ECLI:NL:RBROT:2020:10694

• Datum uitspraak: 6 november 2020
• Publicatiedatum: 24 november 2020
• Zaaknummer: 8415577
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.J. Bezuijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsherziening bedrijfsruimte met gebreken en huurprijsvermindering

De Gemeente Rotterdam verhuurt sinds 2013 rechtstreeks aan de huurder een bedrijfsruimte onder de Willemsbrug te Rotterdam, die door de huurder als discotheek en dansinstituut wordt geëxploiteerd. De huurder klaagt over waterlekkage en schimmelvorming die de exploitatie bemoeilijken. De Gemeente verzoekt via een deskundige een huurprijsherziening naar €50.300,88 per jaar, terwijl de huurder dit betwist vanwege gebreken en stelt dat de deskundige onjuiste vergelijkingspanden hanteert.

De huurder vordert in reconventie onderhoud en herstel van gebreken, huurprijsvermindering wegens gebreken en corona-sluiting, opschorting van huurbetaling en indeplaatsstelling van een derde. De Gemeente erkent de lekkages maar stelt dat herstel complex is en dat de huurder jarenlang geen melding maakte. De kantonrechter oordeelt dat de deskundige de verschillen tussen panden voldoende heeft gewaardeerd en dat de gebreken mogelijk invloed hebben op de huurprijs, maar dat hierover nadere informatie nodig is.

Ook over de indeplaatsstelling en het zwaarwichtig belang van de huurder is nadere onderbouwing vereist. Daarom wordt een mondelinge behandeling bepaald om partijen in de gelegenheid te stellen hun standpunten toe te lichten en nader bewijs te leveren. De zaak wordt verwezen naar een rolzitting voor het bepalen van de datum van de mondelinge behandeling.

Uitkomst: De zaak wordt verwezen naar een mondelinge behandeling voor nadere toelichting en bewijslevering, waarna verdere beslissing volgt.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8415577 \ CV EXPL 20-9944

uitspraak: 6 november 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam ,

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

de Gemeente Rotterdam ,

zetelend te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. P.A.J. Stevens te Den Haag,

tegen

[gedaagde in conventie / eiser in reconventie] mede handelend onder de naam [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. N. Claassen te Schiedam.

Partijen worden hierna verder aangeduid als “de Gemeente” en “ [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] ”.

1.. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.

• het exploot van dagvaarding van 17 maart 2020, met producties;
• de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties;
• de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie, met producties;
• de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie, met één productie;
• de conclusie van dupliek in reconventie.

1.2.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2.. De vaststaande feiten in conventie en reconventie

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1.

De Gemeente verhuurt aan [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te Rotterdam (hierna: het gehuurde). Sinds 1997 exploiteert [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] zijn onderneming in het gehuurde, te weten een discotheek en dansinstituut. Tot 1 mei 2013 huurde [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] de bedrijfsruimte als onderhuurder van hoofdhuurder Heineken N.V. Met ingang van

1 mei 2013 huurt [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] de bedrijfsruimte rechtstreeks van de Gemeente.

2.2.

[gedaagde in conventie / eiser in reconventie] huurt de bedrijfsruimte tegen een jaarlijkse huurprijs van laatstelijk

€ 4.384,80 exclusief btw.

2.3.

De Gemeente heeft bij brief van 24 mei 2019 aan [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] gevraagd of hij zijn medewerking wil verlenen aan een minnelijke huurprijsaanpassing.

2.4.

Op 7 augustus 2019 heeft de Gemeente een verzoekschrift ex artikel 7:304 BW ingediend bij de kamer voor kantonzaken van de Rechtbank Rotterdam. Bij beschikking van 13 november 2019 heeft de kantonrechter te Rotterdam de heer [naam deskundige] (hierna: [naam deskundige] ) tot deskundige benoemd om onderzoek te doen en van advies te dienen over de huurprijs van het gehuurde per 7 augustus 2019.

2.5.

[gedaagde in conventie / eiser in reconventie] heeft op 23 augustus 2019 schriftelijk aan de Gemeente melding gemaakt van een waterlekkage, afkomstig van het dak, en schimmelvorming in het gehuurde. Op 3 september 2019 heeft [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] per e-mail een brief aan de gemachtigde van de Gemeente gezonden met - voor zover thans van belang - de volgende inhoud:

“(…) U wil weten wat de gebreken zijn. Ik citeer uit mijn vorige brief:

“Het is een open ruimte met slechts 3 deuren aan de straatkant. Alle muren, de vloer plafond zijn - zoals de hele brug - van keihard beton. Isoleren en ventileren is niet mogelijk. In de winter is het niet warm te krijgen en in de zomer is het een magnetron.

Ik probeer al jaren zelf de problemen met schimmelvorming/ventilatie en waterlekkage te verhelpen”. Ik heb nooit gezeurd bij de verhuurder.

Er is lekkage aan de hele straatkant (lengte) en in het midden over de gehele breedte van de ruimte. Is tussen 2 delen van de Willemsbrug. Schimmelvorming (ik denk door vocht) is over de gehele oppervlakte van de ruimte aan het plafond. De achtermuur laat ook vocht door. Volgens mij is overal zwartschimmel en dat is niet goed voor de gezondheid. Het oplossen van deze gebreken komt voor rekening van verhuurder. (…)”

2.6.

Op 13 januari 2020 heeft [naam deskundige] een concept-rapport opgemaakt. [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] heeft schriftelijk bezwaar gemaakt tegen de inhoud van het concept-rapport en heeft [naam deskundige] verzocht zijn advies te herzien. Op 18 februari 2020 heeft [naam deskundige] een definitief rapport aan partijen verstrekt. De inhoud van dit rapport luidt - voor zover thans van belang - als volgt:

“(…) Op 9 december 2019 zijn de betrokken partijen uitgenodigd voor een bezoek ter plaatse, waarbij men in de gelegenheid is gesteld de kwestie nader toe te lichten en eventueel vergelijkbare bedrijfsobjecten in te brengen. Hierbij waren aanwezig de heer [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] en ondergetekende.

(…)

De volgende omstandigheden met betrekking tot het litigieuze object dienen in aanmerking te worden genomen:

• geen zichtlocatie, gelegen onder de Willemsbrug, de weg langs Boompjes;
• geringe stahoogte (van 2,05 tot 2,35 meter);
• geen parkeergelegenheid;
• de kade wordt bij hoogwater afgesloten voor voetgangers;
• tal van lekkages met als gevolg rottende wanden, plafond- en vloerdelen;
• beperkte isolatie;
• beperkte ventilatie door het ontbreken van ramen;
• de verwarmingsinstallatie is ontoereikend om de ruimte comfortabel te verwarmen;
• de belendende percelen worden bewoond door antikrakers en geven overlast.

(…)

[naam deskundige] heeft de panden, genoemd in het rapport van de Winkel van Waarde, bezocht en geconcludeerd dat het gebied rond het Scheepvaartkwartier het best vergelijkbaar is. Veldwerk heeft tal van aanvullende informatie opgeleverd. Uiteindelijk zijn vijf bedrijfspanden in de vergelijkende beschouwing betrokken, zijnde

I [naam horecagelegenheid 1] , [adres 2] ;

II [naam horecagelegenheid 2] , [adres 3] ;

III [naam horecagelegenheid 3] , [adres 4] ;

IV [naam bedrijf] , [adres 5] en

V [naam horecagelegenheid 4] , [adres 6] .

(…)

Conclusie

Behoudens een rekenfout in bijlage 1 m.b.t. [naam horecagelegenheid 1] (en daarmee in tabel 1 op blz. 5) geven de op- en aanmerkingen van de heer [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] geen aanleiding om van de beoogde huurprijs van

€ 4.190,= per maand af te wijken.(…)”

2.7.

Bij brief van 21 februari 2020 heeft de Gemeente aan [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] verzocht te bevestigen dat hij bereid is met ingang van 7 augustus 2019 een huurprijs te betalen van € 4.190,00 per maand. Tevens wordt [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] verzocht de kosten van de deskundige te vergoeden. Daarnaast heeft de Gemeente zich verzet tegen het feit dat [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] geen huur betaalt, omdat ten aanzien van de aanwezige gebreken niet vaststaat dat deze voor rekening van de Gemeente komen.

2.8.

[gedaagde in conventie / eiser in reconventie] heeft op 10 maart 2020 per e-mail een brief aan de gemachtigde van de Gemeente gezonden, waarvan de inhoud - voor zover thans van belang - als volgt luidt:

“(…)

Ik kan hiermee niet instemmen omdat ik in deze ruimte al bijna 25 jaar als hobby een dansschool exploiteer. Met de gegenereerde omzet kan niet eens de huur betaald worden die de hr [naam deskundige] heeft bedacht.

Daarnaast heb ik sedert augustus 2019 de activiteiten moeten staken vanwege de lekkage, vochtigheid en gezondheidsgevaarlijke schimmelvorming. Verhuurder weigert die in orde te maken. Deze heeft wel “Vochtstop” in gezet. Deze deelde mij mede een offerte te hebben uitgebracht boven de € 50.000. Er kan dus niet ontkend worden dat er een serieus vochtprobleem is en dat dit deze huurprijsverhoging niet kan rechtvaardigen.

(…)

Ik heb nagedacht om te stoppen met het huren en de zaak te verkopen. Uw acties dwingen mij nu daartoe. Ik was in onderhandeling met 3 potentiele kopers. Toen ik onlangs de recente ontwikkelingen mededeelde over de schok huurprijsverhoging naar € 4200, hebben ze alle 3 meteen afgehaakt. Ik zit dus opgescheept met een nagenoeg onverkoopbare zaak. (…)”

3.. Het geschil

In conventie

3.1.

De Gemeente heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad :

I. dat de huurprijs nader wordt vastgesteld op een bedrag van € 50.300,88 per jaar exclusief btw vanaf 7 augustus 2019, zoals door de deskundige is vastgesteld, dan wel op een door de kantonrechter vastgesteld huurbedrag per jaar;

II. [gedaagde] te veroordelen om het verschil in de betaalde huurprijs en de door de deskundige berekende huurprijs over de periode 7 augustus 2019 tot en met maart 2020 alsnog aan de Gemeente te voldoen, zijnde een bedrag van € 29.746,69 exclusief btw, althans een door de kantonrechter in goede justitie te betalen bedrag;

III. [gedaagde] te veroordelen vanaf april 2020 aan de Gemeente te voldoen het verschil tussen de door [gedaagde] aan de Gemeente verschuldigde huur en de door [gedaagde] aan de Gemeente betaalde huurpenningen op basis van deze uitspraak, waarbij voor de betalingsverplichting wordt gekeken naar de vastgestelde huurprijs per jaar (exclusief btw), die evenredig is verdeeld naar maandelijkse betalingsverplichtingen;

IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de wettelijke handelsrente over het bedrag van

€ 29.746,69 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 4.996,36, zijnde de door of namens de Gemeente aan de deskundige betaalde kosten;

VI. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.

Aan haar vorderingen legt de Gemeente - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag. De Gemeente stelt zicht op het standpunt dat de huidige huurprijs van het gehuurde veel te laag is en dat deze, op grond van artikel 7:303 lid 1 sub b BW, per 7 augustus 2019 nader dient te worden vastgesteld op een bedrag van

€ 50.300,88 exclusief btw per jaar. De Gemeente neemt hierbij de door de deskundige, [naam deskundige] , in zijn rapport berekende huurprijs integraal over. [gedaagde] dient voorts, met ingang van 7 augustus 2019, het verschil tussen de door de deskundige berekende huurprijs en de door [gedaagde] aan de Gemeente betaalde huurprijs te voldoen. [gedaagde] dient tevens de kosten, die zijn gemoeid met het inschakelen van de deskundige, te vergoeden. Deze kosten betreffen proceskosten als bedoeld in artikel 237 Rv en komen voor rekening van de partij dien in het ongelijk is gesteld. Nu uit het advies van [naam deskundige] volgt dat huidige huurprijs daadwerkelijk nader dient te worden vastgesteld op € 50.300,88, dient [gedaagde] , als de op dat punt in het ongelijk gestelde partij, de kosten van de deskundige te dragen.

3.3.

[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. De vorderingen van de Gemeente dienen primair te worden afgewezen omdat het deskundigenadvies onjuist is. De deskundige heeft het gehuurde ten onrechte vergeleken met panden, die geen of slechts geringe gelijkenis vertonen met het gehuurde. De genoemde panden zijn veelal prominent aanwezig, goed bereikbaar en centraal gelegen, zulks in tegenstelling tot het gehuurde. Voorts is geen rekening gehouden met het de omstandigheid dat de Gemeente niets aan verbetering of onderhoud heeft gedaan en er sprake is van waterlekkage van het dak, samenhangend met gebreken aan het bovengelegen wegdek. De kosten van de deskundige komen voor rekening van de Gemeente, nu het initiatief tot huurprijsverhoging bij de Gemeente lag.

3.4.

Subsidiair verzoekt [gedaagde] de kantonrechter, ex artikel 7:303 lid 4 BW, zelf een nieuwe huurprijs vast te stellen, waarbij significant dient te worden afgeweken van de door de Gemeente gewenste huurprijs. Daarbij dient een andere ingangsdatum te worden vastgesteld dan de dag waarop de verhoging door de Gemeente is gevorderd, zulks in verband met bijzondere omstandigheden, bestaande uit de verplichte horeca-sluiting wegens de coronacrisis. Om diezelfde redenen verzoekt [gedaagde] dat de vastgestelde huurprijs gedurende een termijn van ten minste vijf jaar geleidelijk zal worden aangepast.

In reconventie

3.5.

[eiser] heeft in reconventie - kort samengevat – gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de Gemeente te veroordelen tot het verrichten van het noodzakelijke onderhoud aan het gehuurde en het herstellen van de gebreken met betrekking tot de lekkage en schimmelplekken, waar binnen veertien dagen na het wijzen van vonnis toe dient te worden overgegaan, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per gehele of gedeeltelijke overtreding van dit gebod en € 250,- per dag of dagdeel dat deze gehele of gedeeltelijke overtreding van het gebod voortduurt, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

II. voor recht te verklaren c.q. te bepalen dat [eiser] terecht sedert 1 januari 2020 de betaling van de huurpenningen met de helft heeft opgeschort in verband met de aanwezigheid van gebreken en dat [eiser] gerechtigd is dit te blijven doen totdat de gebreken verholpen zijn;

III. de huurprijs van het gehuurde tot het moment dat alle gebreken behoorlijk zijn verholpen, ex artikel 7:207 BW te verminderen tot primair 50% van de huurprijs, subsidiair 40 %, althans een zodanig door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen huurprijsverlaging, met ingang van 1 januari 2020, dan wel met ingang van 19 mei 2020, tot het moment dat de gebreken behoorlijk verholpen zijn;

IV. voor recht te verklaren c.q. te bepalen dat [eiser] in verband met de corona-sluiting, ex artikel 7:207 BW geen huurpenningen behoeft te voldoen, dan wel de huurprijs te verminderen tot primair 50% van de huurprijs, subsidiair 40 %, althans een zodanig door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen huurprijsverlaging, met ingang van 15 maart 2020, dan wel met ingang van 19 mei 2020, tot het moment de corona-sluiting beëindigd is;

V. de Gemeente te gebieden tot terugbetaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van de door [eiser] teveel betaalde huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening, en daarbij voor recht te verklaren c.q. te bepalen dat [eiser] gerechtigd is de huurprijsvermindering te verrekenen met opgeschorte huurpenningen, voor zover wordt geoordeeld dat de huurprijs vanaf enig moment dient te worden aangepast;

VI. om [eiser] te machtigen om ex artikel 7:307 BW de heer [naam persoon] in zijn plaats als huurder van het object aan de [adres 1] te Rotterdam te stellen;

VI. voorwaardelijk, namelijk indien en voor zover de vordering tot huurprijsverhoging wordt toegewezen en de machtiging tot indeplaatsstelling van [eiser] wordt afgewezen, de huurovereenkomst tussen [eiser] en de Gemeente met onmiddellijke ingang te ontbinden, met dien verstande dat er een ontbindingstermijn van één maand wordt gehanteerd;

VII. de Gemeente te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten.

3.6.

Aan zijn vorderingen legt [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag. De lekkage- en schimmelproblemen in het gehuurde vormen een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dienen door de Gemeente verholpen te worden. In verband met de gebreken en de weigerachtige houding van de Gemeente deze gebreken op te lossen, heeft [eiser] de betaling van de huur sinds 1 januari 2020 met 50% opgeschort. Op diezelfde grond heeft [eiser] recht op huurprijsvermindering ex artikel 7:207 lid 1 BW. Door de verplichte sluiting wegens corona geniet [eiser] geen huurgenot, zodat hij gedurende de sluiting de huurpenningen niet hoeft te voldoen. [eiser] wenst zijn onderneming voorts over te dragen aan de heer [naam persoon] . Aan de zijde van [eiser] is sprake van een zwaarwichtig belang, nu verdere exploitatie van de onderneming door [eiser] niet langer rendabel is. In het geval de huurverhoging wordt toegewezen en de verzochte indeplaatsstelling wordt afgewezen, verzoekt [eiser] de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW te ontbinden, nu [eiser] in dat geval de lopende huurverplichtingen niet meer kan voldoen. [eiser] heeft ten slotte verzocht een mondelinge behandeling te bepalen.

3.7.

De Gemeente heeft de reconventionele vorderingen betwist en heeft daartoe - kort samengevat - het volgende aangevoerd. [eiser] heeft eerst op 23 augustus 2019 voor de eerste maal melding gemaakt van gebreken. De Gemeente heeft het gehuurde vervolgens laten onderzoeken. De lekkage is van geringe omvang en [eiser] heeft deze jarenlang - zonder melding aan de Gemeente - laten voortduren. Eventuele gevolgschade komt dan ook voor rekening van [eiser] . De Gemeente is doende om de lekkage op zo kort mogelijk termijn te verhelpen, hetgeen geen eenvoudige opgave is omdat hiervoor de Willemsbrug dient te worden afgesloten. De lekkage rechtvaardigt niet de opschorting van de huurbetalingen met 50% alsmede de gevorderde huurprijsvermindering. De gevorderde huurprijsvermindering op grond van artikel 6:258 BW dient wegens onvoldoende onderbouwing te worden afgewezen. Er is voorts geen sprake van een tekortkoming die de voorwaardelijk gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.8.

De Gemeente heeft [eiser] verzocht om aanvullende informatie omtrent het verzoek tot indeplaatsstelling, doch [eiser] heeft hieraan geen gevolg gegeven. Nu [eiser] zijn onderneming reeds heeft gestaakt, kan er geen sprake zijn van overdracht van een onderneming. Op basis van de beschikbare gegevens is er bovendien geen sprake van een zwaarwichtig belang aan de zijde van [eiser] . Er lijkt eerder sprake van hobbymatig gebruik van het gehuurde dan van het voeren van een onderneming. Er lijkt enkel sprake te zijn van een gewenste wisseling van het huurrecht en niet van de overdracht van een onderneming.

4.. De beoordeling

4.1.

Gelet op de feitelijke samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.

4.2.

In conventie staat centraal de vraag of de jaarlijkse huurprijs van het gehuurde moet worden vastgesteld op € 50.300,88.

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat zowel de huurder als de verhuurder op grond van artikel 7:303 lid 1 BW kunnen vorderen dat de kantonrechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen. Volgens het tweede lid van dit artikel moet de kantonrechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

4.4.

De kantonrechter heeft in de beschikking ex artikel 7:304 lid 2 BW van

13 november 2019 de heer [naam deskundige] tot deskundige benoemd om onderzoek te doen en van advies te dienen over de per 7 augustus 2019 te hanteren huurprijs. Het meest verstrekkende verweer van [eiser] is dat het door [naam deskundige] opgestelde advies in het rapport van

13 februari 2020 onjuist is, zodanig dat het niet kan dienen voor de vaststelling van de voor het gehuurde te gelden nadere huurprijs. [eiser] kan zich niet vinden in de door [naam deskundige] gehanteerde vergelijkingspanden. Voorts stelt [eiser] dat de deskundige ten onrechte de in het gehuurde constateerde lekkages en het achterstallige onderhoud niet heeft betrokken bij de vaststelling van de huurprijs.

4.5.

Uitgangspunt is dat het deskundigenrapport partijen dient voor te lichten over de prijs die op de markt voor de huur van vergelijkbare bedrijfspanden wordt betaald. Met andere woorden: het door de deskundige te verrichten onderzoek heeft betrekking op de huurmarktomstandigheden ter plaatse. Bepaald moet worden wat de gemiddelde huurprijs is van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, zoals die heeft gegolden in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan augustus 2019 (de referentieperiode). Het deskundigenbericht moet zo zijn ingericht dat kan worden nagegaan op welke wijze de geadviseerde huurprijs tot stand is gekomen. De deskundige moet in zijn advies de exacte ligging en de overige voor de identificatie van de vergelijkingspanden van belang zijnde gegevens opnemen en mag geen anonieme vergelijkingspanden opvoeren.

4.6.

Partijen zijn het er over eens dat het gehuurde een bijzonder en uniek object is, gelet op de ligging onder het wegdek van een brug en de lage wisselende plafondhoogtes. Dat er in de omgeving van het gehuurde niet een pand gesitueerd is dat volledig vergelijkbaar is met het gehuurde, maakt echter niet dat de door de deskundige gebruikte referentiepanden daarmee onbruikbaar zijn als vergelijkingsmateriaal. Dat de referentiepanden qua uiterlijk en ligging niet identiek aan het gehuurde zijn, staat evenmin in de weg aan het gebruik van de panden als vergelijkingsmateriaal. De kantonrechter merkt in dat kader op dat de taak van een deskundige onuitvoerbaar zou worden wanneer hij uitsluitend vrijwel identieke huurpanden in de vergelijking mag betrekken. Het gaat er in de kern om of de deskundige de verschillen tussen het gehuurde en de gehanteerde referentiepanden op een juiste wijze heeft gewaardeerd. Uit het rapport volgt dat de deskundige bij de weging van de ruimtes naar functie en ligging, naar aanleiding van de verschillen tussen de panden, een correctie heeft doorgevoerd, welke afhankelijk is van de ligging, de afwijkende grootte en de kwaliteit van het betreffende object. Deze correctie volgt uit de eveneens in het rapport opgenomen tabel met gemiddelde, geïndexeerde en gecorrigeerde m²-prijzen per jaar ten aanzien van de vergelijkingspanden. Uit het rapport volgt derhalve voldoende dat de deskundige bij de waardering van de panden rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de panden. Naar het oordeel van de kantonrechter is er, onder deze omstandigheden, geen aanleiding de keuze voor de gehanteerde vergelijkingspanden in twijfel te trekken. Het verweer van [eiser] dat de panden niet als vergelijkingsmateriaal kunnen dienen, wordt dan ook verworpen.

4.7.

Ten aanzien van de gestelde gebreken wordt in het kader van de verzochte huurprijsherziening het volgende overwogen. De deskundige maakt in zijn rapport weliswaar melding van de omstandigheid dat er sprake is van ‘tal van lekkages’, doch onvoldoende duidelijk wordt in welke mate dit van invloed is op de hoogte van de in het rapport bepaalde advies-huurprijs. In beginsel dient bij de nadere vaststelling van de huurprijs acht te worden geslagen op min of meer vaste, onveranderlijke gegevens als ligging, nuttige oppervlakte, bouwkundige gedaante en verhouding tussen publieks- en opslagruimte. Niet is uitgesloten dat de onderhoudsstaat van het gehuurde (en de vergelijkingspanden) daarbij een rol speelt. Tegen die achtergrond zal in elk geval voldoende vast moeten komen te staan dat sprake is van enige tekortkoming van de Gemeente in de nakoming van de onderhoudsplicht. De Gemeente heeft in dat kader niet betwist dat zij - in elk geval reeds vanaf 23 augustus 2019 - er van op de hoogte is dat er sprake is van lekkages, althans binnendringend vocht, ten gevolge van scheurvorming in het dak van het gehuurde, tevens zijnde het wegdek van de Willemsbrug. De Gemeente heeft gesteld dat herstel geen eenvoudige opgave is, nu hiervoor de Willemsbrug volledig afgesloten zal moeten worden, maar dat zij ‘druk doende’ is alle benodigde maatregelen te nemen en vergunningen aan te vragen. Vooralsnog is niet duidelijk of de gebreken het gevolg zijn van een tekortkoming van de Gemeente in de nakoming van haar onderhoudsplicht, wat de ernst van de gebreken is, in welke mate de gebreken voor een belemmering van het huurgenot zorgen en wat de actuele status van de herstelwerkzaamheden is, waarbij vooral van belang is óf, en zo ja op welke termijn, de herstelwerkzaamheden daadwerkelijk plaats zullen gaan vinden.

Nu bovengenoemde aspecten van belang (kunnen) zijn voor de vaststelling van de huurprijs per 7 augustus 2019 alsmede voor de beoordeling van de in reconventie gevorderde huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW heeft de kantonrechter behoefte aan nadere inlichtingen van partijen.

4.8.

Dat geldt ook voor de in reconventie gevorderde indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW. Voor een vordering tot indeplaatsstelling is blijkens het bepaalde in voornoemd artikel vereist dat sprake is van een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, van een zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder bij overdracht van het bedrijf en van voldoende waarborgen dat de beoogde huurder de huurovereenkomst zal nakomen en een behoorlijke bedrijfsvoering zal hebben. Ten aanzien van de eerste voorwaarde - de overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf - heeft [eiser] een koopovereenkomst tussen [eiser] en de heer [naam persoon] in het geding gebracht. In deze koopovereenkomst is opgenomen dat [eiser] zijn onderneming wenst over te dragen aan [naam persoon] , met inbegrip van het interieur, de rolluiken, de inventaris, de goodwill en het recht op de handelsnaam. Voorts is opgenomen dat [naam persoon] zich verplicht de exploitatie van de onderneming persoonlijk voort te zetten, in elk geval tot de in termijnen verschuldigde koopprijs volledig aan [eiser] zal zijn voldaan. Nu gesteld noch gebleken is dat, na de indeplaatsstelling, in het gehuurde een ander bedrijf zal worden uitgeoefend dan de door [eiser] gedreven onderneming, is de kantonrechter op grond van de voorgaande overwegingen van oordeel dat aan het in het eerste lid van artikel 7:307 BW genoemde vereiste van bedrijfsoverdracht is voldaan. Dat [eiser] de exploitatie van de onderneming al enige tijd heeft gestaakt en er derhalve de afgelopen maanden geen sprake was van concrete (over te nemen) bedrijvigheid, maakt het voorgaande niet anders. Dit betekent immers niet dat daarmee ook sprake is van definitieve beëindiging van de onderneming.

4.9.

Vervolgens dient, als tweede voorwaarde voor indeplaatsstelling, aan de orde te komen of er aan de zijde van [eiser] een zwaarwichtig belang bestaat bij de overdracht van zijn bedrijf aan [naam persoon] . In dat verband heeft [eiser] gesteld dat verdere exploitatie niet rendabel zou zijn in verband met de locatie van en de voorzieningen in het gehuurde. [eiser] stelt voorts dat [naam persoon] een grotere exploitatie voor ogen heeft en beter zal zijn ingesteld op het genereren van voldoende inkomsten met het oog op de beoogde hogere huurprijs. De Gemeente heeft het bestaan van dit zwaarwegend belang betwist en heeft gesteld dat het haar, zonder nadere (financiële) onderbouwing, niet mogelijk is de verzochte indeplaatsstelling te kunnen beoordelen. Anders dan [eiser] tot dusver meent, ligt het in dat geval op de weg van [eiser] zijn zwaarwichtige belang nader te onderbouwen. Dat geldt eveneens voor de stelling van [eiser] dat de voorgestelde huurder - [naam persoon] - voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Ook op deze punten is derhalve nadere toelichting en onderbouwing noodzakelijk.

4.10.

Gelet op het hiervoor overwogene acht de kantonrechter het gewenst de zaak met partijen te bespreken. Daarom wordt een mondelinge behandeling bepaald. Tijdens de mondelinge behandeling kunnen partijen de nodige informatie verstrekken en hun stellingen - met name omtrent hetgeen hiervoor in r.o. 4.7 en 4.9 is overwogen - toelichten en nader onderbouwen. Ter zitting zal ten slotte tevens worden onderzocht of partijen tot een schikking kunnen komen.

4.11

Alle stukken die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in het geding zijn gebracht, dienen door de partij die deze ter sprake wil brengen aan de kantonrechter en aan de wederpartij te worden toegezonden. Deze stukken dienen
uiterlijk een week vóór de zitting in het bezit te zijn van de kantonrechter en de wederpartij.

4.12

Partijen dienen in persoon te verschijnen of zij moeten op de zitting worden vertegenwoordigd door een persoon die op de hoogte is van de feiten met betrekking tot de vordering. Deze vertegenwoordiger moet schriftelijk gemachtigd zijn, eventueel ook tot het treffen van een minnelijke regeling.

4.13.

De mondelinge behandeling zal plaats vinden op een nader te bepalen datum en tijdstip, na opgave van verhinderdata door partijen voor de periode december 2020 tot en met februari 2021, voor welke opgave de zaak zal worden verwezen naar de rolzitting van woensdag 2 december 2020 te 14.30 uur. Uitstel is niet mogelijk, tenzij beide partijen daarom gezamenlijk verzoeken. De griffier zal vervolgens datum en tijd van de zitting aan partijen mededelen.

4.14.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.. De beslissing

De kantonrechter:

bepaalt dat partijen (in persoon en of behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met een gemachtigde) op een nog nader te bepalen datum en tijd, na opgave van verhinderdata, dienen te verschijnen op de mondelinge behandeling ten overstaan van de kantonrechter

mr. K.J. Bezuijen. De mondelinge behandeling zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw te Rotterdam, Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw);

wijst partijen op hetgeen hiervoor omtrent het in het geding brengen van (nadere) stukken is bepaald;

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 2 december 2020 te 14.30 uur voor opgave verhinderdata voor de periode van december 2020 tot en met februari 2021;

bepaalt dat de schriftelijke opgaaf uiterlijk de dag vóór voormelde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen dient te zijn;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

44487