Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8531170 CV EXPL 20-2199
uitspraak: 5 november 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van:
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
gemachtigde: mr. H.H. Renkema,
tegen
[gedaagde]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: G.T. Poolman.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 21 april 2020, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 23 juli 2020 waarin een mondelinge behandeling via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven is bepaald;
de voorafgaand aan de mondelinge behandeling door [eiser] overgelegde producties;
de voorafgaand aan de mondelinge behandeling door [gedaagde] overgelegde producties;
de aantekening dat de mondelinge behandeling via een beeld- en geluidsverbinding met het programma Skype voor bedrijven heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2020.
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.2
Op 27 november 2018 is tussen [eiser] en [gedaagde] in het kader van de aankoop van de woning gelegen aan het adres de [adres] te Veenendaal (hierna: de woning) een overeenkomst tot stand gekomen tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring voor een bedrag van € 365,- inclusief btw.
2.3
Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van [gedaagde] van toepassing. In de algemene voorwaarden staat onder meer:
“Artikel 3 – Specifieke bepalingen over bouwtechnische keuringen
1. De bouwtechnische keuring bestaat uit een globale, non-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object en is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt wordt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouw technische keuring valt in ieder geval niet (een):
[…];
verwijderen, verschuiven of anderszins wegnemen van afwerkingen, waaronder vloerbedekking, of onderdelen, teneinde achterliggende installaties en/of constructies te beoordelen;
garantie voor de afwezigheid van gebreken;
gedetailleerd bouwkundig onderzoek.”
2.4
Op 5 december 2018 heeft [gedaagde] een bouwkundig rapport uitgebracht. Volgens het rapport waren er vanwege de (onderhouds)toestand van de woning op een termijn van nul tot één jaar voor een bedrag van € 2.500,- kosten te maken.
2.5
In het bouwkundig rapport is onder meer opgenomen:
“6. Kozijnen en beglazing (exterieur)
[…]Kozijnen: gebreken of houtrotEr zijn gebreken en/of houtrot aangetroffen. Om geen schade aan de kozijnen te veroorzaken, beperkt de inspectie zich tot de meest opvallende locatie(s) zoals hierna benoemd: 1e verdieping voorzijde, 1e verdieping achterzijde. In dit geval dienen de gebreken en het zichtbare houtrot te worden hersteld. […]Directkosten € 950,00We merken op dat meer houtrot zichtbaar kan worden bij onderhoud of bij het verwijderen van de afwerking. Houtrot is nooit in zijn gehele omvang zichtbaar en kan zelfs geheel niet zichtbaar zijn als het ontstaat van binnenuit het kozijn. […]
Kozijnen schilderwerkWe merken op dat het schilderwerk steekproefsgewijs is gecontroleerd. […]
Kozijnen: conditie schilderwerk matigHet exterieur schilderwerk verkeert (deels) in een matige conditie. De meest opvallende locatie(s) is/zijn: 1e verdieping voorzijde. Op termijn dient onderhoud te worden uitgevoerd. […]
11.Ventilatie
Ventilatie: roostersBoven de beglazing zijn deels maar onvoldoende roosters ten behoeve van aanzuiging en aanvoer van ventilatielucht aanwezig. Dit wordt niet direct gezien als een gebrek. Een goede ventilatie is echter bevorderlijk voor een goed en gezond binnenmilieu.Boven de beglazing zijn roosters ten behoeve van de aanzuiging en de aanvoer van ventilatielucht aanwezig. Het mechanisme is steekproefsgewijs gecontroleerd. Hierbij zijn geen gebreken waargenomen.”
2.6
De woning is aan [eiser] opgeleverd. Direct na de levering heeft een door [eiser] ingeschakelde aannemer gebreken geconstateerd die niet in het bouwkundig rapport van [gedaagde] zijn opgenomen.
2.7
[eiser] heeft bij brief van 3 juni 2019 [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor een bedrag van € 9.000,- vanwege gebreken in de woning die door [gedaagde] niet zijn gerapporteerd en waardoor hij schade lijdt.
2.8
[gedaagde] heeft in haar e-mailbericht van 22 juni 2019 aan [eiser] aangegeven niet aansprakelijk te zijn voor de door [eiser] geconstateerde gebreken.
2.9
[eiser] heeft vervolgens Doosje Bouwbegeleiding (hierna: Doosje) opdracht gegeven een bouwkundig onderzoek te verrichten in de woning. Doosje heeft op 31 oktober 2019 een expertiserapport opgeleverd en de schade als gevolg van de geconstateerde gebreken vastgesteld op een bedrag van € 2.275,- inclusief btw.
2.1
De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 3 december 2019 aangesproken voor een bedrag van € 2.275,-.
2.11
Bij brief van 6 december 2019 heeft [gedaagde] aansprakelijkheid opnieuw van de hand gewezen.
3..Het geschil
3.1
[eiser] vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van:
een bedrag van € 2.275,- aan hoofdsom;
een bedrag van € 1.031,16 aan expertisekosten;
de wettelijke rente over de onder A en B genoemde bedragen vanaf 18 december 2019, althans vanaf de dag der dagvaarding;
een bedrag van € 412,91 aan buitengerechtelijke incassokosten;
de kosten van de procedure en de nakosten.
3.2
[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten is bij het vervullen van de opdracht tot het doen van een bouwkundige inspectie door verschillende bouwkundige gebreken niet te rapporteren, zodat zij gehouden is tot vergoeding van de als gevolg daarvan door [eiser] geleden schade. Direct na de oplevering van de woning heeft een door [eiser] ingeschakelde aannemer de volgende gebreken geconstateerd die niet in het bouwkundig rapport van [gedaagde] staan vermeld:
- ernstige houtrot bij drie kozijnen op de benedenverdieping;
- niet functioneren van een ventilatierooster op de benedenverdieping.
Uit het in opdracht van [eiser] door Doosje opgestelde expertiserapport komt duidelijk naar voren dat [gedaagde] de gebreken aan de kozijnen had kunnen opmerken. Voor wat betreft de ventilatieroosters is door Doosje opgemerkt dat deze allebei niet functioneren. Had [gedaagde] de door de aannemer respectievelijk Doosje geconstateerde gebreken vastgesteld en gerapporteerd, dan had [eiser] tot een ander aankoopbedrag gekomen.
3.3
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Er is slechts sprake geweest van een visuele en non-destructieve inspectie waarbij slechts visueel waarneembare bouwtechnische gebreken konden worden ontdekt. De inspectie is binnen de grenzen van de overeenkomst naar behoren uitgevoerd en alle bouwkundige gebreken die [gedaagde] kon waarnemen, zijn waargenomen. De gebreken aan de kozijnen op de benedenverdieping waren ten tijde van het bouwkundig onderzoek niet vast te stellen. Het probleem met het ventilatierooster duidt niet op bouwkundige gebrekkigheid. Als er al sprake is van een toerekenbare tekortkoming betwist [gedaagde] het oorzakelijk verband tussen de schade en de haar verweten toerekenbare tekortkoming. De schade is door [eiser] onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] betwist ook de verschuldigdheid van de expertisekosten, buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente.
4..De beoordeling
4.1
Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] , als opdrachtneemster, op grond van artikel 7:401 BW Pro de zorg van een goed opdrachtnemer in acht dient te nemen. Zij dient daarbij te handelen met een mate van zorgvuldigheid en deskundigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwkundige geëist mag worden.
4.2
Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] een visuele, non-destructieve inspectie zou uitvoeren die gold als een momentopname. Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken kan niet worden afgeleid dat de door Doosje in oktober 2019 geconstateerde gebreken aan de kozijnen visueel waarneembaar waren ten tijde van de bouwkundige inspectie van [gedaagde] in 2018. Het niet rapporteren van gebreken en risico’s waarop [gedaagde] niet is gewezen en die zij visueel niet heeft kunnen vaststellen betreft geen tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.
4.3
Aan de orde is vervolgens of [gedaagde] binnen de grenzen van haar opdracht, mede gelet op bij haar bekende gegevens en risico’s, voornoemde gebreken desondanks had kunnen en moeten opmerken dan wel [eiser] had moeten wijzen op bepaalde risico’s. Het antwoord daarop en op de vraag of de bouwkundige inspectie van [gedaagde] , zoals [eiser] heeft gesteld en [gedaagde] heeft betwist, onjuist en/of onvolledig is geweest, kan naar het oordeel van de kantonrechter achterwege blijven in verband met het volgende.
4.4
[eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij schade heeft geleden door het handelen van [gedaagde] , zelfs als [gedaagde] wel tekort zou zijn geschoten jegens [eiser] . In dat geval had de situatie zoals die zich feitelijk heeft voorgedaan moeten worden vergeleken met de situatie waarin [gedaagde] de houtrot aan drie kozijnen op de benedenverdieping en de niet functionerende ventilatieroosters had gerapporteerd. [eiser] zou deze gebreken dan ter sprake hebben kunnen brengen bij de verkoper.
4.5
De vraag is vervolgens of [eiser] , met die gegevens in de hand, zijn verkoper ervan zou hebben kunnen overtuigen dat op de reeds door hem aangeboden aankoopprijs een bedrag van € 2.275,- in mindering moest worden gebracht, zodat [eiser] de woning voor dat lagere bedrag had kunnen kopen. [eiser] stelt weliswaar dat hij ervan overtuigd is dat dit hem zou zijn gelukt, maar dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende. Hoe de verkoper op een dergelijk verzoek zou hebben gereageerd, hangt onder meer af van bijvoorbeeld de gewildheid van de woning, de vraag in hoeverre de vraagprijs respectievelijk de met [eiser] reeds overeengekomen prijs marktconform was, hoe lang de woning al te koop stond en of er nog meer belangstellenden waren. [eiser] heeft hierover onvoldoende gesteld. Overigens is ook nog van belang dat niet is gebleken dat [eiser] op basis van de wel door [gedaagde] begrote herstelkosten van € 2.500,- met zijn verkoper heeft heronderhandeld over de koopprijs. De enkele stelling van [eiser] dat er € 1.000,- van de aankoopprijs is afgegaan naar aanleiding van het rapport van [gedaagde] is daartoe onvoldoende.
4.6
Samenvattend leidt het voorgaande ertoe dat niet is komen vast te staan dat, als er al sprake zou zijn van tekortschieten door [gedaagde] , dit de door [eiser] gestelde schade heeft veroorzaakt. Een en ander leidt tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat [eiser] door toedoen van [gedaagde] enig nadeel heeft geleden.
4.7
[eiser] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten. De onweersproken gebleven rente over de proceskosten zal, als op de wet gegrond, worden toegewezen.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 420,- aan salaris voor de gemachtigde, bij gebreke van tijdige betaling te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 vanaf Pro de vijftiende dag na de datum van dit vonnis;
en indien [eiser] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
35789