Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7561325 \ CV EXPL 19-9360
uitspraak: 30 augustus 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
verweerder in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger, advocaat te Rotterdam,
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt, advocaat te Rotterdam,
Partijen worden hierna [eiser] en Woonstad genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 20 februari 2019, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 15 april 2019 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 25 juni 2019 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1
Vanaf 16 november 1986 heeft Woonstad de woning aan de [adres 1] aan [eiser] verhuurd.
2.2
Aan wijlen de vader van [eiser] (hierna: vader of [naam] ) heeft Woonstad sinds 7 mei 2015 de woning aan de [adres 2] verhuurd.
2.3
Bij brief van 12 mei 2016 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser] namens hem een verzoek bij Woonstad ingediend om medehuurder te worden van de woning aan de [adres 2] . In die brief is - voor zover hier van belang - geschreven:
“(…) De vader van mijn cliënt is 92 jaar oud en hulpbehoevend. Mijn cliënt verleent de benodigde mantelzorg aan zijn vader. Dat betekent dat mijn cliënt veel in de woning van zijn vader verblijft. (…) Mijn cliënt zou graag naar de woning van zijn vader verhuizen, om zo de benodigde zorg nog beter te kunnen verlenen. (…)”
2.4
Woonstad heeft het verzoek tot medehuurderschap bij brief van 23 mei 2016 gemotiveerd afgewezen omdat volgens Woonstad niet was aangetoond dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding gedurende twee jaren en [eiser] uit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurverplichtingen.
2.5
[eiser] heeft de beslissing van Woonstad voorgelegd aan de Geschillenadvies-commissie van Woonstad. Op 19 juli 2016 heeft de hoorzitting plaatsgevonden, waarbij [eiser] is bijgestaan door zijn toenmalige gemachtigde. In het verslag van de hoorzitting is - voor zover thans van belang - het volgende geschreven:
“(…) De heer [eiser] licht toe dat zijn vader alleen woont en inmiddels de hoge leeftijd van 92 jaar heeft bereikt. De heer [eiser] is bijna 63 jaar en woont zelf ook alleen. Uit praktisch oogpunt vindt hij het wenselijk dat hij bij zijn vader gaat wonen. Mevrouw Hardeman voegt toe dat er sprake is van zeer intensieve mantelzorg door de heer [eiser] . (…)”
2.6
Bij beslissing van 1 augustus 2016 heeft de Geschillenadviescommissie de klacht van [eiser] niet gegrond verklaard. [eiser] heeft geen verdere actie ondernomen.
2.7
[naam] is op 22 oktober 2018 overleden.
2.8
Bij handgeschreven brief van 3 november 2018 heeft [eiser] Woonstad verzocht de huurovereenkomst van zijn vader voort te zetten en heeft hij de huurovereenkomst met betrekking tot zijn eigen woning aan de [adres 1] opgezegd. In de brief schrijft [eiser] dat hij per 1 september 2018 “officieel” bij zijn vader is gaan wonen.
2.9
Bij brief van 13 november 2018 heeft Woonstad het verzoek van [eiser] om voortzetting van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 2] geweigerd. Woonstad heeft [eiser] herhaaldelijk in de gelegenheid gesteld en geadviseerd de opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] in te trekken.
2.1
[eiser] heeft de opzegging van de huurovereenkomst niet ingetrokken. De huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] is geëindigd per 30 november 2018.
2.11
[eiser] verblijft tot op heden in de woning aan de [adres 2] .
3.Het geschil in conventie
De vordering in conventie
3.1
[eiser] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat hij gerechtigd zal zijn de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 2] voor onbepaalde tijd voort te zetten, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten.
3.2
Aan die vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1
De vordering van [eiser] dient te worden toegewezen aangezien hij voldoet aan artikel 7:268 BW Pro. Vanaf 2005 is een duurzame gemeenschappelijke huishouding ontstaan. De ouders van [eiser] woonden toen nog aan de [adres 3] . Die woning huurden zij eveneens van Woonstad. Er was sprake van wederkerigheid en de financiële lasten werden gezamenlijk gedragen. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [eiser] een aantal verklaringen overgelegd van familie, omwonenden, een therapeut en coördinator van een ontmoetingsruimte waar [eiser] vaak met zijn vader kwam. [eiser] verbleef bijna nooit in zijn eigen woning aan de [adres 1] .
De woning aan de [adres 2] is financieel passend omdat [eiser] in aanmerking komt voor een bedrag van € 359,00 aan huurtoeslag per maand. Bovendien is deze woning ook beter geschikt voor [eiser] die met artrose en gewrichtsklachten kampt.
Het verweer in conventie
3.3
Het verweer van Woonstad strekt tot afwijzing van de vordering van [eiser] . Daartoe heeft zij - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
3.3.1
[eiser] heeft geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader gevoerd en heeft niet zijn hoofdverblijf gehad in de woning aan de [adres 2] . Volgens [eiser] zelf is hij per september 2018 in de woning gaan wonen, zodat hij maar een krappe twee maanden met zijn vader in de woning heeft gewoond. Het samenwonen met zijn vader was ook naar zijn aard niet duurzaam. Bij aanvang had de samenwoning immers een tijdelijk karakter en voorzienbaar was dat dit samenwonen binnen afzienbare tijd zou eindigen. Uit de door [eiser] overgelegde (onvolledige) bankafschriften over de periode maart 2018 tot en met juli 2018 volgt geen gemeenschappelijke huishouding. Uit de verklaringen volgt dat [eiser] vaker bij zijn vader was vanwege steeds intensievere mantelzorg, maar niet dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding. Woonstad zet vraagtekens bij de betrouwbaarheid van de verklaringen, waarvan er veel in hetzelfde handschrift zijn opgesteld.
3.3.2
Eerst bij dagvaarding stelt [eiser] dat hij sinds 2005 een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. De stelling strookt niet met hetgeen is vastgelegd in het verslag van de hoorzitting van de Geschillenadviescommissie en is bovendien ongeloofwaardig nu [eiser] een eigen woning huurde op slechts 1,6 kilometer afstand van de woning van [naam] .
3.3.3
Bovendien biedt [eiser] onvoldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur. De maandelijkse huurprijs voor de [adres 1] bedroeg € 525,24. De huur voor de [adres 2] bedraagt thans € 737,00. Voor een dergelijke vrije sector woning is volgens het passend toewijzen in de zin van artikel 48 van Pro de Woningwet een bruto jaarinkomen van € 38.035,00 benodigd. [eiser] geniet een bijstandsuitkering en heeft geen recht op huurtoeslag nu de huurprijs boven de daarvoor aangewezen grens ligt.
4.Het geschil in voorwaardelijke reconventie
De vordering in voorwaardelijke reconventie
4.1
Voor het geval de vorderingen van [verweerder] worden afgewezen vordert Woonstad, in voorwaardelijke reconventie, een verklaring voor recht dat [verweerder] de woning zonder recht of titel bewoont en ontruiming van de woning waarbij [verweerder] wordt veroordeeld tot betaling van € 737,00 per maand vanaf mei 2019 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking verkrijgt over de woning aan de [adres 2] , met veroordeling van [verweerder] in de proces- en nakosten.
4.2
Aan die vordering heeft Woonstad - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat [verweerder] niet voldoet aan de in artikel 7:628 lid 2 en Pro 3 BW genoemde voorwaarden voor voortzetting van de huurovereenkomst van [naam] . [verweerder] verblijft derhalve zonder recht en titel in de woning aan de [adres 2] . Woonstad wenst weer de beschikking te krijgen over bedoelde woning. Uit hoofde van artikel 7:628 lid 5 BW Pro is [verweerder] aansprakelijk voor de nakoming van de huur die voor hem zou hebben bestaan als hij huurder was geweest.
Het verweer in voorwaardelijke reconventie
4.3
[verweerder] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de vordering in voorwaardelijke reconventie.
5.De beoordeling
5.1
Gelet op de samenhang van de vordering in reconventie met de vordering in conventie, zullen beide vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
5.2
In de onderhavige zaak is het de vraag of [eiser] voldoet aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 2 en Pro 3 BW om de huurovereenkomst voort te mogen zetten na het overlijden van zijn vader.
5.3
Artikel 7:268 lid 2 BW Pro strekt ertoe aan de ‘samenwoner’ die geen medehuurder is bescherming te verlenen voor het geval de huurovereenkomst door het overlijden van de huurder eindigt. De ‘samenwoner’ die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, heeft de mogelijkheid binnen zes maanden na het overlijden te vorderen dat de huur door hem wordt voortgezet.
5.4
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:268 lid 3 BW Pro wijst de rechter de vordering tot voortzetting van de huur als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW Pro in ieder geval af indien:
a. eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet;
b. eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke
nakoming van de huur;
c. het woonruimte betreft waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is.
5.5
Gesteld nog gebleken is dat [eiser] de onderhavige vordering niet tijdig, te weten binnen de termijn van zes maanden na het overlijden van zijn vader, heeft ingesteld, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vordering in conventie. Voorts is niet gesteld of gebleken dat sprake is van woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is, zodat de afwijzingsgrond uit sub c. niet geldt.
5.6
Beoordeeld moet worden of [eiser] het hoofdverblijf in de woning aan de [adres 2] heeft, een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader heeft gevoerd (sub a.) en of [eiser] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt om de verplichting uit de huurovereenkomst na te kunnen komen (sub b.).
Gemeenschappelijke huishouding
5.7
Het uitgangspunt van de Hoge Raad (HR 12 maart 1982, NJ 1982/352) is dat de gemeenschappelijke huishouding tussen ouders en kinderen in beginsel niet als ‘duurzaam’ wordt beschouwd, tenzij er na het zelfstandig worden van het kind bijzondere omstandigheden bestaan die ertoe doen besluiten om, wat anders een aflopende samenlevingssituatie zou zijn geweest, als een blijvende gemeenschappelijke huishouding aan te merken.
5.8
Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geldt dat de duurzaamheid wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de feitelijke duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen.
5.9
[eiser] heeft zich vanaf 1 september 2018 op het adres aan de [adres 2] laten inschrijven en op 22 oktober 2018 is de vader van [eiser] overleden. [eiser] heeft gesteld dat hij al eerder in het gehuurde zijn hoofdverblijf had. In het kader van deze procedure heeft [eiser] aangevoerd dat hij vanaf 2005 een gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd met zijn vader, maar dat strookt niet met de verklaring van zijn toenmalige gemachtigde in het kader van de procedure bij de huurcommissie in juli 2016. Immers, daar is verklaard: ‘mijn cliënt zou graag naar de woning van zijn vader verhuizen’ en ‘vindt hij het wenselijk dat hij bij zijn vader gaat wonen’ (zie hiervoor onder 2.3 en 2.5). Een en ander geeft geen blijk van een gemeenschappelijke huishouding vanaf 2005. Die conclusie kan ook niet worden getrokken uit de schriftelijke verklaringen die [eiser] heeft overgelegd. Daaruit volgt immers alleen dat [eiser] vaak bij zijn vader was of hem vergezelde tijdens (gezondheids)afspraken. [eiser] heeft geen andere omstandigheden gesteld of documenten overgelegd waaruit blijkt dat hij een gemeenschappelijke huishouding met zijn vader heeft gevoerd. Evenmin volgt uit de overgelegde stukken dat [eiser] vóór 1 september 2018 zijn hoofdverblijf had op het adres aan de [adres 2] .
5.1
Daarnaast is niet gebleken dat [eiser] en zijn vader een gemeenschappelijke huishouding in financiële zin hebben gehad. [eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij maandelijks een vast bedrag aan zijn vader betaalde als bijdrage ter zake van kost en inwoning, waaruit volgt dat zij in elk geval gezamenlijk voorzagen in de kosten van huisvesting en levensonderhoud. [eiser] heeft weliswaar een aantal bankschriften overgelegd over de periode maart 2018 tot en met augustus 2018, maar naast het feit dat deze niet volledig zijn, kan daaruit ook niet worden afgeleid dat de afschrijvingen zijn gedaan ten behoeve van het adres aan de [adres 2] . Immers, bij de afschrijvingen van Evides en Ziggo ontbreekt een adres. De bedragen die zijn betaald bij de Albert Heijn, de Lidl of de notenbar leiden ook niet zonder meer tot de conclusie dat deze zijn betaald in het kader van het gezamenlijk voorzien in de kosten van levensonderhoud. Bovendien is niet gebleken dat sprake was van wederzijdse zorg.
5.11
Gelet op het bovenstaande kan niet anders dan worden geconcludeerd dat [eiser] niet een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met zijn vader.
Financiële waarborg
5.12
Naar het oordeel van de kantonrechter kan er bovendien niet vanuit worden gegaan dat [eiser] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt om de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [eiser] erkend dat hij een bijstandsuitkering geniet en op termijn een klein pensioen ontvangt, dat is onvoldoende om de relatief hoge huurprijs van de [adres 2] mee te kunnen voldoen. Weliswaar bestaat er geen grond om eventuele huursubsidie niet te laten meewegen, maar in dit geval ligt de kale huurprijs boven de huursubsidiegrens en heeft [eiser] geen goede verklaring kunnen geven voor het lagere bedrag dat hij aan de fiscus heeft doorgegeven op basis waarvan de huursubsidie is berekend.
Geen voortzetting van de huur
5.13
Gelet op het bovenstaande kan niet anders dan worden geconcludeerd dat [eiser] niet aan de vereisten voor voortzetting van de huur conform artikel 7:268 lid 2 en Pro 3 BW voldoet, zodat de vordering tot voortzetting van de huur niet kan worden toegewezen.
5.14
De kantonrechter begrijpt dat dit vergaande gevolgen heeft voor [eiser] die zijn eigen huurovereenkomst, overigens tegen het advies van Woonstad in, heeft opgezegd. Dat het huis van zijn vader geschikter is, gelet op de gezondheidsklachten die [eiser] ervaart, mag dan zo zijn maar dat maakt niet dat hij de woning op deze manier kan toe-eigenen. [eiser] had, zoals alle woningzoekenden, via de reguliere weg moeten uitzien naar een voor hem geschikte huurwoning. Dat een en ander er thans toe leidt dat [eiser] geen woonalternatief heeft, is betreurenswaardig, maar kan niet aan Woonstad worden tegengeworpen. Dit geldt te meer nu Woonstad [eiser] heeft geboden de opzegging in te trekken. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de door [eiser] gestelde omstandigheden niet dusdanig zwaarwegend te achten dat het belang van Woonstad zou moeten wijken voor zijn belangen.
5.15
Het overige dat door partijen is aangevoerd, kan daarom verder buiten beschouwing blijven. Het bewijsaanbod van [eiser] is niet ter zake dienend en wordt door de kantonrechter gepasseerd, omdat het bewijsaanbod geen betrekking heeft op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
Verklaring voor recht, ontruiming en betaling
5.16
Nu de vordering in conventie wordt afgewezen, betekent dit dat de voorwaarde waaronder Woonstad haar reconventionele vordering heeft ingediend is ingetreden. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen verblijft [eiser] zonder recht en titel in de woning aan de [adres 2] . De verzochte verklaring voor recht is daarom ook toewijsbaar.
5.17
De gevorderde ontruiming komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal derhalve worden toegewezen met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op twee weken na betekening van dit vonnis.
5.18
Op grond van artikel 7:268 lid 5 BW Pro blijft [eiser] over de tijd gedurende welke hij het genot van de woonruimte heeft gehad jegens de verhuurder aansprakelijk voor de nakoming van de huur die voor hem zou hebben bestaan als hij huurder was geweest. [eiser] heeft de hoogte van het door Woonstad gestelde bedrag van € 737,00 per maand niet weersproken, zodat [eiser] overeenkomstig het verzoek van Woonstad zal worden veroordeeld tot betaling daarvan.
proceskosten
5.19
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de zijde van Woonstad tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten van € 180,00 per punt). De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
6.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vordering af;
in reconventie
verklaart voor recht dat [verweerder] zonder recht of titel in de woning aan de [adres 2] verblijft;
veroordeelt [verweerder] om de woning aan de [adres 2] binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [verweerder] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
veroordeelt [verweerder] om aan Woonstad te betalen een bedrag van € 737,00, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [verweerder] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden vanaf mei 2019;
in conventie en in reconventie
veroordeelt [verweerder] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde en indien [verweerder] niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 90,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Indien van toepassing dienen beide bedragen te worden vermeerderd met btw;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
28356