Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8767084 / CV EXPL 20-32883
uitspraak bij vervroeging: 18 december 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VDM Vastgoed Groep B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: Rijnland Gerechtsdeurwaarders & Incasso te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘VDM’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 2 september 2020, met producties 1 tot en met 5;
- de aantekeningen van de griffier van de door [gedaagde] op de rolzitting van 24 september 2020 mondelinge gegeven reactie;
- het e-mailbericht van 24 september 2020 van [gedaagde] , met één productie;
- het tussenvonnis van 24 september 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 november 2020. Namens VDM is verschenen [naam 1] en [naam 2] namens de gemachtigde van VDM. [gedaagde] is in persoon verschenen. De griffier heeft aantekening gehouden van het verhandelde.
1.3.
Na afloop van de mondelinge behandeling is een verkort proces-verbaal opgemaakt van hetgeen ter zitting is besproken. Partijen hebben toen uiteindelijk afgesproken dat [gedaagde] de kantonrechter uiterlijk 13 november 2020 zou berichten of hij in staat is vóór 1 januari 2021 ineens een bedrag van € 10.000,- aan VDM te voldoen en dat bij uitblijven van dat bericht de kantonrechter wordt gevraagd vonnis te wijzen.
1.4.
Per e-mail van 11 november 2020 heeft [gedaagde] een bericht van een kredietverstrekker overgelegd waaruit blijkt dat hij ontbrekende stukken heeft aangeleverd om de jaarcijfers en de tussentijdse rapportage te kunnen opmaken en dat [gedaagde] bericht ontvangt zodra die stukken zijn opgemaakt.
1.5.
Per faxbericht van 16 november 2020 heeft VDM bericht dat zij niet is geïnformeerd over het onder 1.4 genoemde. VDM heeft verzocht vonnis te wijzen.
1.6.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Tussen VDM als verhuurster en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Uit hoofde van de huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden aan VDM maandelijks bij vooruitbetaling huurpenningen te voldoen, laatstelijk bedragend € 1.735,82.
2.3.
In artikel 26.2 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde ‘algemene bepalingen’ is het volgende bepaald:
“
26.2Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimumbedrag van € 300,00 per maand.”
26.2Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimumbedrag van € 300,00 per maand.”
2.4.
Bij brieven van 4 en 22 juni 2020 heeft de gemachtigde van VDM [gedaagde] gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 12.056,52 binnen drie respectievelijk vijf dagen.
2.5.
Op 12 en 24 juni 2020 heeft [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met de gemachtigde van VDM en bericht dat hij vanwege de gevolgen van de coronapandemie niet in staat was aan zijn verplichtingen te voldoen. Daarbij heeft hij verzocht om uitstel van betaling. De gemachtigde van VDM heeft [gedaagde] zeven respectievelijk acht dagen uitstel van betaling verleend.
2.6.
Bij brief van 6 juli 2020 heeft de gemachtigde van VDM [gedaagde] gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 22.771,44 binnen zeven dagen.
2.7.
Op 6 november 2020 heeft [gedaagde] een totaalbedrag van € 4.000,- betaald aan VDM.
3..De vordering
3.1.
VDM heeft gevorderd, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de door haar genoemde bedragen aan huur, rente en boete, welke hierna aan de orde komen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2.
Aan haar vordering heeft VDM – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat [gedaagde] ondanks herhaalde aanmaningen in gebreke is gebleven met betaling van de verschuldigde huur. Berekend tot en met september 2020 is sprake van een huurachterstand van € 13.886,56. Deze huurachterstand levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, zodat VDM gerechtigd is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. De huurachterstand dient vermeerderd te worden met de wettelijke handelsrente. Voorts is [gedaagde] een contractuele boete verschuldigd van € 6.300,- en € 808,96 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de omzetbelasting van € 169,88. Ten slotte dient [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.735,82 per maand te betalen totdat het gehuurde ontruimd is.
4..Het verweer
[gedaagde] heeft erkend dat sprake is van een huurachterstand, maar volgens [gedaagde] klopt de hoogte van de vordering niet omdat er in 2020 nog diverse betalingen zijn verricht. De huurachterstand is ontstaan doordat er minder klandizie is vanwege de coronapandemie en doordat de straat waarin het gehuurde is gelegen vanwege verbouwingen een periode afgesloten is (geweest). [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij een koper voor zijn winkel heeft gevonden, maar dat VDM niet wil meewerken aan verkoop en dat thans onduidelijk is of de koper nog geïnteresseerd is. Ten slotte heeft [gedaagde] verzocht om een huurverlaging tot een huurtermijn van € 1.200,- per maand.
5..De beoordeling
5.1.
Vooropgesteld wordt dat partijen ter zitting overeenstemming hebben bereikt over de hoogte van de ten tijde van de mondelinge behandeling bestaande huurachterstand van € 9.865,39, inclusief bijkomende (proces)kosten en exclusief de contractuele boete.
5.2.
Zoals reeds in het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 november 2020 opgenomen, heeft de gemachtigde van VDM de genoemde huurachterstand als volgt gespecificeerd:
huurachterstand van februari tot en met juni 2020 € 8.679,10
huurachterstand van juli tot en met september 2020
€ 5.207,46 +
€ 5.207,46 +
€ 13.886,56
verrichte betalingen tot en met 5 november 2020
€ 5.890,58 -
€ 5.890,58 -
€ 7.595,98
verrichte betalingen op 6 november 2020
€ 4.000,00 -
€ 4.000,00 -
€ 3.595,98
huur oktober 2020 € 1.735,82
huur november 20202
€ 1.735,82 +
€ 1.735,82 +
€ 7.067,62
griffierecht € 996,00
explootkosten dagvaarding € 102,93
salaris gemachtigde
€ 720,00 +
€ 720,00 +
€ 8.886,55
incassokosten
€ 978,84 +
€ 978,84 +
totaalbedrag € 9.865,39
5.3.
Nu [gedaagde] de feiten waarop de gevorderde huurachterstand inclusief bijkomende kosten, de proceskosten daaronder begrepen, en exclusief de contractuele boete is gebaseerd niet heeft betwist, wordt genoemd bedrag van € 9.865,39 toegewezen. De gevorderde huurachterstand wordt voor het overige afgewezen.
5.4.
De gevorderde wettelijke handelsrente wordt als onweersproken en op de wet gegrond eveneens toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.
5.5.
VDM heeft voor de maanden in 2019 en 2020 waarover zij de huur van [gedaagde] niet (tijdig) heeft ontvangen, te weten 21 maanden, een boete van in totaal € 6.300,- gevorderd op grond van artikel 26.2 van de algemene bepalingen. Ter zitting heeft VDM bevestigd dat de gevorderde huurachterstand ziet op 2020 en niet ook op 2019. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat een contractuele boete slechts berekend kan worden over 2020 en dat aan contractuele boete berekend tot en met november 2020 hoogstens een bedrag van € 3.300,- toewijsbaar is.
5.6.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met tijdige en volledige betaling van de huurtermijnen in 2020, zodat hij in beginsel die boete verschuldigd is.
5.7.
De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] aldus dat de gevorderde boete in de gegeven omstandigheden onredelijk is. Daarin leest de kantonrechter een beroep op matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW. Dit artikel biedt de rechter de mogelijkheid een boete, indien de redelijkheid dit klaarblijkelijk eist, te matigen. Met die bevoegdheid dient terughoudend omgegaan te worden. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit)).
5.8.
Vast staat dat [gedaagde] in het verleden vaker te laat de huurtermijn betaalde, maar dat dit voor VDM nimmer aanleiding is geweest een beroep te doen op het boetebeding, zoals opgenomen onder 26.2 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst. Hieruit blijkt dat [gedaagde] niet slechts door de maatregelen in verband met de coronacrisis (tijdelijk) niet in staat is (geweest) aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Vast staat voorts dat [gedaagde] met betrekking tot de nu gevorderde boete pas ná aanmaning in juni 2020 heeft aangegeven niet te kunnen betalen in verband met de gevolgen van de corona-crisis. Door VDM is niet betwist dat de onderhavige achterstand (mede) het gevolg is van de corona-crisis. De kantonrechter ziet in het voorgaande aanleiding voor matiging van de contractuele boete tot een bedrag van € 2.000,-. Dit betekent dat de gevorderde contractuele boete wordt toegewezen tot dit bedrag en dat de vordering ter zake voor het overige wordt afgewezen.
5.9.
De hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, zodat de vordering ter zake wordt toegewezen. De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid gesteld op een maand.
5.10.
Partijen hebben reeds vastgesteld dat, en voor welk bedrag, [gedaagde] gehouden is de aan de zijde van VDM gevallen proceskosten te vergoeden. Die vergoeding is reeds in voormeld bedrag van € 9.865,39 verdisconteerd. Daarop gelet zal de kantonrechter hierna in het dictum opnemen dat de overige kosten van de procedure worden gecompenseerd, als hierna gemeld.
5.11.
Ter zitting hebben partijen een regeling getroffen, die erop neerkomt dat VDM vanwege de door [gedaagde] geschetste omstandigheden bereid was af te zien van de door haar gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, mits [gedaagde] haar voor 1 januari 2021 een bedrag van € 10.000,- zou betalen. Indien hij dat zou doen, zou VDM hem ook een huurverlaging gunnen voor een periode van zes maanden, van 1 december 2020 tot 1 juni 2021, tot een bedrag van € 1.200,- per maand. Onder de gegeven omstandigheden komt het de kantonrechter geraden en billijk voor, hoewel [gedaagde] nog niet (voldoende) duidelijk heeft gemaakt tot betaling van genoemd bedrag voor 1 januari 2021 in staat te staan, deze regeling in dit vonnis op te nemen, als hierna gemeld, waarbij bovendien geldt dat [gedaagde] de onder 5.8 toegewezen contractuele boete eveneens voor genoemde datum zal dienen te voldoen.
6..De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om naast de lopende huurtermijnen aan VDM te betalen € 9.865,39 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand november 2020, buitengerechtelijke kosten en proceskosten en € 2.000,- aan contractuele boetes, vermeerderd met de wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW over het bedrag dat aan huurachterstand berekend tot en met de huur voor de maand november 2020, exclusief rente en kosten, heeft uitgestaan, telkens te rekenen vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van algehele voldoening;
6.2.
stelt vast dat het [gedaagde] tot 1 januari 2021 is gegund om op voormelde schuld aan VDM een bedrag van € 10.000,- en de contractuele boete van € 2.000,- te betalen, in welk geval hij dan recht krijgt op een huurverlaging voor de duur van zes maanden, vanaf 1 december 2020 tot 1 juni 2021, tot een bedrag van € 1.200,-;
en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagde] in gebreke blijft het bedrag van € 10.000,- alsmede de onder 6.1 toegewezen boete van € 2.000,- vóór 1 januari 2021 aan VDM te betalen:
6.3.
bepaalt dat het door [gedaagde] ingevolge dit vonnis nog aan VDM verschuldigde bedrag geheel ineens opeisbaar is;
6.4.
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 januari 2021 en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk 1 februari 2021 te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van VDM te stellen;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] om aan VDM te betalen € 1.735,82 per maand met ingang van de maand januari 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
6.6.
compenseert de overige kosten van de procedure zodat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
6.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
[46009]