ECLI:NL:RBROT:2019:6963

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/546582 / HA ZA 18-273

Vonnis van 28 augustus 2019

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENSCHAPPELIJKE REGELING NIEUW REIJERWAARD,

zetelend te Ridderkerk,

eiseres,

advocaat mr. J.S. Procee te 's-Gravenhage,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

WATERSCHAP HOLLANDSE DELTA,

zetelend en kantoorhoudende te Ridderkerk,

gedaagde,

advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam.

Partijen blijven verder de GRNR en het Waterschap genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 27 juni 2018 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken,
het proces-verbaal van opneming door de – bij vonnis van deze rechtbank van 27 juni 2018 – benoemde deskundigen op 29 oktober 2018 en de daarin genoemde stukken,
het concept-rapport van de deskundigen en de reacties daarop van partijen,
het (definitieve) rapport van de deskundigen van 6 mei 2019,
de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken,
de opgave van juridische kosten en kosten van andere deskundige bijstand van het waterschap,
de opgave van kosten van de rechtbankdeskundigen,
de akte inzake deskundigenkosten van de GRNR.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

Bij tussenvonnis van 27 juni 2018 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, onder meer:

- de vervroegde onteigening uitgesproken van de onroerende zaken omschreven als de perceelsgedeelten, kadastraal bekend als gemeente Ridderkerk:

grondplan nr.

te onteigenen grootte

ha a ca

omschrijving

ter grootte ha

sectie en nummer

00.40.51

wegen

01.26.25

[sectienummer 1]

00.23.80

terrein

(akkerbouw)

00.23.80

[sectienummer 2]

9.1

01.15.18

wegen

06.74.45

[sectienummer 3]

9.2

00.22.10

wegen

06.74.45

[sectienummer 3]

00.70.66

wegen

00.79.30

[sectienummer 4]

het voorschot op de schadeloosstelling voor het Waterschap bepaald op € 300.570,00,
tot deskundigen ter begroting van de aan het Waterschap toekomende schadeloosstelling benoemd prof. mr. J.A.M.A. Sluysmans, ing. J.L. Scheffer en mr. H.J.A. van Hoogmoed,
tot rechter-commissaris benoemd het lid van deze rechtbank mr. A.F.L. Geerdes bij afwezigheid te vervangen door een ander door de rechtbank te benoemen lid van deze rechtbank.

Het (definitieve) deskundigenrapport

2.2.

De deskundigen hebben in hun (definitieve) rapport de aan het Waterschap toekomende schadeloosstelling begroot op € 536.911,50.

Dit bedrag is als volgt op gebouwd.

waarde van het onteigende € 536.911,50
waardevermindering van het overblijvende n.v.t.
bijkomende schade

totaalbedrag schadeloosstelling € 536.911,50

De waarde van het onteigende

2.3.

De waarde van het onteigende is door de deskundigen begroot op € 536.911,50.

2.4.

Het tussenvonnis is op 20 november 2018 in de daartoe bestemde openbare registers ingeschreven. Ingevolge het bepaalde in artikel 40a Onteigeningswet (hierna: Ow) dient bij het bepalen van de schadeloosstelling van die datum te worden uitgegaan. In de onderhavige zaak wordt hiervan afgeweken. Volgens de Hoge Raad is dat toegestaan wanneer onteigenaar en onteigende hebben afgesproken dat de onteigenaar de te onteigenen gronden eerder in gebruik zal nemen (HR 30 september 1987, NJ 1988/868). Nu de GRNR vooruitlopend op de onteigening met toestemming van het Waterschap de onteigende gronden op 12 maart 2018 in gebruik heeft genomen, hebben de deskundigen bij het begroten van de schadeloosstelling, in afwijking van het bepaalde in artikel 40a Ow, 12 maart 2018 als peildatum kunnen nemen.

2.5.

Per peildatum is voor het onteigende perceel c.q. de onteigende perceelsgedeelten het inpassingsplan “Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard” (hierna: het inpassingsplan), dat voorziet in de realisatie in Ridderkerk van een nieuw bedrijventerrein gericht op de agrologistiek, vigerend met:

- deels de bestemming “Bedrijf tot en met categorie 4.1 ”, “Verkeer”, “Groen” en “Water” voor het onteigende deel van grondplannummer 5,

- deels de bestemming “Bedrijf tot en met categorie 4.1” en “Verkeer” voor het onteigende grondplannummer 8,

- deels de bestemming “Bedrijf tot en met categorie 4.1”, Bedrijventerrein (windturbine)”, “Bedrijf tot en met categorie 4.2”, “Water”, “Water (blauwe wig veiligheidszone windturbine) en “Verkeer” voor de onteigende delen van de grondplannummers 9.1 en 9.2, - de bestemming “Bedrijf tot en met categorie 4.2”, “Verkeer”, “Groen” en “Water” voor het onteigende deel van grondplannummer 32.

Het gaat bij de onteigende gronden om openbaar toegankelijke onroerende zaken die voor infrastructurele doeleinden worden gebruikt, zoals weg, water, berm en talud (productie 6 bij nota ter descente van de GRNR / bijlage 2 definitief deskundigenrapport).

De deskundigen

2.6.

De deskundigen zijn bij hun advies uitgegaan van het volgende.

Bij gebreke van voldoende concrete plannen voorafgaand aan het inpassingsplan is voor wat betreft de waardering van het onteigende een eliminatie van het inpassingsplan als bedoeld in artikel 40c Ow niet aan de orde.
De complexwaarde voor de onteigende gronden die in het complex “Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard” (hierna: het complex) liggen (artikel 40d Ow). De gronden die de landschappelijke inpassing van infrastructurele elementen, zoals het viaduct A15-A16 en de fietspaden, mogelijk maken zijn ook onderdeel van het complex.
Buiten het complex vallen de (onteigende) gronden van:

het viaduct A15-A16 en de fietspaden zelf;

de Voorweg vanwege zijn primair regionale functie;

de Verbindingsweg, een bestaande en te handhaven weg met een regionaal bovenwijks karakter;

e regionale fietsverbindingen (Verbindingsweg, Rijksstraatweg en Krommeweg) met een autonoom bovenwijks karakter;

de vanuit de stadsregio aangewezen regionale fietsroutes (verbinding van onder andere de kernen Ridderkerk en Barendrecht met de regio) en de snelfietsroute Rotterdam-Dordrecht.

De binnen het plangebied te realiseren windturbines vormen afzonderlijk noch gezamenlijk een apart complex, maar zijn onderdeel van het complex (van het Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard). Er is sprake van een als geheel tot ontwikkeling te brengen gebied, dat voldoende geografische, functionele en financiële samenhang vertoont als bedoeld in artikel 40d Ow. Reeds in de Nota Wervelender, het Convenant realisatie windenergie stadsregio Rotterdam uit 2012 wordt door de hierbij betrokken partijen het belang van het opwekken van duurzame energie door middel van windenergie als doelstelling genoemd. Uit de toelichting bij het inpassingsplan blijkt de ambitie van de GRNR om het bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard een duurzaam bedrijventerrein te laten zijn en in dit verband is de plaatsing van windturbines genoemd. Ook de GRNR heeft zich steeds in die zin uitgelaten en gedragen.
Voor de complexwaarde – en daarmee de waarde van het onteigende – is de comparatieve methode aangewezen. In dit verband is de transactie Ter Kuile (€ 45,83 per m2 in 2014, binnen het complex), geactualiseerd naar de peildatum (€ 47,50), bruikbaar. De door de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 6 maart 2019 vastgestelde complexwaarde per peildatum 19 juni 2018 op € 47,50 per m2 in de (min of meer) parallelle zaak GRNR / Van Oers is maatgevend, nu die peildatum slechts drie maanden na de peildatum in deze zaak ligt. Er bestaat aanleiding noch ruimte om van een complexwaarde van € 47,50 per m2 af te wijken. Bij een globale residuele grondwaardeberekening zal, uitgaande van een exploitatiebijdrage van € 247,00 per m2 de grondwaarde voor uitgeefbare gronden minder dan € 50,00 per m2 zijn, omdat minder dan 70% van het complex daadwerkelijk uitgeefbaar is.
Het uitgangspunt van artikel 40d Ow, dat er een gemiddelde prijs wordt gehanteerd voor zowel de lucratieve als minder lucratieve functies van de gronden, is onverkort van toepassing. Een afslag op de m2 prijs vanwege bijzondere ongeschiktheid dan wel een nieuwe (afwijkende bestemming) van de gronden is daarom niet aan de orde.

Bij een prijs van € 47,50 per m2 begroten de deskundigen de waarde van de gronden binnen het complex op € 520.647,50 (= 10.961 m2 x € 47,50). Bij een prijs van € 1,00 per m2 begroten de deskundigen de waarde van de gronden buiten het complex op € 16.264,00 (= 16.264 m2 x € 1,00). De totale waarde van het onteigende per peildatum begroten de deskundigen op een bedrag van € 536.911,50 (= € 520.647,50 + € 16.264,00).

Het standpunt van de GRNR

2.7.

De GRNR kan zich vinden in het definitieve advies van deskundigen waarin zij uiteenzetten waarom zij voor het onteigende een complexwaarde hanteren van € 47,50 per m2 en waarom de windturbines wel tot het complex behoren.

2.7.1.

De GRNR stelt zich op het standpunt dat de enkele aanwezigheid van gronden in het plangebied onvoldoende is om aan te nemen dat deze gronden moeten delen in de complexwaarde, omdat een complex volgens artikel 40d Ow alleen kan bestaan uit gronden/water die in exploitatie worden gebracht. Voor zover wegen en fietspaden in het plangebied niet tot het complex behoren, maken de bermen en sloten die bij deze wegen en fietspaden behoren dus ook geen deel uit van het complex. De deskundigen hebben ten onrechte de functionele samenhang tussen de bermen/sloten en de omgeving laten prevaleren boven de functionele samenhang van de bermen/sloten met de wegen en fietspaden. Ook planologisch bestaat er geen aanleiding om wegen/fietspaden en bermen/sloten van elkaar te scheiden, omdat de dubbelfunctie “Groen en Water” en “Verkeer” er nooit toe kan leiden dat de bermen/sloten de functionele samenhang met de wegen/fietspaden verliezen ten gunste van een samenhang met de omgeving. De landschappelijke inpassing van infrastructuur heeft geen concrete samenhang met (het inpassingsplan voor) het bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard. Het inpassingsplan is gericht op de realisatie van een agrologistiek bedrijvenpark. De locatiekeuze voor Nieuw Reijerwaard (hoofdstuk 3 van het inpassingsplan) wordt bepaald door beschikbaarheid van assortiment en handelsstromen, beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel en diensten, goede ligging en bereikbaarheid, goede parkeervoorzieningen, prijs van de locatie en uitbreidingsmogelijkheden. De landschappelijke inpassing van infrastructuur speelt in de locatiekeuze voor Nieuw Reijerwaard geen rol. De beeldkwaliteit van Nieuw Reijerwaard ziet op de omgeving van het bedrijventerrein. Het is nu nog onduidelijke welke spelregels daarvoor zullen worden opgesteld (paragraaf 5.2.5 van het inpassingsplan). Dit betekent dat de deskundigen er bij de begroting van de schadeloosstelling nog niet van uit kunnen en mogen gaan dat de landschappelijke inpassing van infrastructuur hier een uitwerking van is.

2.7.2.

Hoewel de deskundigen in hun definitieve advies het overgrote deel van de wegen uit het complex hebben gehaald, blijft de GRNR bij haar standpunt dat voor gronden die in het inpassingsplan een afwijkende bestemming hebben gekregen en voor gronden en waterlopen die nu als wegen en waterlopen functioneren en dat ook in het inpassingsplan blijven doen op de complexwaarde een afslag moet worden toegepast.

2.7.3.

In de optiek van de GRNR moet de waarde van de onteigende percelen en perceelsgedeelten worden vastgesteld op € 288.156,00.

Het standpunt van het Waterschap

2.8.

Het Waterschap kan zich, behalve ten aanzien van het hanteren van de complexwaarde voor het onteigende en het buiten het complex laten van de Verbindingsweg, niet met het definitieve deskundigenrapport verenigen.

2.8.1.

Volgens het Waterschap (vergelijk schema nr. 30 pleitaantekeningen mr. De Jager) hebben de deskundigen ten onrechte in totaal 06.45.80 ha (= 01.92.80 ha (= 1.500 m2 fietspaden Krommeweg + 428 m2 ontsluiting Van der Valk (verlegde Krommeweg) grondplannummer 5)) + 04.53.00 ha (nieuwe Voorweg) (grondplannummer 32)) van de onteigende gronden niet tot het complex gerekend.

Het Waterschap voert daartoe aan dat de als gevolg van het inpassingsplan gewijzigde bestemming van de ondergrond van de fietspaden Krommeweg (van “Verkeer” en of agrarisch naar) “Groen” en “Water” samenhangt met het realiseren van de bedrijfsbestemmingen en dus zijn ook die fietspaden zelf onderdeel van het complex. Ook uit de toelichting op het inpassingsplan, waarin wordt verwezen naar de Verordening Ruimte van de provincie, volgt dat – met het hergebruik van de Krommeweg als fietspad – de bestaande landschapsstructuren integraal onderdeel zijn gemaakt van het inpassingsplan.

Uit (de toelichting op) het inpassingsplan volgt dat de Voorweg / Rijksstraatweg de verbinding moet vormen tussen (het bedrijventerrein) Nieuw Reijerwaard en andere in de directe omgeving gelegen bedrijventerreinen en als een interne gebiedsontsluitingsweg moet gaan fungeren. Ook uit het exploitatieplan volgt dat de aansluiting van de Voorweg op de Rijksstraatweg een planstructureel element betreft en dat de kosten daarvan worden meegenomen in het exploitatieplan. Ten aanzien van de ontsluiting Van der Valk heeft hetzelfde te gelden. Dat de ontsluiting Van der Valk een regionaal karakter zou hebben, hebben de deskundigen verder niet toegelicht. Van een provinciale weg c.q. bedoelde verbetering van de regionale (bovenwijkse) verkeersstructuur is geen sprake. De functionele, financiële en geografische samenhang als bedoeld in artikel 40d Ow ter zake van voormelde gronden is daarmee gegeven.

2.8.2.

Het Waterschap handhaaft zijn standpunt dat de drie te realiseren windturbines elk een afzonderlijk complex vormen, dan wel dat zij tezamen een apart complex vormen ten opzichte van het complex bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard. Volgens het Waterschap kunnen de windturbines wel degelijk functioneel, ruimtelijk en financieel los gezien worden van de ontwikkeling van Nieuw Reijerwaard, omdat de windturbines al veel langer op deze locatie waren voorzien dan de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Verder zal de door de windturbines te genereren windenergie niet worden gebruikt voor het bedrijventerrein. Dat de ontwikkeling van de windturbines en het bedrijventerrein functioneel op elkaar worden afgestemd maakt dat niet anders. Volgens het Waterschap leidt dat ertoe dat de ondergrond van de windturbines een hogere complexwaarde toekomt dan de complexwaarde van het bedrijvencomplex, ook in het geval de veiligheidszones (van de windturbines) daarbij worden betrokken. Ook de egalisatieregel van artikel 40d Ow geeft daartoe aanleiding.

2.8.3.

Het Waterschap kan zich verenigen met de wijze waarop de deskundigen de complexwaarde hebben begroot – verificatie van de uitkomst van de vergelijkingsmethode aan de hand van de toepassing van een (grofmazige) residuele methode – zij het dat de uitkomst daarvan enige aanpassing behoeft. De door het Waterschap aangedragen relevante vergelijkingstransacties en vergelijkbare (te realiseren) bedrijventerreinen (rapport Overwater) zijn bij de waardering van de complexwaarden door de deskundigen onvoldoende meegewogen. Bij een actualisatie van die referenties is de complexwaarde hoger dan € 48,00 per m2. Ook hebben de deskundigen buiten beschouwing gelaten dat volgens het exploitatieplan de complexwaarde als gevolg van de jaarlijkse kostenstijging op de peildatum minimaal € 52,46 bedraagt. Voorts is vergelijkingstransactie 4 uit 2016 (Voorweg, blz. 27 rapport Overwater) wel bruikbaar, omdat uitsplitsing van de vergoeding voor pachtontbinding, gelet op overweging ix van de considerans van de overeenkomst, wel mogelijk is. De grondwaarde zou dan zelfs nog hoger uitkomen dan de € 57,00 per m2 waar partijen vanuit zijn gegaan. Alles bij elkaar genomen bedraagt de complexwaarde per peildatum € 65,00 per m2. Onder verwijzing naar het rapport Overwater (blz. 39) moet voor de windturbines met een complexwaarde van € 2.000,00 per m2 worden gerekend.

2.8.4.

In de optiek van het Waterschap moet de waarde van de
onteigende percelen en perceelsgedeeltenals volgt worden vastgesteld. Binnen het complex valt 17.419 m2, waarvan 15.777 m2 moet worden gewaardeerd op € 65,00 per m2 en waarvan 1.642 m2 moet worden gewaardeerd op € 2.000,00 per m2. De 9.806 m2 die buiten het complex valt moet worden gewaardeerd op € 1,00 per m2.

De (nadere) beoordeling van de rechtbank

2.9.

Vooropgesteld moet worden dat aan de onteigende dient te worden vergoed de volledige schade die hij rechtstreeks en noodzakelijk door het onteigenen van zijn zaak lijdt. Bij het bepalen van de schadeloosstelling zal worden uitgegaan van 12 maart 2018 als peildatum (zie 2.4).

2.10.

Uitgangspunt is dat de werkelijke waarde van het onteigende dient te worden vergoed. Dit is de prijs die tot stand zou komen bij een vrijwillige verkoop op commerciële basis, waarbij wordt verondersteld dat koper en verkoper als redelijk handelende partijen optreden (artikel 40b leden 1 en 2 Ow). Het kan gaan om de gebruikswaarde of om de potentiële waarde (gelet op de bestemming) van het onteigende; de hoogste van beide dient te worden vergoed.

2.11.

Tussen partijen is niet in discussie dat voor de begroting van de waarde van het onteigende uitgegaan moet worden van de complexwaarde. Wel is tussen partijen in discussie welke gronden wel en niet binnen het complex vallen en de hoogte van de complexwaarde.

2.12.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen (met partijen) de waarde van het onteigende terecht bepaald op basis van de complexbenadering. Het onteigende maakt deel uit van het plangebied van het inpassingsplan Nieuw Reijerwaard. Dit plangebied vormt een exploitatiegebied en dient als complex in de zin van artikel 40d Ow te worden beschouwd.

Dit betekent dat bij de waardering rekening dient te worden gehouden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd. Deze zogenoemde egalisatieregel strekt ertoe waardeverschillen te elimineren die door het geven van verschillende bestemmingen binnen een complex zouden ontstaan.
Het antwoord op de vraag of sprake is van één complex is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Beantwoording van de vraag zal steeds plaats moeten vinden met het oog op de ratio van de bepaling: onteigenden dienen niet te worden beloond respectievelijk gedupeerd vanwege het feit dat binnen het complex toevallig het ene stuk grond een andere bestemming heeft dan het andere. Aanknopingspunten kunnen mede worden gevonden in de functionele, geografische en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen onroerende zaken.

2.13.

De rechtbank is van oordeel dat bij de beoordeling van de omvang van een complex als bedoeld in artikel 40d Ow alleen de gronden die in exploitatie worden gebracht ertoe doen. In dit verband dient niet uit het oog te worden verloren dat het inpassingsplan voorziet in de realisatie van een bedrijventerrein ten behoeve van de agrologistiek. Het complex is door de deskundigen op onderdelen te ruim getrokken.

2.13.1.

De deskundigen zijn, naar het oordeel van de rechtbank, in hun definitieve rapport en hun nadere toelichting op de pleidooizitting terecht tot de slotsom gekomen dat de gronden voor de nieuwe Voorweg en de gronden waarop al een ontsluiting voor Van der Valk is gerealiseerd bij nader inzien geen deel uitmaken van het complex. De Voorweg noch de ontsluiting Van der Valk vormt een ontsluiting van het nieuwe bedrijventerrein. Zowel de Voorweg als de ontsluiting Van der Valk behouden een primair regionale functie. Uit het beeldkwaliteitsplan en paragraaf 5.2.3. van de plantoelichting volgt dat voornaamste functie van de Voorweg het verbinden van Nieuw Reijerwaard met andere in de directe omgeving gelegen bedrijventerreinen is. Van der Valk staat los van het inpassingsplan en is al klaar en de ontsluiting van Van der Valk kan daar niet los van worden gezien en dient daarom buiten het complex te blijven.

2.13.2.

De rechtbank volgt de deskundigen echter niet in hun oordeel dat de gronden die de landschappelijke inpassing van (onder meer) infrastructurele elementen mogelijk maken ook tot het complex gerekend dienen te worden. De deskundigen hebben op goede gronden de asfalt ondergrond van wegen en fietspaden niet tot het complex gerekend: de fietspaden hebben een autonoom, bovenwijks en regionaal karakter. De deskundigen hebben evenwel, naar het oordeel van de rechtbank, ten aanzien van het groen en water ten onrechte de functionele samenhang die bestaat met die wegen en fietspaden losgelaten ten faveure van de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein voor de omgeving; immers de bermen/sloten zijn er vanwege de naastgelegen wegen en fietspaden en niet vanwege het bedrijventerrein. Ook uit het inpassingsplan, dat spreekt van groen als begeleiding van wegen (4.2 Ruimtelijke hoofdstructuur) kan dat worden afgeleid. Dat het inpassingsplan oog heeft voor de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein voor de omgeving is in dit verband onvoldoende om anders te oordelen, te meer daar zoals het inpassingsplan vermeldt:
“Om de gewenste beeldkwaliteit, samenhang en allure te bereiken zijn nadere spelregels noodzakelijk. Deze worden in een later stadium opgesteld.”De rechtbank acht derhalve, anders dan de deskundigen, de functionele samenhang die bestaat tussen de wegen en fietspaden met de bermen en sloten van doorslaggevende betekenis.

2.14.

De rechtbank verwerpt het standpunt van het Waterschap dat de gronden waarop de windturbines zullen worden gerealiseerd ieder afzonderlijk dan wel gezamenlijk een eigen complex vormen. Mede gelet op de benodigde sloop van opstallen is de rechtbank, met de deskundigen, van oordeel dat het Waterschap eraan voorbij gaat dat de realisatie (en rendabele) exploitatie van de windturbines enkel en alleen mogelijk wordt gemaakt door het inpassingsplan.

2.15.

De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan het door deskundigen geformuleerde uitgangspunt dat de ontwikkeling van de windturbines, gelet op de Nota Wervelender, het Convenant realisatie windenergie stadsregio Rotterdam uit 2012, de toelichting bij het inpassingsplan en de kenbare duurzame ambitie van de GRNR

niet gezien kan worden als een zelfstandige ontwikkeling. Met de deskundigen oordeelt de rechtbank dat de windturbines, gezien de functionele, geografische en financiële samenhang, moeten worden beschouwd als onderdeel van het gehele complex.

2.16.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoren (afgeleid van bijlage 2 bij het definitieve deskundigenrapport) tot het complex:

van perceel [sectienummer 1] 1.018 m2,
van perceel [sectienummer 4] 2.455 m2 (= 1.297 m2 + 1.158 m2),
van perceel [sectienummer 2] 2.347 m2 (= 1.547 m2 + 800 m2),
van perceel [sectienummer 3]

Totaal 6.966 m2

2.17.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoren (afgeleid van bijlage 2 bij het definitieve deskundigenrapport) niet tot het complex:

van perceel [sectienummer 1] 3.030 m2 (= 428 m2 + 2.541 m2 + 61 m2),
van perceel [sectienummer 4] 4.610 m2 (= 4.530 m2 + 80 m2),
van perceel [sectienummer 2] 33 m2,
van perceel [sectienummer 3]

Totaal 20.254 m2

2.18.

Het Waterschap gaat, blijkens de processtukken (vergelijk schema nr. 30 pleitaantekeningen mr. De Jager), uit van 27.225 m2 aan onteigende gronden. De rechtbank komt uit op 27.220 m2 aan onteigende gronden (zie 2.16 en 2.17). De rechtbank gaat aan het verschil van 5 m2 voorbij nu zich dat laat verklaren als een afrondingsverschil.

2.19.

De rechtbank verwerpt het betoog van het Waterschap dat deskundigen ten onrechte voorbij zijn gegaan aan de door hem aangedragen referentietransacties en vergelijkbare bedrijventerreinen. Het betreft transacties c.q. vergelijkbare bedrijventerreinen die in het deskundigenrapport zijn genoemd (blz. 12, 13 en 14). De deskundigen hebben aldaar aangegeven waarom de door het Waterschap genoemde transacties niet goed bruikbaar zijn. Het gaat om aankopen van grond met opstallen (woning, bedrijfsgebouw) waar voor de waardering uitgegaan is van bestaand gebruik en niet van een complex. Voor zover transactie 4 (zie 2.8.3) bruikbaar zou kunnen zijn, wordt dat ongedaan gemaakt door de navolgende omstandigheid: onder randnummer ix van de considerans bij de overeenkomst is sprake van een voorschotbedrag. Een uitsplitsing van een volledige vergoeding wegens pachtontbinding is dan niet mogelijk en daarmee is voormelde transactie onbruikbaar.

Volgens de deskundigen bedraagt de exploitatiebijdrage volgens het exploitatieplan
€ 247,00 per m2 en het is maar de vraag of de taxatie inbrengwaarde van maart 2013 behorende bij het (tot op heden niet geactualiseerde) exploitatieplan (uit 2014) tot een residuele grondwaarde komt van € 135,00 bij een uitgifteprijs van € 313,00 per m2. Bij de Van Gelder transactie was dat niet het geval. Een uitgifteprijs van € 300,00 per peildatum moet realiseerbaar zijn geweest. Bij een exploitatiebijdrage van € 247,00 kan dat een grondwaarde opleveren van € 50,00 per m2 voor uitgeefbare gronden. Omdat minder dan 70% van het complex daadwerkelijk uitgeefbaar is, zal de grondwaarde eerder op € 47,50 per m2 uitkomen. De deskundigen hebben daarbij in aanmerking genomen de transactie Ter Kuile (van € 45,83 in 2014 naar € 47,50 per peildatum). Tenslotte hebben de deskundigen, gegeven de door deze rechtbank bij vonnis van 6 maart 2019 vastgestelde complexwaarde ad € 47,50 in de (min of meer) parallelle zaak tussen de GRNR en Van Oers per peildatum (19 juni 2018) geen aanleiding noch ruimte gezien om uit te gaan van een andere complexwaarde dan € 47,50 per m2, omdat die complexwaarde slechts drie maanden na de onderhavige peildatum op € 47,50 per m2 is vastgesteld.

2.20.

De GRNR kan niet gevolgd worden in zijn betoog dat een afslag had moeten plaatsvinden op de complexwaarde. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport als ook ter gelegenheid van de pleidooien gemotiveerd uiteengezet dat de egalisatieregel van artikel 40d Ow (zie ook rechtbank: 2.12) daaraan in de weg staat.

2.21.

De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen ten aanzien van de complexwaarde en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Daarbij neemt zij in aanmerking dat dit oordeel is gestoeld op de kennis en ervaring van deskundigen en op daarmee samenhangend inzicht, terwijl niet is gebleken dat deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan of feiten over het hoofd hebben gezien. Met deskundigen is de rechtbank van oordeel dat betekenis toekomt aan het feit dat recent in een vergelijkbare zaak (GRNR / Van Oers) de rechtbank uit is gegaan van een complexwaarde van € 47,50 per m2 en in die zaak voor dat oordeel relevante stukken aan partijen en deskundigen ter beschikking zijn gesteld.

2.22.

Dit leidt ertoe dat de rechtbank de complexwaarde voor de onteigende gronden binnen het complex vaststelt op € 47,50 per m2 en de waarde van de onteigende gronden buiten het complex, conform het door partijen akkoord bevonden advies van de deskundigen, op € 1,00 per m2. De rechtbank stelt daarom de totale waarde van het onteigende per peildatum vast op € 351.139,00 (= 6.966 m2 x € 47,50 per m2 + 20.254 m2 x € 1,00 per m2).

Waardevermindering van het overblijvende

2.23.

Hoewel na de onteigening sprake is van overblijvende niet onteigende delen van de percelen met grondplannummers 5, 9.1, 9.2 en 32, hebben de deskundigen gerapporteerd dat er geen schade ter zake van waardevermindering van het overblijvende is. Ook wanneer de GRNR niet zou hebben aangeboden die gronden van het Waterschap over te nemen, is er geen sprake van een waardevermindering van het overblijvende. Volgens de deskundigen behouden de onderhavige gronden de door hen begrote waarde voor zover zij binnen dan wel buiten het complex gelegen zijn.

2.24.

Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen het standpunt van de deskundigen. De rechtbank acht het advies omtrent deze post, zoals de deskundigen in hun rapport hebben gemotiveerd juist, zodat de rechtbank dit overneemt. Overeenkomstig het advies van de deskundigen wordt deze post vastgesteld op nihil.

Bijkomende schade

2.25.

Door de deskundigen is gerapporteerd dat er geen bijkomende schade is.

In het kader van de onderhavige onteigening komt het Waterschap geen vergoeding van inkomensschade toe, omdat het onteigende niet door het Waterschap werd geëxploiteerd of daar op enige andere wijze inkomen aan werd ontleend. Aan de criteria van de Hoge Raad, dat voor een vergoeding voor exploitatieschade alleen plaats is in die gevallen waarin het onteigende ten tijde van de onteigening een bepaalde exploitatie-bestemming heeft en op dat moment ook voldoende aannemelijk is dat die bestemming zonder de onteigening daadwerkelijk zou zijn verwezenlijkt en voordeel zou hebben opgeleverd, is niet voldaan.

2.26.

De GRNR kan zich verenigen met het door de deskundigen ingenomen standpunt.

2.27.

Het Waterschap heeft aangevoerd dat wel sprake is van inkomensschade, omdat door de onteigening het de mogelijkheid wordt ontnomen de drie windturbines zelf te ontwikkelen.

2.28.

De rechtbank neemt het advies van de deskundigen en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Niet is gebleken dat deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat hun kennis, ervaring en intuïtie van het schadevergoedingsrecht dienaangaande onjuist hebben toegepast. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het Waterschap geen inkomensschade lijdt die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onderhavige onteigening is. Nu van verdere bijkomende schade niet is gebleken stelt de rechtbank de post bijkomende schade vast op nihil.

Samenvatting

2.29.

De totale schadeloosstelling bedraagt mitsdien, afgezien van de kosten van advocaat en deskundigenbijstand, € 351.139,00. De GRNR dient dit bedrag onder aftrek van het betaalde voorschot, derhalve resterend een bedrag van € 50.569,00 aan het Waterschap te voldoen.

2.30.

Het Waterschap heeft recht op schadeloosstelling over het gemis van de vergoeding, voor zover die hem (nog) niet is betaald. Deze schade moet worden vastgesteld naar rato van een marktconforme rente. Naar het oordeel van de rechtbank is een marktconforme rente op de peildatum 1,5 % per jaar. Het voorschot is bepaald op
€ 300.570,00. Over het verschil met de toegekende schadeloosstelling (€ 351.139,00) ad
€ 50.569,00 komt aan het Waterschap rente toe vanaf 12 maart 2018 (peildatum) tot aan de datum van dit vonnis. Daarnaast heeft het Waterschap op grond van artikel 55 lid 3 Ow vanaf heden recht op de wettelijke rente over het per saldo te betalen bedrag.

Bijkomend aanbod

2.31.

Tussen partijen bestaat overeenstemming over het door de GRNR aan het Waterschap gedane bijkomend aanbod, dat de GRNR percelen en perceelsgedeelten, die wel in het exploitatieplan “Nieuw Reijerwaard” zijn begrepen maar niet ter onteigening zijn aangewezen, van het Waterschap koopt tegen een door de deskundigen te adviseren en door de rechtbank vast te stellen prijs.

2.32.

Op verzoek van partijen hebben de deskundigen in hun (definitieve) rapport een voorlopig oordeel gegeven over (de waardering van) de gronden begrepen in het bijkomend aanbod. De deskundigen kennen aan deze gronden een voorlopige waarde toe van

€ 1.958.402,50. Van een schadebeperkend aanbod is geen sprake, omdat het aanbod geen gevolg heeft voor de door het Waterschap als gevolg van de onteigening geleden of te lijden schade.

2.33.

De begroting van de werkelijke waarde van de gronden die in het bijkomend aanbod zijn begrepen, vallen buiten de wettelijke taak van de rechtbank tot vaststelling van de schadeloosstelling voor onteigening. Ter gelegenheid van de pleidooizitting is dit met partijen besproken. Dit betekent dat de rechtbank zich niet cijfermatig zal uitlaten over de waarde van die gronden. Partijen hebben ter gelegenheid van diezelfde pleidooizitting te kennen gegeven dat zij zich ten aanzien van de waardering van die gronden zullen aansluiten bij de door de rechtbank gehanteerde uitgangspunten ter zake de waardering van de onteigende gronden. De rechtbank zal aldus beslissen dat zij verstaat dat de GRNR haar bijkomend aanbod in het licht van het voorgaande ter zake de niet onteigende gronden gestand zal doen.

Kosten juridische bijstand, bijstand van andere deskundigen en rechtbankdeskundigen

2.34.

Het Waterschap verzoekt om vergoeding van kosten wegens juridische bijstand en overige deskundige bijstand. Het heeft daartoe overgelegd:

de facturen van mr. De Jager ten bedrage van € 35.183,86 (inclusief BTW);
de facturen van Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. ten bedrage van € 36.538,75 (inclusief BTW).

2.35.

De GRNR acht de door het Waterschap gemaakte kosten met betrekking tot de onteigeningsprocedure redelijk.

2.36.

Nu zich geen uitzondering voordoet als bedoeld in artikel 50 Ow, dienen de kosten van het geding aan de zijde van het Waterschap voor rekening van de GRNR te komen. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de door het Waterschap gemaakte preprocessuele kosten en proceskosten in de onderhavige onteigeningsprocedure in beginsel voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij in redelijkheid zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven.

2.37.

De rechtbank zal de kosten voor juridische bijstand, het griffierecht en de overige verschotten daaronder begrepen, en kosten van andere deskundige bijstand in redelijkheid en billijkheid vaststellen op een bedrag van € 35.183,86 (inclusief BTW) respectievelijk

€ 36.538,75 (inclusief BTW).

2.38.

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave van 20 juni 2019 € 38.576,63 (inclusief BTW).Tegen de hoogte van de kosten heeft de GRNR kenbaar gemaakt geen bezwaar te hebben, zodat zij als onteigenende partij in die kosten zal worden veroordeeld.

3.De beslissing

De rechtbank,

3.1.

stelt het bedrag van de door de GRNR aan het Waterschap verschuldigde schadeloosstelling voor de bij vonnis van deze rechtbank op 27 juni 2018 uitgesproken onteigening vast op € 351.139,00, waarin is begrepen het reeds betaalde voorschot, alsmede op een rente van 1,5% per jaar over € 50.569,00 vanaf 12 maart 2018 tot aan de datum van dit vonnis;

3.2.

veroordeelt de GRNR aan het Waterschap te betalen een bedrag van € 50.569,00, te vermeerderen met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

3.3.

verstaat dat de GRNR haar bijkomend aanbod ter zake van de niet onteigende gronden gestand doet;

3.4.

wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad, waarin overeenkomstig artikel 54 Ow de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen,

3.5.

veroordeelt de GRNR in de proceskosten van het Waterschap, tot aan deze uitspraak aan de zijde van het Waterschap bepaald op € 35.183,86 (inclusief BTW) aan kosten voor juridische bijstand, het griffierecht en de overige verschotten daarin begrepen en op € 36.538,75 (inclusief BTW) aan kosten voor andere deskundige bijstand;

3.6.

veroordeelt de GRNR in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 38.576,63 (inclusief BTW).

Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, mr. G.J. Heevel en mr. A. Eerdhuijzen en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2019.

1451/676/1515/2294

Vonnis inzake schadeloosstelling bij onteigening van gronden voor bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.De procedure

2.De verdere beoordeling

3.De beslissing