Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8167255 / CV EXPL 19-49555
uitspraak: 6 november 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende in Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonbron(hierna: Woonbron),
gevestigd in Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. Piepers-Westermeijer te Rotterdam,
tegen
[gedaagde](hierna: [gedaagde] ),
wonende in [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: voorheen mr. E.H.P. Dingenouts en nu mr. E.H.J. aan de Stegge te Den Haag.
1..Het verdere verloop van de procedure
1.1
Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het tussenvonnis van 18 september 2020, waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de op 2 oktober 2020 gehouden mondelinge behandeling;
- de e-mail van 6 oktober 2020 aan de zijde van [gedaagde] .
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis vervolgens bepaald op vandaag.
2..De verdere beoordeling
2.1
In het tussenvonnis van 18 september 2020 heeft de kantonrechter - gelet op het daartoe strekkende verzoek van [gedaagde] en artikel 87 lid 8 Rv Pro - een mondelinge behandeling gelast. Tijdens de vervolgens op 2 oktober 2020 gehouden mondelinge behandeling is de zaak met partijen besproken en is de broer van [gedaagde] , de heer E. [gedaagde] , als getuige gehoord. Tot slot heeft [gedaagde] de kantonrechter bij e-mail van 6 oktober 2020 - voor zover van belang - laten weten dat geen beroep is ingesteld tegen de beslissing op bezwaar gericht tegen het besluit van de burgemeester van de Gemeente Rotterdam (hierna: de burgemeester) om het gehuurde te sluiten.
2.2
Partijen twisten over de vraag of Woonbron de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) op goede gronden op basis van artikel 7:231 lid 2 BW Pro buitengerechtelijk heeft ontbonden.
2.3
Het wettelijk uitgangspunt van artikel 7:231 lid 1 BW Pro is dat de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op de grond dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen enkel door de rechter kan geschieden. In afwijking hiervan bepaalt artikel 7:231 lid 2 BW Pro dat de verhuurder de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:267 lid 1 BW Pro kan ontbinden wegens gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of Pro 3 van de Opiumwet en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Voor een dergelijke buitengerechtelijke ontbinding is niet vereist dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten.
2.4
Tussen partijen staat vast dat het gehuurde bij besluit van 1 oktober 2019 door de burgemeester voor de duur van zes maanden is gesloten. Die sluiting is gelet op de inhoud van het besluit van de burgemeester gegrond op artikel 13b van de Opiumwet. Hoewel aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat de burgemeester niet met zoveel woorden in zijn besluit heeft genoemd dat de sluiting van het gehuurde het gevolg is van gedragingen in het gehuurde die in strijd met artikel 2 of Pro 3 van de Opiumwet zijn, staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat dit het geval is. Daartoe is van belang dat [gedaagde] de inhoud van de bestuurlijke rapportage van 18 juni 2019 onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, zodat van de juistheid daarvan wordt uitgegaan. Uit die bestuurlijke rapportage blijkt dat in het gehuurde hasjiesj is aangetroffen en het aanwezig hebben van hasjiesj levert overtreding van artikel 3 sub D van Pro de Opiumwet op.
2.5
Het voorgaande betekent dat Woonbron bij brief van 5 november 2019 in beginsel op goede gronden tot buitengerechtelijke ontbinding van de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst is overgegaan. Aangezien [gedaagde] echter verweer voert tegen de gevorderde ontruiming na de buitengerechtelijke ontbinding, moet de kantonrechter in dit geding beoordelen of het beroep van Woonbron op artikel 7:231 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden beschouwd. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en op grond daarvan een belangenafweging maken. Omstandigheden die hierbij een rol spelen zijn de kans dat het besluit tot sluiting wordt herroepen of vernietigd, of [gedaagde] ondanks de sluiting voldoende verhaal biedt voor nakoming van de overeenkomst, de ernst van de overtreding die ten grondslag ligt aan de sluiting en de overige omstandigheden van het geval.
2.6
In dit verband overweegt de kantonrechter als volgt.
2.6.1
Woonbron moet waken voor de veiligheid in de wijken waarin zij woningen en bedrijfspanden verhuurt. In dat verband hoeft Woonbron niet te dulden dat haar huurders (herhaaldelijk) middelen zoals die in het gehuurde zijn aangetroffen in die woningen en bedrijfspanden voor handen hebben. Woonbron voert in dit kader een zerotolerancebeleid en zij heeft er belang bij dit beleid te handhaven. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat handel in drugs gepaard gaat met overlast en criminaliteit. Dit geldt te meer nu het gebied waarin het gehuurde is gelegen door de burgemeester is aangewezen als een veiligheidsrisicogebied. Tot slot heeft [gedaagde] geen beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar gericht tegen het besluit van de burgemeester om het gehuurde te sluiten, zodat de kantonrechter van de rechtmatigheid van de burgemeesterssluiting moet uitgaan.
2.6.2
Daar staat echter het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde tegenover. Hij exploiteert in het gehuurde een avondwinkel en voor het levensonderhoud van hem en zijn gezin is [gedaagde] afhankelijk van de inkomsten uit die winkel. [gedaagde] huurt het gehuurde al tien jaar van Woonbron. In die periode hebben zich twee incidenten (met betrekking tot overtreding van de Opiumwet) voorgedaan. Na de burgemeesterssluiting exploiteert [gedaagde] de avondwinkel weer sedert 1 april 2020 en sedertdien hebben zich geen nieuwe incidenten voorgedaan. [gedaagde] heeft bovendien de huur tijdens de sluiting van het gehuurde van 1 oktober 2019 tot 1 april 2020 en ook daarna steeds tijdig aan Woonbron betaald, zodat momenteel geen sprake is van enige huurachterstand. Hoewel de kantonrechter het gelet op de hoeveelheid en verscheidenheid van de in het gehuurde aangetroffen verboden middelen voldoende aannemelijk acht dat er vanuit het gehuurde handel in verboden middelen heeft plaatsgevonden, is de kantonrechter ook van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden [gedaagde] hier geen rol in heeft gespeeld. De kantonrechter acht daarbij van belang hetgeen de broer van [gedaagde] als getuige heeft verklaard, in het bijzonder dat alle aangetroffen middelen van die broer waren en dat die broer alles aan het einde van de dag weer mee naar huis nam. De broer van [gedaagde] heeft bovendien verklaard dat [gedaagde] maatregelen had getroffen om een herhaling van het incident in 2016 te voorkomen, namelijk het ophangen van camera’s in de avondwinkel en het bekijken daarvan. De kantonrechter heeft op deze punten geen reden om aan de juistheid van de verklaring van de broer van [gedaagde] te twijfelen, zodat er vanuit wordt gegaan dat [gedaagde] geen weet van de verboden middelen heeft gehad. Verder is van belang dat niet is gebleken dat zich concrete gevallen van overlast hebben voorgedaan. Voorts is voldoende aannemelijk geworden dat de broer van [gedaagde] sinds de sluiting van het gehuurde niet meer in de avondwinkel werkzaam is, zodat niet gevreesd hoeft te worden voor een herhaling van eerdere incidenten. Tot slot is van belang dat het gezin van [gedaagde] financieel afhankelijk is van het inkomen van [gedaagde] uit de avondwinkel, zodat ontruiming van het gehuurde grote financiële gevolgen voor [gedaagde] en zijn gezin zal hebben.
2.6.3
Alles overwegende is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde - in het licht van alle omstandigheden van het geval - zwaarder weegt dan het belang van Woonbron. Dat leidt tot de conclusie dat het beroep van Woonbron op artikel 7:231 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zodat de door Woonbron gevorderde ontruiming van het gehuurde en de daarmee verband houdende nevenvordering tot betaling van een gebruikersvergoeding worden afgewezen.
2.7
Hoewel Woonbron als de in het ongelijk gesteld partij heeft te gelden, ziet de kantonrechter in de omstandigheden van het geval aanleiding om de proceskosten van partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
2.8
Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel en kan daarom onbesproken blijven.
3..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken op een openbare terechtzitting.
38671