ECLI:NL:RBROT:2019:5286

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zaaknummer: 7278173 CV EXPL 18-44326

Uitspraak: 5 juli 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM, hierna ‘de Gemeente’,

zetelende te Rotterdam,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 10 oktober 2018,

gemachtigde: mr. A.R. de Jonge te ’s-Gravenhage,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ACHILLES BRANDSTOFFEN MAATSCHAPPIJ B.V., hierna ‘ABM’,

gevestigd te ‘s-Gravenhage,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.P.H. Jacobs te Utrecht.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken:

 de dagvaarding, met producties;

 de conclusie van antwoord, met producties;

 het vonnis van 20 december 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

 de akte, met producties, van de Gemeente;

 de brief van 21 januari 2019 van de gemachtigde van ABM, met productie;

 het proces-verbaal van de op 31 januari 2019 gehouden comparitie van partijen.

1.2

De kantonrechter heeft de datum van deze uitspraak (nader) bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze enerzijds zijn gesteld danwel blijken uit de overgelegde stukken en anderzijds zijn erkend of niet (voldoende) gemotiveerd zijn betwist:

2.1

Op 27 februari 1981 hebben de rechtsvoorganger van de Gemeente, te weten N.V. Nederlands Spoorwegen (hierna: ‘de NS’), als verhuurder en de rechtsvoorganger van ABM, te weten [naam bedrijf] (hierna: ‘ [naam huurder] ’), als huurder een huurovereenkomst ondertekend. Deze bevat onder meer de volgende inhoud:

“(…)

overwegende dat de huurder op na te noemen terrein een tankstation voor detailverkoop en opslag van motorbrandstoffen wenst te handhaven

(…)

Artikel 1

NS verhuurt met ingang van 1 februari 1981 aan huurder (…) een terrein ter grootte van 620 m2, gelegen op het emplacement van het station Hillegersberg, in deze overeenkomst verder te noemen: het gehuurde.

Het gehuurde is op de in deze overeenkomst opgenomen tekening in groene omlijning aangeduid.

(…)

Artikel 3

1. Boven en behalve de in Artikel 2 genoemde huursom is de huurder wegens het op NS-terrein hebben en exploiteren van een servicestation aan NS als extra-vergoeding verschuldigd:

a. 1.5 cent voor elke over de aftappunten geleverde liter benzines;

b. 0,9 cent voor elke over de aftappunten geleverde liter L.P.G.

(…)

Artikel 5

Op 1 februari 1982 zal de in Artikel 3 van deze overeenkomst genoemde extra-vergoeding worden herzien en wel door aanpassing aan de op dat moment algemeen landelijk geldende afdrachtregeling voor benzine-verkooppunten op van NS gehuurde terreinen.

(…)

Artikel 6

De huurder mag de huur niet toestemming van de NS aan een ander overdragen en evenmin het gehuurde terrein geheel of gedeeltelijk onderverhuren of, onder welke benaming dan ook, aan een nader ter beschikking stellen of in gebruik afstaan, behoudens aan de exploitant van het Servicestation. (…)

Artikel 7

NS verleent aan huurder vergunning tot het op het gehuurde terrein hebben van een tankstation voor detail-verkoop van brandstoffen (…)

(…)

De huurder is verplicht aan de door NS aan te wijzen personen toegang te verlenen tot het gehuurde terrein voor de door NS nodig geoordeelde werkzaamheden, alsmede voor bezichtiging van het gehuurde terrein en van eventuele daarop gestichte gebouwen en getimmerten, (…)

Artikel 8

Indien op een, als onbebouwd onroerend goed verhuurd, terrein is gebouwd, zal de huurder verplicht zijn aan NS te voldoen de aan NS met betrekking tot het gehuurde, het gebouwde en ingevolge de betreffende belastingaanslag aanhorige grond in rekening gebrachte lasten (…)

Artikel 9

De huurder mag het in Artikel 7 bedoelde tankstation en de bijgeval niet bebouwde gedeelten van het gehuurde terrein slechts gebruiken voor het in de aanhef van deze overeenkomst aangegeven doel. (…)

(…)

Artikel 15

Deze overeenkomst is, behoudens het bepaalde in Artikel 14, aangegaan voor het tijdvak van 1 februari 1981 t/m 31 januari 1991. Na deze (laatstgenoemde) datum zal, indien van de zijde van NS de verhuur kan worden voorgezet, de huurder eerstgegadigde zijn voor wederinhuur onder nader tussen partijen overeen te komen voorwaarden hetgeen uit een nieuw te sluiten overeenkomst zal moeten blijken.

(…)

Artikel 16

Indien deze overeenkomst eindigt (…) moet de huurder voor eigen rekening en tot genoegen van NS het terrein volledig ontruimen en in goede staat opleveren (…). Indien bij eindiging van de huurovereenkomst de huurder niet aan het in de vorige zinsnede gestelde heeft voldaan gaat al hetgeen dat nog op het terrein aanwezig mocht zijn en niet tot de spoorweg behoort, terstond om niet in volle eigendom over aan NS, (…)

(…)”.

2.2

Op 18 april 1986 hebben de NS als verhuurder en [naam huurder] als huurder met betrekking tot de hiervoor bedoelde huurovereenkomst een ‘Wijzigingsovereenkomst’ ondertekend. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

Tussen [de NS en [naam huurder] ] is ten aanzien van de, onder dagtekening van 27 februari 1981, tussen NS en de huurder gesloten overeenkomst betreffende de verhuur en huur van een terrein, groot 620 m2, gelegen op het emplacement Hillegersberg, overeengekomen hetgeen volgt:

Artikel 1

Het bepaalde in Artikel 15 (…) wordt gewijzigd als volgt:

Deze overeenkomst is, behoudens het bepaalde in artikel 14, aangegaan voor het tijdvak van
1 februari 1981 t/m 31 januari 2001.

Na deze, laatstgenoemde, datum zal, indien van de zijde van NS de verhuur kan worden voorgezet, de huurder eerstgegadigde zijn voor wederinhuur onder nader tussen partijen overeen te komen voorwaarden hetgeen uit een nieuw te sluiten overeenkomst zal moeten blijken.

(…)”.

2.3

Na ommekomst van de in de Wijzigingsovereenkomst vervatte (gewijzigde) huurtermijn is de huurovereenkomst, met ingang van 1 februari 2001, voor onbepaalde duur voortgezet en deze duurt thans nog voort.

2.4

Op 13 december 2004 heeft [naam huurder] een haar op 9 december 2004 door de NS gezonden brief voor akkoord getekend. Deze brief kent de volgende inhoud:

“(…)

Ten vervolge op ons overleg inzake de verlenging van de huurovereenkomst met betrekking tot het terrein gelegen aan de Ceintuurbaan met bestemming verkooppunt voor motorbrandstoffen, e.e.a. zoals vastgelegd in de huurovereenkomst (…) spraken wij het volgende af.

(…)”.

2.5

Op 15 oktober 2008 is [naam huurder] gefuseerd met (thans) ABM, waarbij [naam huurder] , als verdwijnende vennootschap, is overgenomen door ABM.

2.6

Op 29 juni 2010 heeft de Gemeente het bedoelde perceel aan de [adres] te Rotterdam van de NS gekocht en op 30 juni 2010 heeft de levering daarvan plaatsgevonden.

2.7

Aan een door de heer [naam huurder] verstrekte schriftelijke verklaring, gedateerd op 4 november 2016, wordt het volgende ontleend:

“(…)

Als eigenaar en algemeen directeur van [naam bedrijf] was ik in 1971 betrokken bij de huurovereenkomst van het tankstation aan de [adres] te Rotterdam met N.V. Nederlandse Spoorwegen. De feitelijke situatie was dat [naam bedrijf] zowel de grond als het tankstation wat in 1966 was opgericht door de voorgaande huurder huurde van de N.V. Nederlandse Spoorwegen met de mogelijkheid het tankstation te vernieuwen en moderniseren, ergo [naam bedrijf] huurt vanaf 1971 gebouwd onroerend goed. In 1971 was de N.V. Nederlandse Spoorwegen namelijk door natrekking al eigenaar van het bestaand tankstation.

(…)”.

2.8

Bij brief van 4 juni 2018 (productie 16 bij dagvaarding) heeft de gemachtigde van de Gemeente ABM het volgende geschreven:

“(…)

Zoals u bekend, is de gemeente voornemens de huurrechten voor het door [ABM] van de gemeente gehuurde perceel (onbebouwde) grond gelegen aan de [adres] te Rotterdam te veilen. Deze veiling vindt plaats in het kader van het in 2011 door de gemeente vastgestelde “veilingbeleid brandstof-verkooppunten” (…).

Met het oog op deze voorgenomen veiling heeft de gemeente bij brief van 21 juni 2017 de huurovereenkomst met ABM (…) opgezegd tegen 31 december 2018. De gemeente heeft ABM in deze brief daarnaast verzocht aan te geven of zij bij het einde van de huurovereenkomst kiest voor een ‘going concern’ overgang van het gehuurde perceel, of voor een oplevering in de ‘oorspronkelijke staat. (…).

Naar aanleiding van deze huuropzegging heeft u de gemeente bij brief van 12 september 2017 bericht dat en waarom ABM niet instemt met een huuropzegging tegen 31 december 2018. (…)

De locatie [naam locatie] is inmiddels opgenomen in het veilingschema. De gemeente heeft zich daarbij rekenschap gegeven van de belangen van ABM en besloten de locatie [naam locatie] – eerst – in september 2022 te veilen. In dat kader is de gemeente bereid om de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de locatie moet worden opgeleverd te verlengen tot 31 december 2022, (…). Voor de goede orde is en blijft de gemeente bij haar standpunt dat slechts losse grond aan ABM wordt verhuurd en dat ABM derhalve geen beroep toekomt op huurbescherming. Naar het oordeel van de gemeente is de voorgestelde opleveringstermijn zeer redelijk en biedt deze ABM ruim voldoende gelegenheid om haar investeringen in het verkooppunt en de door haar betaalde goodwill terug te verdienen.

Tegen deze achtergrond zegt de gemeente bij deze – en voor zover rechtens nodig onder intrekking dan wel herroeping van haar eerdere opzegging d.d. 21 juni 2017 tegen 31 december 2018 – de met u bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel grond, gelegen aan de locatie [adres] te Rotterdam op tegen 31 december 2022. In verband hiermee verzoek ik u om mij binnen drie weken na dagtekening van deze brief schriftelijk te bevestigen dat ABM onvoorwaardelijk instemt met deze opzegging alsmede dat u volledig en onvoorwaardelijk instemming zult verlenen aan de veiling van het perceel grond. Voorts verzoek ik u mij te berichten op welke wijze u het gehuurde wenst op te leveren waarbij, gelijk u eerder is medegedeeld, het gehuurde hetzij in oorspronkelijke staat hetzij via een ‘going concern’ overgang kan worden opgeleverd. Indien ABM kiest voor een ‘going concern’ overgang, heeft zij recht op een vergoeding voor de restwaarde van de over te dragen opstallen en installaties die zich op het verkooppunt bevinden. (…)

(…)”.

3.Het geschil

3.1

De Gemeente heeft gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel losse grond, gelegen aan de [adres] te Rotterdam, thans kadastraal bekend als gemeente Rotterdam, sectie [sectie] , nr. [perceelnummer] (gedeeltelijk), ter oppervlakte van ca. 620 m2, rechtsgeldig is opgezegd bij brief van 4 juni 2018 (productie 16 bij dagvaarding) en dat voornoemde huurovereenkomst eindigt op 31 december 2022, en

ABM te veroordelen om uiterlijk op 31 december 2022 vóór 12.00 uur ’s-middags, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum en tijdstip, het van de Gemeente gehuurde perceel losse grond, gelegen aan de [adres] te Rotterdam, thans kadastraal bekend als gemeente Rotterdam, sectie [sectie] , nr. [perceelnummer] (gedeeltelijk), ter oppervlakte van ca. 620 m2, geheel leeg en ontruimd aan de Gemeente op te leveren in de ‘oorspronkelijke staat’, overeenkomstig het bepaalde in artikel 16 van de huurovereenkomst, ontdaan van alle opstallen en installaties en in de oorspronkelijke milieu-hygiënische staat, met al die en wat zich daarop van de zijde van ABM mocht bevinden, en voornoemd perceel losse grond na ontruiming en verlating niet wederom zonder toestemming van de Gemeente te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk in gebruik te nemen, één en ander straffe van een dwangsom van € 10.000,-, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop ABM aan deze veroordeling niet voldoet, tot een maximum van € 1.000.000,-, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen maximum,

met veroordeling van ABM in de kosten van de procedure, vermeerderd met wettelijke rente, alsook in de nakosten.

3.2

Ter toelichting op het gevorderde heeft de Gemeente -naast de onder 2 genoemde feiten en samengevat en voor zover nu van belang weergegeven- het volgende aangevoerd.

Zij stelt voorop dat de onderhavige grondhuurovereenkomst, als gevolg van de onder 2.5 bedoelde fusie respectievelijk de onder 2.6 bedoelde verkoop en levering, thans geldt tussen de Gemeente als verhuurder en ABM als huurder. Daarbij heeft zij opgemerkt dat aan het ‘wederinhuur-beding’, bedoeld in artikel 15 van de onderhavige huurovereenkomst en in de Wijzigingsovereenkomst, gevolg is gegeven doordat de huur na ommekomst van de (gewijzigde) huurtermijn per 1 februari 2001 voor onbepaalde tijd werd voortgezet (zie 2.3).

De onderhavige huurovereenkomst ziet, anders dan door ABM bepleit, enkel op een door de Gemeente aan ABM verhuurde onbebouwde onroerende zaak, zijnde een perceel losse grond. Nu er (derhalve) geen sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW danwel 7:230a BW, zijn de bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW niet toepassing. Het gaat hier om uitleg van de in 1981 getekende huurovereenkomst tussen de NS en [naam huurder] . Deze overeenkomst is een op zichzelf staande, zelfstandige huurovereenkomst. De tekst daarvan bevat geen aanwijzing dat partijen voor ogen stond een toen al bestaande huurovereenkomst voort te zetten. Ook nadien werd geen nieuwe, zelfstandige huurovereenkomst gesloten. De huurovereenkomst uit 1981 werd slechts aangevuld met de Wijzigingsovereenkomst in die zin dat enkel de huurperiode werd gewijzigd en de overige bepalingen onverminderd van kracht bleven. De oorspronkelijke rechtsverhouding is dus altijd in (nagenoeg) ongewijzigde vorm voortgezet en die huurovereenkomst is dan ook leidend voor de kwalificatievraag.

Bij de beantwoording van die vraag is bepalend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, waarbij volgens de Gemeente het uiteindelijk om de intentie van partijen gaat. Gegeven dat perspectief is van wezenlijk belang dat de NS in 1981 aan [naam huurder] een onbebouwde onroerende zaak (losse grond) heeft verhuurd. Dit blijkt (op diverse plaatsen) uit de tekst van de huurovereenkomst en ook uit de Wijzigingsovereenkomst. (Die) Partijen hebben destijds een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de gehuurde grond en het
daaropaanwezige tankstation. Uit de door haar aangehaalde rechtspraak concludeert de Gemeente dat indien in de huurovereenkomst expliciet wordt vermeld dat (enkel) een terrein wordt verhuurd waarop een tankstation aanwezig is, sprake is en blijft van (ver)huur van losse grond. De enkele omstandigheid dat deze losse grond is verhuurd om als ondergrond te dienen voor een tankstation en het gegeven dat het tankstation reeds bij aanvang van de huurovereenkomst op het gehuurde terrein aanwezig was, leidt dan niet tot een andere kwalificatie van de huur. Ook blijkt uit de jurisprudentie dat de omstandigheid dat de huurder volgens de huurovereenkomst, net als hier ingevolge artikel 16, verplicht is het terrein bij het einde van de huur volledig ontruimd op te leveren bij gebreke waarvan al hetgeen dan nog op het terrein aanwezig is aan de verhuurder in eigendom toevalt, bevestigt dat uitsluitend sprake is van de verhuur van onbebouwde grond. Voorts heeft de Gemeente er in dit verband op gewezen dat [naam huurder] halverwege de jaren negentig van de vorige eeuw opdracht heeft verstrekt tot bodemsanering en het tankstation heeft gerenoveerd door middel van de aanleg van een ondergrondse tankinstallatie, een vloeistofdichte bestrating en de realisatie van een kiosk. Daaruit volgt duidelijk dat zij zich als rechthebbende beschouwde van het tankstation en het gehuurde (dus) uitsluitend het terrein omvat. Dat [naam huurder] zich als rechthebbende van het tankstation beschouwde, volgt bovendien uit het feit dat zij in 2008 van ABM een overnamesom voor het tankstation heeft ontvangen, in verband waarmee de Gemeente heeft gewezen op e-mailcorrespondentie tussen haar en ABM. Het voldoen van een overnamesom aan de voorgaande huurder wijst er volgens de Gemeente op dat zowel [naam huurder] als ABM het tankstation tot het vermogen van de onderneming van de huurder reken(d)en en zich dus als rechthebbende daarvan beschouw(d)en. Ook is van belang dat in de huurovereenkomst geen onderhoudsverplichting voor de huurder is opgenomen ter zake van het tankstation noch overige door de huurder te realiseren of gerealiseerde opstallen. Dit wijst er eveneens op dat partijen bij de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat het gehuurde uitsluitend het terrein omvat. Aldus de Gemeente.

3.3

ABM heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat strekt tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van de procedure, vermeerderd met rente, en in de nakosten. Op hetgeen zij in dat verband naar voren heeft gebracht en op hetgeen de Gemeente (mede in reactie daarop) overigens nog heeft aangevoerd, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van de procedure van belang, bij de beoordeling teruggekomen.

4.De beoordeling

kwalificatie huurovereenkomst

4.1

Partijen worden verdeeld gehouden door (het antwoord op) de vraag of het (thans) door de Gemeente aan ABM verhuurde een onbebouwde onroerende zaak, losse grond, betreft, zoals door de Gemeente bepleit, danwel betrekking heeft op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW, naar gemotiveerd uiteengezet is door ABM, die heeft gesteld dat ter zake destijds door de NS een ‘ontduikingsconstructie’ werd toegepast.

4.2

Bij de beantwoording van die vraag stelt de kantonrechter voorop dat het naar vaste jurisprudentie aankomt op wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, destijds bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.

4.3

Ter inkleuring van de situatie destijds heeft ABM voorafgaand aan deze procedure de hiervoor onder 2.7 aangehaalde verklaring van de heer [naam huurder] aan de Gemeente overgelegd. Volgens deze verklaring was er reeds in 1966 door een eerdere huurder van de NS een tankstation op het terrein gerealiseerd, is de NS in 1971 door natrekking eigenaar daarvan geworden, was de heer [naam huurder] in 1971 betrokken bij een huurovereenkomst tussen [naam huurder] en de NS met betrekking tot dat tankstation en heeft [naam huurder] derhalve al vanaf toen gebouwd onroerend goed van de NS gehuurd. De Gemeente, die vraagtekens geplaatst heeft bij de geloofwaardigheid van deze verklaring, heeft ter zake gemotiveerd gesteld dat voor de kwalificatievraag niet van belang is of de NS in 1981 reeds door natrekking eigenaar was van op het terrein gebouwde onroerende zaken.

4.4

Geoordeeld wordt dat uit hetgeen ABM naar voren heeft gebracht, daaronder begrepen de verklaring van de heer [naam huurder] , niet blijkt dat er voorafgaand aan de in 1981 getekende huurovereenkomst sprake was van een huurovereenkomst waarbij door de NS méér dan het (gebruik van het) terrein aan [naam huurder] werd verhuurd. Een deugdelijke onderbouwing op dat punt ontbreekt. De omstandigheid dat de NS toen al, of volgens gemelde verklaring in 1971 al, door natrekking eigenaar was van een op het terrein gerealiseerd tankstation, is daarvoor naar vaste rechtspraak niet beslissend. Ook overigens valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat [naam huurder] in 1981 zou instemmen met een huurovereenkomst die blijkens de tekst ervan ziet op (enkel) het terrein, terwijl tot dan toe, althans volgens de verklaring van de heer [naam huurder] , sprake zou zijn van huur van 7:290 BW-bedrijfsruimte.

4.5

Nu ABM, aangenomen dat vóór 1981 sprake was van een huurovereenkomst tussen [naam huurder] en de NS -in dat verband heeft ABM ter comparitie van partijen verklaard dat er geen eerdere huurovereenkomst meer voorhanden is-, ook niets heeft aangevoerd waaruit blijkt dat partijen bij het aangaan van de in 1981 getekende huurovereenkomst beoogd hebben af te wijken van de (kennelijk) tot dan toen geldende huurovereenkomst, dient de in 1981 gesloten huurovereenkomst, die daarna, zo heeft ABM niet betwist, behoudens de met de Wijzigingsovereenkomst aangepaste huurperiode in (nagenoeg) ongewijzigde vorm heeft voortgeduurd, bij de verdere beoordeling tot uitgangspunt te worden genomen. Dat betekent dat het andersluidende verweer van ABM, als onvoldoende onderbouwd, wordt verworpen.

4.6

De tekst van die huurovereenkomst -zie hiervoor 2.1, onder meer artikelen 1, 5, 6, 9 en 16, al dan niet in samenhang gelezen met de considerans- wijst er naar het oordeel van de kantonrechter op dat de NS in 1981 enkel het perceel, zonder eventueel toen al gerealiseerde bebouwing, aan [naam huurder] heeft verhuurd. Het kan zo zijn dat -naar ABM aan de hand van stukken, waaronder de hiervoor al besproken verklaring van de heer [naam huurder] en een aan de in 1981 getekende huurovereenkomst gehechte tekening, heeft betoogd en de Gemeente uiteindelijk ook niet meer heeft bestreden- zich bij aanvang van die huurovereenkomst al een tankstation op het perceel bevond, maar dat maakt nog niet dat deze bebouwing geacht moet worden deel uit te maken van het gehuurde. Een contra-indicatie hiervoor is het feit dat partijen destijds, blijkens de tekst ervan althans, de huurovereenkomst (nu juist) tot het perceel hebben beperkt. Ook valt in dat verband op dat, naar de Gemeente ter zake heeft aangevoerd, [naam huurder] de onder 2.4 aangehaalde brief uit 2004, waarin wordt gerefereerd aan een huurovereenkomst met betrekking tot het terrein -en niet met betrekking tot een daarop gerealiseerde onroerende zaak- voor akkoord heeft getekend en heeft geretourneerd.

4.7

Voorts acht de kantonrechter van belang dat uit de huurovereenkomst niet blijkt dat [naam huurder] voor een op het terrein aanwezige bebouwing aan de NS een bedrag aan huur of exploitatievergoeding is verschuldigd, hetgeen, ware zulks wel bedongen, immers op een poging tot ontduiking van de bepalingen van titel 6 van afdeling 4 van Boek 7 BW (artikel 7:290 e.v. BW) zou kunnen duiden. Wel blijkt uit (artikel 3 van) de huurovereenkomst dat [naam huurder] aan de NS bovenop de (in artikel 2 daarvan genoemde) huursom een extra, aan de hoeveelheid geleverde brandstof gerelateerde, vergoeding is verschuldigd voor het op het terrein hebben en exploiteren van een tankstation, maar die omstandigheid is als zodanig niet van invloed op het in gebruik gegeven object, dat wil zeggen het terrein, en brengt nog niet met zich dat daarom geoordeeld moet worden dat de huurovereenkomst, anders dan artikel 1 daarvan duidelijk maakt, betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak. Ook weegt naar het oordeel van de kantonrechter in het voordeel van de Gemeente mee dat de huurovereenkomst geen verplichting voor de verhuurder bevat tot terbeschikkingstelling en instandhouding van een tankstation op het terrein inclusief daaraan te plegen onderhoud.

4.8

Dat de huurovereenkomst, naar de Gemeente heeft betoogd, (enkel) betrekking heeft op het terrein, wordt voorts gesteund door de omstandigheid dat [naam huurder] volgens artikel 16 van de huurovereenkomst bij het einde daarvan het terrein volledig ontruimd dient op te leveren, derhalve met inbegrip van eventuele daarop aanwezige bebouwing, en dat indien niet geheel aan die verplichting is voldaan, al hetgeen dan nog op het terrein aanwezig is, in eigendom aan de NS toevalt. De juistheid van het door de Gemeente ingenomen standpunt wordt ook bevestigd door de omstandigheid dat, naar zij onweersproken heeft gesteld, [naam huurder] in de jaren negentig van de vorige eeuw opdracht heeft gegeven tot bodemsanering en het tankstation heeft laten renoveren, hetgeen er immers op duidt dat zij zich als rechthebbende van het tankstation beschouwde en de huurovereenkomst (enkel) betrekking had op het perceel grond. Ook de door de Gemeente als producties 10 en 12 in het geding gebrachte e-mailcorrespondentie met ABM, waarin ABM schrijft over een door haar aan [naam huurder] betaalde overnamesom voor het tankstation, duidt er op dat de huurder, eerst [naam huurder] en nadien ABM, rechthebbende van het tankstation is en dat de huurovereenkomst (dus) op het tankstation geen betrekking heeft. Hiervan heeft ABM weliswaar gesteld dat de overnamesom betrekking had op ‘goodwill’ en geen vergoeding voor een of meerdere opstallen op het terrein betrof, maar dat blijkt niet uit bedoelde e-mailcorrespondentie en is door ABM ook overigens met niets onderbouwd.

4.9

De slotsom van het voorgaande is dat het verweer van ABM dat de huurovereenkomst betrekking heeft op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt verworpen en dat er hierna verder vanuit wordt gegaan dat het terrein het object van de huurovereenkomst is.

wederinhuur-beding

4.1

ABM heeft subsidiair aangevoerd dat de door de Gemeente gedane opzegging in strijd is met het in (artikel 15 van) de huurovereenkomst uit 1981 en de Wijzigingsovereenkomst neergelegde recht van wederinhuur. Daarop heeft zij toegelicht dat nu nimmer een nieuwe huurovereenkomst onder nader overeen te komen voorwaarden, als bedoeld in dit artikel, werd gesloten, het recht van wederinhuur voor ABM nog bestaat en, anders dan door de Gemeente bepleit, niet is komen te vervallen doordat de huurovereenkomst in 2001, na ommekomst van de met de Wijzigingsovereenkomst gewijzigde huurperiode, voor onbepaalde tijd werd voortgezet.

4.11

De kantonrechter stelt voorop dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van het beding in kwestie. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten: de zogenoemde Haviltex-maatstaf.

4.12

Nu feiten of omstandigheden die hier tot een andere uitleg nopen zijn gesteld noch gebleken, dient deze bepaling naar het oordeel van de kantonrechter in die zin te worden uitgelegd dat de huurder ( [naam huurder] ) als eerste in aanmerking zou komen om, indien zij dit dan zou willen en de verhuurder (de NS) dit dan zou kunnen, de huurovereenkomst voort te zetten na ommekomst van de initiële huurperiode, die middels de Wijzigingsovereenkomst op 20 jaar werd gesteld. Hieraan is ook gevolg gegeven nu de huurovereenkomst (zie 2.3) met ingang van 1 februari 2001 voor onbepaalde duur werd voortgezet. Deze zal, wat de Gemeente betreft, nog tot eind 2022 voortduren zodat de huurovereenkomst dan, na haar verlenging in 2001, nog bijna 22 jaar zal hebben voortgeduurd. ABM kan dan ook niet worden gevolgd in haar standpunt dat de opzegging strijdig is met het wederinhuur-beding.

redelijkheid en billijkheid

4.13

Voorts heeft ABM aangevoerd dat, gegeven het wederinhuur-beding, de opzegging door de Gemeente wegens het door haar ontwikkelde veilingbeleid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, nu zij zeer serieuze investeringen heeft gedaan en deze (door de opzegging) niet kan terugverdienen terwijl de NS destijds aan [naam huurder] te kennen heeft gegeven, hetgeen ook in correspondentie uit 2003/2004 terugkomt, dat slechts tot opzegging zou worden overgegaan indien de NS het terrein zelf nodig zou hebben. De Gemeente heeft dit door ABM betrokken standpunt gemotiveerd bestreden.

4.14

Bij de beoordeling van dit onderdeel wordt vooropgesteld dat op grond van artikel 6:248 lid 2 BW een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Bij de toepassing van deze norm dient de rechter, gelet op de formulering ervan, de nodige terughoudendheid te betrachten.

4.15

Gegeven dat kader overweegt de kantonrechter dat ABM, hoewel dat hier toch op haar weg zou hebben gelegen, in het geheel niet inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre zij de door haar gestelde investeringen sinds 2008 heeft kunnen terugverdienen en nog kan terugverdienen, dit gegeven dat de Gemeente (zie 2.8) bij haar opzegging een bepaald niet-onaanzienlijke termijn van ruim viereneenhalf jaar in acht heeft genomen. Ook heeft ABM de door haar gestelde -en door de Gemeente bestreden- door de NS destijds aan [naam huurder] gedane mededeling op grond waarvan zij erop mocht vertrouwen dat -kort gezegd- de huurovereenkomst zou voortduren zolang de NS het terrein niet zelf nodig zou hebben, met niets onderbouwd, ook niet met de door ABM genoemde (maar niet overgelegde) correspondentie uit 2003/2004.

4.17

Voorts heeft ABM geen feiten of omstandigheden aangedragen op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de Gemeente, die heeft opgezegd in verband met haar veilingbeleid, die privaatrechtelijke bevoegdheid in strijd met (on)geschreven regels van publiekrecht, die zij daarbij op grond van artikel 3:14 BW in acht moet nemen, heeft uitgeoefend. Zij heeft slechts aangevoerd dat dit beleid gericht is op maximalisatie van de huurinkomsten voor de Gemeente, hetgeen door de Gemeente gemotiveerd is bestreden, en vervolgens door ABM niet verder is uitgewerkt. De kantonrechter heeft dan ook geen aanleiding te twijfelen aan de rechtmatigheid van dat beleid.

4.18

Ook weegt voor de kantonrechter mee dat het ABM vrijstaat te zijner tijd in de veilingprocedure op de onderhavige locatie mee te bieden terwijl de Gemeente er ook, onweersproken, op heeft gewezen dat indien ABM bij het einde van de huurovereenkomst kiest voor een zogeheten ‘going concern’-overdracht, zij bovendien aanspraak kan maken op de getaxeerde restwaarde van de zich op het terrein bevindende opstallen. In dat verband heeft de Gemeente ter comparitie van partijen uitdrukkelijk verklaard dat zij bereid is ABM de mogelijkheid van zo’n overdracht te bieden, waarvan namens ABM is verklaard dat ‘het haar deugd doet’ dat de Gemeente daartoe bereid is.

4.19

Gezien het hiervoor overwogene kan naar het oordeel van de kantonrechter niet gezegd worden dat de door de Gemeente gedane opzegging onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het andersluidende verweer van ABM wordt dan ook verworpen.

slotsom

4.2

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de door Gemeente sub a gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is.

4.21

Met betrekking tot de sub b ingestelde ontruimingsvordering verschillen partijen van mening over de vraag in welke (milieu-hygiënische) staat het terrein te zijner tijd dient te worden opgeleverd. Uiteindelijk heeft de Gemeente hiervan ter comparitie van partijen gesteld dat dit voor haar niet ‘het springende punt’ is en dat het haar er met name om gaat weer de beschikking over het perceel te krijgen. Gezien dat standpunt en voorts gelet op de mogelijkheid van een ‘going concern’-overdracht en op de mogelijkheid dat ABM te zijner tijd de veiling wint en de exploitatie van het tankstation op het gehuurde terrein voortzet, zal de kantonrechter de ontruimingsvordering toewijzen overeenkomstig artikel 16 van de huurovereenkomst, als hierna gemeld.

4.22

Voor het aan die vordering koppelen van een dwangsom, zoals door de Gemeente gevorderd en door ABM bestreden, ziet de kantonrechter geen noodzaak. Die noodzaak heeft de Gemeente, in het licht van het verweer van ABM, ook niet nader onderbouwd. Dit onderdeel van het gevorderde wordt daarom afgewezen.

4.23

ABM wordt, als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure. Ook de daarover gevorderde wettelijke rente (in de zin van artikel 6:119 BW) is toewijsbaar.

4.24

De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

5.De beslissing

De kantonrechter:

 verklaart voor recht dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel losse grond, gelegen aan de [adres] te Rotterdam, thans kadastraal bekend als gemeente Rotterdam, sectie [sectie] , nr. [perceelnummer] (gedeeltelijk), ter oppervlakte van ca. 620 m2, rechtsgeldig is opgezegd bij brief van 4 juni 2018 (productie 16 bij dagvaarding) en dat die huurovereenkomst eindigt op 31 december 2022;

 veroordeelt ABM om uiterlijk op 31 december 2022 het van de Gemeente gehuurde perceel losse grond, gelegen aan de [adres] te Rotterdam, thans kadastraal bekend als gemeente Rotterdam, sectie [sectie] , nr. [perceelnummer] (gedeeltelijk), ter oppervlakte van ca. 620 m2, geheel leeg en ontruimd en in goede staat aan de Gemeente op te leveren;

 veroordeelt ABM in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 202,81 aan verschotten en € 960,- aan salaris voor haar gemachtigde, beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening, en indien ABM niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan deze veroordeling heeft voldaan, begroot op € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;

 verklaart dit vonnis, voor zover het veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

654

Kwalificatie van een huurovereenkomst tussen de Gemeente Rotterdam en Achilles Brandstoffen Maatschappij B.V. met betrekking tot een perceel grond voor een tankstation

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.Het verloop van de procedure

2.De vaststaande feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing