ECLI:NL:RBROT:2019:6084

• Datum uitspraak: 2 augustus 2019
• Publicatiedatum: 29 juli 2019
• Zaaknummer: 7431253 CV EXPL 18-55377
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J.L.M. van der Wildt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering wegens gebrek in de woning

In deze zaak heeft de kantonrechter te Rotterdam op 2 augustus 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiser 1] en [gedaagde] over de huurprijs van een woning. [gedaagde] heeft een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de huurprijs te verlagen vanwege ernstige onderhoudsgebreken die leidden tot verminderd woongenot. De Huurcommissie heeft op 22 november 2018 uitspraak gedaan, maar [eiser 1] heeft deze uitspraak betwist en verzocht om herziening. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er bij twee klepramen sprake was van tocht, wat een ernstig gebrek vormt. De rechter oordeelde dat [gedaagde] recht had op een huurprijsvermindering tot 40% van de overeengekomen huurprijs, en dat deze vermindering inging op 1 februari 2018, omdat [gedaagde] tijdig had geklaagd over de gebreken. De huurprijs werd vastgesteld op € 267,20 per maand voor de periode van februari 2018 tot en met januari 2019. Tevens werd [eiser 1] veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde].

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7431253 / CV EXPL 18-55377

uitspraak: 2 augustus 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam ,

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2. [eiser 2] ,

wonende te [woonplaats eisers] ,

eisers,

gemachtigde: mr. M.P. Harten te Den Haag,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

procederend in persoon.

Eisers worden hierna in enkelvoud aangeduid als “ [eiser 1] ”. Gedaagde wordt hierna aangeduid als “ [gedaagde] ”.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• het exploot van dagvaarding van 19 december 2018, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• het vonnis van 24 januari 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
• het proces-verbaal van de op 4 maart 2019 gehouden comparitie van partijen;
• de brief van 19 april 2019 aan de zijde van [gedaagde] , met producties;
• de brief van 29 april 2019 aan de zijde van [eiser 1] , met één productie;
• het proces-verbaal van de op 7 mei 2019 gehouden voortzetting van de comparitie van partijen.

1.2

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.

2.1

[gedaagde] is huurster van de woning, gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam (hierna: het gehuurde).

2.2

Ingevolge de tussen partijen op 3 juli 2015 gesloten huurovereenkomst huurt [gedaagde] het gehuurde met ingang van 1 juli 2015 van [eiser 1] voor een huurprijs van (laatstelijk) € 668,- per maand.

2.3

Op 2 februari 2018 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de huurprijs voor het gehuurde tijdelijk te verlagen, vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Het verzoek van [gedaagde] hield het volgende in:

2.5

De Huurcommissie heeft het verzoek van [gedaagde] op 19 november 2018 mondeling behandeld. Vervolgens heeft de Huurcommissie op 22 november 2018, aan beide partijen verzonden op diezelfde datum, de volgende uitspraak gedaan:

Tekst

3. Het geschil

3.1

[eiser 1] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om:

I. de uitspraak van de Huurcommissie te herzien, c.q. te vernietigen, in die zin dat de door [gedaagde] aan [eiser 1] verschuldigde huurprijs voor het gehuurde van thans € 267,20 per maand zal worden verhoogd tot het bedrag van € 668,- per maand, althans tot een in goede justitie te bepalen maandhuurbedrag, en zulks met ingang van 1 februari 2018, c.q. een door de kantonrechter te bepalen tijdstip, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding;

II. voorwaardelijk, voor zover [gedaagde] ook na betekening van dit vonnis in gebreke zal blijven om [eiser 1] tot herstel van de gebreken in het gehuurde toe te laten, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de oorspronkelijke contractuele huurprijs ten bedrage van € 668,- per maand, dit vanaf 1 december 2018 tot en met de maand van herstel van de gebreken door [eiser 1] , zulks met dien verstande dat de door [gedaagde] in deze periode reeds aan [eiser 1] betaalde huurpenningen hierop in mindering zullen strekken. Eén en ander te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van verzuim tot aan de dag van de algehele voldoening.

3.2

Aan zijn vordering heeft [eiser 1] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat de gestelde gebreken niet gegrond kunnen worden op het onderzoeksrapport van 28 juli 2018. Uit de van dat onderzoeksrapport deel uitmakende foto van één van de klepramen blijkt duidelijk dat deze wel degelijk met tochtwerende voorzieningen is af te sluiten. Bovendien wordt in het voornoemde onderzoeksrapport slechts een foto van één van de klepraampjes getoond, zodat het onderzoeksrapport onvolledig is op dat punt en het derhalve in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat dit gebrek ten nadele van [eiser 1] zou werken. Daarnaast heeft [eiser 1] aangevoerd dat het niet genoegzaam aansluiten van de twee klepramen niet is aan te merken als een gebrek in de categorie C. Immers ondervindt [gedaagde] feitelijk weinig hinder van de gestelde gebreken en de tocht bij beide klepramen is door [gedaagde] eenvoudig te verhelpen door middel van een plakstrip. Tot slot heeft [eiser 1] aangevoerd dat [gedaagde] de Huurcommissie pas op 18 juli 2018 toegang heeft verschaft tot het gehuurde ten behoeve van het doen van onderzoek en dat [gedaagde] [eiser 1] heeft belet om herstelwerkzaamheden in het gehuurde te verrichten, zodat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat een eventuele huurprijsverlaging met terugwerkende kracht zou worden opgelegd, aldus [eiser 1] .

3.3

[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Sinds januari 2017 heeft [gedaagde] [eiser 1] vele malen laten weten dat het in het gehuurde vaak tocht ten gevolge van, onder andere, de klepraampjes. Op die klachten is [eiser 1] nooit serieus ingegaan. De kou, de tocht en de vochtigheid hebben het woongenot van [gedaagde] bedorven en hebben bij [gedaagde] tot fysieke klachten geleid. Bovendien heeft [gedaagde] door de tocht jarenlang teveel energie betaald. Op grond van het voorgaande is een huurprijsverlaging met terugwerkende kracht tot 1 februari 2018 niet buitenproportioneel. [gedaagde] heeft geen zelfstandig verzoek aan de kantonrechter gedaan.

4. De beoordeling

4.1

[eiser 1] heeft gevorderd de uitspraak van de huurcommissie te herzien c.q te vernietigen. Door het instellen van een vordering binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcommissie is - ingevolge art. 7:262 BW - de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen en dient te worden beslist over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Door [gedaagde] is een wijziging van de huurprijs verzocht (tijdelijke vermindering) vanwege de gebreken zoals weergegeven onder 2.3 van dit vonnis.

4.2

De omschrijving van de gebreken zoals door [gedaagde] verwoord komt neer op een zodanige tocht in de woning dat zij van de woning een verminderd genot heeft gehad. In dat kader heeft er een voorbereidend onderzoek plaatsgevonden en heeft de rapporteur geconstateerd dat er bij twee klepramen tocht is welke niet met tochtwerende voorzieningen is af te sluiten.

4.3

Door [eiser 1] is in onvoldoende mate onderbouwd dat de twee klepramen met - normale en alledaagse - tochtwerende voorzieningen door een huurder zijn af te sluiten. Uit de foto bij het rapport blijkt dat er een grote naad zit tussen raam en kozijn. Door [eiser 1] wordt niet aangegeven met welke alledaagse voorzieningen die naad en die van het andere klepraam kan worden afgedicht. Dat daarvan geen foto in het verslag is opgenomen brengt niet met zich dat er een onvolledig onderzoeksrapport zou zijn.

4.4

De kantonrechter volgt derhalve de constateringen van de rapporteur en maakt die tot de zijne.
Het niet tochtdicht kunnen afsluiten van de twee klepramen is een gebrek dat valt onder de gebrekenlijst en is een ernstig gebrek. De hinder die [gedaagde] daarvan heeft ondervonden is veelvuldig aan [eiser 1] kenbaar gemaakt naast de andere klachten die [gedaagde] heeft en had, welke klachten geen onderdeel uitmaken van deze procedure.

4.5

Zij rechtvaardigen een huurprijsvermindering tot 40% van de overeengekomen prijs. Daarbij is in aanmerking genomen dat deze klachten al zeer lang bekend zijn, ernstige hinder veroorzaken in de vorm van tocht en dus kou door de woning en een onaangenaam woonklimaat veroorzaken. [eiser 1] heeft daar weinig of niets aan gedaan voor januari 2019 en in de gebrekenregeling zoals die hier wordt toegepast is tevens verwerkt een sanctie op het door een verhuurder niet adequaat reageren op klachten van een huurder.
Door de kantonrechter zal de huurprijs dan ook tijdelijk worden verlaagd tot 40% van de overeengekomen huurprijs.

4.6

[gedaagde] heeft onbetwist gesteld dan zij het verzoek bij de huurcommissie heeft ingediend op 2 februari 2018. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:257 BW kan een huurprijsvermindering niet verder terugwerken dan zes maanden na indiening van het verzoek en dient het verzoek te worden gedaan binnen zes maanden nadat de huurder de verhuurder van het gebrek in kennis heeft gesteld. Tussen partijen is geen discussie dat door [gedaagde] in ieder geval op 23 januari 2018 schriftelijk is geklaagd over de gebreken die leiden tot de huurprijsvermindering. Door [gedaagde] is niet aangevoerd, althans heeft zij dat onvoldoende onderbouwd, dat van een eerder tijdstip zou moeten worden uitgegaan. Derhalve gaat de huurprijsvermindering in op 1 februari 2018.
Tussen partijen is ter gelegenheid van de comparitie van partijen vastgesteld dat de gebreken zijn opgeheven per januari 2019, zodat per 1 februari 2019 [gedaagde] weer de volledige huurprijs zal moeten betalen.

4.7

Er is geen aanleiding om een andere termijn aan te houden. Uit niets blijkt dat [gedaagde] invloed heeft gehad op de behandelingsduur bij de huurcommissie en ook na de uitspraak heeft zij voldoende voortvarend meegewerkt aan de reparatie. Daar komt bij dat er niets aan in de weg stond dat Geus op een eerder tijdstip de betreffende gebreken zou hebben verholpen. [eiser 1] heeft er kennelijk voor gekozen om de uitspraak van de Huurcommissie af te wachten.

4.8

De huurprijs zal dan ook voor de periode van 1 februari 2018 tot en met januari 2019 worden vastgesteld op € 267,90 per maand.

4.9

Met betrekking tot het onder punt II voorwaardelijk gevorderde wordt overwogen dat tijdens de voortzetting van de comparitie van partijen is gebleken dat de aannemer van [eiser 1] in het gehuurde (herstel) werkzaamheden heeft kunnen verrichten. Gelet daarop behoeft de voorwaardelijke vordering van [eiser 1] onder punt II geen nadere bespreking.

4.1

[eiser 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] , die tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op nihil.

5. De beslissing

De kantonrechter:

stelt de huurprijs van de woning aan de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam van de maand februari 2018 tot en met de maand januari 2019 vast op € 267,20 per maand;

veroordeelt [eiser 1] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

38671