ECLI:NL:RBROT:2019:9072

• Datum uitspraak: 20 november 2019
• Publicatiedatum: 21 november 2019
• Zaaknummer: C/10/564408 / HA ZA 18-1200
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.F. Koekebakker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper bij gebreken in koopovereenkomst en matiging van contractuele boete

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 20 november 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen twee partijen over een koopovereenkomst betreffende een appartement. De eisers, die het appartement hadden gekocht, stelden dat de verkoper tekortgeschoten was in zijn verplichtingen door gebreken aan de woning niet tijdig te verhelpen. De verkoper had in de koopovereenkomst afgesproken om voor de datum van overdracht de gebreken op te lossen. De rechtbank moest beoordelen of deze bepaling kwalificeerde als een resultaatsverbintenis of een inspanningsverplichting, waarbij de Haviltex-maatstaf werd toegepast. De rechtbank oordeelde dat de verkoper tekortgeschoten was in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de gebreken niet voor de afgesproken leveringsdatum waren hersteld.

De eisers vorderden een contractuele boete van € 39.000,00, die volgens hen verschuldigd was op basis van de koopovereenkomst. De verkoper voerde aan dat er sprake was van een inspanningsverplichting en dat de gebreken niet aan de levering in de weg stonden. De rechtbank oordeelde echter dat de verkoper in beginsel de boete verschuldigd was, maar dat de omstandigheden van het geval nopen tot matiging van de boete. De rechtbank matigde de boete tot € 5.000,00, omdat de werkelijke schade nihil was en de onverkorte toepassing van het boetebeding tot een buitensporig resultaat zou leiden. Daarnaast werden de proceskosten aan de zijde van de eisers begroot op € 1.922,77.

De rechtbank concludeerde dat de verkoper hoofdelijk moest betalen aan de eisers, vermeerderd met wettelijke rente, en verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Het meer of anders gevorderde werd afgewezen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/564408 / HA ZA 18-1200

Vonnis van 20 november 2019

in de zaak van

1. [naam eiser] ,

wonende te [woonplaats eiser] ,

2.
[naam eiseres] ,

wonende te [woonplaats eiseres] ,

eisers,

advocaat mr. M.W. Renzen te Rotterdam,

tegen

1. [naam gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,

2.
[naam gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam.

Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagden] . genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 december 2018, met producties 1 tot en met 11;

- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 6;

• de brief van de rechtbank van 19 juni 2019 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• de brief van 21 augustus 2019 van mr. Renzen, met producties 12 tot en met 15;
• het proces-verbaal van comparitie van 16 september 2019.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden] . hebben op 28 juni 2018 hun appartement aan de [adres] (hierna: de woning) aan [eisers] verkocht.

2.2.

In de koopovereenkomst (hierna: de Koopovereenkomst) zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:

“
Artikel 4: Juridische overdracht

4.1

De akte van levering zal gepasseerd worden op
28 september 2018 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)

Artikel 14: Ingebrekestelling, Ontbinding

14.1

Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

(…)

14.3

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3 ‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom (…)

Artikel 23: Nadere afspraken

(…)

Verkoper zal zorgdragen dat voor de datum van overdracht de gebreken aan het appartement, die onder het beheer van de VVE vallen te zullen oplossen. Hierbij gaat het om een versplinterde ruit aan het terras aan de achterzijde, en sporen van een lekkage boven de keuken .”

2.3.

[eisers] hebben op 27 augustus 2018 het volgende, voor zover van belang, aan de makelaar van [gedaagden] . gemaild:

“Even voor de duidelijkheid. Wanneer de genoemde punten niet voor 28 september zijn opgelost (feitelijk hersteld conform afspraak), kan de verkoopakte 28 september niet passeren!”

2.4.

[eisers] hebben op 15 september 2018 het volgende, voor zover van belang, aan de makelaar van [gedaagden] . gemaild:

“Wij zullen niet tot overdracht van de woning ( [adres] ) overgaan als de glasplaat (in juiste uitvoering) niet is vervangen. (…) Wij wachten op het bericht dat de glasplaat correct (in juiste uitvoering) is vervangen, waarna er een definitieve afspraak voor het passeren van de koopakte kan worden gemaakt.

Wat betreft de lekkage in de keuken willen wij volledige duidelijkheid hebben omtrent de herkomst ervan. De nu gegeven verklaring is wat ons betreft vaag te noemen en niet acceptabel. Ook hier geldt dat wij volledig uitsluitsel van de herkomst willen hebben voor het passeren van de koopakte.”

2.5.

Per brief van 28 september 2018 (toegestuurd per e-mail van 30 september 2018) hebben [eisers] [gedaagden] . in gebreke gesteld. In de brief is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“In gezamenlijk overleg is 28 september gekozen voor de overdracht van de woning. Ondanks eerdere aansporingen om de gebreken te verhelpen, is vandaag bij controle gebleken dat de problemen niet zijn opgelost. (…)

Conform artikel 14 van de koopovereenkomst, stellen wij u in gebreke wat betreft het niet nakomen van de afspraken zoals die in artikel 23 en in de lijst van zaken van de overeenkomst zijn gemaakt. Indien niet binnen acht dagen na dagtekening de genoemde gebreken alsnog zijn verholpen zal de overeenkomst conform artikel 14.1 t/m 14.5 van de koopovereenkomst worden ontbonden en zullen de gemaakte kosten op u worden verhaald.”

2.6.

Op 23 november 2018 is de woning onder betaling van de koopprijs aan [eisers] geleverd.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen – samengevat – hoofdelijke veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [gedaagden] . tot betaling van € 39.000,00, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[eisers] leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag.

[eisers] hebben van [gedaagden] . een appartementsrecht gekocht. De juridische overdracht zou plaatsvinden op 28 september 2018. Tijdens de voorinspectie op 28 september 2018 bleek dat de in artikel 23 van de Koopovereenkomst vermelde gebreken niet waren hersteld. [eisers] hebben [gedaagden] . om die reden per brief van 28 september 2018 in gebreke gesteld. Na afloop van de termijn van acht dagen zoals bedoeld in artikel 14.1 van de Koopovereenkomst, dus op 7 oktober 2018, verkeerden [gedaagden] . in verzuim. Omdat [gedaagden] . de gebreken niet eerder hebben verholpen, heeft de levering van de woning pas op 23 november 2018 kunnen plaatsvinden. Gelet op de verstreken periode tussen 7 oktober en 23 november 2018, hebben [gedaagden] . de maximale boete van 10% van de koopsom (€ 39.000,00) verbeurd zoals bedoeld in artikel 14.3 van de Koopovereenkomst.

3.3.

Het verweer van [gedaagden] . strekt tot afwijzing van de vordering van [eisers] met veroordeling van [eisers] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de proceskosten. [gedaagden] . voeren daartoe het volgende aan.

[gedaagden] . zijn niet tekortgeschoten in hun verplichtingen die voortvloeien uit de Koopovereenkomst. Artikel 23 van de Koopovereenkomst brengt voor [gedaagden] . slechts een inspanningsverplichting met zich. Artikel 23 betreft geen garantiebepaling nu de daarin vermelde gebreken feitelijk en juridisch vallen onder de verantwoordelijkheid van de VvE. [gedaagden] . hadden niet in de hand wanneer de VvE de gebreken zou herstellen. [gedaagden] . konden [eisers] om die reden niet garanderen dat de VvE de gebreken zou herstellen voor de overeengekomen leveringsdatum. Bovendien stonden de gebreken de levering van de woning niet in de weg. Indien wordt geoordeeld dat [eisers] terecht aanspraak kunnen maken op de contractuele boete, dan beroepen [gedaagden] . zich op grond van artikel 6:94 BW op matiging van de contractuele boete tot nihil, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, omdat onverkorte toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt.

4. De beoordeling

4.1.

Voor toewijzing van de vordering van [eisers] moet komen vast te staan dat [gedaagden] . tekort zijn geschoten in de nakoming van de Koopovereenkomst, en in het bijzonder óf, zoals [eisers] stellen en [gedaagden] . betwisten, [gedaagden] . de op hen rustende verplichtingen, zoals deze voortvloeien uit artikel 23 van de Koopovereenkomst niet zijn nagekomen.

4.2.

[eisers] stellen – kort gezegd – dat artikel 23 van de Koopovereenkomst een resultaatsverbintenis inhield en dat [gedaagden] . het resultaat niet voor de overeengekomen leveringsdatum van 28 september 2018 hebben weten te behalen. Daar hebben [gedaagden] . – zeer verkort weergegeven – tegenover gesteld dat er geen sprake was van een resultaatsverbintenis maar van een inspanningsverplichting én dat zij aan die verplichting hebben voldaan.

4.3.

De rechtbank stelt voorop dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet kan worden beantwoord op grond van alleen een zuivere taalkundige uitleg van artikel 23. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-maatstaf). [gedaagden] . hebben onvoldoende onderbouwd dat de door hen voorgestane uitleg van artikel 23 strookt met de betekenis die partijen volgens deze maatstaf aan deze bepaling mochten toekennen. Hierbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat uit de tekst van artikel 23 van de Koopovereenkomst volgt dat partijen zich er van bewust waren dat het oplossen van de gebreken onder het beheer van de VVE viel en zij desalniettemin ter zake geen voorbehoud hebben opgenomen. Voorts wijst de rechtbank er in dit verband op dat uit e-mails van 27 augustus en 15 september 2018 van [eisers] aan de makelaar van [gedaagden] . volgt dat [eisers] onder verwijzing naar artikel 23 van de Koopovereenkomst de akte van levering niet wilden passeren voordat de gebreken waren opgelost en dat [gedaagden] . naar aanleiding hiervan niet hebben gereageerd richting [eisers] met de mededeling dat het slechts een inspanningsverbintenis betrof. Dit had wel voor de hand gelegen als artikel 23 met die bedoeling tussen partijen was overeengekomen.

4.4.

Hetgeen [gedaagden] . hebben aangevoerd in het kader van het voldoen aan hun inspanningsverplichting behoeft geen bespreking meer nu is geoordeeld dat sprake is van een resultaatsverbintenis. Thans zal beoordeeld moeten worden of [gedaagden] . tekort zijn geschoten in de nakoming van artikel 23 van de Koopovereenkomst.

4.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat de in artikel 23 genoemde gebreken niet vóór 28 september 2018 waren opgelost en dat partijen voordien geen andere leveringsdatum zijn overeengekomen. De levering is vervolgens uitgesteld omdat [eisers] de leveringsakte niet wilden passeren zolang de gebreken niet waren verholpen. Nu [gedaagden] . de gebreken niet tijdig hebben verholpen, zijn zij tekortgeschoten in de nakoming van de Koopovereenkomst. Het verweer van [gedaagden] . dat het om mineure gebreken ging die niet aan de levering en vervolgens het normale gebruik van de woning in de weg stonden, maakt dit niet anders. Gelet op artikel 23 van de Koopovereenkomst is het oplossen van de gebreken voor de overeengekomen leveringsdatum immers bepalend voor het antwoord op de vraag of [gedaagden] . tekort zijn geschoten. Het verweer van [gedaagden] . dat [eisers] de woning af hadden kunnen nemen omdat de beheerder van de VvE had toegezegd dat de glasplaat zou worden vervangen zodra er een alternatief bekend was, kan om dezelfde reden niet slagen.

4.6.

Het vorenstaande brengt met zich dat [gedaagden] . in beginsel de gevorderde boete van € 39.000,00 zijn verschuldigd zoals partijen zijn overeengekomen in artikel 14.3 van de Koopovereenkomst. [gedaagden] . hebben zich echter beroepen op matiging van de contractuele boete. [eisers] stellen zich op het standpunt dat er geen aanleiding voor matiging bestaat.

4.7.

Bij de beantwoording van de vraag of de door [eisers] gevorderde contractuele boete dient te worden gematigd, is artikel 6:94 BW het uitgangspunt. Lid 1 van dit artikel bepaalt dat op verlangen van de schuldenaar de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete kan matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. De Hoge Raad heeft in dit verband het volgende overwogen. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend . Ook aan de hoedanigheid van partijen kan gewicht worden toegekend.

4.8.

Bij de beoordeling van het beroep op matiging betrekt de rechtbank de volgende omstandigheden:

De Koopovereenkomst is gesloten tussen particulieren. Het enkele feit dat [gedaagden] ., zoals [eisers] stellen, in het bezit zijn van familievastgoed, de heer [naam gedaagde 1] fiscaal recht heeft gestudeerd en bij [naam bedrijf] heeft gewerkt, brengt niet met zich dat [gedaagden] . de Koopovereenkomst in een andere hoedanigheid dan als particulieren hebben gesloten.

Het betreft een geringe tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en de gebreken die hersteld moesten worden zijn kort na de aanvankelijk overeengekomen leveringsdatum alsnog hersteld en de woning is toen alsnog geleverd.

[eisers] hebben noch in financiële zin noch anderszins schade geleden als gevolg van de omstandigheid dat de woning later is geleverd dan was overeengekomen, zoals is door de heer J.R. van der Ent ter comparitie verklaard.

4.9.

De hiervoor genoemde omstandigheden nopen tot matiging van de boete. Hierbij weegt zwaar mee dat er een forse wanverhouding is tussen de werkelijke schade (die nihil is) en de hoogte van de boete (€ 39.000,00). Onverkorte toepassing van het boetebeding leidt naar het oordeel van de rechtbank in dit geval gegeven de omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat.

4.10.

Alle omstandigheden afwegend zal de rechtbank de door [gedaagden] . verbeurde contractuele boete matigen tot een bedrag van € 5.000,00. Dit bedrag zal worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarden tot de dag van volledige betaling.

4.11.

[gedaagden] . zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank het salaris van de advocaat aan de zijde van [eisers] op basis van het toegewezen bedrag:

- dagvaarding € 105,77

- griffierecht € 895,00

- salaris advocaat €
922,00 (2,0 punten × tarief € 461,00)

Totaal € 1.922,77

4.12.

Bij vonnis in het incident van 10 april 2019 heeft de rechtbank op vordering van [gedaagden] . toegestaan dat Vereniging van Eigenaars Boeg te Alblasserdam door [gedaagden] . in vrijwaring worden opgeroepen. Daarbij is de beslissing omtrent de kosten van het incident aangehouden. Nu [eisers] enkel hebben meegedeeld zich te refereren aan het oordeel van de rechtbank omtrent de incidentele vordering van [gedaagden] ., worden de kosten van het incident aan de zijde van [eisers] begroot op nihil.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 5.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 11 december 2018 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.922,77,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Koekebakker en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2019.

[3078 / 1582]