Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8724220 VV EXPL 20-344
uitspraak: 1 oktober 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.A. Beekman te Rotterdam,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. Kattestaart te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 2 september 2020, met producties;
- de aanvullende producties aan de kant van Woonstad;
- de producties aan de kant van [gedaagde] ;
- de pleitaantekeningen aan de kant van [gedaagde] .
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 september 2020. Bij de mondelinge behandeling is namens Woonstad mevrouw [naam persoon 1] , medewerker sociaal beheer, verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van Woonstad. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen Woonstad als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat met ingang van 22 januari 2004 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning).
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Woonstad (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing. In artikel 9.2 van de algemene huurvoorwaarden is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald:
“
Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt, door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die zich in het gehuurde bevinden voor wie huurder verantwoordelijk is.”.
Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt, door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die zich in het gehuurde bevinden voor wie huurder verantwoordelijk is.”.
2.3
In februari 2007 en november 2015 is door Woonstad een tweetal meldingen over [gedaagde] met betrekking tot overlast ontvangen. Vanaf januari 2018 heeft Woonstad structureel overlastmeldingen ontvangen. Woonstad heeft op 22 mei 2018, 28 augustus 2019 en 10 september 2019 de meldingen met [gedaagde] besproken. Het gesprek dat op 10 maart 2020 gepland stond, is vanwege de beperkende maatregelen in verband met Covid-19 niet doorgegaan.
2.4
Op 28 februari 2020, 6 maart 2020 en 17 april 2020 heeft Woonstad juridische stappen aangekondigd in verband met de aanhoudende overlast.
2.5
Uiteindelijk is op 30 april 2020 een gedragsaanwijzing opgesteld die door [gedaagde] is ondertekend. Daarin is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
B. Huurder en haar huidige vriend, de heer [naam persoon 2] , veroorzaken al geruime tijd overlast aan omwonenden. De overlast bestaat onder andere uit geluidsoverlast (luidruchtig ruzie maken), drank- of drugsoverlast (het onder invloed schelden van omwonenden) en het bedreigen van omwonenden zonder aanleiding. Eveneens bestaat de overlast uit het verkeerd aanbellen bij omwonenden en vechtpartijen tussen huurder en haar huidige vriend. Het vernielen van de eigendom van verhuurder door tegen de voordeur te bonken en te schoppen. Eén en ander vindt plaats onder invloed van drank en/of andere verdovende middelen;
C. Verhuurder en gemeente Rotterdam heeft zowel samen als afzonderlijk de huurder meerdere malen, schriftelijk en mondeling aangesproken op haar gedrag;
D. Verhuurder heeft moeten constateren dat na de laatste mondelinge waarschuwing op 10 september 2019, die aangekondigd is per brief d.d. 5 september 2019, het overlastgevend gedrag niet is gestopt;
E. Verhuurder stelt zich ten doel om zo veel mogelijk huisuitzettingen als gevolg van ontbinding en ontruiming te voorkomen en is om die reden bereid om te werken aan beheersing van de problematiek van de huurder;
F. Verhuurder is bereid om huurder een laatste kans te geven, uitsluitend onder de voorwaarde dat met huurder afspraken worden gemaakt over begeleiding en gedrag;
G. Huurder is zijnerzijds bereid de haar gegunde laatste kans en de daaraan verbonden voorwaarden te accepteren;
Eveneens komen partijen de volgende gedragsaanwijzing overeen:
Zorg en begeleiding
H. Huurder staat open voor hul van een zorginstantie om haar te begeleiden bij verslavingsproblematiek en het wonen zonder overlast mogelijk te maken. Huurder zegt toe zich via haar huisarts of via het wijkteam aan te melden bij een instantie die hem de noodzakelijke ondersteuning kan geven;
I. Huurder zal binnen vier weken na ondertekening van deze gedragsaanwijzing verhuurder schriftelijk op de hoogte brengen van de stappen die zij hierin heeft ondernomen. Indien en zodra huurder een begeleidingsovereenkomst heeft gesloten met een zorginstantie zal huurder de verhuurder op de hoogte brengen van de naam van de begeleidende instantie. Huurder is niet gehouden inzage te geven in haar begeleidingsovereenkomst;
(…)
Gedrag:
K. Huurder zal vanaf heden zich als een goed huurder gedragen en geen overlast veroorzaken. De huurder zal haar zorg dragen dat haar haar bezoekers met name de genoemde partij onder bepaling B, geen overlast veroorzaken;
L. Vanzelfsprekend mag huurder bezoek ontvangen. Huurder zal echter toezien dat genoemde partij onder B niet de eigendom van verhuurder beschadigt en/of vernielt;
M. Huurder zal zich onthouden van de overlastgevend als bedoeld onder bepaling B en voorkomen dat haar bezoekers zich hieraan schuldig maken;
Tot slot
N. Wanneer huurder de in deze bijlage genoemde afspraken niet nakomt en/of wederom overlast veroorzaakt, dan zal de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen en zo nodig zonder verdere ingebrekestelling of sommatie in een gerechtelijke procedure (zo nodig in kort geding) ontruiming van het gehuurde vorderen.
(…)”
2.6
Vervolgens heeft de politie, kort na de ondertekening van de gedragsaanwijzing, op 6 mei 2020 [gedaagde] vanuit een geopend raam in het gehuurde in kennelijke staat van dronkenschap en scheldend aangetroffen. Dit blijkt ook uit de bestuurlijke rapportage van 5 juni 2020:
2.7
In de daaropvolgende periode heeft Woonstad wederom verschillende overlastmeldingen ontvangen, onder meer op 22 mei 2020, 9 juni 2020, 11 juni 2020, 15 juni 2020, 17 juni 2020, 22 juni 2020, 23 juni 2020, 6 juli 2020, 17 juli 2020, 20 juli 2020, 28 juli 2020, 2 september 2020 en 7 september 2020.
3..De vordering
3.1
Woonstad heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
- om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
- tot betaling van de maandelijkse huurprijs van € 538,75 voor elke maand dat [gedaagde] de woning in bezit zal houden, te rekenen vanaf 1 september 2020 tot de datum waarop Woonstad weer de beschikking over de woning verkrijgt, een ingegane maand voor een volle gerekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere nieuwe maand tot de datum van algehele voldoening;
- tot betaling aan Woonstad van een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 462,60, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de datum van de algehele voldoening;
- in de proceskosten en de nakosten.
3.2
Aan haar vordering heeft Woonstad naast de vaststaande feiten – zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang – ten grondslag gelegd dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst en de wet voortvloeiende verplichting om zich als goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken. Woonstad vordert ontruiming van het gehuurde. Gelet op de door [gedaagde] en haar bezoekers veroorzaakte structurele overlast en het totale gebrek aan uitzicht op verbetering van de situatie is een ontruiming op korte termijn gerechtvaardigd. Woonstad heeft dan ook een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming.
4..Het verweer
4.1
Het verweer van [gedaagde] strekt primair tot niet-ontvankelijkheid en subsidiair tot afwijzing van de vordering van Woonstad, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten.
4.2
[gedaagde] heeft aan haar verweer – zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang – ten grondslag gelegd dat door Woonstad ten onrechte de indruk wordt gewekt dat het gaat om meerdere omwonenden die overlast ervaren. In dit geval betreft het echter alleen de onderbuurvrouw die woont op nummer 55A. Verder probeert Woonstad de indruk te wekken dat de overlast al jarenlang door [gedaagde] wordt veroorzaakt. Indien en voor zover er al sprake van overlast is, wordt deze veroorzaakt door de ex-partner van [gedaagde] . Dit blijkt onder meer uit het rapport dat door Woonstad is overgelegd. [gedaagde] is slechts direct betrokken geweest bij één melding, te weten op 6 mei 2020. Bij de overige meldingen is [gedaagde] wel aanwezig geweest, maar was dat als melder of als slachtoffer van de overlast die werd veroorzaakt door haar ex-partner. Tot slot wekt Woonstad ten onrechte de indruk dat [gedaagde] de door haar ex-partner veroorzaakte overlast heeft getolereerd en geen halt heeft toegeroepen. Medio mei 2020 heeft [gedaagde] hulpverlening van mevrouw [naam persoon 3] , werkzaam bij Antes, ontvangen. Er is gekeken naar eventuele stappen die zouden kunnen worden ondernomen tegen de ex-partner van [gedaagde] . Echter is gebleken dat het huisverbod dat in september/oktober 2019 door de burgemeester aan de ex-partner van [gedaagde] werd opgelegd meerdere malen is geschonden, zodat dit niet het juiste middel blijkt te zijn. Ontruiming is een zeer ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daaraan verbonden huurbescherming van [gedaagde] . Nu Woonstad heeft gesteld dat de overlast al sinds 2007 dan wel 2015 speelt en er meerdere keren met een bodemprocedure is gedreigd, is het opmerkelijk dat voor een kort geding-procedure is gekozen. Het had in deze situatie op de weg van Woonstad gelegen om de route van een bodemprocedure te volgen nu het spoedeisend belang ontbreekt.
5..De beoordeling van de vordering
5.1
Uitgaande van de door Woonstad uiteengezette situatie van voortdurende overlast is het in kort geding vereiste spoedeisend belang bij haar vordering gegeven, zodat Woonstad in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.2
In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, worden beoordeeld of de door Woonstad gevorderde ordemaatregel (ontruiming) geboden is. Vanwege het ingrijpende karakter van een ontruiming ligt toewijzing in kort geding slechts in de rede als sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming van [gedaagde] dat boven redelijke twijfel is verheven dat de huurovereenkomst in de (nog aanhangig te maken) bodemprocedure zal worden ontbonden en – vooruitlopend daarop – van Woonstad in redelijkheid niet worden verlangd dat [gedaagde] nog langer gebruik maakt van de woning.
5.3
Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verplicht is om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurster te gedragen. Dit houdt onder meer in dat [gedaagde] , zoals ook in artikel 9.2 van de algemene huurvoorwaarden staat, ervoor moet zorgen dat er voor omwonenden geen overlast ontstaat ten gevolge van haar gedragingen, gedragingen van huisgenoten, huisdieren of derden die zich in de woning bevinden voor wie [gedaagde] verantwoordelijk is.
5.4
Uit de door Woonstad overgelegde stukken blijkt dat Woonstad in de periode vanaf januari 2018 veel klachten heeft ontvangen en ook de politie meermaals is langs gekomen voor overlast veroorzaakt door [gedaagde] en/of haar ex-partner. [gedaagde] heeft betwist dat de klachten van meerdere omwonenden afkomstig zijn en tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonstad erkend dat het enkel de onderbuurvrouw betreft die daadwerkelijk klaagt, zodat in deze procedure deze procedure wordt uitgegaan van één omwonende in plaats van meerdere omwonenden.
5.5
Verder is uit de overgelegde stukken gebleken dat Woonstad [gedaagde] bij herhaling zowel mondeling als schriftelijk aangesproken heeft op het tekortschieten in haar onder rechtsoverweging 5.3 vermelde verplichting. [gedaagde] stelt echter dat de overlast waar zij voor aangesproken, is haar niet te verwijten valt, maar is toe te rekenen aan het gedrag van haar ex-partner. Dit verweer wordt echter verworpen. Hoewel aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat de ex-partner van [gedaagde] een (groot) aandeel heeft in de veroorzaakte overlast, komt uit de stukken het beeld naar voren dat [gedaagde] naast haar ex-partner een substantieel aandeel heeft in de veroorzaakte overlast. [gedaagde] heeft daarnaast onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij effectieve maatregelen heeft getroffen om de overlastsituaties waarbij haar ex-partner is betrokken, te voorkomen, dan wel te verminderen. Op grond van artikel 7:219 BW is [gedaagde] dan ook verantwoordelijk voor het gedrag van haar ex-partner. Woonstad heeft meerdere keren geprobeerd om [gedaagde] te waarschuwen en aan te spreken op de ontstane situatie, waarbij tussen partijen uitdrukkelijke afspraken zijn gemaakt. Zo moest [gedaagde] voorkomen dat er overlast zou worden veroorzaakt en moest zij op zoek gaan naar hulp om dit te realiseren. Bij het maken van deze afspraken heeft Woonstad haar op heldere wijze in het vooruitzicht gesteld dat indien de gemaakte afspraken niet zouden worden nageleefd, dit tot het einde van de huurovereenkomst zou leiden. In dat verband heeft [gedaagde] (zie overweging 2.5) ook een zogeheten laatste kans-overeenkomst getekend. Door Woonstad is gesteld - en zo is ook gebleken uit de overgelegde stukken - dat al kort na het ondertekenen van de laatste kans-overeenkomst, op 6 mei 2020, voor het eerst de gemaakte afspraken door [gedaagde] zijn geschonden. Naar het zich voorshands laat aanzien heeft [gedaagde] zich na 30 april 2020 onvoldoende aan de gemaakte afspraken gehouden. Dat [gedaagde] inmiddels daadwerkelijk maatregelen heeft getroffen om de overlast die veroorzaakt wordt door haar ex-partner te voorkomen is niet aannemelijk gemaakt en ook is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] direct betrokken is geweest bij een aantal overlastmeldingen. Het is dan ook voldoende aannemelijk dat [gedaagde] de gemaakte afspraken binnen zeer korte tijd meermaals heeft geschonden en dat dit niet alleen valt toe te rekenen aan gedrag van de ex-partner van [gedaagde] . De verwachting is niet dat hier binnen zeer korte tijd vanuit [gedaagde] een oplossing voor komt, terwijl van de onderbuurvrouw niet langer kan worden gevergd dat zij de veroorzaakte overlast gedoogd.
5.6
Het is juist dat ontruiming een ultimum remedium is en hoewel [gedaagde] heeft betoogd dat er nog alternatieve middelen voor handen zijn, wordt daaraan voorbijgegaan. Gelet op de geboden laatste kans en de inhoud van de gedragsaanwijzing had het op de weg van [gedaagde] gelegen om de haar geboden kansen te grijpen. Zij had moeten begrijpen wat er van haar verwacht werd en wat de gevolgen van het niet nakomen van de verplichtingen zouden zijn. Dat de ontruiming ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] zal hebben, is inherent aan de ontruiming. [gedaagde] had ontruiming kunnen voorkomen door zich aan de gedragsaanwijzing te houden. Dat zij desondanks het overlastgevende gedrag niet heeft gestaakt, komt voor haar rekening en risico.
5.7
Aldus is de conclusie gerechtvaardigd dat hier voorlopig oordelend sprake is van ernstig voortdurend tekortschieten van [gedaagde] in haar verplichtingen als huurster jegens Woonstad, met substantiële overlast voor haar onderbuurvrouw tot gevolg. De enkele stelling van [gedaagde] dat de overlast wordt veroorzaakt door haar ex-partner is onvoldoende om dit beeld te ontkrachten.
5.8
De kantonrechter acht het dan ook boven redelijke twijfel verheven dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning zal overgaan. Daarnaast is sprake van een zodanig ernstige tekortkoming, zonder enig uitzicht op verbetering van de overlastgevende situatie, dat van Woonstad niet gevergd kan worden de situatie te laten voortduren. De in dit kort geding door Woonstad ingestelde ontruimingsvordering zal dan ook worden toegewezen, met inachtneming van het volgende.
5.9
De gevraagde ontruiming wordt toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis. Voor het gunnen van een langere termijn geen aanleiding gezien, gelet op de gegeven waarschuwingen en de (laatste) kans die Woonstad [gedaagde] heeft geboden. [gedaagde] heeft zich niet (tijdig) ingespannen om aan de hand van de tussen partijen gemaakte afspraken verdere overlast te voorkomen, althans daar is niet van gebleken.
5.1
De door Woonstad gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat niet is gebleken dat de gemachtigde van Woonstad meerwerk heeft verricht anders ter instructie en ter voorbereiding van de procedure.
5.11
De gevorderde gebruikersvergoeding wordt toegewezen. Woonstad heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij in het kader van de ontruiming van de woning belang heeft bij toewijzing van dit deel van de vordering.
5.12
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De verschotten worden vastgesteld op € 100,89 aan explootkosten en € 499,00 aan griffierecht. Aan gemachtigdensalaris wordt € 480,00 toegekend. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor al een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich vooraf laten begroten.
6..De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te Rotterdam te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonstad zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de maandelijkse huurprijs van € 538,75 voor elke maand dat [gedaagde] de woning in bezit zal houden, te rekenen vanaf 1 september 2020 tot de datum waarop Woonstad weer beschikking over de woning verkrijgt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere nieuwe maand tot aan de datum van de algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 599,89 aan verschotten en € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde, en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,00 aan nasalaris. Als daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet het bedrag aan nasalaris nog worden verhoogd met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44485