ECLI:NL:RBROT:2019:672

• Datum uitspraak: 23 januari 2019
• Publicatiedatum: 30 januari 2019
• Zaaknummer: C/10/531199 / HA ZA 17-697
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.I. Hendriks
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake contractuele boete en aansprakelijkheid bij (ver)koop woning met financieringsvoorbehoud

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 23 januari 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen Festa Vastgoed B.V. en [gedaagde] over de nakoming van een koopovereenkomst voor een woning. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst door niet mee te werken aan de eigendomsoverdracht. Festa Vastgoed vordert een contractuele boete van € 29.100,00, die is gebaseerd op de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is verstreken en dat [gedaagde] niet tijdig heeft gereageerd op de verzoeken van Festa Vastgoed. De rechtbank wijst de vordering van Festa Vastgoed toe en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de boete, alsook de deurwaarderskosten van het beslag en de proceskosten. In de vrijwaringszaak tegen Credion, die betrokken was bij de financiering, wordt geoordeeld dat Credion niet tekort is geschoten in haar zorgplicht. De vorderingen van [eiseres in vrijwaringszaak] worden afgewezen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Vonnis van 23 januari 2019

in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/531199 / HA ZA 17-697 van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

FESTA VASTGOED B.V. ,

gevestigd te Valkenburg (ZH),

2.
[eiseres 1] ,

wonende te Bergschenhoek,

eiseressen in conventie,

verweersters in reconventie,

advocaat mr. A.S.G. Wever te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. drs. P.A. Visser te Hendrik-Ido-Ambacht,

en in de vrijwaringszaak met zaaknummer/rolnummer: C/10/541488 / HA ZA 17-1216 van

[eiseres in vrijwaringszaak] ,

wonende te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. drs. P.A. Visser te Hendrik-Ido-Ambacht,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CREDION ROTTERDAM B.V. ,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. Z.C.J. Adams te Nieuwegein.

Eiseressen zullen hierna afzonderlijk Festa Vastgoed B.V. en [eiseres 1] worden genoemd en gezamenlijk Festa Vastgoed (in enkelvoud). Gedaagden zullen hierna [gedaagde] en Credion genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

in de hoofdzaak met nummer 17-697:

• het vonnis in het vrijwaringsincident van 25 oktober 2017, en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
• de conclusie van antwoord, tevens bevattend een eis in voorwaardelijke reconventie, met producties 1 en 2;
• de brief van de rechtbank van 3 april 2018, waarbij een datum voor een comparitie van partijen is bepaald;
• de zittingsagenda van 19 juli 2018;
• de bij brief van 20 augustus 2018 overgelegde aanvullende producties 14 tot en met 17 van de zijde van Festa Vastgoed;
• het proces-verbaal van comparitie van 3 september 2018;
• een faxbericht van 24 september 2018 namens Festa Vastgoed met een reactie op het proces-verbaal;
• een faxbericht van 24 september 2018 namens [gedaagde] met een reactie op het proces-verbaal;
• een brief van 26 september 2018 namens [gedaagde] met een reactie op het proces-verbaal;

in de vrijwaringszaak met nummer 17-1216:

• de dagvaarding van 8 december 2017, met producties 1 tot en met 11;
• de conclusie van antwoord met 1 productie;
• de brief van de rechtbank van 3 april 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• de zittingsagenda van 19 juli 2018;
• de akte houdende reactie op vraagpunten van de zijde van Credion, met producties 2 tot en met 6;
• de akte overleggende producties ten behoeve van comparitie van de zijde van [eiseres in vrijwaringszaak] , met producties 12 tot en met 22;
• de aanvullende akte ten behoeve van comparitie van de zijde van [eiseres in vrijwaringszaak] , met producties 23 en 24;
• de brief van 28 augustus 2018 van de zijde van Credion met productie 7;
• het proces-verbaal van comparitie van 3 september 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten in conventie en reconventie

2.1.

Festa Vastgoed B.V., vertegenwoordigd door [naam 1] , en [eiseres 1] als verkopers en [gedaagde] als koper hebben op 5 respectievelijk 13 november 2016 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten. Verkopers worden hierna gezamenlijk Festa Vastgoed genoemd. Daarbij heeft Festa Vastgoed aan [gedaagde] de woning aan de [adres 1] te Rotterdam (hierna: de woning) verkocht. De koopprijs bedroeg € 291.000,00. De woning verkeerde in verhuurde staat.

2.2.

Festa Vastgoed werd bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bijgestaan door een verkoopmakelaar. [gedaagde] werd niet bijgestaan door een makelaar.

2.3.

In de koopovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding in de hoofd- en in de vrijwaringszaak) is - voor zover van belang – het volgende bepaald:

“ In aanmerking nemende dat:

o
Deze overeenkomst geen koop is als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 Burgerlijk Wetboek (een koop van een tot (eigen) bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan).(…)

Artikel 1: Notaris en transportdatum

De voor de eigendomsoverdracht vereiste akte tot levering zal worden verleden voor:

(…)

Uiterlijk op: 2 januari 2017

of zoveel eerder of later als partijen nader mochten overeenkomen, op het door de notaris te bepalen tijdstip.

(…)

Artikel 3: Waarborgsom, bankgarantie

3.1

Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is de koper verplicht uiterlijk op 6 december 2016 bij de desbetreffende notaris als waarborgsom een bedrag te storten van: € 29.100,00.

3.2

In plaats van deze waarborgsom kan de koper desgewenst, binnen de hiervoor genoemde termijn, bij en ten genoegen van de notaris een door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie tot laatstgemeld bedrag deponeren.

(…)

Artikel 9: Niet nakoming

(…)

9.2

Indien één van de partijen na een aangetekend schrijven in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen na de dag waarop het aangetekend schrijven is uitgebracht tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

a. uitvoering van de koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of

b. de koop door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.

(…)

Artikel 12: Ontbindende voorwaarde financiering

Voorbehoud van financiering ter grootte van € 291.000,00. (zegge: tweehonderdeenennegentig duidend euro en nul eurocent). Bij het niet verkrijgen van een financiering heeft koper de mogelijkheid deze overeenkomst schriftelijk te ontbinden na overleg van afwijzingsbrieven op financieringsverzoek bij twee financieringsinstellingen uiterlijk op 5 december 2016 16.00 uur. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd en worden door koper reeds gedane stortingen gerestitueerd.

(…)”

2.4.

Op 14 november 2016 heeft de verkoopmakelaar van Festa Vastgoed een e-mail gestuurd aan [gedaagde] met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 16 aan de zijde van [gedaagde] in de vrijwaringsprocedure):

“Bijgaand stuur ik jou de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst.

Ik informeer de notaris nog niet totdat het voorbehoud tot financiering is verlopen/jij akkoord hebt van de bank. Dit ter informatie.

Kun jij mij informeren zodra jij nieuws hebt van de bank?

2.5.

Op 23 november 2016 heeft [gedaagde] zich tot Credion gewend met het verzoek haar bij te staan bij het vinden van financiering voor de woning. Op deze dag heeft de heer [naam 2] , werkzaam als financieel adviseur bij Credion en als zodanig betrokken bij de financieringsaanvraag van [gedaagde] (hierna: [naam 2] ), aan [gedaagde] een e-mail gestuurd met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 7 bij dagvaarding in de vrijwaringszaak):

“Ik had u beloofd om u vanavond een email te sturen.

NIBC verstrekt financieringen tot 70% van de taxatiewaarde in verhuurde staat (dan wel van de aankoopprijs + 5 % aan kosten, indien dit bedrag lager ligt dan de taxatiewaarde).

U hebt aangegeven een ander pand te willen inbrengen.

(…)

De taxatie vindt plaats door een door NICB aangewezen taxateur.

(…)

Voor de eerste scan heb ik nodig:

• kopie van uw paspoort
• kopie van uw aangifte Inkomstenbelasting
• gegevens van de aan te kopen woning + vermelding van de koopprijs
• kopie huurcontract van de al in bezit zijnde woning
• eventuele bijzonderheden

Het taxatierapport kan later.

(…)

Als de koop nog dit jaar moet plaatsvinden, dan moeten we vaart maken.”

2.6.

Op 30 november 2016 (productie 2 aan de zijde van Festa) heeft de verkoopmakelaar van Festa Vastgoed een e-mail gestuurd aan [gedaagde] met - voor zover van belang - de volgende inhoud:

“Ik heb [naam 1] ( [naam 1] – toevoeging rechtbank) zojuist gesproken, die heeft begrip voor de situatie. Wij stellen voor om het financieringsvoorbehoud te verlengen tot 12 december 16.00 uur. Graag ontvang ik jouw akkoord hierop.

Hierbij het verzoek om ons op de hoogte te houden van de status van de aanvraag. Mocht het de NIBC niet lukken om vóór deze nieuwe deadline uitsluitsel te geven dan vernemen wij dat graag tijdig zodat wij kunnen overleggen over een vervolg.”

2.7.

Op dezelfde dag heeft [gedaagde] hierop - voor zover van belang - als volgt per e-mail gereageerd (productie 2 aan de zijde van Festa):

“Hierbij bevestig ik dat de financiering uitgesteld wordt tot 12 december 16.00 uur.”

2.8.

Op eveneens 30 november 2016 heeft [naam 2] aan [gedaagde] een e-mail gestuurd met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 4 aan de zijde van [gedaagde] in de vrijwaringszaak):

“Ik zal voor u het aanvraagformulier in orde maken. Is er een geplande overdrachtsdatum en zit er rek in die datum?

Volgens de berekeningen past uw aanvraag binnen de kaders mits we ook de bestaande woning in de dekking meenemen.

Ik heb al veel informatie, maar ik heb toch nog een paar zaken nodig:

-
de aangifte IB 2015 (ook als uw salaris nu lager is)

(…)

De aanvraag zou wat mij betreft nog voor maandag kunnen worden ingediend.”

2.9.

Op 4 december 2016 heeft [naam 2] aan [gedaagde] een e-mail gestuurd met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 8 aan de zijde van [gedaagde] in de vrijwaringszaak):

“Ok, dan zal ik alvast een aanvang maken met het formulier, zodat u dinsdag de nog ontbrekende gegevens kunt aanleveren en vervolgens het formulier kunt tekenen. (…)

Toch nog even de procedure:

• NIBC doet een eerste scan op basis van het aanvraagformulier; ook al is het salaris nu anders, ik ontvang toch graag de aangifte IB 2015
• Zij brengen dan een voorwaardelijke offerte uit; hierbij worden nog enkele zaken* opgevraagd;
• Als de documenten corresponderen met het aanvraagformulier, dan is het helemaal akkoord en gaat de opdracht naar de notaris.

Echter, u moet uiterlijk 12 december aangeven of de aankoop doorgaat. Dat is – door de eindejaarsdrukte – kort dag. Ik zal NIBC bij het aanleveren van het aanvraagformulier expliciet vragen of zij de eerste scan uiterlijk 12 december willen doen.

Het zou dan handig zijn als de taxatie (van beide huurwoningen) al gedaan is. U weet dan wat er maximaal gefinancierd kan worden. Let wel, dat loopt via een door NIBC aangewezen taxateur (…)

* de zaken die pas in de offerte worden opgevraagd zijn:

- taxatierapport (tenzij reeds in het bezit)

- (…)

- bewijs van eigen middelen (mocht dat nodig zijn, blijkt na taxatie).”

2.10.

Op 7 december 2016 heeft [gedaagde] op het kantoor van Credion het aanvraagformulier voor de financiering bij NIBC ondertekend.

2.11.

Op 9 december 2016 heeft [gedaagde] aan Credion een e-mail gestuurd met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 12 aan de zijde van [gedaagde] in de vrijwaringszaak:

“De aangifte inkomstenbelasting heb ik aangevraagd bij de belastingdienst en die doen ze mij toekomen. Verder verloopt 12 december de onder voorbehoud financiering van het koopcontract. Als ik mijn financiering niet op orde heb, verloopt het koopcontract. En is alle moeite voor niets geweest. De verkoper wil (terecht) zekerheid dat de koop doorgaat. Wellicht heb ik dat niet duidelijk naar jou toe gecommuniceerd.

Ook heeft NIBC, de door mij getekende aanvraag, nog niet binnen. Na de offerteaanvraag hebben de mensen van NIBC nog wel wat tijd nodig om de stukken te bestuderen, maar jij kent de procedure beter dan ik. Mijn zorg is, dat straks de koop niet doorgaat, omdat het voor de verkoper allemaal te lang duurde. Ik hoop dat je mijn zorg begrijpt.”

2.12.

De financieringsaanvraag is op 22 december 2016 door NIBC ontvangen.

2.13.

Op 26 december 2016 heeft [gedaagde] aan [naam 2] een e-mail gestuurd met – voor zover van belang – de volgende inhoud (productie 19 aan de zijde van [gedaagde] in de vrijwaringszaak):

“Hierbij als bijlage het koopcontract van de [adres 2] en de [adres 1] .

(…)

Als het goed is heb je nu alle gegevens, die de bank nodig heeft, ontvangen.

(…)

Zoals je weet, vindt vrijdag a.s. de taxatie plaats van de [adres 2] en de [adres 1] . Zodra die plaats heeft gevonden, krijgt je daar een rapport van.”

2.14.

Op 3 januari 2017 heeft [naam 2] aan [gedaagde] een e-mail gestuurd met het onderwerp ‘Problemen met taxatie’ en - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 2 aan de zijde van Credion):

“Ik weet niet hoe dit in het taxatierapport komt te staan, maar ik sluit problemen niet uit.

De huurcontracten zijn inderdaad bekend, maar de puntentelling was dat niet. (…) Dus ik verwacht niet dat NIBC daadwerkelijk akkoord gaat met de hogere huren.”

2.15.

Op dezelfde dag heeft [gedaagde] hierop gereageerd middels e-mail met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 2 aan de zijde van Credion):

“Ik denk niet dat je je daar druk over hoeft te maken. En vooral niet de aandacht daarop moet vestigen. Immers NIBC heeft de huurcontracten van de [adres 1] al gezien.

(…)

Nogmaals, [naam 2] , er worden nu beren op het pad gezien die er niet zijn! Als het je geruststelt, ik heb een aantal juridisch geschoolde mensen in mijn vriendenkring en ik heb hen de situatie voorgelegd, ook zij voorzien geen problemen dus waarom zouden wij die wel moeten zien?

Ik neem alle verantwoordelijkheid op mij! Ik zou je willen adviseren de huren niet nogmaals apart te benoemen bij het NICB, daar wij dan slapende honden wakker maken.”

2.16.

Op 20 januari 2017 heeft Festa Vastgoed een aangetekende brief en e-mail gestuurd aan [gedaagde] met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 3 aan de zijde van Festa):

“Helaas hebben wij geconstateerd, dat u niet de financiële zaken bij de notaris heeft verzorgd voor het passeren van de akte van levering, welke op uw verzoek reeds is uitgesteld van 2 januari 2017 naar 20 januari 2017. U heeft dus niet voldaan aan artikel 1 van de koopovereenkomst. Wij stellen u hierbij dan ook in gebreke.

Conform artikel 9.2 van de koopovereenkomst stellen wij u hierbij in de gelegenheid om binnen 8 dagen na dagtekening van deze brief alsnog aan voornoemde verplichting te voldoen. Indien u daaraan niet voldoet, komt u in verzuim te verkeren. (…)”

2.17.

Op 23 januari 2017 heeft [naam 2] aan [gedaagde] een e-mail gestuurd met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 16 aan e zijde van [gedaagde] in de vrijwaringsprocedure):

“NIBC is rond met dien verstande dat zij altijd een eindcontrole doen. In de oorspronkelijke financiering was rekening gehouden met een hogere taxatiewaarde en een lager crowdfundingbedrag. Dat is feitelijk het enige verschil.

Mocht NIBC onverhoopt niet doorgaan, dan krijgt de notaris natuurlijk van jou het geld terug.

Laat je het me zsm weten?”

2.18.

Op 24 januari 2017 heeft de verkoopmakelaar van Festa Vastgoed een e-mail gestuurd aan [gedaagde] met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 14 aan de zijde van Festa):

“Wij hebben in bijgesloten koopovereenkomst enkele deadlines afgesproken:

• Financieringsvoorbehoud 5 december 2016
• Storten waarborgsom/afgeven bankgarantie 6 december 2016
• Transport 2 januari 2017

Het financieringsvoorbehoud werd op jouw verzoek eerst verlengd tot 12 december en vervolgens tot 16 december 2016. Op maandag 19 december 2016 heb jij mij telefonisch doorgegeven dat de financiering rond was, het voorbehoud is toen verlopen en transport zou medio januari 2017 plaats gaan vinden. Het financieringsvoorbehoud (ontbindende voorwaarde) is verlopen dus jij bent verplicht om het pand af te nemen. (…)

Op jouw verzoek is het transport uitgesteld van 2 januari naar 20 januari 2017. Omdat het nu 24 januari 2017 is en transport nog niet heeft plaatsgevonden voldoe jij niet aan jouw verplichting als vermeld in artikel 1 van de koopovereenkomst. (…)

Tot op heden is er geen waarborgsom en/of bankgarantie afgegeven bij de notaris.

(…).

Transport moet dus uiterlijk aanstaande vrijdag 27 januari plaatsvinden.”

2.19.

Op 2 februari 2017 heeft Festa Vastgoed een aangetekende brief en e-mail gestuurd aan [gedaagde] met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 4 bij dagvaarding in de hoofdzaak):

“De notaris heeft mij heden laten weten dat de ingevolge de overeenkomst van koop en verkoop van 5/13 november 2016 verschuldigde waarborgsom nog altijd niet is gestort op zijn kwaliteitsrekening en dat hij evenmin een bankgarantie heeft ontvangen. Dat betekent dat u vanaf 29 januari jl. in verzuim bent.

(…)

Voorts stellen wij u aansprakelijk voor alle schade die wij als verkoper hebben geleden en mogelijk nog zullen lijden als gevolg van uw nalatigheid.

Tot slot zullen wij de notaris verzoeken partijen uit te nodigen voor het ondertekenen van de akte van levering op uiterlijk 15 februari 2017 en proces-verbaal op te maken, indien een der partijen aan die uitnodiging geen gehoor geeft.”

2.20.

Op 20 februari 2017 heeft de advocaat van Festa Vastgoed een brief gestuurd aan [gedaagde] met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 5 bij dagvaarding in hoofdzaak):

“Gelet op het voorgaande verzoek, en voor zover nodig sommeer, ik u hierbij namens mijn cliënten alsnog binnen acht dagen na dagtekening van deze brief, aldus uiterlijk op 1 februari a.s. aan uw verplichting tot het stellen van zekerheid te voldoen.

Verder hebt u in strijd met artikel 1 van de koopovereenkomst – ten onrechte – verzuimd mee te werken aan het verlijden van de akte van eigendomsoverdracht uiterlijk op de tussen partijen nader overeengekomen datum van 20 januari 2017. Namens mijn cliënten stel ik u in gebreke voor de daaruit reeds voortgevloeide en nog voortvloeiende schade. Mijn cliënten stellen u in de gelegenheid en, voorzover nodig, sommeren zij u terzake alsnog na te komen binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief, door de notaris alle voor het rechtsgeldig verlijden van de akte van eigendomsoverdracht benodigde stukken aan te leveren en te verschijnen ten kantore van de notaris voor het verlijden van de akte.

(…)”

2.21.

Op 22 februari 2017 heeft [gedaagde] een e-mail gestuurd aan Festa Vastgoed en haar verkoopmakelaar met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 17 aan de zijde van Festa):

“Ter informatie:

Onderstaand de bevestiging van het laatste stukje financiering dat ik nog nodig had.

(…)

Geachte mevrouw [gedaagde] ,

Vandaag is uw financieringsaanvraag van € 35.000,- succesvol gefund door investeerders. Wij zullen de contracten in orde maken voor u en de gelden verzamelen. (…)

Met vriendelijke groet,

(…)

Crowfunding consultant”

2.22.

Op 26 februari 2017 heeft [gedaagde] een e-mail gestuurd aan de advocaat van Festa Vastgoed met - voor zover van belang - de volgende inhoud (productie 6 aan de zijde van Festa):

“In een door mij verstuurde mail naar mevrouw [naam 1] en de makelaar van mevrouw [naam 1] (de onder 2.11 genoemde e-mail, toevoeging Rb)
heb ik vorige week laten weten dat de resterende financiering rond is, maar dat het nog enige dagen duurt voordat het bedrag gestort kan worden.

De betrokken partijen doen hun uiterste best om het in maart rond te krijgen (1 maart is echter geen haalbare kaart).”

2.23.

Bij aangetekende brief en e-mail van 3 maart 2017 van haar advocaat (productie 7 aan de zijde van Festa) heeft Festa Vastgoed de koopovereenkomst per 6 maart 2017 buitengerechtelijk ontbonden indien [gedaagde] op 6 maart 2017 nog steeds niet had meegewerkt aan verlijden van de akte van eigendomsoverdracht en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10 % van de koopprijs, zijnde een bedrag van € 29.100,00.

2.24.

[gedaagde] heeft geen medewerking verleend aan het verlijden van de akte van eigendomsoverdracht. Zij heeft ook geen waarborgsom gestort of bankgarantie verstrekt.

2.25.

De woning is door Festa Vastgoed omstreeks 8 maart 2017 verkocht aan een derde partij voor een bedrag van € 288.000,00. De woning werd (in ieder geval tot aan deze datum) verhuurd.

2.26.

Op 26 juni 2017 heeft Festa Vastgoed na verkregen verlof van de voorzieningenrechter conservatoir beslag laten leggen op twee onroerende zaken van [gedaagde] .

2.27.

Bij brief van 14 juli 2017 (productie 11 aan de zijde van [gedaagde] in de vrijwaringszaak) heeft de advocaat van [gedaagde] Credion aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden en Credion in gebreke gesteld voor de door haar als gevolg hiervan geleden schade.

3. Het geschil

In de hoofdzaak met nummer 17-697

in conventie

3.1.

Festa Vastgoed vordert samengevat – om [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen:

 primair:

o tot betaling aan Festa Vastgoed van een bedrag van € 29.100,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 maart 2017, althans vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

o tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.066,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

 subsidiair:

o tot betaling aan Festa Vastgoed van een bedrag van € 3.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening

o tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 425,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

 zowel primair als subsidiair:

tot betaling aan Festa Vastgoed van € 336,26 aan deurwaarderskosten voor het leggen van het conservatoir beslag, alsmede tot betaling van de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen, allen te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, alsmede tot veroordeling van Festa Vastgoed in de kosten van de procedure, nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.4.

[eiseres 2] vordert samengevat - om, indien de vorderingen in conventie van Festa Vastgoed worden afgewezen, Festa Vastgoed te veroordelen om de gelegde beslagen onder [eiseres 2] op te heffen en opgeheven te houden onder verbeurte van een dwangsom ad € 1.000,00 per dag dat Festa Vastgoed nalatig blijft binnen een termijn van drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan die veroordeling gehoor te geven, met veroordeling van Festa Vastgoed in de kosten van de procedure, nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.5.

Festa Vastgoed heeft tegen de eis in voorwaardelijke reconventie geen verweer gevoerd.

3.6.

Op de vordering in voorwaardelijke reconventie wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de vrijwaringszaak met nummer 17-1216

3.7.

[eiseres in vrijwaringszaak] vordert - samengevat – veroordeling van Credion bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad om tegen bewijs van kwijting aan [eiseres in vrijwaringszaak] te voldoen al hetgeen [eiseres in vrijwaringszaak] in de procedure in de hoofzaak aan Festa Vastgoed zal moeten voldoen, eventuele (handels)rente daaronder begrepen, met veroordeling van Credion in de kosten van de procedure zowel in de hoofdzaak als in de vrijwaringszaak, nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.8.

Credion voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, alsmede tot veroordeling van [eiseres in vrijwaringszaak] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.9.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak

in de hoofdzaak met nummer 17-697

in conventie

4.1.

Festa Vastgoed vordert primair betaling van een bedrag van € 29.100,00. Zij legt aan deze vordering het volgende ten grondslag.

Festa Vastgoed heeft [gedaagde] bij brief van 20 februari 2017 in gebreke gesteld met betrekking tot de op grond van artikel 1 van de koopovereenkomst op haar rustende verplichting tot het verlenen van medewerking aan het verlijden van de akte van eigendomsoverdracht op (de tussen partijen nader overeengekomen datum van) 20 januari 2017. In genoemde brief heeft Festa Vastgoed [gedaagde] gesommeerd alsnog na te komen binnen 14 dagen na dagtekening van de brief (derhalve vóór 6 maart 2017) door aan de notaris alle voor het rechtsgeldig verlijden van de akte van eigendomsoverdracht benodigde stukken aan te leveren en te verschijnen ten kantore van de notaris voor het verlijden van de akte. Bij gebreke van medewerking binnen de genoemde termijn heeft Festa Vastgoed de koopovereenkomst op 6 maart 2017 (buitengerechtelijk) ontbonden. Als gevolg van de ontbinding is [gedaagde] aan Festa Vastgoed op grond van artikel 9.2 aanhef onder b van de koopovereenkomst een direct opeisbare contractuele boete verschuldigd van 10% van de koopprijs, derhalve € 29.100,00.

4.2.

[gedaagde] voert als meest verstrekkend verweer tegen de vordering aan dat aan haar geen papieren exemplaar van de koopovereenkomst ter hand is gesteld, waardoor er geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zonder koopovereenkomst, zo begrijpt de rechtbank het verweer van [gedaagde] , is er ook geen vordering van Festa Vastgoed op basis van deze (ontbonden) overeenkomst. De rechtbank overweegt ter zake als volgt.

4.3.

Op grond van artikel 7:2 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet aan een koper (een afschrift van) de koopovereenkomst ter hand worden gesteld als er sprake is van de koop van een tot bewoning bestemde woning of deel daarvan door een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Het doel van de wetgever hierbij is dat een koper inzage krijgt in wat hij heeft gekocht om de kans te krijgen om een deskundige in te schakelen en impulsaankopen te voorkomen.

4.4.

De vraag die in dit verband voorligt, is of Festa Vastgoed gehouden was om (een afschrift van) de koopovereenkomst te verstrekken aangezien partijen in de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat er geen sprake is van een koop als bedoeld in artikel 7:2 BW (zie r.o. 2.3). Het antwoord op deze vraag kan echter in het midden blijven nu vast is komen te staan dat er een afschrift van de koopovereenkomst per e-mail aan [gedaagde] is gestuurd op 14 november 2016. Festa Vastgoed heeft dit gesteld onder overlegging van de betreffende e-mail en [gedaagde] heeft ter comparitie verklaard dat zij in november/december 2016 per e-mail een afschrift van de koopovereenkomst heeft ontvangen. In artikel 7:2 lid 2 BW staat niet dat ter hand stellen uitsluitend kan plaatsvinden door het verstrekken van een papieren exemplaar van de overeenkomst. Bovendien is door verzending per e-mail ook voldaan aan het hiervoor omschreven doel van de terhandstelling dat inzage wordt gekregen in de inhoud van de koopovereenkomst.

4.5.

[gedaagde] heeft voorts als verweer aangevoerd (zie het proces-verbaal van comparitie) dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is verlengd van 5 tot 12 tot 16 december 2016 en nadien nog een keer. [gedaagde] ging er dan ook vanuit dat de termijn van het financieringsvoorbehoud nog liep, en door haar kon worden ingeroepen als zij de financiering niet rond kreeg. De rechtbank begrijpt de stellingname van [gedaagde] aldus dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud nog niet was verstreken op het moment dat Festa Vastgoed de koopovereenkomst ontbond en aan Festa Vastgoed derhalve geen vordering toekomt op grond van de (ontbonden) koopovereenkomst.

4.6.

De rechtbank is van oordeel dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud op 16 december 2016 en uiterlijk op 19 december 2016 verstreken is en dat er door [gedaagde] vóór deze tijd geen beroep op dit voorbehoud is gedaan. Bij dit oordeel spelen de volgende omstandigheden een rol.

Het financieringsvoorbehoud van artikel 12 van de koopovereenkomst verstreek op 5 december 2016. Ter comparitie hebben beide partijen verklaard dat deze termijn in eerste instantie is verlengd tot 12 december 2016 en vervolgens tot 16 december 2016. De vraag is of het financieringsvoorbehoud na 16 december 2016 nog bestond. [gedaagde] heeft in dit verband (ook) gesteld dat zij uit de e-mail van 30 november 2016 kon opmaken dat de deadline van 12 december 2016 geen harde deadline was en dat zij de termijn voor het financieringsvoorbehoud veilig had gesteld. De rechtbank is van oordeel dat uit de e-mail van 30 november 2016 niet kan worden afgeleid dat er geen harde deadline was voor het financieringsvoorbehoud. Er staat in deze e-mail immers dat [gedaagde] opnieuw contact op moet nemen als het haar opnieuw niet lukt om de financiering rond te krijgen. Bovendien heeft [gedaagde] nadien daadwerkelijk contact opgenomen om de termijn te verlengen omdat, zo verklaren beide partijen, de termijn na de e-mail van 30 november 2016 nog een keer is verlengd tot 16 december 2016.

Voorts is niet gebleken dat de termijn van het financieringsvoorbehoud na 16 december 2016 nog een keer is verlengd. Als deze termijn al nog een keer is verlengd, geldt dat deze termijn is geëindigd op 19 december 2016. De verkoopmakelaar van Festa Vastgoed schrijft in een e-mail van 24 januari 2017 aan [gedaagde] dat zij op 19 december 2016 telefonisch aan hem heeft doorgegeven dat zij de beschikking had over een financiering en dat het voorbehoud toen is verlopen. [gedaagde] heeft ter comparitie bevestigd dat zij aan de verkoopmakelaar van Festa Vastgoed heeft doorgegeven dat de financiering rond was en dat dit mogelijk rond 19 december 2016 was. Dat, zoals [gedaagde] ook ter comparitie heeft verklaard, zij het onderscheid tussen het aanvragen van en het daadwerkelijk rond zijn van de financiering onvoldoende scherp voor ogen had, komt voor haar rekening en risico.

Deze omstandigheden leiden tot de conclusie dat de termijn van het financieringsvoorbehoud op 16 december 2016 en uiterlijk 19 december 2016 verstreken is en dat er door [gedaagde] voor het verstrijken van de termijn geen beroep op dit voorbehoud is gedaan.

4.7.

Hiermee is vast komen te staan dat [gedaagde] (definitief) gebonden was aan de koopovereenkomst en tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting uit de koopovereenkomst door niet mee te werken aan de in artikel 1 van de koopovereenkomst opgenomen verplichting tot levering van de woning. Festa Vastgoed heeft deze overeenkomst derhalve overeenkomstig het bepaalde in artikel 9 aanhef onder b van de koopovereenkomst per 6 maart 2017 kunnen ontbinden zoals zij heeft gedaan en kan aanspraak maken op de door haar gevorderde contractuele boete van € 29.100,00.

4.8.

[gedaagde] heeft een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete. In dit verband heeft zij het volgende aangevoerd.

[gedaagde] is bij het aangaan van de koopovereenkomst niet bijgestaan door een professionele partij (zoals een makelaar), waardoor zij niet gewezen is op de consequenties van de boeteregeling in de koopovereenkomst. Zij overzag niet welke verplichting zij aanging.

Voorts is er geen sprake van schade bij Festa Vastgoed. De woning werd verhuurd en Festa Vastgoed had huuropbrengsten van de woning in de maanden tussen het sluiten van de koopovereenkomst met [gedaagde] en de datum waarop de woning uiteindelijk aan een derde is verkocht. Dit leverde een positief rendement op. Dit was zodanig dat de uiteindelijk lagere verkoopopbrengst van de woning wordt overtroffen door de hoogte van dit positieve rendement. Nu de werkelijke schade aan de zijde van Festa Vastgoed nihil is, is de bedongen boete in verhouding tot de schade buitensporig hoog.

4.9.

De rechtbank overweegt ter zake de matiging als volgt. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan een contractuele boete worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, met dien verstande dat de rechter de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.

Deze maatstaf brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Deze maatstaf noopt dus tot terughoudendheid. Uit jurisprudentie volgt dat, hoewel een (enorme) wanverhouding tussen schade en boete op zichzelf voldoende grond kan zijn om een boete te matigen, de rechter ook rekening zal moeten houden met de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Als uitgangspunt wordt voorts genomen dat een contractuele boete er niet alleen toe strekt om geleden schade te dekken, maar bovendien dient als prikkel tot nakoming.

4.10.

Weliswaar is gesteld noch gebleken dat het boetebeding een product is geweest van gelijkwaardige onderhandelingen tussen partijen of dat zij dit onderwerp nadrukkelijk hebben besproken, maar het gaat hier wel om een gebruikelijke boeteclausule van 10 % van de koopprijs die in het overgrote deel van de gevallen van koop van een onroerende zaak wordt gehanteerd. In beginsel moet ervan worden uitgegaan dat [gedaagde] , ook al is zij een particulier en werd zij niet bijgestaan door een makelaar, bij het sluiten van de koopovereenkomst wist of behoorde te weten welke verplichtingen zij aanging en welke financiële gevolgen daaraan verbonden waren nu het boetebeding duidelijk omschreven staat in de koopovereenkomst. Zij wist of behoorde te weten dat zij een boete verschuldigd zou raken als zij niet aan haar verplichtingen voldeed. Daarbij is van belang dat het in het onderhavige geval gaat om de verkoop van een woning in verhuurde staat die [gedaagde] wilde aankopen als beleggingsobject, en niet als woonhuis voor zichzelf, en dat zij al eerder een woonhuis voor zichzelf had gekocht, zodat zij niet geheel onervaren was bij de aankoop van woningen.

4.11.

Festa Vastgoed heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door de tekortkoming van [gedaagde] schade heeft geleden. Festa Vastgoed heeft binnen enkele dagen na de ontbinding van de koopovereenkomst de woning opnieuw verkocht aan een derde partij waarbij de verkoopprijs € 3.000,00 lager was dan de verkoopprijs die was overeengekomen met [gedaagde] . Weliswaar heeft Festa Vastgoed drie maanden langer verhuuropbrengsten ontvangen van de woning, maar daar staat tegenover dat Festa Vastgoed ook drie maanden langer de vaste lasten van de woning heeft moeten dragen. Daarnaast is door Festa Vastgoed aannemelijk gemaakt dat er door haar nog meer schade is geleden, zoals nieuwe makelaarskosten, advertentiekosten en kosten omdat de opbrengst van de woning niet kon worden aangewend. Ten slotte heeft Festa Vastgoed als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] enige tijd in onzekerheid verkeerd over de vraag of de woning alsnog zou worden verkocht en heeft zij [gedaagde] meermaals op haar verplichtingen uit de koopovereenkomst moeten wijzen.

In het midden kan blijven hoe hoog de totale schade van Festa Vastgoed exact is, nu in ieder geval niet gebleken is van een disproportionele verhouding tussen enerzijds de hoogte van de boete en anderzijds de werkelijk geleden schade.

4.12.

Toepassing van het boetebeding leidt in het onderhavige geval niet tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om tot matiging van de contractuele boete over te gaan en zal de primaire vordering van Festa Vastgoed toewijzen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.13.

Festa Vastgoed vordert voorts betaling van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst niet handelde in de uitoefening van beroep of bedrijf nu zij, zo is door haar onbetwist gesteld, de woning heeft gekocht als appeltje voor de dorst om haar pensioen aan te vullen. Dit maakt dat op grond van artikel 6:96 lid 6 BW aan haar een aanmaning had moeten worden gestuurd die voldoet aan de in dit artikel genoemde eisen (de zogenoemde 14-dagen brief). Weliswaar is door Festa Vastgoed op 17 maart 2017 aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd, maar deze aanmaning voldoet niet aan de voornoemde eisen nu in de aanmaning aan [gedaagde] een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande op de dagtekening van de brief in plaats van ingaande de dag na ontvangst daarvan. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:2016:2704.

Niet gebleken is dat Festa Vastgoed overige aanmaningen heeft verstuurd die wel aan de in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoen. De gevorderde vergoeding komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.

De deurwaarderskosten ten behoeve van het beslag

4.14.

De rechtbank begrijpt dat Festa Vastgoed de deurwaarderskosten ten behoeve van de gelegde conservatoire beslagen ad € 336,26 van [gedaagde] wil terugvorderen. Deze kosten zien op de conservatoire beslagen die Festa Vastgoed ter verzekering van haar vordering heeft gelegd op de onroerende zaken van [gedaagde] aan de [adres 3] te Rotterdam en de [adres 2] te Rotterdam.

Volgens [gedaagde] was het niet nodig om beslag te leggen omdat zij goed is voor haar geld en er geen gegronde vrees voor verduistering of anderszins bestond.

Op grond van artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) komen de onderhavige beslagkosten ten laste van [gedaagde] als beslagene, tenzij zij kan aantonen dat de beslagen nietig, onnodig of onrechtmatig waren.

De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de gelegde beslagen onnodig waren. Door [gedaagde] is haar stelling dat zij goed is voor haar geld of dat er geen gegronde vrees voor verduistering bestond niet onderbouwd, terwijl dit gezien de inhoud van artikel 706 Rv wel op haar weg had gelegen. Niet gesteld en/of gebleken is dat de beslagen nietig zijn. De vordering tot zekerheid van verhaal waarvan de onderhavige beslagen zijn gelegd, wordt grotendeels toegewezen. Festa Vastgoed was derhalve in beginsel gerechtigd deze beslagen te laten leggen. De vordering tot betaling van de deurwaarderskosten zal worden toegewezen tot het gevorderde bedrag van € 336,26 nu deze hoogte door [gedaagde] niet is betwist. De gevorderde wettelijke rente over deze kosten zal eveneens, als onbetwist, worden toegewezen.

Proceskosten

4.15.

Festa Vastgoed vordert vergoeding van de door haar gemaakte proceskosten. Door [gedaagde] is betwist dat Festa Vastgoed B.V. en [eiseres 1] de werkzaamheden gefactureerd krijgen door hun advocaat, op grond waarvan [gedaagde] meent dat Festa Vastgoed B.V. en [eiseres 1] , willen zij aanspraak kunnen maken op vergoeding van proceskosten gehouden zijn om de facturen van de geleverde diensten alsmede de betaalbewijzen te overleggen.

4.16.

De rechtbank oordeelt als volgt.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Bij een kostenveroordeling wordt het salaris van de advocaat begroot volgens het liquidatietarief, waarbij het bedrag van de te liquideren kosten afhankelijk is van de verrichte (genormeerde) werkzaamheden en van het belang van de zaak. Daarbij is niet relevant wat de daadwerkelijke omvang van de proceskosten is geweest en of deze proceskosten daadwerkelijk zijn voldaan. Festa Vastgoed is dan ook niet gehouden betaalbewijzen van de proceskosten te overleggen.

4.17.

De kosten aan de zijde van Festa Vastgoed worden begroot op:

- dagvaarding € 80,42

- griffierecht € 1.924,00

- salaris advocaat €
1.390,00 (2,0 punt × tarief € III 695,00)

Totaal € 3.394,42

4.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal, als niet betwist en op de wet gegrond, worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

4.19.

Door Festa Vastgoed wordt ten slotte vergoeding gevorderd van de nakosten ad € 131,00, verhoogd met een bedrag van € 68,00 in geval van betekening, te verhogen met de wettelijke rente. Deze nakosten en de wettelijke rente daarover zullen eveneens worden toegewezen.

in voorwaardelijke reconventie

4.20.

De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld, zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.

4.21.

Hieruit volgt ook dat er in reconventie geen proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. Er wordt immers niet over de vordering beslist, zodat geen van beide partijen als in reconventie in het ongelijk gestelde partij kan worden beschouwd.

in de vrijwaringszaak met nummer 17-1216

4.22.

[eiseres in vrijwaringszaak] legt aan haar vorderingen in de vrijwaringsprocedure jegens Credion het volgende ten grondslag.

[eiseres in vrijwaringszaak] heeft zich tot Credion gewend na de totstandkoming van de koopovereenkomst met het verzoek om haar te assisteren bij het verkrijgen van een financiering voor de aankoop van de woning. Door Credion is onvoldoende invulling gegeven aan haar zorgplicht dienaangaande. Credion is daardoor tekort geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst dan wel heeft onrechtmatig gehandeld jegens [eiseres in vrijwaringszaak] , waardoor zij schade heeft geleden bestaande uit de boete die zij in de hoofdzaak moet betalen. [eiseres in vrijwaringszaak] legt hieraan de volgende verwijten aan Credion ten grondslag:

• Credion was nauw betrokken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst en kende het financieringsvoorbehoud. Credion heeft [eiseres in vrijwaringszaak] laten weten dat de financiering akkoord was terwijl dit niet zo was en had [eiseres in vrijwaringszaak] moeten waarschuwen voor de gevolgen van het ongebruikt laten verstrijken van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud en had deze termijn moeten bewaken dan wel tijdig een afwijzingsbrief moeten verstrekken dan wel moeten zeggen dat financiering wellicht niet zou lukken. Credion heeft echter tegen [eiseres in vrijwaringszaak] gezegd dat de woning zou kunnen worden gefinancierd, terwijl dit niet zo was;
• Credion had ten tijde van de aanvraag moeten weten dat de manier van financieren, deels overwaarde deels crowdfunding, niet paste binnen de kaders van NIBC voor het verstrekken van financiering. Bij de aanvraag moest bij Credion bekend zijn dat financiering door derden, zoals crowdfunding, niet werd geaccepteerd door NIBC;
• de financieringsaanvraag bij NIBC heeft door toedoen van Credion lang geduurd. Credion had tijdig op zoek moeten gaan naar andere financiering voor de woning toen bleek dat de financiering bij NIBC niet zou lukken. In dat geval had [eiseres in vrijwaringszaak] de woning wel kunnen afnemen en had zij met Festa Vastgoed alleen hoeven onderhandelen over de vertragingsrente, waardoor haar schade lager zou zijn geweest. Credion was voor [eiseres in vrijwaringszaak] echter niet meer bereikbaar.

4.23.

Credion stelt in reactie hierop het volgende.

Credion is een tussenpersoon voor het regelen van financieringen. Zij houdt zich niet bezig met de totstandkoming van een koopovereenkomst en het eventueel inroepen van voorbehouden. [eiseres in vrijwaringszaak] heeft Credion ook pas benaderd op 23 november 2016, dus na de totstandkoming van de koopovereenkomst. Credion heeft nimmer rechtstreeks contact gehad met Festa Vastgoed en was voor haar informatie over de termijn voor het financieringsvoorbehoud afhankelijk van [eiseres in vrijwaringszaak] . [eiseres in vrijwaringszaak] heeft rond 8/9 december 2016 aan Credion gemeld dat zij de termijn voor het financieringsvoorbehoud had uitgesteld, maar zij heeft daarbij niet gezegd tot wanneer. Credion is door [eiseres in vrijwaringszaak] benaderd om de financiering voor elkaar te krijgen, maar heeft niet de garantie gegeven dat dit zou lukken. Toen [eiseres in vrijwaringszaak] Credion benaderde wist [eiseres in vrijwaringszaak] al dat NIBC eigenlijk de enige optie was voor een financiering van een beleggingspand zoals de woning was voor [eiseres in vrijwaringszaak] en dat NIBC slechts tot 70% kon financieren. Het was Credion bekend dat NIBC normaliter geen financiering door derden accepteert naast de eigen financiering door NIBC, maar NIBC wilde op verzoek van Credion hierop een uitzondering maken. De aanvraag heeft lang geduurd doordat [eiseres in vrijwaringszaak] telkens informatie niet aanleverde. Uiteindelijk kon pas eind december 2016/begin 2017 de taxatie worden uitgevoerd. Rond 6 januari 2017, na de taxatie, bleek dat de waarde van de woning lager was dan door [eiseres in vrijwaringszaak] was opgegeven in de aanvraag, waardoor het bedrag aan financiering door derden te hoog werd voor NIBC. NIBC wilde vervolgens de financiering niet verstrekken. Credion is blijven zoeken naar een oplossing en had nog overleg met NIBC over de afwijzing, maar kon op een gegeven moment geen contact meer krijgen met [eiseres in vrijwaringszaak] . Het is niet aan Credion te wijten dat [eiseres in vrijwaringszaak] de contractuele boete verschuldigd is geraakt.

4.24.

Ter beoordeling ligt voor of Credion toerekenbaar tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres in vrijwaringszaak] , waardoor [eiseres in vrijwaringszaak] schade heeft geleden (de contractuele boete van 10% van de koopsom), en of deze schade hierdoor voor rekening van Credion moet komen. De rechtbank overweegt het volgende.

4.25.

Tussen partijen staat vast dat zij mondeling een overeenkomst van opdracht hebben gesloten, inhoudende dat [eiseres in vrijwaringszaak] aan Credion de opdracht heeft gegeven om haar bij te staan bij het verkrijgen van een hypothecaire financiering voor de woning. Als maatstaf bij de beoordeling van het handelen van Credion bij de uitvoering van deze overeenkomst van opdracht heeft te gelden of zij bij haar werkzaamheden de zorg van een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur heeft betracht (art. 7:401 BW).

Advies/waarschuwing Credion t.a.v. verlopen termijn financieringsvoorbehoud

4.26.

[eiseres in vrijwaringszaak] verwijt Credion in de eerste plaats dat Credion haar, samengevat, niet (tijdig) heeft geadviseerd over dan wel gewaarschuwd heeft voor het ongebruikt laten verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Ter zake overweegt de rechtbank als volgt.

4.27.

Een opdrachtovereenkomst als de onderhavige brengt niet automatisch met zich mee dat een financieel adviseur verplicht is namens de koper tijdig een financieringsvoorbehoud in te roepen. Evenmin behoort in het algemeen tot deze opdracht de verplichting om de termijn voor het tijdig inroepen van het bedoelde financieringsvoorbehoud te bewaken. Daarvoor is de koper zelf verantwoordelijk, tenzij anders is overeengekomen.

4.28.

Niet in geschil is dat [eiseres in vrijwaringszaak] zich op 23 november 2016 tot Credion heeft gewend. Toen was de koopovereenkomst al gesloten, zodat hieruit reeds volgt dat Credion niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van de koopovereenkomst of daarover heeft geadviseerd. De koopovereenkomst is bovendien uiteindelijk pas op 26 december 2016 door [eiseres in vrijwaringszaak] aan Credion toegestuurd, zodat Credion voor het verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud ook niet op de hoogte was van de inhoud van de koopovereenkomst.

4.29.

Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie, zoals de e-mail van 4 december van [naam 2] aan [eiseres in vrijwaringszaak] en de e-mail van 9 december 2016 van [eiseres in vrijwaringszaak] aan [naam 2] , kan voorts worden opgemaakt dat [eiseres in vrijwaringszaak] zich bewust was van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud en de gevolgen als voor die datum geen duidelijkheid bestond over de financiering. Dit volgt ook uit de omstandigheid dat zij, zoals zij heeft verklaard, deze termijn meermaals heeft verlengd, uiteindelijk tot 16 december 2016. [eiseres in vrijwaringszaak] onderhield, zoals door Credion ook onbetwist is gesteld, de contacten met Festa Vastgoed en hield zich bezig met de (verlenging van de) termijn voor het financieringsvoorbehoud.

Bovendien geldt dat deze termijn in de visie van [eiseres in vrijwaringszaak] na 16 december 2016 weer was verlengd. Als [eiseres in vrijwaringszaak] in deze veronderstelling leefde, ligt het voor de hand dat zij Credion dienovereenkomstig heeft bericht. Dit zou ook verklaren dat Credion daarna door is gegaan met de financieringsaanvraag.

4.30.

In deze omstandigheden kan Credion geen verwijt worden gemaakt van de omstandigheid dat de termijn van het financieringsvoorbehoud ongebruikt is verstreken en dat [eiseres in vrijwaringszaak] daarmee gehouden was om de woning af te nemen. Niet is gebleken dat het op deze grond aan een tekortkomen van Credion te wijten is dat [eiseres in vrijwaringszaak] de contractuele boete (uiteindelijk) verschuldigd is geraakt.

Onjuiste uitlatingen van Credion over het verstrekken van de financiering

4.31.

Verder verwijt [eiseres in vrijwaringszaak] Credion dat Credion aan haar heeft laten weten dat de woning gefinancierd kon worden en er niet op gewezen heeft dat dit wellicht niet zou lukken. Credion heeft, zo heeft [eiseres in vrijwaringszaak] ter comparitie verklaard, richting eind december 2016 laten weten dat de financiering wel in orde zou komen. [eiseres in vrijwaringszaak] heeft dit vervolgens op 19 december 2016 aan (de verkoopmakelaar van) Festa Vastgoed laten weten. De rechtbank begrijpt hieruit dat [eiseres in vrijwaringszaak] aan Credion verwijt dat zij door de uitlatingen van Credion over het rond zijn van de financiering niet meer met Festa Vastgoed heeft onderhandeld over de termijn van het financieringsvoorbehoud en dat zij daardoor niet langer een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud. Credion betwist tegen [eiseres in vrijwaringszaak] te hebben gezegd dat de financiering in orde was. De rechtbank overweegt als volgt.

4.32.

Van een koper, die geacht wordt oplettend en omzichtig te handelen, mag verwacht worden dat hij zich informeert over de gang van zaken bij het aangaan van een hypothecaire geldlening en op de hoogte is van het feit dat een geldverstrekker een aanvraag voor een dergelijke lening beoordeelt. Hieruit volgt dat niet al te gemakkelijk kan worden aangenomen dat [eiseres in vrijwaringszaak] eventuele mededelingen van Credion heeft mogen begrijpen op de manier die [eiseres in vrijwaringszaak] voorstaat.

Dit geldt temeer nu Credion op 4 december 2016 per e-mail aan [eiseres in vrijwaringszaak] uitleg heeft gegeven over het verloop van de financieringsaanvraag na indienen van de aanvraag, te weten dat er een eerste scan zou worden gedaan door NIBC en dat er vervolgens een voorlopige offerte zou worden verstrekt als de eerste scan in orde zou zijn. De financieringsaanvraag is op 7 december 2016 ingediend. Uit de e-mail van 9 december 2016 van [eiseres in vrijwaringszaak] aan Credion blijkt dat [eiseres in vrijwaringszaak] ervan op de hoogte was dat NIBC vervolgens de stukken moest beoordelen. Gesteld noch gebleken is dat er vervolgens door NIBC een voorlopige offerte is verstrekt.

4.33.

Gezien deze omstandigheden en gelet op de betwisting door Credion, had het op de weg van [eiseres in vrijwaringszaak] gelegen haar stellingen op dit punt nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door concreet aan te geven welke mededelingen Credion wanneer precies heeft gedaan, en waarom [eiseres in vrijwaringszaak] op grond daarvan de verwachting mocht koesteren dat de financiering rond was zodat zij geen beroep meer hoefde te doen op het financieringsvoorbehoud. Dit alles heeft zij echter nagelaten, zodat de rechtbank haar stellingen op dit punt zal passeren. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.

Bij aanvraag al bekend dat financiering niet mogelijk was

4.34.

In de derde plaats maakt [eiseres in vrijwaringszaak] aan Credion het verwijt dat het Credion al bij de aanvraag bekend moest zijn dat aanvullende financiering door derden, zoals de crowdfunding die [eiseres in vrijwaringszaak] nodig had, niet zou worden geaccepteerd door NIBC. Dit blijkt volgens [eiseres in vrijwaringszaak] uit de acceptatiegids en is door NIBC ook aan [eiseres in vrijwaringszaak] mede gedeeld toen zij uiteindelijk in maart 2017 rechtstreeks contact op heeft genomen met NIBC omdat Credion voor haar niet meer bereikbaar was. De rechtbank begrijpt hieruit dat [eiseres in vrijwaringszaak] aan Credion verwijt dat zij ten onrechte heeft voorgedaan dat een financiering bij NIBC mogelijk was, waardoor [eiseres in vrijwaringszaak] die weg is gaan bewandelen, lang dacht dat het zou lukken en zij ten onrechte de termijn van het financieringsvoorbehoud heeft laten verlopen zonder dat er een financiering was of ooit zou kunnen komen. De rechtbank overweegt als volgt.

4.35.

De op Credion rustende zorgplicht brengt met zich mee dat zij op de hoogte moet zijn van de acceptatievoorwaarden die een financiële instelling, in dit geval NIBC, hanteert en of een aangevraagde financiering tot de mogelijkheden behoort.

4.36.

Credion voert aan dat zowel zij als [eiseres in vrijwaringszaak] op de hoogte waren van de acceptatievoorwaarden van NIBC en dat Credion daarom contact op heeft genomen met NIBC met de vraag of NIBC in het onderhavige geval ( [eiseres in vrijwaringszaak] had al een beleggingspand in bezit, had looninkomsten en er was sprake van overwaarde op de woning) kon instemmen met aanvullende financiering door derden. NIBC heeft op basis van die informatie gemeld dat er een uitzondering kon worden gemaakt voor crowdfunding. Vervolgens heeft Credion ook contact opgenomen met een crowdfunder om de aanvullende financiering bij elkaar te krijgen. Ter onderbouwing heeft Credion een verklaring van 28 augustus 2018 van een voormalig medewerker van Credion, in het geding gebracht (productie 7 van de zijde van Credion). Deze medewerker schrijft, voor zover van belang:

“(…) Mevr. [eiseres in vrijwaringszaak] heeft vervolgens een aantal gegevens aangeleverd op grond waarvan aanvraag bij NIBC Vastgoed Hypotheek haalbaar zou kunnen zijn.

Zij is een tweede keer op kantoor gekomen, maar dan bij ondergetekende, voor de ondertekening van het aanvraagformulier van NIBC Vastgoed Hypotheek. Bij de ondertekening zijn alle vragen zoals geformuleerd op het aanvraagformulier door haar gelezen en beantwoord. Zij gaf ook aan bekend te zijn met vastgoedbeleggingen (ze had al een pand, maar ze wist er ook alles over vertellen) en ze had zich al verdiept in financieringen.

Bij deze eerste formele screening op basis van concrete documenten bleek dat er voor mevrouw [eiseres in vrijwaringszaak] een financieringstekort zou ontstaan. Vervolgens heb ik contact opgenomen met [naam 3] van NIBC (directielid) om te vragen of zij konden leven met een aanvullende financiering door derden. Intussen waren de mogelijkheden crowdfunder Geldvoorelkaar al onderzocht. Het antwoord van [naam 3] was dat dit tot mogelijkheden behoorde maar dat dit een onderdeel zou uitmaken van de definitieve beoordeling.

Uiteindelijk dienden er nog stukken ter onderbouwing te worden aangeleverd, waaronder taxatierapporten. Daarbij bleek de waarde van het onroerend goed aanzienlijk minder dan wat mevrouw [eiseres in vrijwaringszaak] in eerste instantie heeft doorgegeven.

Bij de definitieve kredietbeoordeling is de constructie afgewezen. Door de andere directeur ( [naam 4] ) werd eerst gesteld dat een combinatie met een andere financier nooit zou worden toegestaan. Aanvullende gaf hij aan, dat men tot een afwijzing was gekomen doordat het bedrag dat van andere financiers moest komen, veel groter was dan bij aanvang aan [naam 3] was voorgesteld.(…)”

4.37.

Ter comparitie heeft [eiseres in vrijwaringszaak] verklaard dat Credion op 7 december 2016, bij het tekenen van het aanvraagformulier, tegen haar heeft gezegd dat haar eigen middelen onvoldoende waren en dat Credion toen de mogelijkheid van crowdfunding heeft geopperd. Dit komt derhalve overeen met de hiervoor geciteerde verklaring van de voormalige medewerker van Credion. Uit de e-mail van 22 februari 2017 van [eiseres in vrijwaringszaak] aan Festa Vastgoed blijkt voorts dat de crowdfunding daadwerkelijk bij elkaar gebracht is.

4.38.

In het licht van deze omstandigheden en de gemotiveerde betwisting door Credion had het op de weg van [eiseres in vrijwaringszaak] gelegen haar stellingen op dit punt nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door nader te concretiseren waaruit in de onderhavige omstandigheden blijkt dat financiering bij NIBC nooit tot de mogelijkheden heeft gehoord. Dit heeft [eiseres in vrijwaringszaak] nagelaten, zodat de rechtbank haar stellingen op dit punt zal passeren. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.

Financiering kwam niet rond

4.39.

Voorts voert [eiseres in vrijwaringszaak] aan dat de reden dat het gedeelte dat door crowdfunding bijeen moest worden gebracht hoger was dan ten tijde van de aanvraag verwacht werd, kwam doordat de taxatie lager uitviel, waardoor de financiering niet werd verstrekt door NIBC en, zo begrijpt de rechtbank, [eiseres in vrijwaringszaak] de contractuele boete verschuldigd is geraakt. Nu het een door Credion ingeschakelde taxateur betrof, zo begrijpt de rechtbank uit de stellingen van [eiseres in vrijwaringszaak] , moet dit voor rekening komen van Credion.

4.40.

In de e-mail van 2 december 2016 van Credion aan [eiseres in vrijwaringszaak] schrijft Credion dat de taxatie loopt via een door NIBC aangewezen taxateur. Daarnaast blijkt uit beide acceptatiegidsen van NIBC (producties 5 en 22 van de zijde van [eiseres in vrijwaringszaak] ) dat de aanvrager van de hypothecaire lening, derhalve [eiseres in vrijwaringszaak] , de opdracht tot taxatie geeft en dat het om een gevalideerd taxatierapport moet gaan (pagina 20 van de acceptatiegidsen). Ten slotte volgt uit de e-mail van 26 december 2016 van [eiseres in vrijwaringszaak] aan Credion dat [eiseres in vrijwaringszaak] de opdracht tot de taxatie heeft verleend.

Gezien deze omstandigheden was het aan [eiseres in vrijwaringszaak] om haar stelling dat de taxateur toch door Credion is aangewezen nader te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, wordt aan bewijslevering niet toegekomen en zal de rechtbank de stellingen van [eiseres in vrijwaringszaak] op dit punt passeren.

4.41.

Bovendien laat de zorgplicht die in dit verband op Credion rustte naar het oordeel van de rechtbank onverlet dat Credion in beginsel uit mocht gaan van de juistheid van de door [eiseres in vrijwaringszaak] bij het indienen van de aanvraag aangeleverde informatie over de waarde van de woning. Dit temeer gelet op de inhoud van de e-mail van 3 januari 2017 van [eiseres in vrijwaringszaak] aan Credion. Dat de taxatie anders uitviel dan verwacht werd, kan dan ook niet aan Credion worden toegerekend.

Andere financieringsmogelijkheid

4.42.

Ten slotte verwijt [eiseres in vrijwaringszaak] Credion dat de financieringsaanvraag bij NIBC erg lang heeft geduurd en Credion niet tijdig op zoek is gegaan naar andere financieringsmogelijkheden voor de woning toen bleek dat de financiering bij NIBC niet zou lukken. Credion was daarbij uiteindelijk voor [eiseres in vrijwaringszaak] niet meer bereikbaar. Hierdoor, zo begrijpt de rechtbank de stellingen van [eiseres in vrijwaringszaak] , kon [eiseres in vrijwaringszaak] uiteindelijk de woning niet afnemen en is zij de contractuele boete verschuldigd geraakt.

4.43.

In zijn algemeenheid kan niet worden aangenomen dat van financieel adviseurs kan worden verwacht dat zij steeds een tweede financier achter de hand moeten hebben. Er was dan ook aanleiding voor [eiseres in vrijwaringszaak] om te stellen waarom, ondanks het feit dat de aanvraag bij NIBC nog liep, Credion toch op zoek had moeten gaan naar een andere financier. Aan die stelplicht heeft zij niet voldaan.

4.44.

Evenmin heeft [eiseres in vrijwaringszaak] , in het licht van de stelling van Credion dat in de onderhavige situatie eigenlijk alleen NIBC wellicht een financiering zou kunnen verstrekken, onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat zij, als er een andere financieringsmogelijkheid was onderzocht dan wel een andere financieringsaanvraag was gedaan, wel een financiering had gekregen en de boete voorkomen had kunnen worden.

4.45.

Ten slotte heeft [eiseres in vrijwaringszaak] onvoldoende gesteld om aan te nemen dat, als de financieringsaanvraag minder lang had geduurd, zij in een andere situatie zou zijn gekomen en de boete voorkomen had kunnen worden.

Conclusie

4.46.

Naar het oordeel van de rechtbank kan niet gezegd worden dat Credion niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam financieel adviseur in vergelijkbare omstandigheden verwacht mag worden. Er is dan ook niet vast komen te staan dat Credion tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres in vrijwaringszaak] . Het is niet aan Credion te wijten dat [eiseres in vrijwaringszaak] de contractuele boete van 10% van de koopsom aan Festa Vastgoed verschuldigd is geraakt. Daarmee komt de contractuele boete waartoe [eiseres in vrijwaringszaak] in de hoofdzaak zal worden veroordeeld niet voor rekening van Credion. De vorderingen van [eiseres in vrijwaringszaak] zullen worden afgewezen.

Proceskosten

4.47.

[eiseres in vrijwaringszaak] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Credion worden begroot op:

- griffierecht € 1.924,00

- salaris advocaat €
1.390,00 (2,0 punt × tarief € III 695,00)

Totaal € 3.314,00

4.48.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal, als niet betwist en op de wet gegrond, worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

5. De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak met nummer 17-697:

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan Festa Vastgoed te betalen een bedrag van € 29.100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 17 maart 2017, tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan Festa Vastgoed te betalen de deurwaarderskosten van het beslag ter hoogte van € 336,26, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Festa Vastgoed tot op heden begroot op € 3.394,42 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af;

in voorwaardelijke reconventie

5.6.

verstaat dat de vorderingen geen behandeling behoeven;

in de vrijwaringszaak met nummer 17-697:

5.7.

wijst de vorderingen af;

5.8.

veroordeelt [eiseres in vrijwaringszaak] in de proceskosten, aan de zijde van Credion tot op heden begroot op € 3.314,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de tiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.9.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.I. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2019.

1582/3047