Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8360803 CV EXPL 20-7082
uitspraak: 9 oktober 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Custodian Vesteda Fund I B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Custodian’ en ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 27 februari 2020, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de conclusie van repliek, tevens vermindering en wijziging van eis, met producties;
de conclusie van dupliek.
Het vonnis is nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
Custodian heeft op 21 maart 2018 met [naam] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres]. De overeengekomen huurprijs bedroeg € 750,- per maand. [naam] diende tevens een voorschot servicekosten van € 22,50 per maand te betalen.
2.2
Vesteda (beheerder van de woning) heeft [naam] op 8 oktober 2018 gedagvaard. Tegen [naam] is verstek verleend. De kantonrechter heeft bij vonnis van 6 november 2018 de huurovereenkomst tussen de betreffende partijen ontbonden en [naam] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde alsmede tot betaling van € 3.538,34 met rente en kosten. Het vonnis is op 13 december 2018 aan [naam] betekend. Ter voorkoming van executie is door [naam] een kort geding gevoerd. De voorzieningenrechter heeft de vordering van [naam] bij vonnis van 8 januari 2019 afgewezen. [naam] heeft verder geen rechtsmiddelen ingesteld.
2.3
Vesteda heeft op 10 januari 2019 de woning getracht te ontruimen. Zij heeft toen geconstateerd dat [gedaagde] de woning bewoont. [gedaagde] staat sinds 23 maart 2018 ingeschreven op het huuradres.
2.4
Vesteda heeft [gedaagde] op 9 april 2019 in kort geding gedagvaard tot ontruiming. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen omdat Vesteda niet de verhuurder is. De gelijktijdig gestarte bodemprocedure tussen Vesteda en [gedaagde] is in onderling overleg beëindigd.
2.5
[naam] is op 4 juli 2019 overleden.
3..De vordering
3.1
Custodian vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. te verklaren voor recht dat tussen [naam] en [gedaagde] geen rechtsgeldige (onder)huurovereenkomst tot stand is gekomen, dat geen rechtsgeldige voortzetting van deze overeenkomst tussen Custodian en [gedaagde] heeft plaatsgevonden en dat [gedaagde] de woning zonder recht of titel bezet houdt;
II. [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen van Custodian;
III. [gedaagde] te veroordelen om aan Custodian te betalen een bedrag van € 1.238,32, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 5 februari 2020 tot aan de dag van voldoening;
IV. [gedaagde] te veroordelen om aan Custodian te betalen een bedrag van € 795,- per maand(en) aan schadevergoeding voor de woning, voor elke maand(en) of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft met de woning te ontruimen en ter beschikking van Custodian te stellen;
V. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
Subsidiair
VI. voor zover sprake is van een voortgezette (onder)huurovereenkomst, deze overeenkomst te ontbinden, dan wel ontbonden te verklaren en te bepalen dat deze overeenkomst eindigt vanaf de datum van het vonnis dan wel binnen zeven dagen na betekening van het vonnis;
VII. [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen van Custodian;
VIII. [gedaagde] te veroordelen om aan Custodian te betalen een bedrag van € 1.238,32, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 5 februari 2020 tot aan de dag van voldoening;
IX. [gedaagde] te veroordelen om aan Custodian te betalen een bedrag van € 795,- per maand(en) voor de woning, zijnde de periodiek door [gedaagde] aan Custodian verschuldigde verplichtingen, te rekenen vanaf juli 2020 tot aan het tijdstip dat de onderhavige huurovereenkomst wordt beëindigd;
X. [gedaagde] te veroordelen om aan Custodian te betalen een bedrag van € 795,- aan schadevergoeding voor de woning, voor elke maand(en) of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Custodian te stellen, zulks ingaande op het tijdstip waarop de onderhavige huurovereenkomst wordt beëindigd;
XI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Het gevorderde bedrag van € 1.238,32 is opgebouwd uit € 1.102,50 aan hoofdsom, € 4,23 aan vervallen rente en € 131,59 aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.3
Custodian legt het volgende aan haar primaire vordering ten grondslag. [gedaagde] verblijft in de woning zonder dat hij daartoe gerechtigd is. Hij dient de woning daarom te verlaten en is een vergoeding voor het gebruik daarvan verschuldigd. Aan haar subsidiaire vordering legt Custodian ten grondslag dat de voortgezette huurovereenkomst op grond van artikel 7:269 lid 2 BW dient te worden beëindigd. Er is namelijk sprake van pseudo-onderhuur. Daarnaast kan van Custodian naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst voortzet en biedt [gedaagde] te weinig financiële waarborgen voor behoorlijke nakoming van de overeenkomst. Tot slot is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting, zodat de huurovereenkomst moet worden ontbonden.
3.4
[gedaagde] voert het volgende verweer. Hij heeft met [naam] een (onder)huurovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst is door Custodian voortgezet. Custodian heeft haar vordering tot beëindiging te laat ingesteld, zodat zij gebonden is aan de tussen [naam] en [gedaagde] tot stand gekomen overeenkomst.
4..De beoordeling
4.1
Niet in geschil is dat [gedaagde] de woning van Custodian bewoont. [gedaagde] voert als verweer dat hij met [naam] een (onder)huurovereenkomst heeft gesloten en dat Custodian deze overeenkomst heeft voortgezet. Custodian betwist dat sprake is van een geldige onderhuurovereenkomst en wijst op de verschillen in de handtekeningen van [naam].
Voortzetting huurovereenkomst
4.2
Voor voortzetting van de onderhuur is op grond van artikel 7:269 lid 1 BW vereist (i) dat sprake is van een onderhuurovereenkomst, (ii) die betrekking heeft op een zelfstandige woning, (iii) waarin [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft en (iv) dat de hoofdhuur is geëindigd. Niet van belang is of [naam] bevoegd was tot onderhuur.
4.3
Beoordeeld moet worden of tussen [naam] en [gedaagde] een (onder)huurovereenkomst tot stand is gekomen. Artikel 7:201 lid 1 BW omschrijft huur als een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden aangemerkt als een huurovereenkomst. Niet vereist is dat de overeenkomst schriftelijk is aangegaan.
4.4
Aan deze eisen is voldaan. Custodian heeft niet weersproken dat [naam] de woning in maart 2018 aan [gedaagde] in gebruik heeft gegeven. [gedaagde] staat ook vanaf dat moment op het huuradres ingeschreven. Uit de overgelegde betalingsbewijzen blijkt voorts dat [gedaagde] sinds april 2018 maandelijks een bedrag van € 650,- aan [naam] heeft betaald. In het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in de kortgedingprocedure staat vermeld dat [gedaagde] deze betalingen op zijn mobiele telefoon scrollend door zijn bankrekening heeft laten zien. In het proces-verbaal wordt geen melding gemaakt van storneringen of terugboekingen. Custodian heeft daartegenover alleen aangevoerd dat de betalingen mogelijk later door [gedaagde] zouden zijn teruggeboekt of dat de betalingen naar zijn eigen rekening zouden zijn overgemaakt. Deze zeer algemene betwisting geeft onvoldoende aanleiding om aan de stellingen van [gedaagde] te twijfelen.
4.5
Uit het bovenstaande volgt dat tussen [naam] en [gedaagde] een (onder)huurovereenkomst tot stand is gekomen. Of de handtekening op de schriftelijke overeenkomst daadwerkelijk van [naam] afkomstig is, kan daarom in het midden blijven. Het is immers niet vereist dat de overeenkomst op schrift is gesteld. Niet in geschil is voorts dat de overeenkomst betrekking heeft op een zelfstandige woonruimte en dat [gedaagde] daar zijn hoofdverblijf heeft. Partijen zijn het er ook over eens dat de huurovereenkomst tussen Custodian en [naam] is beëindigd. Dat betekent dat de onderhuurovereenkomst op grond van artikel 7:269 lid 1 BW is voortgezet. De primair gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden afgewezen.
4.6
Partijen twisten over de vraag wanneer de huurovereenkomst met [naam] is beëindigd en derhalve wanneer de voortzetting heeft plaatsgevonden. In dat kader wordt het volgende overwogen. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen
Vestedaen [naam] met betrekking tot de woning op 6 november 2018 ontbonden. De huurovereenkomst tussen
Custodianen [naam] is daarmee echter niet tot een einde gekomen. Custodian was immers geen partij bij deze procedure. De huurovereenkomst is wel geëindigd door het overlijden van [naam] op 4 juli 2019. Op grond van artikel 7:268 lid 6 BW is de huurovereenkomst van rechtswege geëindigd op 30 september 2019, zodat de overeenkomst per die datum is voortgezet.
Vestedaen [naam] met betrekking tot de woning op 6 november 2018 ontbonden. De huurovereenkomst tussen
Custodianen [naam] is daarmee echter niet tot een einde gekomen. Custodian was immers geen partij bij deze procedure. De huurovereenkomst is wel geëindigd door het overlijden van [naam] op 4 juli 2019. Op grond van artikel 7:268 lid 6 BW is de huurovereenkomst van rechtswege geëindigd op 30 september 2019, zodat de overeenkomst per die datum is voortgezet.
Beëindiging voortgezette huurovereenkomst
4.7
De voortgezette huur kan door de rechter op één van de in artikel 7:269 lid 2 BW genoemde gronden worden beëindigd. De verhuurder dient daartoe binnen zes maanden na voortzetting van de huur een vordering in te stellen. De huurovereenkomst is vanaf 30 september 2019 voortgezet en Custodian heeft bij dagvaarding van 27 februari 2020 beëindiging van de overeenkomst gevorderd. De vordering is daarmee tijdig ingesteld. Partijen twisten over de vraag of één van de beëindigingsgronden in dit geval van toepassing is.
4.8
Voor een geslaagd beroep op de in artikel 7:269 lid 2 sub a BW genoemde grond is vereist dat [gedaagde] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huur. Dit is door Custodian onvoldoende onderbouwd. Zij heeft immers alleen gesteld dat de gemachtigde van [gedaagde] in een andere procedure gezegd zou hebben dat [gedaagde] niet meer dan € 650,- kan betalen en dat hij huursubsidie ontvangt. Hieruit kan niet worden afgeleid dat [gedaagde] daadwerkelijk onvoldoende waarborg biedt. Het betalingsgedrag van [gedaagde] wijst er bovendien juist op dat hij wel in staat is om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.
4.9
Custodian stelt voorts dat de overeenkomst moet worden beëindigd omdat de bedoeling van [naam] en [gedaagde] erop was gericht om [gedaagde] de positie van [naam] in te laten nemen (artikel 7:269 lid 2 sub b BW). Dit is door [gedaagde] betwist. Custodian heeft enkel gewezen op het feit dat de onderhuurovereenkomst vier dagen eerder is ondertekend dan de hoofdhuurovereenkomst. Zij heeft echter niet uitgelegd hoe daaruit de intentie van [gedaagde] kan worden afgeleid. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] wist van de eerdere ondertekening. Hij heeft bovendien ontkend dat hij op de hoogte was van de onderhuurconstructie, zodat hij niet bedoeld kan hebben de positie van [naam] in te nemen. Custodian heeft verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit de bedoeling van [gedaagde] zou moeten volgen. Custodian heeft haar stelling daarom onvoldoende onderbouwd.
4.1
De huur kan tot slot op grond van artikel 7:269 lid 2 sub c BW worden beëindigd indien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van Custodian niet kan worden verlangd dat zij de huur voortzet. Bij de beoordeling daarvan dient een afweging te worden gemaakt tussen de wederzijdse belangen. Custodian wijst in dat kader op het verschil in huurprijs. De huurprijs is volgens haar niet marktconform. Daarnaast is zij door de voortzetting, als commerciële verhuurder, gebonden aan een niet-geliberaliseerde huurprijs. De huurprijs wijkt echter slechts € 100,- af van hetgeen tussen Custodian en [naam] is overeengekomen. Daarnaast blijkt uit de door Custodian overgelegde lijst met huurprijzen van omliggende woningen dat het prijsverschil daarmee nog kleiner is. Custodian heeft dus slechts een beperkte teruggang in huurinkomsten. Daar staat tegenover dat [gedaagde] groot belang heeft bij behoud van de woning. Hij komt niet zomaar in aanmerking voor een nieuwe betaalbare woonruimte. Het belang van [gedaagde] weegt daarom zwaarder. Het enkele feit dat de huurprijs nu niet-geliberaliseerd is, maakt dat niet anders. Custodian heeft immers niet weersproken dat de huurprijs van een aantal andere door haar verhuurde woningen ook niet boven de liberalisatiegrens uitkomt.
4.11
Gelet op het bovenstaande wordt de vordering tot beëindiging van de voortgezette huurovereenkomst afgewezen.
Huurachterstand
4.12
[gedaagde] dient vanaf het moment van de voortzetting de overeengekomen huurprijs aan Custodian te betalen. Custodian stelt dat [gedaagde] een bedrag van € 795,- per maand aan haar verschuldigd is en dat in de betaling daarvan een achterstand is ontstaan. Custodian treedt door de voortzetting echter in de positie van [naam] en neemt de voorwaarden van de onderhuurovereenkomst over. Dat betekent dat Custodian gebonden is aan de tussen [naam] en [gedaagde] overeengekomen huurprijs. Custodian heeft niet weersproken dat die huurprijs € 650,- per maand bedraagt. Zij heeft niet uitgelegd waarom [naam] een hoger bedrag verschuldigd zou zijn. [gedaagde] heeft de verschuldigde € 650,- vanaf oktober 2019 aan Custodian betaald, zodat van een achterstand geen sprake is. De gevorderde hoofdsom zal daarom worden afgewezen. De gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten zullen eveneens worden afgewezen.
4.13
Custodian heeft nog gesteld dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat [gedaagde] de huur niet dan wel niet tijdig betaalt. Zoals reeds overwogen heeft [gedaagde] de huur steeds betaald, zodat van een tekortkoming op dit punt geen sprake is. Voor zover sommige betalingen niet tijdig zijn gedaan, rechtvaardigt deze tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst. De ontbinding zal dan ook worden afgewezen. De gevorderde ontruiming en de schadevergoeding vanaf 1 juli 2020 zullen eveneens worden afgewezen.
4.14
Custodian zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
wijst de vordering af;
veroordeelt Custodian in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 240,- aan salaris voor de gemachtigde, voornoemd bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening, en indien Custodian niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 60,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is Custodian de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening, van welke bedragen het totaal rechtstreeks aan de gemachtigde dient te worden voldaan;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33945