Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7266434 CV EXPL 18-42599
uitspraak: 7 juni 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.S.H.M. van Woerkom,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
3. [gedaagde 3] ,
wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus, en
4. [gedaagde 4] ,
5. [gedaagde 5] ,
wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden,
beiden niet verschenen.
Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [gedaagde 1] .” voor gedaagden 1, 2 en 3 gezamenlijk alsmede “ [gedaagde 1] ”, “ [gedaagde 2] ”, “ [gedaagde 3] ”, “ [gedaagde 4] ” en “ [gedaagde 5] ” voor gedaagden afzonderlijk.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 8 oktober 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het vonnis van 11 december 2018 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 20 februari 2019 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De datum van de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Op grond van het tussen partijen gesloten huurovereenkomst verhuurt Vestia sinds
18 november 2009 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de sociale huurwoning aan de [adres] . Zij hebben vijf kinderen, waarvan er twee nog minderjarig zijn. Dat zijn [naam kind 1] en [naam kind 2] , geboren op [geboortedatum kind 1] 2004 respectievelijk
[geboortedatum kind 2] 2010.
2.2
De politie heeft op 18 juni 2018 een van de zonen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , te weten [gedaagde 5] (gedaagde 5), geboren op [geboortedatum gedaagde 5] , aangehouden. In zijn kleding werd een handelshoeveelheid van 7,2 gram harddrugs (heroïne en cocaïne) aangetroffen. Volgens de politie staat [gedaagde 5] bekend als drugsdealer en is hij meerdere keren aangehouden op basis van de Opiumwet.
2.3
Op 19 juni 2018 heeft een politie-inval in de woning plaatsgevonden. Daarbij is in een jaszak van [gedaagde 5] 14,9 gram heroïne aangetroffen. In de bij de woning behorende kelderbox is in een doos 295 gram hennep aangetroffen. De hennep was verpakt in een plastic zak.
2.4
Bij brief van 31 juli 2018 is de Burgemeester van de gemeente Rotterdam verzocht om een bestuurlijke maatregel te treffen op het pand [adres] .
2.5
Bij brief van 11 september 2018 heeft Vestia aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzocht om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Dat hebben zij niet gedaan.
2.6
Bij besluit van 18 oktober 2018 is de burgemeester niet tot sluiting van het pand overgegaan. Er is een gele kaart gegeven, een allerlaatste waarschuwing alvorens tot sluiting van het pand op grond van artikel 13b van de Opiumwet over te gaan.
3.Het geschil
3.1
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen enerzijds Vestia en anderzijds [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te ontbinden;
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] te veroordelen om binnen drie dagen na het in deze te wijzen vonnis dan wel - indien de woning ten tijde van het wijzen van het vonnis door de burgemeester is gesloten - binnen drie dagen na opheffing van de sluiting, de woning gelegen te [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevinden de personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Vestia zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Vestia te betalen de lopende huurverplichtingen dan wel vervangende schadevergoeding vanaf november 2018 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn;
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder mede begrepen de kosten van de deurwaarder, verschotten, salaris van de gemachtigde en de nakosten.
3.2
Aan haar vordering legt Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , gelet op de aangetroffen harddrugs, hebben gehandeld in strijd met de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en geen overlast of hinder te veroorzaken. Zij zijn verantwoordelijk voor degenen die ze de woning laten gebruiken. Daarnaast stelt Vestia dat de woning ten onrechte en in strijd met de bestemming (deels) niet als woonruimte is gebruikt, maar bedrijfsmatig. Dit levert volgens Vestia grond op om de huurovereenkomst te ontbinden met ontruiming van de woning. Daarbij wijst Vestia erop dat op basis van artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de tussen partijen bestaande overeenkomst te ontbinden.
3.3
[gedaagde 1] . voeren verweer tegen de vordering en concluderen tot afwijzing daarvan, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Vestia in de proceskosten.
3.4
De stellingen van partijen worden, voor zover nodig, in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
4.De beoordeling
4.1
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. Zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
4.2
Het verwijtbaar aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs in een huurwoning kan een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren. Op de huurder rusten verbintenissen om te vermijden dat deze situatie zich voordoet en om, als dat toch het geval is, maatregelen te nemen ter beëindiging daarvan.
4.3
Vaststaat dat in de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van Vestia gehuurde woning een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen. Het gaat om 14,9 gram heroïne, aangetroffen in de woning in een jaszak van hun zoon [gedaagde 5] , en om 295 gram hennep, aangetroffen in de bij de woning behorende kelderbox in een doos en verpakt in een plastic zak. Het is de vraag of [gedaagde 1] . hiervan een verwijt kan worden gemaakt en, zo ja, of dat tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden.
4.4
Ter verontschuldiging voeren [gedaagde 1] . aan van de aanwezigheid van de drugs niet te hebben geweten. Dat is, gelet op de plaatsen waar de drugs niet open en bloot zijn aangetroffen, niet onaannemelijk. Daarbij is van betekenis dat de hennep die in de kelder is aangetroffen in een doos, verpakt zat in een plastic zak. Onder deze omstandigheid kan niet zonder meer worden aangenomen dat men de hennep moet hebben geroken. [gedaagde 1] . hebben verklaard niet vaak in de kelderbox te komen en daar niets te hebben geroken. Ook omwonenden, die zijn bevraagd, hebben niet verklaard over henneplucht in de kelder. Zij hebben ook niet verklaard over aanloop naar de woning, laat staan in verband met drugshandel. Evenmin heeft Vestia klachten ontvangen over (de zonen van) het gezin. Dat er overlast of hinder is veroorzaakt, staat dus niet vast.
4.4.1
De enkele omstandigheid dat voormelde hoeveelheid drugs is aangetroffen, biedt onvoldoende feitelijke grondslag voor het oordeel dat de woning ten onrechte en in strijd met de bestemming (deels) niet als woonruimte is gebruikt, maar als bedrijfsruimte. Hoe dan ook valt dat gebruik in het niet ten opzichte van het gebruik van de woning als woonruimte, waarvan voortdurend sprake is geweest, in ieder geval door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en hun drie dochters.
4.5
[gedaagde 1] . voeren tevens aan niet te hebben geweten dat hun zoon [gedaagde 5] handelt in drugs. Dat wordt door Vestia in twijfel getrokken omdat [gedaagde 5] bekend is als drugsdealer en meerdere keren door de politie is aangehouden op verdenking van overtreding van de Opiumwet. Ook wijst Vestia erop dat [gedaagde 2] zelf aangeeft dat zij herhaaldelijk contact heeft gehad met de politie en dat de politie ook geregeld bij haar op huisbezoek is geweest om over haar zonen te praten. Daaruit kan echter nog niet de conclusie worden getrokken dat [gedaagde 1] . hebben geweten van de drugshandel. Wat dit betreft is van belang dat zij hebben verklaard dat de politie daarnaar gevraagd geen mededeling wilde doen over de reden waarom men op zoek was naar de zonen, omdat zij meerderjarig zijn en gelet op hun privacy. Daarbij komt dat [gedaagde 1] . tevens hebben verklaard dat de jongens niet echt meer bij hen thuis woonden en niet vaak langs kwamen. Er was nauwelijks meer contact met hen, omdat zij [gedaagde 2] niet meer vertrouwden vanwege haar contacten met de politie. Mede gelet hierop is zonder meer aannemelijk dat de zonen zelf niet aan hun ouders hebben verteld dat zij in drugs handelen, en dat soft- en harddrugs verstopt waren in de woning. Dat [gedaagde 1] . op andere wijze wetenschap hebben gehad van de drugshandel blijkt niet uit het dossier.
4.6
Bij deze stand van zaken treffen [gedaagde 1] . geen verwijt van de aangetroffen hoeveelheid drugs, want zij hebben niet geweten en niet kunnen vermijden dat er drugs in de woning lagen, zodat geen grond wordt gezien voor het oordeel dat tekort geschoten is in de nakoming van voormelde verbintenissen. Daarom wordt geen grond gezien om de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde 1] . te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Dat wordt dan ook afgewezen. Dat lot treft ook de gevorderde betaling van huur dan wel schadevergoeding tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde.
4.7
Maar zelfs al zou sprake zijn van een tekortkoming, dan geldt dat onder de gegeven omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd wordt geacht. (Zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.) In dit verband is van belang dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] al lange tijd huurders zijn van Vestia, naar eigen zeggen 21 jaar. Sinds 2009 huren zij de sociale huurwoning aan de [adres] . Bij ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde worden niet alleen zij maar ook hun drie inwonende dochters zwaar getroffen. Gelet op de schaarste aan sociale huurwoningen voor grotere gezinnen en de wachtlijsten die worden gehanteerd, zal het naar verwachting moeilijk, zo niet onmogelijk zijn om een woning van gelijke grootte met een vergelijkbare huur te bemachtigen, laat staan in de wijk waar ze nu wonen. Met name de twee jongste dochters die nog schoolgaand zijn en hun sociale leven hebben in de buurt worden hierdoor zwaar getroffen. Dit wringt temeer nu betrokkenen geen schuld hebben aan de ontstane situatie. Naar aanleiding van die situatie hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] inmiddels besloten dat de zonen niet meer bij hen thuis mogen wonen en niet meer welkom zijn. Zij hebben de sloten van de woning inmiddels vervangen, zodat de zonen de woning niet meer zelf zonder medewerking kunnen betreden. Daarmee wordt niet alleen belet dat wederom drugs in de woning worden verstopt, maar het kan ook reden zijn voor de zonen om zich niet langer in de buurt van de woning op te houden, hetgeen - zoals Vestia beoogt - de leefbaarheid en veiligheid in de wijk ten goede kan komen. Wat dat laatste betreft: er is door [gedaagde 1] . geen gevaar of overlast veroorzaakt. Door hun aanwezigheid is de veiligheid in de buurt niet in het geding. Zoveel lijkt ook te kunnen worden opgemaakt uit het feit dat de Burgemeester niet tot sluiting van het pand is overgegaan. Hen uit huis zetten als afschrikwekkend voorbeeld klinkt kordaat en doortastend, maar zal hoogstwaarschijnlijk niet als effect sorteren dat het andere drugshandelaren weerhoudt om drugs te verstoppen bij hun ouders thuis, zelfs niet als zij bekend zouden worden met de mogelijke consequenties daarvan.
4.8
Vestia wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt Vestia in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] . vastgesteld op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde, welk bedrag rechtstreeks aan die gemachtigde dient te worden voldaan, en verklaart dit uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465