Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8118028 VV EXPL 19-464
uitspraak: 5 februari 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] h.o.d.n. [handelsnaam],
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. R. Willemsen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. H.J. Andel.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de inleidende dagvaarding van 7 november 2019, met producties 1 tot en met 29;
- de brief van [eiseres] van 18 november 2019, met producties 30, 31 en 32;
- de brief van [gedaagde] van 21 november 2019 houdende een verzoek tot wraking van de kantonrechter;
- de beslissing van de meervoudige kamer voor wrakingszaken van de rechtbank Rotterdam van 28 november 2019, waarbij het verzoek tot wraking is afgewezen en bepaald is dat een volgend wrakingsverzoek van [gedaagde] in de onderhavige procedure niet in behandeling wordt genomen;
- de brief van [eiseres] van 29 november 2019 met het verzoek om de mondelinge behandeling zo spoedig mogelijk te laten plaatsvinden;
- de brief van de rechtbank van 16 december 2019, waarbij aan [eiseres] is meegedeeld dat de datum van de mondelinge behandeling is bepaald op 13 januari 2020 te 15:00 uur en dat [gedaagde] bij exploot dient te worden opgeroepen voor 3 januari 2020;
- de dagvaarding van 30 december 2019, met producties 1 tot en met 33;
- de aantekeningen van de mondelinge behandeling, met de bij die gelegenheid door de gemachtigden van partijen overgelegde pleitnota’s, alsmede de door [gedaagde] overgelegde stukken houdende een door hem ingestelde tegenvordering.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 januari 2020. Namens [eiseres] is verschenen [naam] , bijgestaan door mr. Willemsen. [gedaagde] is eveneens verschenen, bijgestaan door mr. Andel.
1.3
De kantonrechter heeft ter zitting bepaald dat op 30 januari 2020 uitspraak zal worden gedaan.
1.4
Bij brief van 20 januari 2020 (ontvangen ter griffie op 30 januari 2020) heeft [gedaagde] de kantonrechter gewraakt. De kantonrechter heeft om die reden de uitspraak opgeschort.
1.5
Bij uitspraak van 4 februari 2020 heeft de wrakingskamer [gedaagde] niet-ontvankelijk verklaard in het verzoek tot wraking.
1.6
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
[eiseres] beheert een appartementencomplex aan de Oost-Sidelinge te Rotterdam. Het complex staat op de nominatie om gesloopt te worden.
2.2
[eiseres] heeft met ingang van 23 maart 2018 met [gedaagde] een tijdelijke huurovereenkomst gesloten op grond van de artikelen 15 en 16 van de Leegstandswet met betrekking tot de woonruimte aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde), welke woonruimte zich bevindt in genoemd complex, tegen een gereduceerde huurprijs van
€ 384,31 per maand.
2.3
[gedaagde] betaalt de huurprijs niet, althans niet volledig en op tijd. Hij beroept zich op gebreken aan het gehuurde en is een procedure begonnen bij de huurcommissie, waarin nog geen uitspraak is gedaan.
2.4
Omwonenden van het gehuurde hebben geklaagd over overlast veroorzaakt door [gedaagde] .
2.5
Tegen [gedaagde] zijn aangiften gedaan bij de politie door bewoners van [adres 2] en [adres 3] alsmede door een gemeenteambtenaar handelend in de uitoefening van zijn functie van coördinator woonoverlast.
2.6
[eiseres] heeft bij brief van 23 oktober 2019 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 23 januari 2020.
3..Het geschil
in conventie
3.1
[eiseres] vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen
om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met al het zijne en de zijnen te verlaten en te ontruimen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van [eiseres] , onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, voor iedere dag dat [gedaagde] met de gehele of gedeeltelijke nakoming hiervan in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00. Met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
Aan de vordering legt [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde] in verband met beweerdelijke gebreken aan het gehuurde ten onrechte de huur grotendeels niet betaalt. Hierdoor bestaat inmiddels een huurachterstand van
€ 6.936,17. Het niet betalen van de huur staat in geen verhouding tot de gemelde problemen. Daarbij komt dat [gedaagde] geen gelegenheid biedt aan door [eiseres] ingeschakelde bedrijven om de vermeende gebreken te verhelpen. Ook frustreert [gedaagde] de procedure bij de huurcommissie door geen gelegenheid te bieden om de door hem gemelde gebreken in het gehuurde te controleren. Bovendien veroorzaakt [gedaagde] grote overlast voor omwonenden. Hun gevoel van veiligheid is door hem aangetast. [gedaagde] is hierop herhaaldelijk aangesproken maar hij verandert zijn gedrag niet. [eiseres] rest geen andere keuze dan ontruiming van het gehuurde te vorderen.
3.3
[gedaagde] betwist de vordering.
in reconventie
3.4
[eiser] vordert, bij vonnis in kort geding, veroordeling tot betaling aan hem van
€ 11.095,00, te weten € 5.000,00 aan materiële en immateriële schadevergoeding veroorzaakt door [naam] , werkzaam bij [verweerster] en € 6.095,00 aan verhuiskostenvergoeding.
in conventie- en in reconventie
3.5
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vorderingen nader besproken.
4..De beoordeling
in conventie
4.1
Voldoende is gebleken dat [eiseres] spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij ontvankelijk is in haar vordering.
4.2
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3
[gedaagde] woont nog geen twee jaar in het gehuurde. Niet is in geschil, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken is dat hij in deze periode van ongeveer 22 maanden een huurachterstand heeft opgebouwd van € 6.936,17. Dat komt neer op 18 maanden huur. [gedaagde] voert aan dat de reden voor het grotendeels niet betalen van de huur verband houdt met gebreken aan het gehuurde waarover hij heeft geklaagd en hij bestrijdt dat hij geen medewerking zou hebben verleend aan het verhelpen van de gebreken. Dat verweer laat echter onverlet dat het niet betalen van huur in de mate waarin [gedaagde] dat heeft gedaan in geen geval kan worden aangemerkt als een proportionele reactie op gebreken aan het gehuurde. In dit verband wordt overwogen dat het overgrote deel van het huurgenot wordt ontleend aan het hebben van een dak boven het hoofd, terwijl gesteld noch gebleken is dat daarvan geen sprake is (geweest). Door voormelde huurachterstand te laten ontstaan is [gedaagde] in ernstige mate tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende verbintenis tot betaling van huur, hetgeen in een bodemprocedure zonder meer zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, als die tijdelijke overeenkomst niet al is geëindigd door de onder 2.6 vermelde opzegging. Dit levert op zichzelf genomen dus voldoende grond om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan.
4.4
Daar komt bij de overlastproblematiek. Vaststaat dat het afgelopen half jaar viermaal aangifte is gedaan tegen [gedaagde] . Driemaal is dit gedaan door buren van [gedaagde] . Kort gezegd komt uit de aangiften naar voren dat sprake is van frequente overlast van [gedaagde] en dat zijn gedrag (door de buren) als intimiderend / beangstigend wordt ervaren. Gelet op de presentatie van [gedaagde] ter zitting is dat begrijpelijk en invoelbaar. De bewering dat andere buren geen overlast ervaren van [gedaagde] is niet onderbouwd en doet reeds hierom niet af aan de aangiften die er liggen. Dat geldt ook voor het aangevoerde dat [gedaagde] zelf overlast ondervindt van zijn buren. Anders dan [gedaagde] betoogt, raakt zijn gedrag wel degelijk de huurrelatie, want op grond van de huurovereenkomst dient [gedaagde] zich als goed huurder te gedragen en overlast voor omwonenden te vermijden. [eiseres] heeft tegenover die omwonenden de verplichting om het rustig woongenot te verschaffen, zodat overlastgevend gedrag van [gedaagde] ook haar treft. De door [gedaagde] veroorzaakte overlast levert eveneens een tekortkoming op in de nakoming van een verbintenis uit de huurovereenkomst, die in een bodemprocedure, mocht het daarvan komen, hoogstwaarschijnlijk zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde. In ieder geval levert dit reden op om tot ontruiming als ordemaatregel over te gaan.
4.5
Kortom, de vordering wordt toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde] het gehuurde zal dienen te ontruimen binnen een week na betekening van dit vonnis. Hem wordt dus een iets langere termijn gegund dan gevorderd, maar de dwangsom wordt wel als gevorderd opgelegd, om de veroordeling kracht bij te zetten, omdat getwijfeld wordt of [gedaagde] hieraan vrijwillig zal voldoen.
4.6
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 288,04 aan verschotten (griffierecht, explootkosten en informatiekosten) en € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde.
in reconventie
4.7
Het is mogelijk om een vordering in reconventie in te stellen in kort geding, maar dat moet wel worden gedaan op een wijze waardoor de wederpartij niet in haar verdediging wordt geschaad. Daarom is in het Procesreglement kort gedingen rechtbanken, kanton, bepaald dat de eis in reconventie zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk 24 uur vóór de zitting, schriftelijk wordt meegedeeld aan de wederpartij. Dat laatste is niet gebeurd, want de eis is pas bij de behandeling ter zitting ingesteld. Daarbij komt dat [eiser] geen kopie heeft verstrekt aan [verweerster] van zijn op schrift gestelde eis. Dit levert strijd op met de goede procesorde en het beginsel van hoor en wederhoor. Reden is gezien om [verweerster] niet alsnog in de gelegenheid te stellen op de vordering te reageren, want het kort geding is naar haar aard hiervoor minder geschikt. Daarbij is van betekenis dat [verweerster] spoedeisend belang heeft bij het door haar in conventie gevorderde, terwijl [eiser] niet heeft gesteld dat hij spoedeisend belang heeft bij het door hem in reconventie gevorderde. Daarom kan [eiser] niet worden ontvangen in zijn eis in reconventie.
4.8
[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van [verweerster] vastgesteld op nihil, nu de gemachtigde van [verweerster] hieraan geen tijd heeft besteed.
5..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] om binnen één week na betekening van dit vonnis de woonruimte aan de [adres 1] te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] met de ontruiming van het gehuurde geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 288,04 aan verschotten en € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;
in reconventie
verklaart de vordering niet-ontvankelijk;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465