Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/580455 / HA ZA 19-762
Vonnis van 4 november 2020
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres,
advocaat mr. G.I. Beij te Amsterdam,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.C. Hoogendam te Leusden,
2.[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
niet verschenen,
3. [gedaagde 3]
[gedaagde 3],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.W.E. Lohman te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] , [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 5 februari 2019 en de daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] ;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek van [gedaagde 3] , met producties;
- de conclusie van dupliek van [gedaagde 1] .
1.2.
Bij genoemd vonnis in incident heeft de rechtbank [gedaagde 1] toegestaan [gedaagde 3] in vrijwaring op te roepen. Deze vrijwaringsprocedure is niet aanhangig gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Op 2 september 2018 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen enerzijds [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als verkopers en anderzijds [eiseres] als koper met betrekking tot een appartement aan de [adres] te Vlaardingen voor een verkoopprijs van € 144.000.
2.2.
Het appartement bevindt zich in een appartementengebouw, bestaande uit drie woonlagen en een zolder.
2.3.
De verkoop is in opdracht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begeleid door [gedaagde 3] . Ten behoeve van de verkoop heeft [gedaagde 3] een verkoopbrochure samengesteld, waarin het appartement als volgt wordt omschreven, weergegeven voor zover van belang:
Bent u op zoek naar een vijfkamerappartement in de wijk ‘Vopwijk’?
[…]
Vierde verdieping:
op deze etage bevinden zich vier slaapkamers, een extra wasruimte waar tevens de cv ketel geplaatst is.
De in deze brochure vermelde “vierde verdieping” wordt hierna als “zolder” aangeduid.
2.4.
In de brochure bevinden zich plattegronden van het appartement, waaronder een plattegrond van het woongedeelte op de derde woonlaag (waarop een naar boven gerichte trap is ingetekend) en een plattegrond van de daarboven gelegen zolder (waarop onder andere de vier slaapkamers zijn ingetekend). Ook bevinden zich in de brochure foto’s van het appartement, waaronder foto’s van de slaapkamers op de zolder.
2.5.
Het gekochte is in de koopovereenkomst als volgt omschreven, weergegeven voor zover van belang:
het recht op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de tweede verdieping [dat wil zeggen de derde woonlaag; toevoeging rechtbank] met een berging in het souterrain en verder toebehoren, plaatselijk bekend te Vlaardingen als [adres] ;
2.6.
In de leveringsakte is het registergoed als volgt omschreven:
het appartementsrecht, recht gevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de tweede verdieping met een berging in het souterrain en verder toebehoren gelegen te [adres]
2.7.
De zolderverdieping, waar zich de vier slaapkamers bevinden, behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementengebouw en is uitsluitend bereikbaar via de trap vanuit de woonkamer van het door [eiseres] gekochte appartement.
3..Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – het volgende:
primair: hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van € 44.000, vermeerderd met rente, op de grondslag van schadevergoeding wegens tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst;
subsidiair: wijziging van de overeenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 44.000, en hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van dat bedrag, vermeerderd met rente;
meer subsidiair: hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van € 44.000, vermeerderd met rente, op de grondslag van onverschuldigde betaling;
uiterst subsidiair: hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van € 44.000, vermeerderd met rente, op de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking;
primair, subsidiair, meer subsidiair en uiterst subsidiair: veroordeling van [gedaagde 3] tot betaling van € 44.000, vermeerderd met rente;
hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van € 302,50 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente.
3.2.
Gedaagden – voor zover verschenen – voeren verweer. Zij concluderen ieder voor zich tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente.
4..De beoordeling
4.1.
[eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij op basis van de informatie in de verkoopbrochure mocht verwachten dat zij een appartement van twee woonlagen kocht. Na de levering bleek dat zij slechts de derde woonlaag geleverd had gekregen en dat de zolderverdieping behoorde tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementengebouw. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daardoor tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dan wel zijn zij ongerechtvaardigd verrijkt. Ook heeft [eiseres] gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. In alle gevallen bestaat het nadeel van [eiseres] uit het verschil tussen de koopprijs en de marktwaarde, te weten een bedrag van € 44.000. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn voor dit bedrag aansprakelijk. Dat geldt ook voor [gedaagde 3] als verkopende makelaar, nu zij haar zorgplicht jegens [eiseres] als koper heeft geschonden.
4.2.
De rechtbank stelt voorop dat de informatie opgenomen in de verkoopbrochure onjuist is voor wat betreft het antwoord op de vraag of de zolderverdieping wel of niet tot het appartement behoorde. Uit de brochure kan in redelijkheid geen andere conclusie kan worden getrokken dan dat het te koop aangeboden appartement niet alleen bestaat uit het woongedeelte op de derde woonlaag, maar ook uit de zolderverdieping. Dat laatste is onjuist. Van [gedaagde 3] mocht daarom verwacht worden [eiseres] alsnog te voorzien van correcte informatie, om te voorkomen dat zij (mede) op basis van deze onjuiste informatie de koopovereenkomst zou aangaan. Bij gebreke van deze correctie zou moeten worden aangenomen dat [gedaagde 3] onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld (vergelijk HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176).
4.3.
Uit de door [gedaagde 3] gestelde feiten volgt dat zij [eiseres] tijdig alsnog van de correcte informatie heeft voorzien. [gedaagde 3] heeft gesteld dat zij (althans de bij haar werkzame makelaar) [eiseres] heeft rondgeleid in het appartement, met inbegrip van de zolderverdieping, en daarbij heeft uitgelegd dat het gebruik van de zolder werd gedoogd, maar dat de eigendom niet officieel is vastgelegd. [gedaagde 3] heeft deze stelling nader geconcretiseerd aan de hand van een inhoudelijke weergave van de gang van zaken tijdens die bezichtiging (productie 6 bij dagvaarding). Deze stelling heeft [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende concreet weersproken. In haar processtukken heeft [eiseres] niet gerept over het besprokene tijdens de bezichtiging van het appartement. Ze heeft volstaan met een niet geconcretiseerde betwisting van de stelling van [gedaagde 3] dat zij [eiseres] mondeling over de status van de zolderverdieping heeft geïnformeerd. Nu de door [gedaagde 3] gestelde uitlatingen tijdens de bezichtiging niet voldoende zijn weersproken, moet als vaststaand worden aangenomen dat [eiseres] alsnog voldoende is geïnformeerd over de status van de zolderverdieping. Dit geldt te meer, nu ook de omschrijving van het appartement in de door [eiseres] ondertekende koopovereenkomst voldoende helder maakt dat de koop uitsluitend op de derde woonlaag betrekking heeft. Over de zolderverdieping spreekt de koopovereenkomst niet.
4.4.
Nu [gedaagde 3] de aanvankelijk in de brochure verstrekte onjuiste informatie tijdig heeft gecorrigeerd, mocht [eiseres] ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst niet langer vertrouwen op de juistheid van die eerdere onjuiste informatie. Van aansprakelijkheid van [gedaagde 3] is daarom geen sprake. Daarop stuit de vordering op [gedaagde 3] af.
4.5.
Dit betekent dat ook de vordering op [gedaagde 1] moet worden afgewezen. Gelet op de uitlatingen van de makelaar bij gelegenheid van de bezichtiging en op de inhoud van de koopovereenkomst, mocht [eiseres] niet (meer) verwachten dat de zolderverdieping mede tot het gekochte appartement behoorde. Van non-conformiteit is dus geen sprake. Ook van dwaling is geen sprake, omdat niet aangenomen kan worden dat [eiseres] de overeenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gesloten. Ongerechtvaardigde verrijking of onverschuldigde betaling is niet aan de orde, omdat [eiseres] tegen betaling van de overeengekomen prijs datgene geleverd heeft gekregen dat zij (zoals hiervoor vastgesteld) op basis van de overeenkomst mocht verwachten, zodat geen sprake is van verrijking aan de zijde van [gedaagde 1] of verarming aan de zijde van [eiseres] en daarnaast aan de betaling een rechtsgrond ten grondslag ligt.
4.6.
[eiseres] zal worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde 3] en van [gedaagde 1] . Deze worden voor [gedaagde 3] begroot op € 1.992 aan griffierecht en € 2.148 aan salaris (tarief IV, 2 punten). Voor [gedaagde 1] worden de proceskosten begroot op € 914 aan griffierecht en € 2.148 aan salaris. De nakosten en de wettelijke rente zijn toewijsbaar zoals in het dictum omschreven.
4.7.
[gedaagde 2] is behoorlijk opgeroepen. Hoewel zij niet is verschenen, geldt dit vonnis op grond van artikel 140 Rv Pro als een vonnis op tegenspraak.
4.8.
De vordering op [gedaagde 2] moet op haar eigen merites worden beoordeeld. Door de wel verschenen gedaagden aangevoerde verweren werken immers niet in het voordeel van een niet verschenen gedaagde, tenzij sprake is van een rechtsbetrekking tussen partijen die verplicht tot een voor alle gedaagden gelijke beslissing, hetgeen hier niet aan de orde is. De vordering op [gedaagde 2] komt de rechtbank niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat deze zal worden toegewezen. De wettelijke rente wordt gevorderd vanaf de dag der verschuldigdheid. Omdat deze ingangsdatum door [eiseres] niet is geconcretiseerd, zal de wettelijke rente worden toegewezen met ingang van de dag van dagvaarding. De proceskosten worden begroot op € 914 voor griffierecht en € 2.148 voor salaris (2 punten tarief IV). Nakosten en wettelijke rente over de proceskosten zijn toewijsbaar zoals in het dictum omschreven.
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen jegens [gedaagde 3] en [gedaagde 1] af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 3] , begroot op € 4.140, vermeerderd met de nakosten van € 157 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de 15e dag na datum van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 1] , begroot op € 3.062, vermeerderd met de nakosten van € 157 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de 15e dag na datum van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling aan [eiseres] van € 44.000, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 mei 2019 tot aan de dag van voldoening;
5.5.
veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling aan [eiseres] van € 302,50 ter zake van buitengerechtelijke kosten;
5.6.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten van [eiseres] , begroot op € 3.062, vermeerderd met de nakosten van € 131 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de 15e dag na datum van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;
5.7.
wijst het meer of anders jegens [gedaagde 2] gevorderde af;
5.8.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2020. [1]
1980/
3195
3195