Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7743606 CV EXPL 19-19803
uitspraak: 7 februari 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. Ö. Arslan.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 16 april 2019, met producties;
- het herstelexploot van 29 april 2019;
- de conclusie van antwoord;
- het vonnis van 8 juli 2019 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- de akte van Woonstad, met een aanvullende productie;
- de aantekeningen van de op 8 januari 2020 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst verhuurt Woonstad vanaf 14 november 2013 de woning aan de [adres 1] aan [gedaagde] . De driekamerwoning betreft een sociale huurwoning en maakt deel uit van een wooncomplex in de wijk Charlois. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene voorwaarden van Woonstad Rotterdam behorende bij een huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte, versie juni 2009” (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. Deze maken deel uit van de huurovereenkomst. In de algemene voorwaarden is onder meer bepaald:
“Artikel 6.1
Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben. Huurder zal het gehuurde als goede huurder gebruiken en onderhouden. (…)
Artikel 6.5
Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. (…)
Artikel 6.6
Bij ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven aan derden, rust de bewijslast dat huurder het gehuurde onafgebroken als hoofdverblijf heeft gebruikt op huurder. Huurder is aansprakelijk voor de schade en gevolgschade die verhuurder leidt in geval van ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven van het gehuurde aan derden. Verder dient huurder in geval van ongeoorloofde onderhuur alle door de onderhuur ontvangen inkomsten aan verhuurder af te dragen. (…)”
2.2
Op 13 november 2018 heeft Woonstad een telefonische melding ontvangen van een omwonende van genoemde woning, die liet weten [gedaagde] enige tijd niet meer te hebben gezien en al drie weken lang diverse andere personen in de woning te zien, die daar verblijven. Eén van die personen heeft de omwonende zelfs om geld gevraagd.
2.3
Woonstad heeft Stichting Bestrijding Woonfraude Hennepteelt (hierna: SBWH) ingeschakeld om onderzoek te verrichten naar de woonsituatie met betrekking tot de woning. Een medewerker van SBWH heeft op 11 januari 2019 de woning bezocht en naar aanleiding hiervan een onderzoeksrapport opgemaakt, waarin wordt geconcludeerd dat de woning wordt onderverhuurd. In het onderzoeksrapport, met als bijlagen foto’s van de woning en een kopie van een Portugese identiteitskaart op naam van [naam] , wordt - verkort weergegeven - het volgende vermeld:
“Bij aanbellen wordt er opengedaan door een meneer die Engels praat en gebrekkig Nederlands. De onderzoeker vraagt of hij binnen mag komen. De meneer laat de onderzoeker toe. (…) Op verzoek van de onderzoeker legitimeert de man zich. Het blijkt de heer [naam] te zijn, van Portugese nationaliteit. De heer [naam] legt uit dat hij hier sinds half oktober 2018 woont in de grote slaapkamer met gebruik van de rest van het huis. De ‘eigenaar’ van de woning, de heer [gedaagde] is er nu niet maar woont in de andere slaapkamer. Op de vraag of de heer [naam] huur betaald, wordt dit bevestigd. Hij betaald € 350,00 cash aan de heer [gedaagde] maar toen hij in Portugal was, heeft hij het geld via de bank overgemaakt. Hij laat aan de onderzoeker een overschrijving zien van de betaling van € 350,00 naar de bankrekening van de heer [gedaagde] . De heer [naam] legt uit dat de heer [gedaagde] vaak bij zijn vriendin is. Ook komt het kind van de heer [naam] regelmatig op bezoek. Op de vraag van wie de meubels zijn, zegt de heer [naam] dat het de spullen van de heer [gedaagde] zijn, behalve wat spulletjes in de eigen slaapkamer. De heer [naam] meldt dat hij op 16 januari 2019 een afspraak heeft bij de Gemeente om zich in te schrijven op het adres [adres 1] . (…) De onder zoeker vraagt of hij het huis mag zien, waarin de heer [naam] instemt. In de grote slaapkamer staat een 2-persoonsbed en liggen kleren op het bed en over een stoel. Ook ligt er een stapeltje papieren op een kaptafeltje. Op enkele brieven staat de naam van de heer [naam] op een ander adres. Het lukt de onderzoeker niet om dit adres te ontcijferen. In de badkamer staat op de wastafel een paar flessen shampoo en zeep. Ook ligt er maar 1 tandenborstel. In de keuken staat wat afwas en maar 1 vies bord. In de 2e slaapkamer staat een bed op zijn kant en staat er een droogrek met wat kleding. Nergens is de woning staat iets persoonlijks van de heer [gedaagde] , geen foto’s of iets wat duidt op bewoning. Ook zijn er geen kinderspullen. Het wijst erop dat de heer [gedaagde] de woning gemeubileerd heeft achtergelaten en zijn persoonlijke spullen heeft meegenomen. Het feit dat in de badkamer geen enkele aanwijzing is dat de woning door meer dan 1 persoon wordt gebruikt en de kleine slaapkamer duidelijk als opslagplaats wordt gebruikt, doet vermoeden dat de heer [gedaagde] er NIET woont. Het digitaal onderzoek blijkt dat de heer [gedaagde] sinds 30 oktober 2018 voorkomt op de [adres 2] . (…)”
2.4
Bij brieven van 25 januari 2019 heeft Woonstad - verkort weergegeven - [gedaagde] geconfronteerd met klachten van omwonenden over onderhuur van zijn woning en met voormeld onderzoek waaruit gebleken is dat hij de woning onderverhuurt voor € 350,00 per maand. [gedaagde] is meegedeeld dat hij handelt in strijd met de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden, en dat onderhuur een rechtsgrond is om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde] is uitgenodigd voor een gesprek op
31 januari 2019 om 13:30 uur. De brieven zijn verzonden naar het adres [adres 1] en naar het adres [adres 2] . Naar dat laatste adres zowel bij gewone als per aangetekende post. De per aangetekende post verzonden brief is geretourneerd, met op de enveloppe geschreven “persoon verhuist”.
2.5
Bij brieven van 1 februari 2019 heeft Woonstad - verkort weergegeven - [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen, waarbij rechtsmaatregelen zijn aangekondigd bij uitblijven van een reactie van hem voor 8 februari 2019. Ook deze brieven zijn verzonden naar voornoemde twee adressen, zowel per gewone als per aangetekende post. De per aangetekende post naar het adres [adres 2] verzonden brief is wederom geretourneerd, met op de enveloppe geschreven “persoon verhuist”. De per aangetekende post naar het adres [adres 1] verzonden brief heeft [gedaagde] ontvangen via de buren van dat adres.
2.6
Op 13 februari 2019 heeft [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met Woonstad en die dag heeft hij ook het kantoor van Woonstad bezocht.
2.7
Woonstad heeft zich tot haar gemachtigde gewend, die bij brief van 7 maart 2019 - verkort weergegeven - aan [gedaagde] heeft meegedeeld dat hij tekortgeschoten is in de nakoming van verbintenissen uit de huurovereenkomst en dat om die reden in een gerechtelijke procedure de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en daarnaast betaling van de winst uit onderhuur en onderzoekskosten zullen worden gevorderd. Aangegeven is dat aan een dergelijke procedure kosten verbonden zijn. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld om de beëindiging van de huurovereenkomst te laten verlopen zonder tussenkomst van de rechter door binnen 10 dagen de huur van de woning op te zeggen middels een bijgevoegde akkoordverklaring.
2.8
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
3..Het geschil
3.1
Woonstad vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de woning aan de [adres 1] te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van die woning binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van € 1.750,00 (winst uit onderhuur), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van € 333,83 (onderzoekskosten woonsituatie), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2
Aan haar vordering legt Woonstad - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat geconstateerd is dat [gedaagde] gedurende enige tijd niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de door hem van Woonstad gehuurde woning, maar de woning heeft onderverhuurd aan een derde, hetgeen in strijd is met de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden. Dit is reden voor ontbinding van de huurovereenkomst. Tevens dienen de inkomsten uit onderhuur op grond van de algemene voorwaarden te worden afgedragen. Voorts zijn kosten gemaakt bij het onderzoek naar de woonsituatie van [gedaagde] , die Woonstad vergoed willen hebben.
3.3
[gedaagde] betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten.
3.4
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
4..De beoordeling
4.1
Woonstad stelt onderbouwd dat [gedaagde] gedurende enige maanden niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de van haar gehuurde woning en dat hij die woning heeft onderverhuurd. Dit standpunt is gebaseerd op verklaringen van omwonenden en op het onder 2.3 vermelde onderzoek naar de woonsituatie met betrekking tot de woning aan de [adres 1] en het daarover door SBWH uitgebrachte onderzoeksrapport.
4.2
[gedaagde] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist, want hij heeft niets in het geding gebracht dat twijfel heeft doen rijzen over de bevindingen die ten grondslag liggen aan de vorderingen van Woonstad. Zo had [gedaagde] bijvoorbeeld een verklaring kunnen laten opstellen door [naam] , die in de woning is aangetroffen en naar eigen zeggen een bekende van hem is, om nadere uitleg te geven over zijn aanwezigheid daar en over de eerder door [naam] afgelegde verklaring tegenover de onderzoeker van SBWH. Ook had [gedaagde] verklaringen van omwonenden kunnen overleggen ter bevestiging van zijn verweer dat hij in de woning is blijven wonen. Als dat het geval zou zijn geweest, dan was het wellicht ook mogelijk geweest om middels afschriften van een bankrekening te laten zien dat hij winkels in de nabijheid van de woning heeft bezocht. Dat alles is niet gebeurd, terwijl op grond van artikel 6.6 van de algemene voorwaarden de bewijslast dat hij de woning onafgebroken als hoofdverblijf heeft gebruikt op [gedaagde] rust.
4.3
De suggestie van de zijde van [gedaagde] dat SBWH er commercieel belang bij zou hebben om een voor Woonstad gunstig rapport aan te leveren, is op geen enkele wijze gestaafd met informatie waaruit blijkt dat zij moedwillig een vertekend beeld van de waarheid zou geven. De bewering is gemotiveerd weersproken door Woonstad, die heeft gesteld dat SBWH een vergunningplichtig particulier onderzoeksbureau betreft en dat zij ter verkrijging en behoud van haar vergunning wordt gecontroleerd door de korpschef. De verklaring van Woonstad dat SBWH er geen belang bij heeft om onjuistheden op te schrijven, komt de kantonrechter niet onlogisch voor, want uiteindelijk is niemand daarmee gediend.
4.4
De omstandigheid dat niet geheel duidelijk is of [gedaagde] in de tussentijd in Den Haag heeft gewoond en, zo ja, waar in Den Haag doet er niet aan af dat voldoende vaststaat dat [gedaagde] gedurende enige maanden niet in de door hem van Woonstad gehuurde woning heeft gewoond en die woning heeft onderverhuurd.
4.5
[gedaagde] is als huurder verplicht de van Woonstad gehuurde woning zelf te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben. Het is [gedaagde] niet toegestaan om de woning onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. Zie de onder 2.1 aangehaalde artikelen 6.1 en 6.5 van de algemene voorwaarden. Vaststaat dat [gedaagde] zich hieraan niet heeft gehouden. Hij is aldus tekortgeschoten in de nakoming van verschillende op hem rustende verbintenissen uit de huurovereenkomst. Woonstad tilt hier, om begrijpelijke redenen, zwaar aan omdat zij zich als sociale verhuurder strikt wil houden aan het woningtoewijzingsbeleid dat geldt binnen de gemeente Rotterdam voor de verdeling van betaalbare huurwoningen, met het oog op de doelgroep van minder draagkrachtigen die Woonstad wil bedienen. Daarbij komt dat Woonstad zelf haar huurders wil kiezen, hetgeen ook een zwaarwegend argument is. Door te handelen zoals hij heeft gedaan, heeft [gedaagde] dit doorkruist en zich niet als een goed huurder gedragen. Dat laatste geldt wat Woonstad betreft ook ten aanzien van het feit dat [gedaagde] tot en met de comparitie van partijen geen openheid van zaken heeft gegeven, hetgeen de relatie tussen partijen heeft geschaad. Hierin kan zij worden gevolgd.
4.6
Voorts stelt Woonstad, als bijkomstigheid, dat [gedaagde] de maandelijkse huur structureel te laat, want niet bij vooruitbetaling vóór of op de eerste van iedere maand betaalt, waardoor regelmatig sprake is van een huurachterstand. Dit is niet weersproken en levert ook een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.7
Voormelde tekortkomingen in de nakoming van verbintenissen uit de huurovereenkomst rechtvaardigen naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van die overeenkomst, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis.
4.8
Als vermeld wordt ervan uitgegaan dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd. Woonstad heeft gemotiveerd gesteld dat dit € 1.750,00 aan huurpenningen heeft opgeleverd voor [gedaagde] . De hoogte van dit bedrag is niet betwist en evenmin dat Woonstad hierop aanspraak heeft op de voet van artikel 6.6 van de algemene voorwaarden. Daarom wordt het gevorderde bedrag van € 1.750,00 toegewezen, met rente.
4.9
Tot slot vordert Woonstad vergoeding van de onderzoekskosten, die bij haar in rekening zijn gebracht door SBWH. Het bedrag van € 333,83 is niet betwist en wordt dus ook toegewezen, eveneens met rente.
4.1
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 587,06 aan verschotten (griffierecht, explootkosten en informatiekosten) en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
5..De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres 1] en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en de woning onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad te betalen € 2.083,83, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf 16 april 2019 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op:
- € 587,06 aan verschotten;
- € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Indien van toepassing dienen beide bedragen te worden vermeerderd met btw;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465