ECLI:NL:RBROT:2019:8746

• Datum uitspraak: 7 november 2019
• Publicatiedatum: 8 november 2019
• Zaaknummer: KTN-7667118_07112019
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.A.F.M. Wouters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en verhuiskostenvergoeding bij renovatiewerkzaamheden

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter te Dordrecht, heeft eiser, vertegenwoordigd door mr. A. Apistola, een vordering ingesteld tegen gedaagde, vertegenwoordigd door mr. S.A. den Engelsen, met betrekking tot een verhuiskostenvergoeding. Eiser huurt een flatwoning van gedaagde en stelt dat hij recht heeft op een verhuiskostenvergoeding van € 6.792,- vanwege renovatiewerkzaamheden die hem noodzaakten om tijdelijk te verhuizen. Gedaagde betwist deze vordering en stelt dat de werkzaamheden als dringende werkzaamheden kunnen worden gekwalificeerd, waardoor geen recht op vergoeding bestaat.

De procedure omvatte een exploot van dagvaarding, een conclusie van antwoord, en een comparitie van partijen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er asbestsaneringswerkzaamheden hebben plaatsgevonden, die als dringende werkzaamheden zijn aangemerkt. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat de renovatiewerkzaamheden noodzakelijkerwijs een verhuizing vereisten. De kantonrechter concludeert dat de wettelijke eisen voor de verhuiskostenvergoeding niet zijn voldaan, en wijst de vordering van eiser af. Eiser wordt veroordeeld in de proceskosten van gedaagde, vastgesteld op € 600,- aan salaris voor de gemachtigde.

De uitspraak is gedaan op 7 november 2019 en is openbaar gemaakt op 11 november 2019. De zaak betreft civiel recht en verbintenissenrecht, met specifieke aandacht voor huurrecht en de voorwaarden voor het recht op verhuiskostenvergoeding.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zaaknummer: 7667118 \ CV EXPL 19-2400

uitspraak: 7 november 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser,

gemachtigde: mr. A. Apistola,

tegen

de stichting

[gedaagde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit het volgende:

• het exploot van dagvaarding van 3 april 2019, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• het tussenvonnis van 13 juni 2019 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• de aantekening dat op 26 september 2019 de comparitie van partijen is gehouden.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten:

[eiser] huurt van [gedaagde] de flatwoning aan de [adres] te Papendrecht (hierna: het gehuurde).

[gedaagde] heeft [eiser] door middel van het Bewonersinformatie onderhoud boekje editie december 2017 geïnformeerd over het voorgenomen onderhoud aan zijn woning. Later is hem de tweede versie van bewonersinformatieboekje toegezonden.

In het tweede Bewonersinformatie onderhoud boekje is onder meer het volgende opgenomen:
“Hierbij ontvangt u het tweede bewonersinformatieboekje over het groot onderhoudsplan met
verbeterwerkzaamheden in de Staringlaan-Vondellaan.
[…]
Meer dan 90% van de bewoners heeft inmiddels aangegeven akkoord te gaan met het groot onderhoudsplan met verbeterwerkzaamheden. […]

We zijn van plan om begin
juni 2018 te starten met de uitvoering van de werkzaamheden. Ons
streven is om het hele project in
juni 2019 af te ronden. […]
De werkzaamheden […]

Hal We plaatsen een radiator op de wand net achter de voordeur. […]

Meterkast Uw elektra- en gasinstallatie wordt gecontroleerd op veiligheid en waar nodig worden
reparatiewerkzaamheden uitgevoerd. Als u nog een oude groepenkast heeft, wordt deze
vervangen door een moderne groepenkast met aardlekschakelaar. In de meterkast brengen we
ook de nieuwe waterleiding aan die nu zichtbaar in het toilet loopt. Er lopen diverse leidingen
door de meterkast vanaf de onderste woning naar de bovenste woning. Deze leidingen gaan we
brandwerend afdichten, zodat de woningen nog beter zijn beschermd tegen eventueel
brandoverslag tussen de woningen. […]

Keuken Uw keukenruimte wordt volledig gerenoveerd. […] U krijgt nieuw tegelwerk en een nieuw
keukenblok. Het rechte keukenblok wordt vervangen door een hoekkeukenblok. […]

In de keuken wordt de keukengeiser vervangen door een cv-ketel. Met de hoekkeuken maken
we ruimte voor de opstelplek van een wasmachine, de koelkast en het gasfornuis in de keuken.
[…] In de keuken komt ook een radiator te hangen. […] In het gevelkozijn van het keukenraam
komt HR++ beglazing, een nieuw klepraam en een ventilatierooster.

De wijziging van het rechte keukenblok naar een keukenblok met hoek heeft gevolgen voor uw
vloerafwerking. Mogelijk moet de vloerafwerking er in zijn geheel uit, wellicht alleen een klein
hoekje. […]

Toilet Uw toiletruimte wordt volledig gerenoveerd en wordt na de werkzaamheden iets minder diep.
Er wordt namelijk een ruimte gemaakt […]. Hierdoor lopen dan uit het zicht nieuwe
pijpleidingen voor de cv-ketel, ventilatie en riolering. Voor het mechanisch ventilatiesysteem
wordt een verlaagd plafond gemaakt waarboven de mechanische ventilatiebox geplaatst wordt.
Met de werkzaamheden krijgt u nieuw wandtegelwerk […]. Ook op de vloer krijgt u nieuw
vloertegelwerk. De wanden worden wit gesausd […].

Doucheruimte Uw doucheruimte wordt volledig gerenoveerd. We kunnen de doucheruimte niet groter maken,
maar nu de wasmachine in de keuken staat, is er wel meer ruimte. Het wandtegelwerk en
vloertegelwerk wordt vervangen en het plafond wordt gesausd.

Asbest Op verschillende plekken komt asbest voor. Toilet, badkamer en keuken worden onder juiste
asbestcondities gerenoveerd. We halen dan de riolering van asbest volledig weg. De beglazing
in de houten gevelkozijnen, ramen en deuren wordt ook vervangen onder veilige
asbestcondities. Rondom het glas van de houten gevelkozijnen zit namelijk kit die van asbest
kan zijn. […]
De saneringswerkzaamheden vinden onder veilige asbestcondities plaats. Dat betekent dat een
gespecialiseerd bedrijf in tijdelijke afgesloten ruimten het asbest verwijdert zodat er geen asbest
vrijkomt […].

Ook de riolering in de kelder en onder de vloer van de woningen in het korte blok zijn van
asbest. […]

Woonkamer In de woonkamer wordt de gaskachel weggehaald. Wij maken de gasleiding van gaskachel naar
de meterkast onklaar, maar halen deze niet weg […]. Onder het raam van de woonkamer
brengen we een radiator aan en tegen het plafond en gevelkozijn nog een extra zogeheten
koudebrugisolatie. […]

Balkonzijde slaapkamer 1 (balkonzijde) In de slaapkamer wordt een radiator onder het raam geplaatst en ook hier de eerder genoemde
koudebrugisolatie. In het gevelkozijn komt HR++ beglazing, een nieuw klepraam en een
ventilatierooster. Waar nodig wordt een nieuwe balkondeur geplaatst. We schilderen vervolgens
het gevelkozijn en de buitenzijde. […]

Balkon Op het balkon gaat u veel geluidsoverlast ondervinden tijdens het betonherstel en het vervangen
van de dekvloer. We vervangen de regenafvoeren en putten op de balkons en brengen een
nieuwe vloer aan op afschot zodat regenwater goed kan weglopen. We werken de vloer af met
een goede vloercoating en schilderen de metalen leuningen.

Voor de werkzaamheden aan het balkon plaatsen we een gevelsteiger. Daarom gaan we ook de
werkzaamheden buiten aan de achtergevel (balkonzijde) uitvoeren. Deze werkzaamheden
bestaan onder andere uit reinigen van metselwerk, beton, en kunststof kozijnen en herstel
voegwerk en beton.

Galerijzijde slaapkamer 2 en 3 (bij sommigen de woonkamer) In de slaapkamer wordt een radiator onder het raam geplaatst en ook hier de koudebrugisolatie.
In het gevelkozijn komt HR++ beglazing, een nieuw klepraam en ventilatierooster. […]

Logeerwoning Wij bieden iedere bewoner een logeerwoning aan gedurende de periode van 15 tot 16
werkdagen dat er in uw huis wordt gewerkt. De logeerwoning is volledig gemeubileerd en
gestoffeerd. U kunt daar koken, douchen, slapen, en naar het toilet. De logeerwoningen zijn
allemaal in uw buurt. […] De logeerwoning is gratis, de huur van uw woning loopt wel door.

Verhuiskostenvergoeding […] De wet bepaalt dat als verhuizen noodzakelijk is in verband met renovatiewerkzaamheden
(verbeteringen) de huurder dan recht heeft op een verhuiskostenvergoeding van €5.993,-. De
overlast in uw woning wordt echter veroorzaakt door
onderhoudswerkzaamheden en niet door
renovatiewerkzaamheden. Vandaar dat u geen recht hebt op deze vergoeding.”

3.
De vordering, de grondslag en het verweer

3.1

[eiser] heeft gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan hem van in totaal € 6.792,- – zijnde € 5.910,- aan hoofdsom en € 882,- aan buitengerechtelijke kosten – met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten indien betaling niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis plaatsvindt.

3.2

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan zijn eis het volgende ten grondslag gelegd. Het grootschalig onderhoud dat [gedaagde] heeft uitgevoerd betreft renovatiewerkzaamheden die een verhuizing uit de woning noodzakelijk maakte. Voorts hebben de belangwekkende werkzaamheden geleid tot een toename van het woongenot. Dit betreft in elk geval de volledige renovatie van de keukenruimte, toiletruimte en doucheruimte en plaatsing van een radiator op de gang in de hal en in de slaapkamer, alsmede de plaatsing van HR++beglazing. Er is sprake geweest van gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van (fysieke) veranderingen en toevoegingen. In de keuken is het keukenblok vervangen en is de keukengeiser vervangen door een cv-ketel. [eiser] heeft vanwege de renovatiewerkzaamheden zijn eigen inboedel naar en andere tijdelijke woonruimte – de woning van zijn moeder – moeten verhuizen, waarvoor hij kosten heeft moeten maken. [eiser] heeft derhalve op grond van het bepaalde in artikel 7:220 lid 5 BW recht op de verhuiskostenvergoeding.

3.3

[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Op hetgeen zij heeft aangevoerd zal – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.

4. De beoordeling van het geschil

4.1

In artikel 7:220 lid 5 BW is bepaald dat een verhuurder aan een huurder de

verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, indien verhuizing noodzakelijk is in verband met (voorgenomen) renovatiewerkzaamheden als bedoeld in het tweede lid van dit artikel. Op grond van vaste jurisprudentie is voor toekenning van de verhuiskostenvergoeding bovendien vereist dat sprake is van een toename van het woongenot. Voorts is vaste jurisprudentie dat, ook wanneer verhuizing noodzakelijk is, geen recht bestaat op de verhuiskostenvergoeding wanneer sprake is van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW.

4.2

[gedaagde] heeft niet weersproken dat er werkzaamheden hebben plaatsgevonden in het gehuurde als gevolg waarvan [eiser] voor enige tijd niet in het gehuurde heeft kunnen verblijven. Zij stelt echter dat deze werkzaamheden hebben bestaan uit het saneren van asbest in de doucheruimte, de toiletruimte en de keuken alsmede (mogelijk) in de kit rondom het glas van de houten gevelkozijnen, zodat deze zijn aan te merken als dringende werkzaamheden, waarvoor – los van het feit dat verhuizing van de inboedel van het gehuurde niet noodzakelijk was – geen recht bestaat op een verhuiskostenvergoeding.

4.3

Van [eiser] heeft bij gebrek aan wetenschap betwist dat in het gehuurde asbestsaneringswerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Deze stelling is door hem echter niet nader geconcretiseerd. [eiser] heeft evenmin weersproken dat in het complex van het gehuurde asbest aanwezig is (geweest) en uit beide door [eiser] overgelegde bewonersinformatieboekjes blijkt dat deze saneringswerkzaamheden ook daadwerkelijk zijn ingepland. [gedaagde] heeft voorts ter zitting nader uiteen gezet dat met name in het leidingwerk in het complex sprake was van asbest en dat dit bij het uitvoeren van (regulier) onderhoud en het verhelpen van gebreken steeds tot grote problemen en risico’s leidde. Dat als gevolg hiervan de in de verschillende leidingen van het gehuurde aanwezige asbest op korte termijn moest worden verwijderd, is door [eiser] onvoldoende weersproken. Gelet hierop is genoegzaam komen vast de staan dat de saneringswerkzaamheden hebben plaatsgevonden en noodzakelijk waren. Deze saneringswerkzaamheden zijn derhalve aan te merken als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW.

4.4

Ten aanzien van de overige in het tweede bewonersinformatieboekje genoemde werkzaamheden heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze weliswaar kunnen worden aangemerkt als renovatiewerkzaamheden en dat als gevolg van deze werkzaamheden het woongenot in het gehuurde is toegenomen, maar zij stelt dat voor de uitvoering van deze werkzaamheden een verhuizing niet noodzakelijk was. Dat verhuizing vanwege deze werkzaamheden wel degelijk noodzakelijk was, is door [eiser] onvoldoende onderbouwd. Het enkele dagen geen gebruik kunnen maken van douche, toilet en keuken leidt ontegenzeggelijk tot overlast, maar deze werkzaamheden kunnen zonder verhuizing van de huurder worden uitgevoerd. Het enkele feit dat [eiser] er zelf voor heeft gekozen zijn woning te verlaten en een deel van zijn spullen te elders op te slaan maakt deze verhuizing nog niet noodzakelijk. Overigens heeft [gedaagde] [eiser] in verband met en voor de duur van de dringende werkzaamheden een logeerwoning aangeboden van welk aanbod [eiser] om hem moverende redenen geen gebruik heeft gemaakt.

4.5

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is niet aan de wettelijke eisen voor de verhuiskostenvergoeding voldaan. De gevorderde hoofdsom alsmede de daarop gebaseerde

nevenvorderingen zullen dan ook worden afgewezen.

4.6

Tijdens de zitting heeft [eiser] de grondslag van zijn vordering aangevuld: indien er toch sprake is van dringende werkzaamheden (hetgeen hij bestrijdt), dient [gedaagde] hem een
schade vergoeding te betalen ten bedrage van € 5.910,-. [gedaagde] heeft deze grondslag gemotiveerd betwist. In het licht van die betwisting heeft [eiser] zijn stellingen onvoldoende onderbouwd, zodat ook deze niet tot toewijzing van zijn vordering kunnen leiden.

4.7

[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

5. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld € 600,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

590