Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7911859 /VV EXPL 19-313
uitspraak: 8 augustus 2019
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.G. Gosselink, advocaat te Almere,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.J. de Bruin, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding, met producties 1 t/m 7;
- de van de zijde van [eiseres] bij brief d.d. 24 juli 2019 overgelegde productie 8.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 juli 2019. [eiseres] is in persoon verschenen tezamen met haar echtgenoot en bijgestaan door haar gemachtigde de heer mr. E.G. Gosselink. Voorts is [gedaagde] in persoon verschenen, bijgestaan door de heer mr. P.J. de Bruin als gemachtigde. Partijen hebben ieder het eigen standpunt, mede aan de hand van de door hen overgelegde pleitaantekeningen, (nader) toegelicht. Van de zijde van [gedaagde] zijn daarnaast nog een aantal producties overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
Partijen hebben met elkaar een huurovereenkomst gesloten betreffende de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde).
2.2
In de huurovereenkomst staat onder meer vermeld:
“
2. Duur
2. Duur
Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van 1 jaar, aanvang nemend op 12-07-2018, om te eindigen op 12-07-2019.
De huurovereenkomst zal evenwel slechts ten einde lopen als de huurder of de verhuurder een opzeg geeft zoals voorzien in de wet.
3.Huurprijs
De huurprijs wordt bepaald op € 850 plus gas water elektriciteit en bijdrage VvE € 77 per maand, betaalbaar op en naam van [eiseres] en [naam] [rekeningnummer] .
De huurder verbindt er zich toe om voor de aanvang van de huurtermijn tot zekerheid van zijn verplichtingen een som geld gelijk aan twee maanden huur te storten op een naam van [eiseres] en [naam] [rekeningnummer]
De huurprijs is betaalbaar voor de vijfde van de maand waarop hij betrekking heeft en de betaling zal in het bezit moeten zijn van de verhuurder voor deze datum.
(…)
5. Huurherstellingen
(…)
Het is de huurder verboden, zonder de schriftelijke toestemming van de verhuurder om: dieren te houden, (…)”
3.De vordering
3.1
[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen 24 uur na het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een andere door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde met al degenen die en al datgene dat zich daarin bevindt, niet zijnde de eigendommen van verhuurder, te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde en schone staat aan [eiseres] op te leveren, dit onder de gelijktijdige afgifte van de sleutels aan [eiseres] en dit met het verbod de woonruimte na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken één en ander op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, waaronder een dagdeel heeft te gelden als een gehele dag, dat [gedaagde] aan het vonnis geen gehoor geeft, althans dit op straffe van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;
II. [eiseres] te machtigen, dit voor het geval [gedaagde] niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, de ontruiming te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met hulp van de sterke arm en te bepalen dat [eiseres] is gemachtigd de kosten daarvan op [gedaagde] te verhalen, althans met de bepaling dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de daaraan verbonden kosten;
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 3.474,- gerekend tot en met 12 juli 2019, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de diverse huurtermijnen, althans vanaf de datum van dagvaarden, tot de dag waarop de vordering is voldaan, te vermeerderen met een bedrag van € 850,- per maand na 12 juli 2019 tot aan de dag waarop het gehuurde is ontruimd, een ingegane maand ten volle meegerekend;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
3.2
Aan de vordering heeft [eiseres] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.3
Primair legt [eiseres] aan de gevorderde ontruiming ten grondslag dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd en dat [gedaagde] thans zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd, ingaande op 12 juli 2018 en lopende tot en met 12 juli 2019. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW jo. artikel 7:228 lid 1 BW diende [eiseres] [gedaagde] niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voor 12 juli 2019 schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur zou verstrijken, hetgeen zij ook heeft gedaan. Gewezen wordt daarbij op de door haar overgelegde brieven d.d. 28 maart 2019 en d.d. 6 juni 2019, en het deurwaardersexploot d.d. 12 juni 2019. [gedaagde] heeft tot op heden echter geweigerd om het gehuurde te verlaten.
3.4
Subsidiair stelt [eiseres] dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zodat ook op die grond de gevorderde ontruiming toewijsbaar is.
3.5
Ten aanzien van deze tekortkoming stelt [eiseres] dat tussen partijen een huurprijs is overeengekomen van € 850,- per maand, iedere maand te voldoen vóór de vijfde van de maand. Tevens is overeengekomen dat [gedaagde] zou betalen voor gas, water en elektriciteit en een bijdrage voor de VvE van € 77,- per maand. [gedaagde] is in gebreke gebleven met haar betalingsverplichtingen door de huurtermijnen niet tijdig te voldoen en de huurtermijnen vanaf 12 april 2019 tot en met 12 juli 2019, voor een totaalbedrag van € 2.550,-, geheel onbetaald te laten. Tevens heeft [gedaagde] een betalingsachterstand in de VvE bijdragen laten ontstaan voor een totaalbedrag van € 924,-. Gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] nu al enkele maanden de huur onbetaald laat en [eiseres] hierdoor in financiële problemen komt, is het voor [eiseres] onaanvaardbaar het onrechtmatig verblijf van [gedaagde] in de woning nog langer toe te staan.
3.6
[eiseres] is daarnaast tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door overlast te veroorzaken en in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst huisdieren te houden in het gehuurde.
3.7
[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen. [eiseres] heeft de woning tijdelijk verhuurd om de dubbele woonlasten te kunnen voldoen. Doordat [gedaagde] de huur niet en niet tijdig betaald, komt [eiseres] in de financiële problemen. [eiseres] heeft er een groot belang bij om op korte termijn een andere, wel betalende, huurder in de woning te laten wonen.
4.Het verweer
4.1
[gedaagde] verzoekt tot afwijzing van de gevorderde ontruiming van het gehuurde, alsmede om in het geval de ontruiming wel wordt toegewezen haar een termijn van zes maanden te gunnen zodat zij genoeg tijd heeft om een andere woning te kunnen betrekken.
4.2
[gedaagde] stelt dat juist is dat er een huurovereenkomst is gesloten die tot 12 juli 2019 geldt. Afgesproken was echter bij het aangaan van de huurovereenkomst dat [gedaagde] de woning zou opknappen en met haar gezin zo lang zou mogen blijven in het gehuurde als zij wilde. [gedaagde] heeft ruim € 10.000,- in het gehuurde geïnvesteerd. De huurovereenkomst is door [gedaagde] getekend in vertrouwen dat de mondeling gemaakte afspraken zouden worden nagekomen door [eiseres] . [eiseres] meent zich echter niet te hoeven houden aan de gemaakte afspraken en heeft zes maanden na de aanvang van de huurovereenkomst al laten weten dat haar familie uit Polen zou komen en dat [gedaagde] uit de woning zou moeten vertrekken. Sindsdien is de relatie tussen partijen verslechterd.
4.3
Aangezien de heer [naam partner gedaagde] , zijnde de partner van [gedaagde] , zijn salaris pas op de 23e van de maand ontvangt, kan de huur ook pas na de 23e van de maand worden betaald aan [eiseres] . Vanaf aanvang van de huurovereenkomst is de huur dan ook altijd na de 23e van de maand overgemaakt en daarover is door [eiseres] niet eerder geklaagd. Erkend wordt dat er een huurachterstand is van drie maanden. Dit, nu [eiseres] aan [gedaagde] te kennen had gegeven dat zij uit de woning moest en dat zij de door haar betaalde borg van € 1.700,- niet terug zou krijgen. [gedaagde] voelde zich daarnaast gefrustreerd. [gedaagde] is echter wel in staat en bereid om de achterstallige huur alsnog te voldoen.
4.4
De VvE-bijdrage is bij het aangaan van de huurovereenkomst mondeling niet overeengekomen, doch is wel in de huurovereenkomst opgenomen. [eiseres] wist dat dit niet de afspraak was en heeft over het onbetaald laten van de VvE-bijdragen ook niet eerder geklaagd.
4.5
[gedaagde] betwist dat zij en haar gezin overlast hebben veroorzaakt. Gewezen wordt daarbij op de door haar overgelegde en door buren ondertekende verklaring. Uit rondvraag bij de buren is van overlast ook niet gebleken. Dat [gedaagde] ’s nachts overlast zou veroorzaken is bovendien ook niet logisch nu zij zelf twee minderjarige kinderen heeft.
4.6
[gedaagde] heeft sinds kort een puppy van 1 jaar oud. Nergens blijkt echter uit dat het voor [gedaagde] verboden is om een huisdier te houden. Het is daarnaast een feit van algemene bekendheid dat een puppy van 1 jaar niet voor overlast kan zorgen die de buren zouden kunnen horen. Door de buren is ook nooit daarover geklaagd.
4.7
[gedaagde] is bereid om de huurachterstand in te lopen, de VvE bijdragen (indien zij daartoe gehouden is) te voldoen en om in onderling overleg het gehuurde te verlaten. [gedaagde] kan alleen niet op een hele korte termijn vervangende woonruimte vinden. Gewezen wordt daarbij op de omstandigheid dat [gedaagde] onder meer ook rekening dient te houden met haar twee kinderen die beiden naar het speciaal onderwijs gaan.
5.De beoordeling
5.1
Voldoende is gebleken dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3
[eiseres] heeft primair aan de gevorderde ontruiming ten grondslag dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd en dat [gedaagde] thans zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.
5.4
Vaststaat dat [eiseres] en [gedaagde] een huurovereenkomst hebben ondertekend. In die huurovereenkomst staat vermeld dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van 1 jaar, aanvang nemende op 12 juli 2018 en eindigend op 12 juli 2019. Tevens is in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurovereenkomst slechts ten einde zal lopen als de huurder of verhuurder een opzegging geeft als voorzien in de wet.
5.5
In artikel 7:271 lid 1 BW is bepaald dat op een voor bepaalde tijd, zijnde korter dan twee jaar, aangegane huur artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing is, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. [eiseres] heeft onder verwijzing naar de door haar overgelegde stukken gesteld dat zij het einde van de huur heeft aangezegd middels een schriftelijke kennisgeving in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW.
5.6
De kantonrechter is op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen door hen ter mondelinge behandeling naar voren is gebracht voorshands van oordeel dat er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd alsmede dat het einde van de huurovereenkomst conform het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW door [eiseres] is aangezegd, zodat de huurovereenkomst op 12 juli 2019 is geëindigd. Daarbij is allereerst van belang dat in de door partijen ondertekende huurovereenkomst staat vermeld dat deze is aangegaan voor de duur van één jaar. Voorgaande levert op grond het bepaalde in artikel 157 lid 2 Rv in beginsel dwingend bewijs op. Dat er tussen partijen van de huurovereenkomst afwijkende afspraken zijn gemaakt, in die zin dat [gedaagde] het gehuurde zou opknappen en zo lang zou mogen blijven in het gehuurde als zij zou willen, zoals door [gedaagde] gesteld, is door [eiseres] gemotiveerd betwist en door [gedaagde] ook niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt.
Ten aanzien van de schriftelijke kennisgeving in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW heeft [eiseres] verwezen naar de brieven d.d. 28 maart 2019 en d.d. 6 juni 2019, alsmede het deurwaardersexploot d.d. 12 juni 2019. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is de bij brief d.d. 28 maart 2019 gedane kennisgeving te vroeg verzonden en is de kennisgeving bij deurwaardersexploot d.d. 12 juni 2019 een dag te laat. [gedaagde] heeft evenwel de ontvangst van de brief d.d. 6 juni 2019 niet weersproken. Het einde van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is met de brief d.d. 6 juni 2019 tijdig aangezegd. Nu [gedaagde] sedert 12 juli 2019 zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, is de gevorderde ontruiming toewijsbaar. Dit, echter met dien verstande dat de kantonrechter in de door [gedaagde] geschetste privé-omstandigheden aanleiding ziet om de datum waartegen (uiterlijk) dient te worden ontruimd te stellen op 12 september 2019.
5.7
De gevorderde dwangsom is eveneens toewijsbaar, met dien verstande dat deze wordt toegewezen tot een bedrag van € 100,- per dag en wordt gemaximeerd tot een bedrag van
€ 5.000,-.
5.8
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [gedaagde] komen.
5.9
Nu [gedaagde] het onbetaald laten van de huurpenningen over de periode vanaf 12 april 2019 tot en met 12 juli 2019 heeft erkend, en zij daarnaast geen omstandigheden heeft gesteld die het onbetaald laten daarvan rechtvaardigen, acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat vooruitlopend daarop het bedrag van € 2.550,-, te vermeerderen met rente, voor toewijzing gereed ligt. Opgemerkt wordt daarbij nog dat de ratio van de borg is dat de verhuurder niet met lege handen komt te staan na het einde van de huurovereenkomst indien er onverhoopt kosten in verband met herstelwerkzaamheden moeten worden gemaakt Voor verrekening van achterstallige huurtermijnen met borg is dan ook geen plaats. Daarnaast is ook de gevorderde gebruiksvergoeding toewijsbaar vanaf 12 juli 2019 tot aan de datum van ontruiming.
5.1
Voor toewijzing van de gevorderde VvE-bijdragen in kort geding ziet de kantonrechter geen aanleiding. Naast de omstandigheden dat [gedaagde] de verschuldigdheid daarvan betwist en [eiseres] [gedaagde] ten aanzien van het onbetaald laten daarvan niet eerder heeft aangesproken, kan afgevraagd worden of deze kosten in redelijkheid voor rekening van de huurder dienen te komen.
5.11
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
6.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 2.550,- aan achterstallige huur berekend tot en met 12 juli 2019, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de opeisbaarheid der respectievelijke huurtermijnen tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om (uiterlijk) op 12 september 2019 het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen, bij gebreke waarvan [gedaagde] een dwangsom verbeurt aan [eiseres] van € 100,- per dag, tot een maximum van € 5.000,-.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] ter zake van gebruiksvergoeding te betalen € 850,- per maand vanaf 12 juli 2019 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op:
- € 332,06 aan verschotten;
- € 480,- aan salaris voor de gemachtigde;
en indien gedaagde niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Indien van toepassing dienen beide bedragen te worden vermeerderd met btw;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
495