Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8560812 \ CV EXPL 20-18635
uitspraak: 30 oktober 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. Th.S.M. Fraai te Rotterdam,
tegen
1..[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,
gedaagde sub 1,
procederend in persoon,
2. [gedaagde 2],
wonende op een geheim adres te [woonplaats gedaagde 2] ,
gedaagde sub 2,
die niet is verschenen,
3. [gedaagde 3],
wonende te [woonplaats gedaagde 3] ,
gedaagde sub 3,
die niet is verschenen.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “Vestia” en “gedaagden” (gedaagden gezamenlijk), “ [gedaagde 1] ”, “ [gedaagde 2] ” en “ [gedaagde 3] ” (gedaagden afzonderlijk).
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
- het exploot van dagvaarding van 28 mei 2020, met producties;
- het schriftelijke verweer van [gedaagde 1] met producties, per e-mails van 8 juni 2020 ingediend voor de rolzitting van 9 juni 2020;
- de conclusie van repliek tevens wijziging van eis, met producties;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
Tussen Vestia als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 3] als huurders bestaat sinds
24 september 2012 een huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). [gedaagde 2] is de echtgenote van [gedaagde 1] en van rechtswege medehuurder.
2.2.
De maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huur bedroeg per 1 juli 2018
€ 584,24 exclusief servicekosten (€ 597,38 inclusief servicekosten). Per 1 juli 2019 bedraagt de huur € 602,94 exclusief servicekosten (€ 615,55 inclusief servicekosten).
2.3.
[gedaagde 1] heeft een brief, gedateerd 15 november 2018, aan Vestia gezonden, waarvan de inhoud - voor zover thans van belang - als volgt luidt:
“(…) In de afgelopen 2 jaren hebben wij hier bij ons thuis aan de [adres] op verschillende plaatsen in het huis last gehad va lekkage, schimmel en geuroverlast. Vanaf 22 maart 2016 zijn wij begonnen met bellen en mailen met Vestia hierover en hebben wij hier melding van gemaakt. Wij hebben echter jammer genoeg, nooit een gewenste terugkoppeling gehad. Dit probleem was trouwens al aanwezig toen ik het huis heb aangeleverd gekregen en het stond op de bon van reparaties die aan het huis gedaan moesten worden.
(…)
Als huurders van een huis en thuiswerkers zijn wij afhankelijk van bepaalde ruimtes die wij gebruiken, dit hebben wij in de periodes/dagen dat het heeft geregend niet kunnen doen. Hierdoor hebben we inkomsten en recht op normaal woongenot misgelopen en dit heeft een negatieve invloed gehad op ons bedrijfsvoering/thuissituatie. (…)”
2.4.
Op 23 april 2019 heeft [gedaagde 1] de huurcommissie verzocht de huurprijs van het gehuurde (tijdelijk) te verlagen vanwege de aanwezigheid van ernstige gebreken aan het gehuurde.
2.5.
Op 18 november 2019 heeft de Huurcommissie een onderzoek in het gehuurde laten verrichten, waarvan een rapport is opgesteld. De inhoud van het rapport luidt - voor zover thans relevant - als volgt:
“(…) Huurder heeft de verhuurder verzocht een (aantal) gebreken of tekortkomingen in of aan de woonruimte op te heffen.
Klacht (1)
Diverse lekkages in keuken en slaapkamer
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
Huurder verklaart tijdens het onderzoek dat er regelmatig sprake is van lekkage via het kunststof kozijn in de slaapkamer. Huurder verklaart verder dat hierbij dan ook vaak de ramen zijn beslagen. Aan het raam zijn geen gebreken geconstateerd. Het is buiten droog en er kon dan ook geen lekkage worden geconstateerd.
Vermoedelijk is er sprake van condensatie van waterdamp op het glas welk vervolgens naar beneden druipt. In opdracht van de verhuurder is een ventilatierooster geplaatst. Deze staat bij aanvang onderzoek dicht.
Het raam in de keuken is in opdracht van de verhuurder vervangen. Het probleem is daarmee verholpen. Huurder vindt dat de aansluitingen tussen kozijn en muur door de verhuurder hadden moeten worden afgewerkt.
Verhuurder geeft tijdens het onderzoek aan dit alsnog te zullen doen.
Klacht (2)
Schimmel
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
In de badkamer zijn sporen van schimmel zichtbaar.
In de badkamer hangt was te drogen.
Ten tijde van het onderzoek werkt de mechanische ventilatie niet in de hoogste stand (stand 3). Het debiet in stand 2 is waarschijnlijk te laag in vergelijking tot de gestelde eis in het bouwbesluit, maar de gevolgen zijn niet van dien aard dat er sprake is van een gebrek.
Verhuurder geeft tijdens het onderzoek dat de klacht over de mechanische ventilatie nog niet door de huurder is gemeld maar zal per omgaande opdracht geven het probleem te verhelpen.
Klacht (3)
Geuroverlast
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
Huurder geeft aan dat er regelmatig sprake is van stank. Dit is ten tijde van het onderzoek niet geconstateerd.
Mogelijk onttrekt de mechanische ventilatie lucht aan de afvoer van de badkamer wanneer de mechanische ventilatie is ingeschakeld bij gesloten ramen en ventilatieroosters.
Klacht (4)
Lekkage in de kelder
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
Huurder verklaart dat er sprake is geweest van lekkage in de kelder sinds aanvang huurcontract en dat het probleem pas medio 2019 in opdracht van de verhuurder is hersteld.
Verhuurder geeft aan dat het zo lang heeft geduurd omdat de huurder in de bovengelegen woning geen toestemming gaf om de lekkage vanuit haar badkamer te verhelpen.
Ten tijde van het onderzoek zijn de problemen reeds verholpen. (…)”
2.6.
Bij brief van 6 april 2020 heeft de Huurcommissie haar uitspraak aan partijen verzonden. De Huurcommissie heeft in deze uitspraak, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:
“(…)
III Beoordeling
(…)
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
Klacht 2. Schimmel in de badkamer.
De mechanische ventilatie werkt niet naar behoren.
Er is onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat.
Deze klacht is een gebrek in categorie C, nummer 1.
Dit gebrek is hersteld in januari 2020.
Klacht 4. Lekkage in de kelder.
Er is ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende vaste kastruimte).
De binnen/buiten constructiedelen van een woonruimte dienen, ter beperking van het kunnen binnendringen van vocht van buiten, waterdicht te zijn. Dit geldt niet alleen voor het dak en de gevels maar ook voor de kruipruimte.
Deze klacht is een gebrek in categorie C, nummer V1.
Dit gebrek is hersteld in juni 2019.
(…)
Voor klacht 4 is naar het oordeel van de Huurcommissie een tijdelijke verlaging van 40% van de geldende huurprijs passend. De Huurcommissie neemt hierbij in aanmerking dat de lekkage geen waterlekkage betrof maar lekkage van rioolwater.
Voor klacht 2 is naar het oordeel van de Huurcommissie een tijdelijke verlaging van 20% van de geldende huurprijs passend.
(…)
IV Beslissing
(…)
- Vanaf 1 december 2018 tot 1 juli 2019 moet de huurder de huurprijs van € 228,50 betalen. Dat is een verlaging tot 40% van de huurprijs van € 571,24.
- Vanaf 1 juli 2019 tot 1 februari 2020 moet de huurder de huurprijs van € 457,00 betalen. Dat is een verlaging tot 80% van de huurprijs van € 571,24.
- Vanaf 1 februari 2020 moet de huurder weer de huurprijs van € 571,24 betalen.
(…)”
3..De vordering
3.1.
Vestia heeft, na eiswijziging, gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de beslissing van de Huurcommissie d.d. 6 april 2020 niet in stand kan blijven en deze derhalve te vernietigen;
2. te verklaren voor recht dat de huurprijs enkel voor de periode van 1 december 2018 tot en met 1 juli 2019 wordt verlaagd met een maximaal percentage van 20% dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen percentage waardoor de maximale huurprijs in de periode van 1 december 2018 tot en met 1 juli 2019 € 467,39 per maand dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag per maand bedraagt.
3. gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder mede begrepen de kosten van de deurwaarder, verschotten, salaris van de gemachtigde en de nakosten;
3.2.
Aan haar vordering heeft Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
Vestia kan zich niet vinden in de uitspraak van de Huurcommissie van 6 april 2020. Tijdens het onderzoek op 18 november 2019 is door de Huursommissie geconstateerd dat ten aanzien van de lekkages in de keuken en slaapkamer, de schimmel en de geuroverlast geen sprake was van een gebrek. Ten aanzien van de klacht over schimmelvorming heeft de Huurcommissie geconstateerd dat de hoogste stand van de mechanische ventilatie weliswaar niet werkte, doch dat dit niet dusdanig van aard is dat er sprake is van een gebrek. Desondanks heeft de Huurcommissie in haar uitspraak van 6 april 2020 ten onrechte bepaald dat er sprake is van een gebrek in categorie C, nummer 1, van het gebrekenboek, en dat de huur in verband daarmee met 20% verlaagd dient te worden.
3.3.
Op basis van de bevindingen van de Huurcommissie van 18 november 2019 zou enkel de lekkage in de kelder aanleiding kunnen geven tot huurprijsvermindering van 1 december 2018 tot 1 juli 2019. De lekkage in de kelder is in juni 2019 verholpen. Te dien aanzien is geen sprake van een gebrek dat een verlaging van de huur met 40% rechtvaardigt. De kelder geldt niet als een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte, is anders gebouwd en ingericht dan een woonruimte en wordt ook anders gebruikt. Voor zover een huurprijsvermindering aan de orde is, acht Vestia een verlaging van de huurprijs met 20% in dit geval dan ook passend.
4..Het verweer
4.1.
[gedaagde 1] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
Sinds 2016 is er sprake van lekkage, schimmelvorming en geuroverlast op verschillende plekken in het gehuurde. [gedaagde 1] heeft meerdere malen melding van de gebreken gemaakt. Vestia is ernstig nalatig geweest in het herstel van de gebreken. [gedaagde 1] heeft tot driemaal toe een schadeclaim ingediend bij Vestia in verband met door de gebreken ontstane (water)schade.
4.2.
Omdat Vestia niet tot spoedig herstel van de gebreken is overgegaan en [gedaagde 1] daardoor geen woongenot heeft gehad, heeft [gedaagde 1] de Huurcommissie ingeschakeld. Pas na inschakeling van de Huurcommissie is Vestia tot herstel van de gebreken overgegaan. De lekkage in de kelder - die voornamelijk gebruikt wordt om spullen in op te slaan - is eerst in augustus 2019 verholpen, getuige de factuur van 9 augustus 2019 van [bedrijf 1] De schimmel in de badkamer is eerst op 25 mei 2020 (gedeeltelijk) verholpen en de lekkage bij het raamkozijn in de slaapkamer is nog altijd niet verholpen.
De mechanische ventilatie was ten tijde van het onderzoek van 18 november 2019 defect. Deze is eerst op 13 december 2019 weer hersteld.
4.3.
[gedaagde 1] stelt zich op het standpunt dat de genoemde gebreken wel aanleiding geven voor de door de Huurcommissie bepaalde huurprijsverlaging. De Huurcommissie is in redelijkheid tot haar beslissing gekomen. Vestia dient het door [gedaagde 1] te veel betaalde bedrag aan huur aan [gedaagde 1] terug te betalen. [gedaagde 1] heeft evenwel met Vestia afgesproken dat eerst de uitkomst van onderhavige procedure zal worden afgewacht.
5..De beoordeling
5.1.
Vooropgesteld wordt dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , in tegenstelling tot [gedaagde 1] , niet op de eerstdienende dag zijn verschenen, waarna de kantonrechter tegen hen verstek heeft verleend. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben geen gebruik gemaakt van het recht van zuivering van het verstek. Op grond van artikel 140 lid 2 Rv Pro wordt thans één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
5.2.
Op grond van artikel 7:262 BW Pro worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Dat brengt met zich dat, wanneer partijen zich binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter wenden, de uitspraak van de Huurcommissie iedere rechtskracht verliest en het vervolgens aan de kantonrechter is om te beslissen over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Nu gebleken is dat Vestia onderhavige vordering tijdig heeft ingesteld en de uitspraak van de Huurcommissie daarmee is komen te vervallen, kan er van vernietiging van de uitspraak geen sprake meer zijn. Om die reden zal de gevorderde vernietiging worden afgewezen.
5.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de maandelijkse (kale) huurprijs per 1 juli 2018
€ 584,24 bedroeg en per 1 juli 2019 € 602,94, zodat de kantonrechter deze huurprijzen als uitgangspunt zal nemen in de verdere beoordeling.
5.4.
Beoordeeld dient te worden of er aanleiding is tot tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens gebreken. Op grond van artikel 7:257 lid 2 BW Pro in combinatie met artikel 7:241 BW Pro moet het gaan om een gebrek als bedoeld in bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte. Door [gedaagde 1] is aan de Huurcommissie om een tijdelijke vermindering van de huurprijs verzocht vanwege de volgende vier gebreken: (i) diverse lekkages in keuken en slaapkamer, (ii) schimmel, (iii) geuroverlast en (iv) lekkage in de kelder. Hierna zal nader op deze punten worden ingegaan.
(i) diverse lekkages in keuken en slaapkamer
5.5.
Niet in geschil is dat Vestia het raamkozijn in de keuken in juli 2018 heeft hersteld. Volgens de rapporteur van de Huurcommissie was het probleem daarmee verholpen. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet een zodanig ernstig gebrek betrof dat dit een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigt. [gedaagde 1] heeft onvoldoende gesteld om het aan te nemen dat dit wel het geval was.
5.6.
Het voorgaande geldt ook voor de lekkage bij het kozijn in de slaapkamer. In dat kader is ten tijde van het onderzoek op 18 november 2019 door de rapporteur geconstateerd dat er geen sprake was van een gebrek aan het raam. Uit de bevindingen van de rapporteur volgt dat er vermoedelijk sprake is van condensatie van waterdamp op het glas, welke vervolgens naar beneden druipt. Dit duidt eerder op een ventilatieprobleem. In verband daarmee is door Vestia ook een ventilatierooster geplaatst. [gedaagde 1] heeft onvoldoende onderbouwd dat er (nog altijd) sprake is van een zodanig gebrek aan het raam(kozijn), dat tot een huurprijsverlaging aanleiding zou moeten geven.
(ii) schimmel
5.7.
Vestia heeft gesteld dat zij tijdens haar onderzoeken niet heeft kunnen constateren dat er sprake was van schimmelvorming in de badkamer van het gehuurde. Deze stelling staat haaks op de constatering van de rapporteur van de Huurcommissie dat er op 18 november 2019 sporen van schimmel zijn aangetroffen. Bovendien heeft Vestia bij conclusie van repliek gesteld dat zij in december 2019 alle schimmel heeft verwijderd en is door [gedaagde 1] onweersproken gesteld dat Vestia in mei 2020 (wederom) schimmel in de badkamer heeft laten verwijderen. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende komen vast te staan dat er sprake was van schimmel in de badkamer.
5.8.
Volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie (categorie C) is sprake van een ernstig gebrek indien er onvoldoende mogelijkheid bestaat tot ventilatie van (onder meer) toilet, kookgelegenheid en bad- of doucheruimte waardoor ernstige stank- en/of vochtoverlast ontstaat. Voorts vermeldt het gebrekenboek dat luchtafvoer direct naar buiten dient plaats te vinden. Het gebrekenboek vermeldt verder (uitgebreide lijst categorie C) dat sprake is van een ernstig gebrek indien er vrijwel constant vocht- en schimmelvorming aanwezig is, veroorzaakt door condensatie van waterdamp als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden of onvoldoende thermische kwaliteit van de constructie.
5.9.
De rapporteur van de Huurcommissie heeft geconstateerd dat de hoogste stand (stand 3) van de in de badkamer aanwezige mechanische ventilatie niet werkte en dat het debiet in stand 2 waarschijnlijk te laag was in verhouding tot de gestelde eisen in het bouwbesluit. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt hieruit dat de mechanische ventilatie niet naar behoren werkte. Niet in geschil is dat het gaat om een inpandige badkamer, die - voor wat betreft de mogelijkheden tot ventilatie - vrijwel volledig afhankelijk is van de juiste werking van de mechanische ventilatie. Nu vast staat dat de mechanische ventilatie niet naar behoren werkte, brengt dit met zich dat er sprake was van onvoldoende ventilatiemogelijkheden, waardoor vochtoverlast (in casu schimmelvorming) is ontstaan.
5.10.
Anders dan Vestia stelt, volgt uit het rapport niet dat de rapporteur heeft geconstateerd dat de standen 1 en 2 van de mechanische ventilatie wel werkten en dat daarom geen sprake is van een gebrek. Geconstateerd is slechts dat de gevolgen van het feit dat het debiet van stand 2 waarschijnlijk te laag was, niet van dien aard waren dat er sprake is van een gebrek. Dat neemt niet weg dat partijen het er over eens zijn dat stand 3 van de mechanische ventilatie in elk geval in het geheel niet werkte. Bovendien volgt uit de factuur van [bedrijf 2] van 13 december 2019 dat zij zowel de 3-standenschakelaar als de motor én condensatormodule defect heeft aangetroffen. Zeker gelet op het inpandige karakter van de badkamer leidt dit alles tot het oordeel dat de ventilatiemogelijkheden in de badkamer onvoldoende waren, met schimmelvorming als gevolg.
5.11.
Vorenstaande leidt tot de conclusie dat in het gehuurde sprake is geweest van een gebrek in categorie C. Op grond van artikel 6 Besluit Pro Huurprijzen Woonruimte mag de huurprijs indien sprake is van een categorie C gebrek worden verlaagd tot ten laagste 40% van de huurprijs. De kantonrechter acht in dit verband een tijdelijke huurprijsvermindering van 20% passend.
5.12.
De huurprijsvermindering zal met ingang van 1 december 2018 worden toegewezen, nu er geen discussie is dat door [gedaagde 1] in ieder geval op 15 november 2018 schriftelijk is geklaagd over de gebreken die leiden tot de gevorderde huurprijsvermindering. [gedaagde 1] heeft niet aangevoerd, althans heeft dat onvoldoende onderbouwd, dat van een eerder tijdstip zou moeten worden uitgegaan. De kantonrechter bepaalt voorts dat [gedaagde 1] vanaf
1 januari 2020 de normale huurprijs weer verschuldigd zal zijn. Niet in geschil is dat de mechanische ventilatie in december 2019 door [bedrijf 2] is hersteld, zodat er in elk geval vanaf 1 januari 2020 geen sprake meer is van onvoldoende ventilatiemogelijkheden in de zin van categorie C. Voor zover er nadien nog sprake is geweest van schimmelvorming is te dien aanzien door [gedaagde 1] onvoldoende gesteld om vast te kunnen stellen dat dat het gevolg is geweest van een aan Vestia toe te rekenen gebrek.
(iii) geuroverlast
5.13.
Tijdens het onderzoek op 18 november 2019 is er geen stank geconstateerd in het gehuurde. [gedaagde 1] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van zijn stelling dat er sprake is geweest van geuroverlast. Dat betekent dat ook ten aanzien van de geuroverlast geen sprake is van een (dusdanig ernstig) gebrek, dat een huurprijsverlaging rechtvaardigt.
(iv) lekkage in de kelder
5.14.
Ten aanzien van de lekkage in de kelder heeft Vestia zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een gebrek in de zin van categorie C en dat een tijdelijke huurverlaging van 40% van de huurprijs derhalve niet redelijk is. Dat er sprake was van een lekkage is door Vestia echter niet betwist. Vestia heeft immers ook gesteld de lekkage medio 2019 te hebben hersteld. De door [gedaagde 1] in het geding gebrachte foto’s van de kelder bevestigen bovendien het bestaan van de gestelde wateroverlast. Tenslotte staat ook vast dat de lekkage in elk geval dusdanig ernstig was dat hierdoor eigendommen van [gedaagde 1] verloren zijn gegaan, nu de verzekeraar van Vestia - naar aanleiding van door [gedaagde 1] ingediende schadeclaims - ook tot uitkering aan [gedaagde 1] is overgegaan.
5.15.
Volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie (categorie C) is sprake van een ernstig gebrek in geval van ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. Een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte, toiletruimte of badruimte moet, ter beperking van het binnendringen van vocht in de woonruimte of woongebouw, waterdicht zijn. Datzelfde geldt ook voor de constructie die de scheiding vormt tussen de woonruimte of woongebouw en de kruipruimte. Ter toelichting hierop is in onderdeel V4 van de uitgebreide lijst van categorie C van het gebrekenboek vermeld dat er sprake is van een ernstig gebrek indien een tot de woonruimte behorende ruimte door vochtproblemen niet meer (geheel) bruikbaar is voor het doel waarvoor hij bestemd is. Als voorbeeld wordt daarbij genoemd een kelder waar veelvuldig water op de vloer staat. Voldoende gebleken is dat van de hierboven geschetste situatie in casu sprake was.
5.16.
Dat het in casu om een kelder gaat, die - anders dan een woon- of slaapkamer - doorgaans niet als daadwerkelijke verblijfsruimte wordt gebruikt, maakt dit oordeel niet anders. Leidend is het uitgangspunt dat het moet gaan om een tot de woonruimte - dat wil zeggen het gehuurde als geheel - behorende ruimte, die door vochtproblemen niet meer (geheel) bruikbaar is voor het doel waarvoor hij bestemd is. Voor het vaststellen van de bestemming is in dit kader niet het feitelijk gebruik door de huurder doorslaggevend, maar de bestemming die bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen is bedoeld. De kelder is door [gedaagde 1] als opslagplaats voor (tijdelijk) niet gebruikte spullen gebruikt, hetgeen als een voor een kelder gebruikelijke bestemming heeft te gelden. Vestia heeft bovendien niet betwist dat de kelder als opslagplaats gebruikt mocht worden en gesteld noch gebleken is dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een andere bestemming voor de kelder zijn overeengekomen. Voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde 1] de kelder niet meer (geheel) kon gebruiken voor het doel waarvoor hij bestemd is. In dat verband heeft [gedaagde 1] ook onweersproken gesteld dat er, ter veiligstelling van zijn eigendommen, vanaf april 2019 nauwelijks nog spullen in de kelder stonden.
5.17.
Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat er sprake was van een gebrek in de kelder, dat wordt aangemerkt als een ernstig gebrek in de categorie C, waarvoor een huurprijsvermindering kan worden toegekend tot ten laagste 40% van de huurprijs. De kantonrechter acht in dit geval een huurprijsvermindering van 40% van de geldende huurprijs passend. Daarbij is in aanmerking genomen het door partijen niet weersproken feit dat er geen sprake was van ‘normale’ waterlekkage, maar van lekkage van rioolwater, hetgeen - door het vervuilde water - in algemene zin een grotere mate van overlast met zich brengt. Daarbij weegt eveneens mee dat Vestia onvoldoende rechtvaardiging heeft gegeven voor het feit dat het langere tijd heeft geduurd voordat tot het daadwerkelijke herstel is overgegaan.
5.18.
De huurprijsvermindering zal ook ten aanzien van dit gebrek met ingang van
1 december 2018 worden toegewezen. Deze huurprijsvermindering geldt tot het moment dat de lekkage in de kelder is verholpen. Vestia heeft gesteld dat de lekkage in juni 2019 is verholpen en uit het rapport van het onderzoek van 18 november 2019 volgt dat [gedaagde 1] ook heeft verklaard dat de lekkage medio 2019 door Vestia is hersteld. Niet gebleken is dat [gedaagde 1] op dit punt bezwaar gemaakt heeft tegen de inhoud van het rapport. De kantonrechter volgt [gedaagde 1] niet in zijn stelling dat uit de factuur van [bedrijf 1] van 9 augustus 2019 volgt dat de lekkage eerst in augustus 2019 is hersteld. Blijkens de in de factuur vermelde omschrijving zien de uitgevoerde werkzaamheden, onder meer, op ‘stucadoorswerk en schilderwerk buitengevel, berging, kelder en hwa buitenzijde’. Dit betreffen werkzaamheden ter herstel van door de lekkage veroorzaakte schade. Uit de factuur volgt niet dat de werkzaamheden in augustus 2019 ook het verhelpen van de lekkage zelf betroffen. [gedaagde 1] heeft ook niet onderbouwd dat hij na juni 2019 nog last van (nieuwe) lekkages in de kelder heeft gehad. In het licht van hetgeen [gedaagde 1] zelf tijdens het onderzoek op 18 november 2019 heeft verklaard, heeft [gedaagde 1] onvoldoende gemotiveerd betwist dat de lekkage in juni 2019 is verholpen. De huurprijsvermindering op grond van het gebrek in de kelder zal dan ook worden toegewezen tot 1 juli 2020.
totale huurprijsvermindering
5.19.
Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat de huurprijs in de periode van
1 december 2018 tot en met 30 juni 2019 verlaagd zal worden met 60% van de geldende huurprijs (waarvan 20% in verband met de schimmel en 40% in verband met de lekkage in de kelder) en in de periode van 1 juli 2019 tot en met 31 december 2019 met 20% van de geldende huurprijs (in verband met de schimmel).
Dat betekent - uitgaande van de destijds geldende huurprijs van € 584,24 - dat gedaagden over de periode 1 december 2018 tot en met 30 juni 2019 een verminderde huurprijs van
€ 233,70 per maand (exclusief servicekosten) verschuldigd zijn. Voorts zijn gedaagden over de periode van 1 juli 2019 tot en met 31 december 2019 - uitgaande van de destijds geldende huurprijs van € 602,95 - een verminderde huurprijs van € 482,35 per maand (exclusief servicekosten) verschuldigd. Vanaf 1 januari 2020 zijn gedaagden de normale huurprijs van € 602,95, exclusief servicekosten, weer verschuldigd.
5.20.
Nu over de periode van 1 december 2018 tot en met 31 december 2019 een huurprijsverlaging wordt toegewezen en [gedaagde 1] onweersproken heeft gesteld - en met betalingsbewijzen heeft onderbouwd - in diezelfde periode maandelijks de volledige huurprijs aan Vestia te hebben voldaan, betekent dit dat erover genoemde periode teveel huur is betaald. Hoewel [gedaagde 1] in zijn schriftelijke verweer heeft aangegeven dat Vestia het teveel betaalde bedrag terug moet betalen, hebben partijen tevens verklaard te hebben afgesproken dat [gedaagde 1] nog geen terugbetaling van het teveel betaalde zal verlangen, maar dat eerst de uitkomst van onderhavige procedure zal worden afgewacht. Gelet hierop gaat de kantonrechter er van uit dat Vestia genoemde afspraak gestand zal doen en het teveel betaalde aan gedaagden zal terugbetalen.
5.21.
Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking.
5.22.
Gelet op de uitkomst van deze procedure en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen, wordt Vestia als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld. Nu [gedaagde 1] zonder gemachtigde procedeert en hij geen kosten heeft opgegeven, worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] op nihil gesteld.
6..De beslissing
De kantonrechter:
bepaalt dat gedaagden over de periode van 1 december 2018 tot en met 30 juni 2019 een verminderde huurprijs van € 233,70 per maand, exclusief servicekosten, verschuldigd zijn;
bepaalt dat gedaagden over de periode van 1 juli 2019 tot en met 31 december 2019 een verminderde huurprijs van € 482,35 per maand, exclusief servicekosten, verschuldigd zijn;
veroordeelt Vestia in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op nihil.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487