Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8002793 VV EXPL 19-375
uitspraak: 4 november 2019
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de vereniging met rechtspersoonlijkheid
Woningbouwvereniging [eiseres] ,
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 12 september 2019,
gemachtigde: mr. D.Â.I. Damsma,
tegen
[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] (gemeente [gemeente] ),
gedaagde sub 1,
gemachtigde: mr. D. Vermaat
en
[gedaagde 2]
Wonende te [woonplaats gedaagde] (gemeente [gemeente] )
gedaagde sub 2,
niet verschenen.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘verhuurder’ respectievelijk ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’, gezamenlijk ‘gedaagden’.
1.Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 12 september 2019, met producties;
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling ingezonden productie aan de zijde van [gedaagde 1] .
1.2
De mondelinge behandeling is aangevangen op 23 september 2019. Tijdens die zitting is gebleken dat het niet was gelukt om [gedaagde 1] , die op dat moment gedetineerd zat, naar de zitting te (laten) vervoeren. Om die reden is de mondelinge behandeling verplaatst en voortgezet op 14 oktober 2019. Aan de zijde van verhuurder zijn aanwezig geweest [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door mr. Damsma. Aan de zijde van gedaagden is [gedaagde 1] in persoon verschenen, bijgestaan door mr. Vermaat. [gedaagde 2] is, hoewel deugdelijk opgeroepen, niet verschenen. Mr. Damsma heeft ter zitting een tweetal aanvullende stukken overgelegd en heeft een pleitnotitie overgelegd en voorgedragen. Voor het overige heeft de griffier aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
[gedaagde 1] heeft in 2007 met een van de rechtsvoorgangers van verhuurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] . De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedroeg laatstelijk € 430,66 per maand.
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden 2004 van verhuurder van toepassing. Daarin is, voor zover van belang, vermeld:
6.4
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)
6.5
Het is huurder verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden is gebruik te geven. (…)
6.6
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
6.7
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
2.2
Sinds 24 juli 2015 staat [gedaagde 2] op het adres van het gehuurde ingeschreven.
2.3
In 2013 zijn in het gehuurde een hoeveelheid drugs en (een) wapen(s) aangetroffen, waarna de toenmalige verhuurder een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst is gestart. De kantonrechter heeft op 26 juli 2013 geoordeeld dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, maar heeft de vordering tot ontbinding afgewezen, vanwege – vrij vertaald – het feit dat derden geen last hebben ondervonden van de tekortkomingen en de grote gevolgen voor [gedaagde 1] indien hij zijn woning zou verliezen.
2.4
In september 2016 is de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken in verband met een huurachterstand. Het vonnis is uiteindelijk niet (verder) geëxecuteerd, nadat [gedaagde 1] de huurachterstand heeft aangezuiverd.
2.5
In de periode van juni 2015 tot september 2017 heeft verhuurder [gedaagde 1] diverse malen aangeschreven naar aanleiding van klachten van buurtbewoners. Het ging om stankoverlast van hondenpoep, een niet onderhouden/rommelige voor- en achtertuin en geluidsoverlast.
2.6
In januari 2019 heeft verhuurder [gedaagde 1] opnieuw aangeschreven naar aanleiding van aanhoudende klachten van buurtbewoners en aangekondigd een gesprek te willen met [gedaagde 1] in het bijzijn van de wijkagent.
2.7
Op 19 april 2019 heeft verhuurder aan [gedaagde 1] medegedeeld dat [gedaagde 2] tot 24 mei 2019 de tijd krijgt om de woning te verlaten. Op 8 mei 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde 1] en verhuurder waarbij verhuurder heeft aangegeven [gedaagde 1] onder voorwaarden een allerlaatste kans te willen bieden om zijn woning te kunnen behouden. Eén van de voorwaarden is dat [gedaagde 2] de woning dient te verlaten.
2.8
Op 5 juni 2019 heeft verhuurder [gedaagde 1] een brief gestuurd waarin zij de overlastklachten, die met name zijn veroorzaakt door [gedaagde 2] , heeft samengevat. Tevens heeft verhuurder in deze brief aangegeven dat het niet van een gedragsaanwijzing zal komen omdat verhuurder sterke aanwijzingen heeft dat [gedaagde 2] nog altijd in de woning verblijft. Verhuurder heeft tot slot gerechtelijke stappen aangekondigd.
2.9
Op 9 juli 2019 heeft de politie naar aanleiding van een anonieme melding met betrekking tot het dealen van drugs vanuit de woning van [gedaagde 1] , een inval in de woning gedaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daarbij aangehouden. In de bestuurlijke rapportage die de politie heeft opgesteld is vermeld dat in de woning 10,6 gram amfetamine is aangetroffen en een aantal flessen met (een wisselende hoeveelheid) kleurloze vloeistof. De kleurloze vloeistof betrof (indicatief) onder andere een jerrycan (8870 gram) GBL, een karaf (310 ml GHB een flesje (125 ml) GHB. GBL is een (vrij verkrijgbare) grondstof voor GHB.
2.1
Op 25 juli 2019 heeft de burgemeester van de gemeente [gemeente] aangekondigd voornemens te zijn een last onder bestuursdwang op te leggen wegens overtreding van de Opiumwet. Bij besluit van 30 september 2019 heeft de burgemeester besloten de woning de sluiten voor een periode van drie maanden.
3.De vordering
3.1
Verhuurder heeft gevorderd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gehuurde aan de [adres] te [plaats] zullen verlaten en ontruimen, onder afgifte van de sleutels aan verhuurder. Daarnaast heeft verhuurder gevorderd [gedaagde 1] te veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 430,66 voor iedere maand dat [gedaagde 1] het gehuurde na 31 augustus 2019 in gebruik houdt of door derden laat gebruiken alsmede tot het betalen van de kosten van de procedure.
3.2
Verhuurder heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] zijn verplichtingen als huurder ernstig heeft veronachtzaamd door niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, een derde gebruik te laten maken van de woning, de woning en/of de tuin onvoldoende te onderhouden, overlast te veroorzaken aan omwonenden, althans niet in te grijpen bij overlast veroorzaakt door personen en (drugsgerelateerde) activiteiten in en rondom de woning.
3.3
Ten aanzien van [gedaagde 2] geldt dat zij, aangezien ze geen (mede-)huurder is en geen toestemming heeft gekregen om in het gehuurde te wonen, zonder recht of titel in de woning verblijft.
3.4
Op het verweer van [gedaagde 1] zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde 1] heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat verhuurder geen spoedeisend belang heeft en zelfs misbruik maakt van de kortgedingprocedure, aangezien zij zelf heeft aangegeven geen bodemprocedure te zullen starten indien de ontruiming in dit kort geding zal worden toegewezen. De kortgedingprocedure is bedoeld om een voorlopige voorziening te treffen vooruitlopende op een eventuele bodemprocedure. Dat met een toewijzing in een kortgedingprocedure een eiser feitelijk al de situatie heeft bewerkstelligd die zij wilde bereiken, doet, anders dan [gedaagde 1] heeft betoogd, aan de spoedeisend van de gevraagde voorziening niet af. Er bestaat ook geen verplichting om een bodemprocedure te voeren en bovendien kan ook [gedaagde 1] zelf alsnog een bodemprocedure beginnen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook geen sprake van misbruik van (proces)recht.
4.2
[gedaagde 1] heeft daarnaast aangevoerd dat een behoorlijke tijd heeft gezeten tussen de aankondiging van rechtsmaatregelen en het onderhavige kort geding. Ook dat verweer wordt verworpen, nu verhuurder heeft aangevoerd dat zij nog bezig was te bepalen wat de volgende stap zou worden op het moment dat de politie-inval, plaatsvond. Het aantreffen van de drugs en daaraan gerelateerde zaken alsmede de aanhouding van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is de directe aanleiding geweest om dit kort geding te starten. Gelet op de beperkte periode tussen het uitbrengen van de dagvaarding en de politie-inval is geen sprake van een periode die dusdanig lang is dat afbreuk worden gedaan aan het spoedeisend belang.
4.3
Ter verdere onderbouwing van haar spoedeisend belang heeft verhuurder aangevoerd dat zij belang heeft bij een beëindiging van de onrechtmatige situatie en de overlast. Zonder vooruit te lopen op het bestaan van een al dan niet onrechtmatige situatie, is het belang van verhuurder gerechtvaardigd en heeft zij voldoende spoedeisend belang.
4.4
Verhuurder verwijt [gedaagde 1] kort gezegd zijn verplichtingen als huurder veelvuldig en langdurig ernstig te hebben geschonden, zodat aannemelijk is dat een bodemrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zou ontbinden. Daarop vooruitlopend vraagt verhuurder ontruiming van het gehuurde. Het gaat in het bijzonder om overtreding van de onder de feiten weergegeven 6.4 tot en met 6.7 van de algemene voorwaarden.
4.5
Ten aanzien van het de onder 6.4 omschreven voorwaarde staat onvoldoende vast dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft of had in het gehuurde. [gedaagde 1] heeft ter zitting erkend dat hij vanwege zijn werk steeds een aantal weken achter elkaar in België verblijft. Dat maakt nog niet dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Dat buurtbewoners hebben gezegd - verklaringen zijn overigens niet overgelegd - dat [gedaagde 1] vaak afwezig was stemt daarmee overeen. Voor getuigenverhoor op dit punt is in deze kortgedingprocedure geen plek.
4.6
Wel is voldoende aannemelijk dat [gedaagde 1] het gehuurde in ieder geval tijdelijk in gebruik heeft gegeven aan een derde, namelijk [gedaagde 2] , die op haar beurt weer een ander tijdelijk in de woning heeft laten verblijven. Zowel [gedaagde 2] als de andere vrouw hebben overlast veroorzaakt aan omwonenden.
4.7
Ten aanzien van de gestelde overlast heeft [gedaagde 1] beperkt verweer gevoerd. Ter zitting heeft hij slechts opgemerkt dat de gestelde overlast ‘overdreven’ is. Hij heeft echter ook erkend dat de aanwezigheid van [gedaagde 2] voor problemen heeft gezorgd. Uit de brieven die verhuurder in de loop der jaren heeft gestuurd en de mutaties die door de politie zijn opgemaakt en die zijn weergegeven in de bestuurlijke rapportage blijkt verder dat buurtbewoners diverse malen en ook recent hebben geklaagd over zowel overlast door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf als door derden die de woning bezochten.
4.8
Daar komt bij dat vaststaat dat in de woning GHB is geproduceerd. [gedaagde 1] heeft op dit punt gesteld dat dat aanwezige GHB voor eigen gebruik van [gedaagde 2] was. Die verklaring is in strijd met de verklaring van [gedaagde 1] dat [gedaagde 2] de woning op 24 mei 2019 heeft verlaten en alleen nog in de woning is geweest om persoonlijke spullen op te halen. Gelet op de staat waarin de woning op 9 juli 2019 is aangetroffen en het feit dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] op dat moment in de woning zijn aangetroffen, is voldoende aannemelijk dat [gedaagde 2] nog altijd in de woning verbleef. Ook kan hieruit worden geconcludeerd dat [gedaagde 1] , daargelaten of hij strafrechtelijk schuldig wordt bevonden aan de betrokkenheid bij drugshandel of
-productie, op de hoogte was van de aanwezigheid en van de productie van drugs in zijn woning. Dat levert een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder op.
4.9
Gelet op bovengenoemde tekortkomingen in combinatie met de eerdere procedure naar aanleiding van de aanwezigheid van drugs in de woning, waarbij [gedaagde 1] een tweede kans is geboden en hij dus een gewaarschuwd man was, in combinatie met de vele waarschuwingsbrieven- en gesprekken die verhuurder met [gedaagde 1] heeft gevoerd, valt te verwachten dat een bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. [gedaagde 1] heeft uiteraard belang bij behoud van zijn woning, maar hij heeft geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat de gevolgen van het verlies van zijn woning voor hem zo ernstig zouden zijn dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. Dat maakt dat in deze procedure, vooruitlopend op die ontbinding, de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Ook jegens [gedaagde 2] zal die vordering worden toegewezen, nu zij niet is verschenen en dus geen verweer heeft gevoerd.
4.1
[gedaagde 1] zal daarnaast, zoals gevorderd, worden veroordeeld om een bedrag gelijk aan de huurprijs te blijven voldoen, zolang de woning niet ontruimd is en om de proceskosten te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt gedaagden om het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] , met het hunne en de hunnen te ontruimen, te verlaten en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van verhuurder te stellen;
veroordeelt [gedaagde 1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan verhuurder te voldoen een bedrag van € 430,66 voor iedere maand dat hij het gehuurde vanaf 31 augustus 2019 in gebruik houdt, dan wel door derden laat gebruiken;
veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van verhuurder vastgesteld op € 121,- aan griffierecht, € 721,- aan salaris gemachtigde € 85,21 aan exploot- en informatiekosten;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
31945