Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/549872 / HA ZA 18-451
Vonnis van 16 oktober 2019
in de zaak van
[naam eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs.
Partijen zullen hierna [naam eiser] en [naam gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 17 november 2017;
- het vonnis in het incident van de kantonrechter in Rotterdam van 6 april 2018
waarin deze zich onbevoegd verklaart de zaak te behandelen en te beslissen en de zaak in de stand waarin deze zich dan bevindt verwijst naar de handelskamer van de rechtbank Rotterdam;
- de conclusie van antwoord met producties van 4 juli 2018;
- de brief met aanvullende producties van [naam eiser] van 14 augustus 2018;
- de brief met een aanvullende productie van [naam gedaagde] van 3 juni 2019;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 7 juni 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[naam eiser] huurde voor de exploitatie van een horecagelegenheid van [naam gedaagde] een
kelderruimte aan de [adres] .
2.2.
[naam eiser] en [naam gedaagde] hebben op 30 mei 2014 een vaststellingsovereenkomst gesloten
waarin staat:
- [naam eiser] en [naam gedaagde] hebben een huurovereenkomst gesloten op 12/12/2012 inzake de huur/verhuur van de bedrijfsruimte gelegen in de kelder van de [adres]
- [naam gedaagde] en [naam eiser] hebben een conflict over de bruikbaarheid van de ruimte alsmede de inhoud van de HOVK en de (financiële) verplichtingen over en weer
- In gezamenlijk overleg is het volgende compromis bereikt:
- [naam eiser] beëindigt zijn huurovereenkomst en levert zijn sleutels per 31 mei 2014 12.00 in en partijen kwijten elkaar over en weer.
- De verplichtingen over en weer uit lopende huurovereenkomst zijn vervallen waaronder ook expliciet de achterstallige huur.
- [naam gedaagde] zal aanvangen met de benodigde isolatie werkzaamheden en deze op haar kosten laten uitvoeren.
- Zodra [naam gedaagde] de zaak na realisatie gaat verhuren zal [naam gedaagde] de als dan fungerende horecazaak als eerste aan [naam eiser] te huur aanbieden.
- [naam eiser] heeft het eerste recht van huur gedurende 3 mnd na aanbod van [naam gedaagde] en deze periode is ook huurvrij
- De gehele inrichting alsmede isolatie en installatie zal ter verantwoordelijkheid van [naam gedaagde] komen.
- Na goedgekeurde realisatie zal [naam gedaagde] [naam eiser] een huurvoorstel doen, mochten partijen er niet in minnelijk overleg eens worden over de huurprijs, zullen partijen ieder een beëdigd makelaar benoemen die samen de huurovereenkomst en prijs zullen bepalen.
2.3.
Het [naam bedrijf 1] heeft in opdracht van [naam eiser] een akoestisch onderzoek
uitgevoerd naar de geluidwerende voorzieningen voor de ruimte aan de [adres] die
[naam eiser] tot eind mei 2014 van [naam gedaagde] huurde. Het [naam bedrijf 1] schrijft in haar rapport van
12 mei 2014, voor zover nu van belang:
4.2
Uitgangspunten
De opdrachtgever heeft aangegeven dat een geluidniveau van circa 98 dB(A) gewenst is. Dit betreft het geluidniveau voor dancemuziek in de nachtperiode (na 23.00 uur) als alle ramen en deuren gesloten zijn.
De beperkte hoogte van de kelderverdieping, zeker onder de betonnen liggers, geeft ook een beperking op de uitvoerbaarheid van geluidwerende voorzieningen. In dit rapport zijn de meest haalbare voorzieningen uitgewerkt. Verwacht wordt dat er na uitvoering in de hotelkamers een geluidniveau van 25 tot 30 dB(A) zal resteren. Het betreft de volgende voorzieningen:
(…)
Aanvullend kan onderzocht worden of maatregelen in de hotelkamers het geluidniveau nog verder reduceren.
2.4.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam oordeelt in zijn vonnis van
6 juni 2014 (mondeling uitgesproken op 23 mei 2014), gewezen naar aanleiding van een
geschil tussen partijen over kort gezegd het al dan niet doorgaan van een door [naam eiser] te
geven feest in het gehuurde, voor zover nu van belang:
[naam gedaagde] heeft op voorhand een verbod gevraagd voor het houden van een feest op 30 en 31 mei 2014 in het gehuurde door [naam eiser] . Dat verbod is gebaseerd op een eenmalige ervaring, waarbij het geluidsniveau in de club boven de 100 dB uitkwam. Geluidsoverlast kan worden voorkomen door de grens van het geluidniveau in de club zodanig vast te stellen dat de grens van het geluidniveau in de hotelkamers gelegen boven de club niet boven de 15 dB, het geluidsniveau dat geldt voor de nachtrust in woningen, uitkomt.
(…)
4.4.
Mocht er tijdens dat feest toch geluidsoverlast ontstaan in de zin dat in de hotelkamers meer dan 15 dB wordt gemeten dan kan dat een grond zijn voor schadevergoeding en een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst.
2.5.
[naam gedaagde] schrijft in een brief aan [naam eiser] van 22 september 2014, voor zover nu van
belang:
Op 30 mei 2014 hebben wij een overeenkomst gesloten inzake de beëindiging van de huurovereenkomst van de door Uw gehuurde ruimte aan de [adres] te Rotterdam.
Een onderdeel van de overeenkomst was de isolatie. Bij onderzoek blijkt dat de isolatie nimmer aan de reductie kan komen welke gewenst is maar ook opgelegd door de rechter. Hierop heeft U een offerte opgevraagd. Deze offerte is opgemaakt door [naam bedrijf 2] en is gemaakt aan de hand van rapporten van het geluidsburo. Daar wij de isolatie moeten betalen hebben wij om een garantie gevraagd echter [naam bedrijf 2] gaf aan dat het voldoet aan wat het geluidsburo heeft aangegeven en het geluidsburo geeft aan dat als het goed wordt aangebracht het voldoet. Maar geen enkele garantie. Dit is een cirkel dit wij niet kunnen en willen betalen. Hierop heeft U aangegeven dat U dan stopt en niet meer geïnteresseerd bent in huur van de locatie.
Wij hebben de kosten veroordeling betaald en sluiten hiermee het dossier.
2.6.
[naam eiser] schrijft in een brief aan [naam gedaagde] van 1 oktober 2014, voor zover nu van
belang:
Hierbij reageer ik op uw brief van 22 september jl.
U en ik zijn op 30 mei 2014 schriftelijk overeengekomen dat per die datum de bestaande huurovereenkomst zou worden beëindigd (zodat we met een schone lei verder kunnen gaan), dat u op uw kosten de benodigde isolatiewerkzaamheden zult laten uitvoeren (d.w.z. de ruimte dusdanig laten isoleren dat er geen enkele geluidsoverlast voor het bovengelegen hotel meer is), en dat de ruimte vervolgens opnieuw aan mij wordt verhuurd.
We hebben daarna mondeling afgesproken (ik heb daar bewijs van) dat de isolatie vóór 31 augustus 2014 klaar zou zijn (in verband met een door mij te organiseren) evenement begin september), en dat wij voor die datum een nieuwe huurovereenkomst voor de ruimte zouden aangaan. Deze toezeggingen bent u niet nagekomen.
Het is onjuist dat ik op enig moment zou hebben gezegd dat ik stop en niet meer geïnteresseerd zou zijn in huur van de locatie. Integendeel: ik wil juist nog steeds dat de ruimte zo snel mogelijk wordt geïsoleerd zodat ik eindelijk verder kan gaan met de exploitatie van mijn bedrijf.
3.Het geschil
3.1.
[naam eiser] vordert, samengevat, vermeerderd met rente en kosten:
I voor recht te verklaren dat [naam gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst van 12 december 2012, althans onrechtmatig jegens hem gehandeld heeft, door hem de asbestgevaren niet mee te delen;
II voor recht te verklaren dat [naam gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst van 30 mei 2014, met veroordeling van [naam gedaagde] om binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis aan te vangen met de in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen isolatiewerkzaamhe-den, op straffe van een dwangsom voor het geval hij dit niet doet;
III voor recht te verklaren dat [naam gedaagde] aansprakelijk is voor de (vervolg)schade die het gevolg is van het onder I en II genoemde tekortschieten, met veroordeling van [naam gedaagde] tot betaling van een voorschot op die schade van
€ 5.000,00 en voor het overige op te maken bij staat.
3.2.
[naam gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
verklaring voor recht: huurovereenkomst en asbest
4.1.
In een vaststellingsovereenkomst binden partijen, ter beëindiging of ter
voorkoming van onzekerheid of geschil over wat rechtens tussen hen geldt, zich jegens
elkaar aan een vaststelling daarvan, bestemd om ook te gelden voor zover zij van de tevoren
bestaande rechtstoestand mocht afwijken, aldus artikel 7:900 lid 1 BW Pro.
4.2.
De overeenkomst tussen [naam eiser] en [naam gedaagde] van 30 mei 2014 (zie 2.2.) is deels een
onder 4.1. bedoelde vaststellingsovereenkomst. [naam eiser] en [naam gedaagde] beëindigen in die
vaststellingsovereenkomst immers hun huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte in de
kelder van de [adres] en verlenen elkaar wat die huurovereenkomst
betreft over en weer finale kwijting, met de expliciete bepaling dat alle verplichtingen over
en weer uit de huurovereenkomst vervallen.
4.3.
Het voorgaande betekent dat [naam eiser] door de op 30 mei 2014 gemaakte afspraken
geen rechten meer kan ontlenen aan de inmiddels beëindigde huurovereenkomst. Van dat
recht heeft hij met de vaststellingsovereenkomst immers afgezien. De vordering van
[naam eiser] voor recht te verklaren dat [naam gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de
huurovereenkomst is daarom niet (meer) toewijsbaar.
4.4.
Voor zover [naam eiser] wat dit onderdeel van de vordering betreft door de toevoeging
‘althans onrechtmatig gehandeld heeft’ een beroep op onrechtmatige daad bedoeld in artikel
6:162 BW doet, had van hem verwacht mogen worden dat hij dit met zoveel woorden
gesteld en uitgewerkt had, waarbij aandacht besteed zou zijn aan de vraag in hoeverre de
vaststellingsovereenkomst van 30 mei 2014 in de weg staat aan een beroep op
onrechtmatige daad. [naam eiser] werkt zijn beroep op onrechtmatige daad echter niet in die zin
uit. Daarbij is door [naam gedaagde] betwist dat in de gehuurde kelder asbest is aangetroffen waarna dit
door [naam eiser] niet (nader) is onderbouwd, immers uit de door [naam eiser] overgelegde
rapporten kan dit niet blijken.
verklaring voor recht: isolatie
4.5.
In de overeenkomst van [naam eiser] en [naam gedaagde] van 30 mei 2014 zijn naast afspraken
over het verleden (de beëindiging van de huurovereenkomst) ook afspraken voor de
toekomst gemaakt. Deze afspraken voor de toekomst zijn summier maar houden in dat
‘ [naam gedaagde] zal aanvangen met de benodigde isolatie werkzaamheden’ en dat hij, na voltooiing
van die werkzaamheden, ‘de als dan fungerende horecazaak als eerste aan [naam eiser] te huur
[zal] aanbieden’.
4.6.
De op 30 mei 2014 wat dit betreft tussen [naam eiser] en [naam gedaagde] gemaakte afspraken
zijn zoals gezegd summier en moeten nader uitgelegd worden om te kunnen beoordelen of
[naam gedaagde] al dan niet tekortschiet in de nakoming van de gemaakte afspraken. Het komt wat de
uitleg van de gemaakte afspraken aan op de zin die [naam gedaagde] en [naam eiser] in de gegeven
omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst van
30 mei 2014 mochten toekennen en wat zij wat dat betreft redelijkerwijs van elkaar mochten
verwachten.
4.7.
[naam eiser] is de kelder van de [adres] van [naam gedaagde] gaan huren om
daar een horecagelegenheid te exploiteren. De voorzieningenrechter oordeelt in de onder
2.4.
genoemde uitspraak dat de grens van het geluidsniveau in de club van [naam eiser] zodanig
vastgesteld moet worden dat het geluid van de club dat te horen is in de boven de club
gelegen hotelkamers, niet uitkomt boven de 15 dB.
4.8.
Partijen, en dan met name [naam eiser] , voeren in deze procedure niet aan dat de
voorzieningenrechter in de onder 2.4. genoemde uitspraak wat het geluidsniveau in de
hotelkamers betreft (maximaal 15 dB) een onjuist uitgangspunt hanteert. De verplichting
van [naam gedaagde] de benodigde isolatiewerkzaamheden uit te laten voeren, zou dus tot dat resultaat
(maximaal 15 dB aan uit de club afkomstig geluid in de boven de club gelegen
hotelkamers) moeten leiden. Hierbij is van belang op te merken dat [naam eiser] niet aanvoert
desnoods, als dat resultaat niet bereikt zou kúnnen worden, een ander soort
horecagelegenheid, met minder geluid, te willen exploiteren.
4.9.
Uit de afspraak dat [naam gedaagde] de kelder zou isoleren, konden en moesten [naam eiser] en
[naam gedaagde] gelet op het voorgaande dus redelijkerwijs begrijpen, dat het doel van het isoleren zou
zijn dat [naam eiser] in de kelder de horecagelegenheid kon exploiteren die hem vanaf het begin
voor ogen stond, na de isolatie zonder dat dit tot geluidsoverlast zou leiden. Het maken van
een dergelijke afspraak houdt daartegenover staand in dat als zou blijken dat isoleren niet tot
het gewenste resultaat kán leiden, dat [naam eiser] redelijkerwijs niet van [naam gedaagde] mag verwachten
dat [naam gedaagde] tóch, met alle kosten van dien, de kelder gaat isoleren. Met deze laatste situatie en
de vraag welke consequenties hieraan verbonden zouden moeten worden is in de
vaststellingsovereenkomst niet voorzien.
4.10.
Het [naam bedrijf 1] heeft, in opdracht van [naam eiser] , in de kelder een akoestisch
onderzoek uitgevoerd (zie 2.3.). Het [naam bedrijf 1] concludeert dat na het aanbrengen van de
meest haalbare voorzieningen, in de hotelkamers naar verwachting een geluidsniveau zal resteren van 25 tot 30 dB (A). Dit is hoger dan de door partijen niet betwiste norm van maximaal 15 dB. Het [naam bedrijf 1] schrijft daarnaast weliswaar dat onderzocht kan worden of maatregelen in de hotelkamers het geluidsniveau verder kunnen reduceren. Nog daargelaten dat hieruit niet blijkt dat de norm van maximaal 15 dB in dat geval zal worden gehaald, geldt dat het hotel geen eigendom is van [naam gedaagde] . Het ontbreekt [naam gedaagde] dus aan de mogelijkheid de hotelkamers zelf ook te isoleren.
4.11.
Uit het voorgaande volgt dat het door [naam gedaagde] isoleren van de kelder
niet kan leiden tot het resultaat dat [naam eiser] en [naam gedaagde] voor ogen hadden, te weten een club
zoals [naam eiser] die wilde exploiteren, maar dan zonder geluidsoverlast. Dit betekent dat het
voor [naam gedaagde] onmogelijk is de afspraak in de overeenkomst van 30 mei 2014 na te komen.
Van tekortschieten in deze niet uit te voeren afspraak kan redelijkerwijs geen
sprake zijn. De gevorderde verklaring voor recht dat [naam gedaagde] tekortschiet in de nakoming van
de overeenkomst van 30 mei 2014 is daarom niet toewijsbaar. Evenmin is toewijsbaar, want
gelet op het beoogde doel niet uitvoerbaar, de vordering [naam gedaagde] ertoe te veroordelen binnen
veertien dagen na het wijzen van dit vonnis te beginnen met het isoleren van de kelder.
verklaring voor recht: schade
4.12.
[naam eiser] vordert voor recht te verklaren dat [naam gedaagde] gehouden is zijn (vervolg)schade
te vergoeden omdat hij ( [naam gedaagde] ) tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst van 30 mei
2014. Hiervoor is geoordeeld dat [naam gedaagde] niet tekortschiet in de nakoming van die
overeenkomst. Deze vordering is daarom niet toewijsbaar. De gevorderde veroordeling van
[naam gedaagde] tot betaling van een voorschot op de schade van € 5.000,00 is gelet op de afwijzing
van de verklaring voor recht uiteraard ook niet toewijsbaar.
kosten van de procedure
4.13.
[naam eiser] is de in het ongelijk gestelde partij. Hij wordt daarom veroordeeld in de
kosten van de procedure. Deze kosten bedragen, zo nodig nog te vermeerderen met de
nakosten:
- dagvaardingskosten € 81,99
- griffierecht € 287,00
- salaris advocaat € 1.086,00
-------------
Totaal € 1.454,99
uitvoerbaar bij voorraad
4.14.
Dit vonnis wordt zoals [naam gedaagde] vordert wat de proceskostenveroordeling betreft
‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [naam eiser] aan die veroordeling moet
voldoen, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vordering van [naam eiser] af;
5.2.
veroordeelt [naam eiser] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de kant van [naam gedaagde] vastgesteld op € 1.454,99 en voor het geval [naam eiser] niet binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis vrijwillig aan deze veroordeling voldoet, begroot op € 157,00 aan nasalaris, te vermeerderen met € 82,00 aan betekeningskosten als betekening van dit vonnis plaatsvindt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro vanaf veertien dagen na het wijzen van dit vonnis tot aan de dag van de algehele betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. den Hollander en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2019.
414/2872