ECLI:NL:RBROT:2019:5764

• Datum uitspraak: 13 juni 2019
• Publicatiedatum: 17 juli 2019
• Zaaknummer: C/10/573903 / KG ZA 19-431
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C. Sikkel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over dwaling en non-conformiteit bij koopovereenkomst van een appartement

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam op 13 juni 2019 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een koper en verkopers van een appartement. De koper, vertegenwoordigd door advocaat mr. P.J.L. Tacx, vorderde onder andere dat de verkopers, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], een bedrag van € 75.000,- in depot zouden houden bij de notaris totdat het geschil was opgelost. De koper stelde dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand was gekomen, omdat de verkopers hun mededelingsplicht zouden hebben geschonden door niet te informeren over gebreken aan het dak van het appartement. De verkopers, vertegenwoordigd door advocaat mr. P.G. Gilhuis, betwistten deze claims en stelden dat zij niet op de hoogte waren van de gebreken en dat de koper niet had aangetoond dat het appartement niet voldeed aan de eisen voor normaal gebruik.

De voorzieningenrechter oordeelde dat de koper niet aannemelijk had gemaakt dat de verkopers hun mededelingsplicht hadden geschonden. De rechtbank concludeerde dat de verkopers niet op de hoogte waren van de gebreken aan het dak ten tijde van de koopovereenkomst en dat er geen sprake was van non-conformiteit. De vorderingen van de koper werden afgewezen, en de koper werd veroordeeld in de proceskosten van de verkopers, die op € 1.277,- werden begroot. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/573903 / KG ZA 19-431

Vonnis in kort geding van 13 juni 2019

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats eiseres] ,

eiseres,

advocaat mr. P.J.L. Tacx,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. P.G. Gilhuis.

Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde 1] c.s. genoemd. Gedaagden worden afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, met producties 1 tot en met 11;
• de brief van mr. Tacx van 3 juni 2019, met producties 12 en 13;
• de brief van mr. Gilhuis van 3 juni 2019, met producties 1 tot en met 16;
• het faxbericht van mr. Gilhuis van 4 juni 2019, met producties 17 en 18;
• de mondelinge behandeling op 5 juni 2019;
• de pleitnota van de advocaat van [eiseres] ;
• de pleitnota van de advocaat van [gedaagde 1] c.s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 1] c.s. zijn eigenaar van een appartementsrecht dat het uitsluitend gebruiksrecht omvat van de woning met buitenruimte en inpandige bergruimte, gelegen op de begane grond, eerste-, tweede- en derde verdieping van het gebouw, alsmede de bijbehorende parkeerplaatsen, gelegen in de zogeheten stallingsruimte op de begane grond, aan de [adres] te Dordrecht (hierna: het appartement).

2.2.

Tussen [gedaagde 1] c.s. als verkopers en [eiseres] als koper is op 24 december 2019 ter zake van het appartement een koopovereenkomst gesloten tegen een koopsom van € 510.000,- (hierna: de koopovereenkomst). Deze overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

Verkoper en koper komen overeen:

(…)

artikel 4 Juridische overdracht

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op
14 juni 2019 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris (…).

(…)

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning met 2 parkeerplaatsen gelegen in de stallingsruimte van het complex .

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.

(…)

artikel 13 Financiën Vereniging van Eigenaars

(…)

13.3.

Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper
niets bekend .

(…)

artikel 14 Ingebrekestelling/ Ontbinding

14.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

(…)

14.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elk sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijke opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

14.6.

Er kunnen geen boetes meer worden verbeurd op grond van artikel 14.2 en/of artikel 14.3 zodra de koopsom is betaald en de levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden. (…)

(…)

artikel 18 Ontbindende voorwaarden

18.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op
25 januari 2019 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
€ 435.000, zegge VIERHONDERDVIJFENDERTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)

(…)

c. uiterlijk op
8 januari 2019 uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door
nader te bepalen blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van
€ 2.500,- per onderdeel zegge VIJFENTWINTIGHONDERD EURO , te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt bevolen. (…)

artikel 20 Bijlagen

Tot deze koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen:

(…)

mjop (d.d. 2018-2028)

Notulen vergadering (d.d. 19-04-2018, 20-04-2017, 14-04-2016, 16-04-2015, 17-04-2014, 18-04-2013)”

2.3.

Op 25 januari 2019 heeft [eiseres] het appartement laten taxeren.

2.4.

Op 10 april 2019 heeft de jaarlijkse ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden waarbij zowel [gedaagde 1] als [eiseres] aanwezig waren. Tijdens deze vergadering is medegedeeld dat naar aanleiding van een aantal eerdere lekkages een onderzoek door SKG-IKOB is uitgevoerd naar eventuele gebreken aan de daken. De opdracht voor dit onderzoek is op 28 augustus 2018 door de heer [naam 1] namens het bestuur van de VvE aan SKG-IKOB verstrekt.

2.5.

Het door SKG-IKOB op 22 oktober 2018 uitgebrachte onderzoeksrapport (hierna: het onderzoeksrapport) is op 13 maart 2019 ter kennisname in de portal voor de leden van de VvE gezet. In dit rapport staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“(…)

8

Slot conclusie:

Uitgevoerd zinkwerk destijds door Verkoelen Dak Nederland (destijds gecertificeerd voor de BRL 5212 Aanbrengen van zinken dakconstructies en gootconstructies) van dak, daklijsten, nok, goten, etc. voldoet niet aan:

• Ontwerp- en uitvoeringsrichtlijnen van zinken dakconstructies en gootconstructies (URL 0299 d.d. 20-11-2003), welke op het moment van uitvoering van toepassing was;
• Verwerkingsvoorschriften van de fabrikant;
• Eisen voor waterdichtheid: conform de eisen als vastgelegd in de NEN 2778;
• Goed en deugdelijk werk.”

2.6.

Tijdens de onder 2.4 genoemde ledenvergadering van de VvE is besproken dat naar aanleiding van het onderzoeksrapport DAS Rechtsbijstand – als rechtsbijstandsverzekeraar van de VvE – de zaak over de daken/de dakafwerking behandelt ter zake eventuele juridische maatregelen jegens de aannemer. Als vanwege het kostenplafond van de rechtsbijstandsverzekeraar extra budget nodig is, zal dit op een volgende ledenvergadering worden besproken.

2.7.

Bij e-mailbericht van 12 april 2019 heeft de aankoopmakelaar van [eiseres] onder meer aan haar medegedeeld dat hij de informatie uit het onderzoeksrapport niet had ontvangen en dat als hij hiervan wel op de hoogte was, hij de koop niet geadviseerd zou hebben.

2.8.

Bij brief van 19 april 2019 heeft de taxateur van [eiseres] aan haar bericht dat zij ten tijde van de taxatie niet op de hoogte was van enige problematiek met betrekking tot de daken van het gebouw en dat, indien zij hier wel van op de hoogte zou zijn geweest, zij tot een andere, aanzienlijk lagere waarde voor het appartement zou zijn gekomen.

2.9.

Mr. Tacx heeft namens [eiseres] bij brief van 23 april 2019 aan [gedaagde 1] c.s. onder meer te kennen gegeven dat [eiseres] tijdens de ledenvergadering van de VvE op de hoogte is geraakt van het onderzoeksrapport, dat [gedaagde 1] c.s. hun mededelingsplicht hebben verzaakt door bij de totstandkoming van de koopovereenkomst over dit rapport te zwijgen en dat sprake is van dwaling. [gedaagde 1] c.s. werden verzocht, en voor zover rechtens nog vereist, gesommeerd om hem binnen 10 dagen te informeren op welke deugdelijke wijze zij de kwestie dachten op te lossen en om het volledige dossier bij DAS Rechtsbijstand te verstrekken.

2.10.

Op 30 april 2019 heeft mr. Gilhuis namens [gedaagde 1] c.s. aan [eiseres] per brief onder meer te kennen gegeven dat [gedaagde 1] c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte waren van het onderzoeksrapport en dat het door [eiseres] gedane beroep op dwaling feitelijke en juridische grondslag mist. [eiseres] werd verzocht uiterlijk binnen 10 dagen te laten weten dat zij de koopovereenkomst bevestigde en tijdig zou nakomen.

2.11.

Bij brief van 6 mei 2019 heeft mr. Tacx namens [eiseres] onder meer [gedaagde 1] c.s. verzocht de beoogde transportdatum van 14 juni 2019 in gezamenlijk overleg uit te stellen tot 12 juli 2019.

2.12.

Mr. Gilhuis heeft bij brief van 9 mei 2019 namens [gedaagde 1] c.s. onder meer aan [eiseres] te kennen gegeven dat [gedaagde 1] c.s. geen aanleiding zien de transportdatum uit te stellen.

2.13.

In opdracht van [eiseres] is door TOP Expertise op 21 mei 2019 een rapport van expertise uitgebracht ter zake van de herstelkosten van de gebreken en tekortkomingen aan de zinken daken en de zinken gevelbekleding van het appartementencomplex (hierna: het expertiserapport). TOP Expertise heeft de kosten voor herstel van het gehele appartementencomplex geraamd op € 698.016,- en (op grond van de verdeelsleutel volgens de splitsingsakte van het appartementencomplex) voor [eiseres] op € 28.056,-.

2.14.

Bij brief van 23 mei 2019 hebben [gedaagde 1] c.s. [eiseres] gesommeerd mee te werken aan de overdracht van het appartement op 14 juni 2019 om 10.30 uur. Bij gebreke aan tijdige voldoening aan deze sommatie hebben [gedaagde 1] c.s. [eiseres] reeds voor alsdan in verzuim en in gebreke gesteld.

2.15.

Bij e-mailbericht van 3 juni 2019 heeft de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) in zijn hoedanigheid van vestigingsmanager van de VvE aan [gedaagde 1] bericht dat hij uitsluitend voorzitter van de ledenvergadering is geweest, dat hij geen bestuursfunctie heeft bekleed en dat dit onjuist in de notulen staat vermeld.

2.16.

De heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ) heeft in zijn hoedanigheid van bestuurslid van de VvE bij e-mailbericht van 3 juni 2019 aan [gedaagde 1] verklaard dat [gedaagde 1] nooit bestuurslid is geweest van de VvE of een bestuursfunctie heeft gehad, maar dat [gedaagde 1] tot 2017 dagvoorzitter van de jaarlijkse VvE-vergaderingen is geweest.

2.17.

Bij e-mailbericht van 4 juni 2019 heeft mr. Tacx namens [eiseres] [gedaagde 1] c.s. in gebreke gesteld als bedoeld in artikel 14 van de koopovereenkomst.

2.18.

Mr. Gilhuis heeft op 4 juni 2019 namens [gedaagde 1] c.s. de notaris verzocht een proces-verbaal van niet-verschijning op te maken als [eiseres] niet voldoet aan de op 23 mei 2019 gedane sommatie om mee te werken aan de overdracht van het appartement op 14 juni 2019.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde 1] c.s. gebiedt althans veroordeelt om een bedrag van € 75.000,-, althans een bedrag zoals de voorzieningenrechter in goede justitie mag vermenen te oordelen, bij de transporterende notaris in depot te houden totdat het geschil tussen partijen definitief zal zijn opgelost dan wel zal zijn beslecht;

II. die voorzieningen treft die de voorzieningenrechter nog dienstig acht;

III.
primair:

op grond van het ten deze onder I en/of II te wijzen vonnis bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en wilsverklaring van [gedaagde 1] c.s. om bij de transporterende notaris het bedrag van € 75.000,- in depot te houden totdat het geschil tussen partijen definitief zal zijn opgelost dan wel zal zijn beslecht;

subsidiair:

op grond van het onder I en/of II van dit vonnis te bepaalt dat [gedaagde 1] c.s. een eenmalige direct opeisbare dwangsom van € 100.000,- zijn verschuldigd indien [gedaagde 1] c.s. in gebreke zijn dit vonnis na te komen, althans een dwangsom zoals de voorzieningenrechter dat redelijk en billijk acht;

IV. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt, des dat de ene betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van deze procedure, waaronder de gevorderde nakosten, met uitdrukkelijke bepaling dat [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zijn als zij de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zullen hebben betaald.

3.2.

[eiseres] legt primair aan haar vorderingen ten grondslag dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Volgens [eiseres] zijn er gebreken aan het dak van het appartement die [gedaagde 1] c.s. kenden en hadden moeten melden, maar dat hebben nagelaten. Subsidiair legt [eiseres] aan haar vorderingen ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit. Volgens [eiseres] bezit het appartement vanwege de gebreken aan het dak niet (meer) de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik van het appartement als woning.

3.3.

[gedaagde 1] c.s. betwisten dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte waren van gebreken aan het dak van het appartement en dat zij dit verzwegen hebben. Volgens [gedaagde 1] c.s. is [gedaagde 1] geen lid van het bestuur van de VvE (geweest) en waren [gedaagde 1] c.s. pas op de hoogte van het onderzoeksrapport nadat dit op 13 maart 2019 ter kennisname in de portal van de leden van de VvE was gezet. Voorts betwisten [gedaagde 1] c.s. dat de door SKG-IKOB geconstateerde gebreken het normaal gebruik van het appartement als woning belemmeren. Volgens [gedaagde 1] c.s. gelden de geconstateerde gebreken niet voor het gehele dak van het appartementencomplex en is volledig herstel daarvan niet nodig. Voorts voeren [gedaagde 1] c.s. aan dat de geconstateerde lekkage van de hemelwaterafvoer van de woning van [gedaagde 1] c.s. is verholpen.

4. De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Op grond van artikel 254 Rv is de voorzieningenrechter in alle spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, bevoegd deze te geven.

4.2.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stelling van [eiseres] dat de akte van levering op 14 juni 2019 gepasseerd zal worden ten overstaan van een notaris.

Ten aanzien van de vordering onder I

4.3.

Vooropgesteld wordt dat de rechtbank het petitum van de dagvaarding als volgt begrijpt. Beoordeling van de vordering onder III is alleen van toepassing als de vordering onder I en/of de vordering onder II word(t)(en) toegewezen.

4.4.

Aan de orde is de vraag of [eiseres] zich kan beroepen op dwaling.

4.5.

[eiseres] stelt primair dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Volgens [eiseres] vervulde [gedaagde 1] een bestuursfunctie binnen de VvE en was hij voorzitter van de jaarlijkse ledenvergadering. Omdat de opdracht voor het onderzoek naar de (vermoedelijke) gebreken van het dak van het appartementencomplex namens het bestuur van de VvE aan SKG-IKOB is verstrekt, moeten [gedaagde 1] c.s. volgens [eiseres] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte zijn geweest van de gestelde gebreken aan het dak van het appartementencomplex, en dus ook van die aan het dak van het appartement. Omdat [gedaagde 1] c.s. hebben nagelaten [eiseres] hierover te informeren, is sprake van dwaling en dient het voor [eiseres] ontstane nadeel te worden opgeheven, aldus [eiseres] . [gedaagde 1] c.s. betwisten dat zij informatie voor [eiseres] hebben achtergehouden. Zij voeren aan dat [gedaagde 1] alleen dagvoorzitter van de jaarlijkse ledenvergadering is geweest tot 2017 en nooit lid is geweest van het bestuur van de VvE. Volgens [gedaagde 1] c.s. is de opdracht aan SKG-IKOB voor het uitvoeren van het onderzoek door het bestuur van de VvE verstrekt en zijn [gedaagde 1] c.s. pas op 13 maart 2019 op de hoogte geraakt van het onderzoeksrapport.

4.6.

Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 aanhef en lid 1 sub b BW).

4.7.

De eerste vraag is of [eiseres] een onjuiste voorstelling van zaken had ten aanzien van de gestelde gebreken aan het dak. Naar het oordeel van de rechtbank was dat het geval. [eiseres] was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend met de gestelde gebreken aan het dak van het appartementencomplex, en dus ook niet met die aan het dak van het appartement.

4.8.

Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of [eiseres] bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet dan wel niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. [eiseres] heeft gemotiveerd aangegeven dat wanneer zij destijds zou hebben geweten van de gestelde gebreken aan het dak, zij het appartement niet voor de koopprijs van € 510.000,- zou hebben gekocht. [eiseres] heeft gesteld dat de herstelkosten voor het dak van het appartement zijn begroot op een bedrag van € 28.056,- en dat zij met een beduidend hogere maandelijkse VvE-bijdrage geconfronteerd zal worden. Gezien deze stellingen is voldoende aannemelijk dat [eiseres] bij vorenbedoelde wetenschap het appartement niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht.

4.9.

Voorwaarde voor een geslaagd beroep op dwaling is dat die dwaling te wijten is aan schending van een mededelingsplicht van de wederpartij. Hierbij is van belang in hoeverre [gedaagde 1] c.s. als verkopers op de hoogte waren van voor [eiseres] als koper relevante informatie. Op grond van het uittreksel van het handelsregister van de Kamer van Koophandel van 29 april 2019 en de verklaringen van [naam 2] en [naam 3] van 3 juni 2019 is vast komen te staan dat [gedaagde 1] niet in het bestuur van de VvE heeft gezeten, maar dat hij tot 2017 heeft opgetreden als dagvoorzitter van de ledenvergaderingen van de VvE. Omdat de opdracht voor het uitvoeren van het onderzoek namens het bestuur van de VvE is verstrekt, is niet aannemelijk dat [gedaagde 1] c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte waren van (het onderzoek naar) de gebreken aan het dak van het appartementencomplex. De voorzieningenrechter gaat er vanuit dat [gedaagde 1] c.s. pas op de hoogte zijn geraakt van het rapport nadat het op 13 maart 2019 voor de leden van de VvE beschikbaar is gesteld via de portal.

4.10.

Dat de wederpartij ook zelf niet van de juiste stand van zaken op de hoogte was, sluit een beroep op de bepaling in onderdeel b niet reeds uit. Denkbaar is dat de wederpartij in verband met zijn bijzondere positie of deskundigheid op de hoogte had móéten zijn. Zoals onder 4.9 overwogen vervulde [gedaagde 1] geen bestuursfunctie. Voorts is gesteld noch gebleken dat [gedaagde 1] c.s. in verband met een (andere) bijzondere positie of deskundigheid op de hoogte hadden moeten zijn van de gebreken van het dak van het appartementencomplex. Gelet op het vorenstaande is niet aannemelijk dat [gedaagde 1] c.s. hun mededelingsplicht hebben geschonden. Dit brengt met zich dat het beroep op dwaling faalt.

4.11.

Dan komt aan de orde de vraag of de gestelde gebreken aan het dak van het appartementencomplex non-conformiteit van het appartement oplevert.

4.12.

[eiseres] stelt subsidiair dat sprake is van non-conformiteit omdat het dak van het appartementencomplex (en dus het dak van het appartement) niet voldoet aan (1) de ontwerp- en uitvoeringsrichtlijnen van zinken dakconstructies en gootconstructies, (2) de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant, (3) de eisen voor waterdichtheid en (4) goed en deugdelijk werk. Volgens [eiseres] heeft het appartement daarom niet die eigenschappen die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn en dient de koopprijs te worden verlaagd. [gedaagde 1] c.s. betwisten dat de gestelde gebreken aan het dak van het appartementencomplex het normaal gebruik van het appartement als woning belemmert. Volgens [gedaagde 1] c.s. gelden de in het onderzoeksrapport genoemde gebreken niet voor het gehele dak. Vanwege een probleem aan de hemelwaterafvoer is in het appartement eenmaal sprake geweest van lekkage, maar dit mankement is destijds adequaat verholpen.

4.13.

Artikel 7:17 BW, waarop [eiseres] zich beroept, is van regelend recht. Partijen zijn in de NVM koopovereenkomst afgeweken van bovengenoemde wettelijke bepaling over non-conformiteit. Als uitgangspunt bij de beoordeling van deze zaak dient dan ook de tussen partijen gesloten overeenkomst in acht te worden genomen. Dit brengt met zich dat aan de door [eiseres] genoemde jurisprudentie ter onderbouwing van haar beroep op artikel 7:17 BW wordt voorbijgegaan.

4.14.

De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde 1] c.s. ingevolge artikel 6.3 van de koopovereenkomst aan [eiseres] een garantie hebben verstrekt dat het appartement bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woning nodig zijn en dat zij niet in staan voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dit betekent dat [gedaagde 1] c.s. alleen aansprakelijk kunnen zijn voor gebreken die dit normale gebruik van het appartement als woning belemmeren. Volgens de Hoge Raad (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414) dient met inachtneming van de Haviltex-maatstaf bij de uitleg van het begrip “normaal gebruik” in de koopovereenkomst als uitgangspunt te gelden wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan. Dat betekent onder meer dat in het appartement gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

4.15.

Uit de door [gedaagde 1] c.s. overgelegde verklaring van [naam 1] en [naam 4] op het onderzoeksrapport volgt dat het onderzoeksrapport (met name) gebaseerd is op twee plekken van het dak van het appartementencomplex waarvan voorafgaand aan het onderzoek bekend was dat er problemen waren. Ook blijkt uit genoemde verklaring dat het onderzoeksrapport bedoeld is om een procedure tegen de aannemer te voeren.

Eén van de twee plekken die door SKG-IKOB zijn onderzocht was de lekkage bij de hemelwaterafvoer van het appartement van [gedaagde 1] c.s. Ter zitting is door [gedaagde 1] c.s. aangevoerd dat deze lekkage adequaat is verholpen en dat er thans geen sprake meer is van lekkage. Dit is door [eiseres] niet betwist. Door [eiseres] is niet gesteld dat (naast de verholpen lekkage) sprake is van andere gebreken aan het dak van het appartement. De gestelde gebreken aan het dak van het appartementencomplex staan (daarom) in beginsel niet aan een normaal gebruik van het appartement door [eiseres] in de weg. Door [eiseres] is onvoldoende gesteld dat het appartement thans niet meer gebruikt kan worden als woning. Evenmin is van onveiligheid of aangetast woongenot gebleken. Als de staat van het dak van het appartement van een dergelijk belang was voor [eiseres] had het op haar weg gelegen hier nader onderzoek naar te (laten) doen. Het enkel (laten) verrichten van een niet-destructieve bouwtechnische keuring is in dat licht onvoldoende. Naar voorlopig oordeel is daarom geen sprake van non-conformiteit van het appartement. In dit oordeel is meegewogen dat uit het expertiserapport niet volgt dat de benodigde herstelwerkzaamheden direct noodzakelijk zijn, maar dat geadviseerd wordt de werkzaamheden tussen nu en uiterlijk vijf jaar te laten plaatsvinden.

4.16.

Gelet op het vorenstaande wordt de vordering onder I afgewezen.

Ten aanzien van de vordering onder II

4.17.

Gezien het hiervoor overwogene ziet de rechtbank geen aanleiding een voorlopige voorziening te treffen. De vordering onder II wordt afgewezen.

Ten aanzien van de vordering onder III

4.18.

Nu de vorderingen onder I en II niet toewijsbaar zijn, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van de vordering onder III. De vordering onder III wordt daarom afgewezen.

De proceskosten

4.19.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 297,00

- salaris advocaat
€ 980,00

Totaal € 1.277,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.277,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Sikkel en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2019. 2027 / 1573