ECLI:NL:RBROT:2020:11967

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/588045 / HA ZA 19-1177

Vonnis van 16 december 2020

in de zaak van

[naam eiser],

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser,

advocaat mr. D.W.E. Urbanus te Rotterdam,

tegen

1..[naam gedaagde 1] ,

2.
[naam gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,

gedaagden,

advocaat mr. M.R. Dill te Dordrecht,.

Partijen zullen hierna [naam eiser] en [gedaagden] genoemd worden.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 10 december 2019, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
de brief van de rechtbank van 19 februari 2020, waarbij partijen zijn opgeroepen voor een mondelinge behandeling op 7 april 2020,
de brief van de rechtbank van 25 maart 2020 met het bericht dat de geplande mondelinge behandeling niet doorgaat in verband met de coronamaatregelen en de zaak wordt verwezen naar de rol voor een tweede schriftelijke ronde (tenzij beide partijen geen tweede schriftelijke ronde wensen),
de conclusie van repliek, met producties,
de conclusie van dupliek,
de brieven van de rechtbank van 17 september en 2 november 2020 over de mondelinge behandeling,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 6 november 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

Blijkens een op 21 december 2016 door partijen ondertekende koopovereenkomst heeft [naam eiser] voor de koopprijs van € 224.000,00 van [gedaagden] gekocht de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Op 27 januari 2017 hebben [gedaagden] de woning aan [naam eiser] geleverd.

2.2.

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald:

“
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”

2.3.

In de aan [naam eiser] verstrekte verkoopbrochure van de door [gedaagden] ingeschakelde verkoopmakelaar (hierna: de makelaar) is onder bijzonderheden onder meer opgenomen:
“Dakopbouw is toegestaan.”

2.4.

Op of omstreeks 27 januari 2017 heeft de makelaar een door de gemeente Rotterdam (hierna: de gemeente) aan de rechtsvoorgangers van [gedaagden] verleende bouwvergunning voor het vergroten van de woning door het plaatsen van een opbouw op het bestaande schuine dak aan [naam eiser] overhandigd.

2.5.

In februari 2017 heeft [naam eiser] een aannemer in de arm genomen om de dakopbouw op de woning te realiseren. Toen heeft een vertegenwoordiger van de gemeente [naam eiser] medegedeeld dat de verleende bouwvergunning in 2007 is ingetrokken. De makelaar heeft in een e-mail van 25 april 2017 aan [naam eiser] hierover het volgende bericht:

“ Hierbij informeren wij u over de informatie welke wij gedeeld hebben met betrekking tot de opbouw van de woning aan de [adres]

Volgens informatie van verkoper was er een vergunning voor een dakopbouw. Deze vergunning is bij de oplevering ook aan u overhandigd. Verkoper was er niet van op de hoogte dat de vergunning ingetrokken zou zijn.

Met nadruk willen wij u erop wijzen dat bij de aanbieding duidelijk staat vermeld:

Ondanks dat grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van de verkoopinformatie wordt voor de onjuistheid van de vermelde gegevens door de eigenaar noch door de verkopend makelaar enige aansprakelijkheid aanvaard.”

2.6.

[naam eiser] heeft op 14 maart 2017 bij de gemeente een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd. Deze aanvraag is op 28 april 2017 afgewezen. Het daartegen door [naam eiser] gemaakte bezwaar is door burgemeester en wethouders van Rotterdam bij besluit van 12 september 2017 ongegrond verklaard. [naam eiser] heeft geen beroep ingesteld tegen het besluit van 12 september 2017.

2.7.

Op 1 februari 2018 heeft [naam eiser] het volgende Whatsappbericht aan [gedaagden] gestuurd:
“Goeie middag, ik heb u gebeld inzake vergunning op het huis. Kunt u mij terug bellen. Mvg [naam eiser] ”.

Op 27 juni 2018 heeft [naam eiser] het volgende Whatsappbericht aan [gedaagden] gestuurd:
“Goede middag, ik heb de zaak rond om dakopbouw vergunning helemaal rond. Ik wil u nog 1 maal in de gelegenheid stellen om er samen uit te komen. Mochten er we er niet uitkomen dan moet de rechter aan te pas komen. Maar dan heb ik mijn best gedaan om u in de gelegenheid te stellen.”

2.8.

Bij e-mail van 6 december 2018 en bij brief van 5 november 2019 heeft (de advocaat van) [naam eiser] [gedaagden] (via hun advocaat) aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van het niet kunnen realiseren van de dakopbouw op de woning en hen gesommeerd deze schade te vergoeden. [gedaagden] hebben bij brieven van 7 december 2018, 17 januari 2019 en 18 november 2019 iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3..Het geschil

3.1.

[naam eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I voor recht verklaart dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in hun verplichtingen jegens [naam eiser] uit hoofde van de koopovereenkomst;

II [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding aan [naam eiser] van € 44.339,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

II [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten aan [naam eiser] ter hoogte van € 1.218,30, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

III [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Het verweer van [gedaagden] strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van [naam eiser] in zijn vorderingen althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [naam eiser] in de proceskosten,

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

[naam eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] bij het sluiten van de koopovereenkomst hun mededelingsplicht hebben geschonden door onjuiste mededelingen te doen over de eigenschappen van de woning. De ondubbelzinnige, uitdrukkelijke mededelingen dat een dakopbouw op de woning mogelijk is en dat er een geldige vergunning is, zijn onjuist gebleken. De woning bezit, anders dan artikel 6.3 van de koopovereenkomst vermeldt (zie 2.2), niet de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik. Voor [naam eiser] was het bij de aankoop van de woning van doorslaggevend belang dat hij voor zijn dochter op zolder een slaapkamer kon realiseren waarin zij ook als zij groter werd rechtop kon staan. [gedaagden] waren hier van meet af aan op de hoogte. [gedaagden] zijn aansprakelijk en gehouden de door [naam eiser] geleden schade van € 44.339,00 aan hem te vergoeden.

4.2.

[gedaagden] voeren primair het verweer dat [naam eiser] al in februari 2017 had moeten klagen; immers vanaf dat moment wist hij dat de aan hem door de makelaar van [gedaagden] overhandigde vergunning voor de dakopbouw, die door de gemeente aan de rechtsvoorgangers van [gedaagden] was verleend, was ingetrokken. Pas daarover klagen in december 2018 is te laat. Zij beroepen zich op artikel 7:23 lid 1 BW en 6:89 BW. Verder betwisten [gedaagden] dat sprake zou zijn van non-conformiteit van de woning. Voorts betwisten zij dat [naam eiser] schade heeft geleden en ook betwisten zij de gestelde omvang daarvan.

Tijdigheid klacht (artikel 6:89 en 7:23 BW)

4.3.

Tussen partijen staat ter discussie of [naam eiser] [gedaagden] binnen bekwame tijd in kennis heeft gesteld van de (beweerdelijke) non-conformiteit van de woning.

4.4.

Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper (in dit geval [naam eiser] ) er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is geleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper (in dit geval [gedaagden] ) niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijze had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Dit artikel is specifiek bedoeld voor de koopovereenkomst en heeft dezelfde strekking als artikel 6:89 BW voor verbintenissen in algemene zin heeft.

Volgens vaste rechtspraak is het in een situatie als hier aan de orde, waarin de verkopers een beroep doen op artikel 6:89 en/of 7:23 BW, aan de koper om gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. Vervolgens rusten de stelplicht en bewijslast inzake feiten die een beroep op artikel 6:89 en/of 7:23 BW kunnen dragen op de verkopers. Daarbij gaat het niet alleen om het tijdsverloop zelf, dat wel een belangrijk gezichtspunt is, maar om alle feiten en omstandigheden van het geval. Met name is relevant of de verkopers door het tijdsverloop in hun belangen zijn geschaad.

4.5.

[naam eiser] stelt dat hij in juli 2017 telefonisch contact met [gedaagden] heeft gehad en dat hij toen heeft geklaagd over de bouwvergunning. Op 1 februari 2018 heeft [naam eiser] , via Whatsapp, voor het eerst schriftelijk contact met [gedaagden] gehad over de dakopbouw.

De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling uitdrukkelijk hebben betwist dat [naam eiser] in juli 2017 telefonisch heeft geklaagd over de dakopbouw. [naam eiser] heeft verklaard dat hij niet kan onderbouwen dat hij in 2017 telefonisch heeft geklaagd en dat er geen schriftelijke stukken zijn waaruit blijkt dat hij vóór het Whatsappbericht van 1 februari 2018 met [gedaagden] contact heeft gehad over de dakopbouw, zodat dit niet is komen vast te staan.

De stelling van [naam eiser] dat zijn Whatsappbericht van 1 februari 2018 een klacht is, is door [gedaagden] gemotiveerd weersproken. [gedaagden] hebben naar voren gebracht dat zij [naam eiser] rond die tijd hebben teruggebeld en dat hij een vraag bleek te hebben over de dakopbouw. [gedaagden] hebben [naam eiser] verwezen naar de makelaar en tot 27 juni 2018 niets meer van [naam eiser] vernomen. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [naam eiser] niet nader onderbouwd dat zijn app van 1 februari 2018 is aan te merken als een klacht. Dat volgt ook niet uit de tekst van deze app.

Hoewel de context van het Whatsappbericht van 27 juni 2018 mede gelet op het voorgaande niet geheel duidelijk is, blijkt daaruit wel dat [naam eiser] niet tevreden is over (de aankoop van) de woning en een gang naar de rechter overweegt. Dit bericht moet dan ook worden gezien als een klacht over de woning, zij het wellicht een klacht met onduidelijke inhoud.

4.6.

Volgens [gedaagden] zijn zij benadeeld door het late klagen van [naam eiser] , omdat zij onverwacht worden geconfronteerd met een omvangrijke schadeclaim. Daarnaast zijn zij naar eigen zeggen benadeeld doordat [naam eiser] hen niet in de vergunningsprocedure heeft betrokken, waardoor zij geen alternatieven voor de dakopbouw hebben kunnen aandragen. [naam eiser] had zich in ieder geval bij hen moeten melden nadat hij in februari 2017 op de hoogte was geraakt van het niet kunnen realiseren van een dakopbouw volgens de bouwvergunning van de rechtsvoorgangers van [gedaagden] , waarbij [gedaagden] stellen dat zij niet wisten dat deze vergunning was ingetrokken.

4.7.

Tussen partijen staat vast dat [naam eiser] in februari 2017 kennis heeft genomen van de intrekking van de eerder verleende bouwvergunning. Op dat moment had hij al behoren te vermoeden dat de dakopbouw die hij voor ogen had door de gemeente niet (langer) was of zou worden toegestaan. Ook na het weigeren van een nieuwe bouwvergunning door de gemeente op 28 april 2017 heeft [naam eiser] niet bij [gedaagden] geklaagd. Pas op 27 juni 2018, veertien maanden later, heeft [naam eiser] een niet erg duidelijke klacht kenbaar gemaakt, bijna een half jaar later (op 6 december 2018) gevolgd door een brief van zijn advocaat. Nu [naam eiser] zo lang heeft stilgezeten, konden en mochten [gedaagden] er redelijkerwijs van uitgaan dat er geen problemen waren met het huis en is het alsnog klagen en procederen over de dakopbouw in strijd met de rechtszekerheid waarop [gedaagden] aanspraak kunnen maken. Zij stellen dan ook terecht dat zij door deze gang van zaken in hun belangen zijn geschaad.

4.8.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden] een geslaagd beroep op schending van de klachtplicht hebben gedaan. Dit betekent dat het recht van [naam eiser] om te klagen over de door hem gestelde non-conformiteit van de woning is vervallen. De rechtbank zal de vorderingen van [naam eiser] dan ook afwijzen.

Ten overvloede

4.9.

Zelfs als ervan uit wordt gegaan dat [gedaagden] een non-conforme woning aan [naam eiser] hebben geleverd – wat [gedaagden] gemotiveerd hebben betwist – en dat hij daarover tijdig heeft geklaagd, kan dit niet leiden tot toewijzing van de vorderingen, omdat [naam eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat deze non-conformiteit tot schade heeft geleid.

4.10.

Bij de berekening van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de bestaande feitelijke situatie en de situatie die er was geweest als er niet onrechtmatig was gehandeld. Als het onrechtmatige handelen niet had plaatsgevonden, had [naam eiser] de woning naar eigen zeggen niet gekocht.

4.11.

Nu de feitelijke de situatie is dat [naam eiser] de woning wel heeft gekocht, doet zich de vraag voor welke schade [naam eiser] daardoor heeft geleden. [naam eiser] stelt dat de woning € 43.689,00 meer waard was geweest als hij wel in de gelegenheid was geweest om de dakopbouw te realiseren. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst hij naar het taxatierapport van Mansion Makelaardij te Rotterdam (hierna: het taxatierapport).

Deze redenering gaat mank, omdat het taxatierapport geen betrekking heeft op de feitelijke situatie (waarin dakopbouw niet is toegestaan) en evenmin op de situatie als niet onrechtmatig was gehandeld (dan had [naam eiser] de woning niet gekocht). Het taxatierapport kan dan ook geen rol spelen bij de vergelijking die gelet op 4.10 moet worden gemaakt.

Daarentegen hebben [gedaagden] onweersproken gesteld dat de woning nu beduidend meer waard is dan de door [naam eiser] betaalde koopsom en dat deze overwaarde zeker hoger is dan de eventuele kosten van een verhuizing, mocht [naam eiser] daartoe overgaan. Ook verder heeft [naam eiser] in het geheel niet (nader) onderbouwd dat hij financieel beter af zou zijn geweest als hij de woning niet had gekocht.

4.12.

De conclusie kan dan ook geen andere zijn dan dat de vorderingen van [naam eiser] dienen te worden afgewezen.

Proceskosten

4.13.

[naam eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De proceskosten aan de zijde van [gedaagden] worden tot op heden begroot op:

- salaris € 1.629,00 (3 punten x tarief € 543,00)

5..De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.629,00

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen rechter, in tegenwoordigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2020.

1451/3194