Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 18/4993
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 december 2019 in de zaak tussen
[eiser] , eiser,
gemachtigde: A. Oosters ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. D.J. Koopmans.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 22 januari 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 195.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 augustus 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2019.
Eiser is ter zitting vertegenwoordigd door S. Hansen
.
.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 169.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een tussenwoning uit 1960 gelegen op een in erfpacht uitgegeven perceel van 155 m². Het woonoppervlak is 104 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van T.J. van Sijpveld van 21 februari 2019.
4.1.
Partijen gebruiken beide verkopen van een woningcorporatie aan een particulier. Of dit wel of geen geschikte referentieobjecten zijn (vanwege beperkende voorwaarden zoals een aanbiedingsplicht bij verkoop), kan in het midden blijven, omdat de rechtbank, zoals uit het volgende zal blijken, los daarvan van oordeel is dat verweerder niet in zijn bewijslast slaagt en dat eiser ook de door hem bepleite waarde niet aannemelijk maakt.
Om dezelfde reden kan ook de vraag of er een correctie moet plaatsvinden wanneer een woning op erfpacht is gelegen, in het midden blijven.
4.2.
In het taxatierapport onderbouwt verweerder de waarde met de verkoopcijfers van een vijftal referentieobjecten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
De ook in het taxatierapport genoemde objecten [adres 7] en [adres 8] dienen niet ter onderbouwing, zoals ter zitting door verweerder is bevestigd.
Niet in geschil is dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, waar de rechtbank zich bij aansluit.
Niet inzichtelijk is echter hoe verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Zo heeft de onroerende zaak een perceel van 155 m², terwijl [adres 3] , [adres 4] en [adres 6] een stuk groter perceel hebben (217 m², respectievelijk 230 m² en 210 m²). Een grondstaffel waarmee inzichtelijk kan worden gemaakt hoe hiermee is omgegaan ontbreekt.
[adres 2] heeft een qua grootte vergelijkbaar perceel (slechts 7 m² groter), maar die woning is in betere staat dan de onroerende zaak. Hoewel verweerder dit op pagina 9 van zijn taxatierapport een gemiddelde woning noemt (zonder dit verder te omschrijven), zegt hij op pagina 7 met zoveel woorden dat het een nette, goed opgeknapte woning is. Dit, gevoegd bij de onweersproken stelling van eiser dat [adres 2] een luxe woning is, leidt de rechtbank tot de conclusie dat deze woning kwalitatief beter is dan de onroerende zaak. Bovendien is het een hoekwoning en de onroerende zaak niet. Hoe verweerder met deze twee verschillen rekening heeft gehouden is niet duidelijk. Dat vanwege de diepe tuin van de onroerende zaak een vergelijking met een hoekwoning gerechtvaardigd is, zoals verweerder betoogt, volgt de rechtbank niet. Dit is echt iets anders.
[adres 5] heeft ook een qua oppervlakte vergelijkbaar perceel als de onroerende zaak (11 m² kleiner), maar uit dit verkoopcijfer volgt nu juist een lagere waarde dan de vastgestelde waarde.
Al vanwege het voorgaande is op alle referentieobjecten van verweerder iets af te dingen.
De conclusie is daarom dat niet inzichtelijk is hoe vanuit de verkoopcijfers van de referentie-objecten, rekening houdend met de verschillen, is te herleiden dat een waarde van € 195.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is.
5. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast slaagt, beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval.
In de (in beroep hernieuwde) taxatiekaart worden drie referentieobjecten gebruikt: [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] . Deze objecten zijn goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, maar net als verweerder maakt eiser niet inzichtelijk hoe rekening is gehouden met het verschil in oppervlakte van de percelen. Een grondstaffel, waaruit blijkt waarom welke waarde per m² is toegepast, ontbreekt. Daarnaast stelt eiser, zonder nadere onderbouwing, dat [adres 9] veel beter onderhouden is dan de onroerende zaak. Verweerder stelt daartegen over dat uit contact met de verkoper blijkt dat deze woning voor een gereduceerde prijs is verkocht vanwege zwaar achterstallig onderhoud en dat tijdens de verkoop dit object niet was voorzien van een (moderne) douche, maar een (ouderwets) lavet. De rechtbank ziet geen aanleiding hieraan te twijfelen. Dan valt niet in te zien waarom bij [adres 9] de kwaliteit en onderhoud door de taxateur van eiser op 7 (op een schaal van 1 tot 10) zijn gezet.
6. Omdat geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 185.000,-, daarbij in aanmerking nemend wat beide partijen naar voren hebben gebracht.
7. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
8. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254,- en wegingsfactor 1. Voor de beroepsfase stelt de rechtbank deze kosten vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512,- en wegingsfactor 1).
Verder heeft eiser recht op een vergoeding van zijn taxatiekosten. Uit de in bezwaar overgelegde factuur blijkt dat de taxateur 4 uur heeft besteed aan het rapport tegen een tarief van € 50,-. Dit is in lijn met de Richtlijn inzake de vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, zodat de rechtbank de vergoeding conform de factuur vaststelt op € 242,- (4*50 plus de BTW). De totale proceskostenvergoeding wordt dan € 1.774,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 185.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 46,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.774,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 3 december 2019.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).