Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/605188 / KG ZA 20-892
Vonnis in kort geding van 20 november 2020
in de zaak van
1..KROONJUWEEL BELEGGINGEN AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2.
STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR B VASTGOED,
STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR B VASTGOED,
gevestigd te Amsterdam,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam,
tegen
J. DE BRUIN B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. S. Velthuizen te Rotterdam.
Partijen worden hierna Kroonjuweel en De Bruin genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 oktober 2020, met producties 1 tot en met 11,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties A tot en met M,
- de mondelinge behandeling van 6 november 2020,
- de pleitnotities van Kroonjuweel.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Kroonjuweel is eigenaar van het pand staande gelegen aan [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en [adres 5] .
2.2.
Tussen Kroonjuweel (als rechtsopvolgster van Alte Leipziger Lebensversicherungsgesellschaft A.G.) en De Bruin bestaat (sinds 1986) een huurovereenkomst op grond waarvan De Bruin de winkelruimte [adres 4] / [adres 1] (hierna: het gehuurde) huurt van (thans) Kroonjuweel.
2.3.
De Bruin exploiteert in het gehuurde onder de naam “Pour Toi” een kledingwinkel gericht op het luxere segment.
2.4.
De laatstelijk verschuldigde huurprijs bedraagt € 212.143,04 per jaar (inclusief btw). Ingevolge artikel 3 van Pro de huurovereenkomst moet de huur per kwartaal te worden voldaan (lid 1) en moet deze uiterlijk op de eerste dag waarop de betaling betrekking heeft door Kroonjuweel ontvangen zijn (lid 2).
2.5.
Kroonjuweel heeft op 30 oktober 2017 de huurovereenkomst met De Bruin opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro) en de algemene belangenafweging (artikel 7:296 lid 3 BW Pro). In een door De Bruin gestarte procedure bij de kantonrechter van deze rechtbank heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 19 oktober 2018 in reconventie overwogen dat de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik zal eindigen op 1 oktober 2021.
2.6.
De laatste huurbetaling van De Bruin aan Kroonjuweel is gedaan op 16 januari 2020. Dat betrof de huur voor het eerste kwartaal 2020 en de achterstallige huur over 2019.
2.7.
Tussen partijen heeft in juni 2020 een kort gedingprocedure plaatsgevonden bij de kantonrechter van deze rechtbank. In die procedure vorderde Kroonjuweel onder meer (en voor zover hier relevant) De Bruin te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Bij vonnis van 17 juni 2020 heeft de kantonrechter de vorderingen van Kroonjuweel afgewezen. Dit vonnis luidt voor zover hier van belang:
“(…)
4 De beoordeling
(…)
4.4
Naar het oordeel van de kantonrechter is voorshands niet voldoende komen vast te staan dat sprake is van een situatie waarin van Kroonjuweel in redelijkheid niet kan worden verlangd aan Pour Toi nog langer het huurgenot te verschaffen.
Het (op tijd) betalen van de huur, dat wil zeggen maandelijks en bij vooruitbetaling, is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Het betalingsgedrag van Pour Toi liet in 2019 bepaald te wensen over, immers - zoals door Kroonjuweel is geschetst en door Pour Toi niet is bestreden - staat tussen partijen vast dat Pour Toi gedurende een langere periode diverse malen de verschuldigde huur niet tijdig heeft voldaan. Daar staat echter tegenover dat deze achterstand in januari 2020 (behoudens een bedrag van € 176,90) was ingelost. Hoewel betalingsonmacht in beginsel in de risicosfeer van Pour Toi valt en zij de huurtermijnen bij vooruitbetaling is verschuldigd, bestond daarmee tot 1 april 2020 (behoudens voornoemd bedrag) geen huurachterstand meer en was ten tijde van het dagvaarden in kort geding het tweede kwartaal van 2020 pas net aangevangen.
4.5
De kantonrechter acht het aannemelijk dat, een en ander zoals door Pour Toi uitdrukkelijk is betoogd, als gevolg van de (de maatregelen tegen de) coronapandemie vanaf medio maart 2020 sprake is geweest van een forse omzetdaling, omdat het winkelend publiek (in het luxe segment) is weggebleven als gevolg waarvan Pour Toi niet (tijdig) aan haar betalingsverplichtingen kon voldoen. Door Kroonjuweel is bovendien ter gelegenheid van de behandeling naar voren gebracht dat zij wel wil aannemen dat de omzet van Pour Toi gedurende crisisperiode nul is geweest. Nu bovendien tussen partijen sprake is van een zeer lange huurrelatie van bijna vijfendertig jaar en De Bruin al circa drieënvijftig jaar in het gehuurde exploiteert, dient het belang van Pour Toi om gebruik te kunnen blijven maken van het gehuurde naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter zwaarder te wegen. Pour Toi wordt daarmee op de korte termijn weer in staat gesteld inkomsten te genereren om de huurtermijnen weer te kunnen voldoen en daarmee de schade te beperken, hetgeen ook voor de hand ligt, nu de maatregelen tegen de coronapandemie inmiddels (deels) versoepeld zijn.
(…)”.
2.8.
De kantonrechter heeft in de onder 2.5 vermelde procedure bij vonnis van 26 juni 2020 Kroonjuweel in reconventie in de gelegenheid gesteld haar vorderingen in te trekken. Voor het geval Kroonjuweel haar vorderingen niet zou intrekken, heeft de kantonrechter vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 1 oktober 2021 met veroordeling van Kroonjuweel tot betaling van een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten van € 102.442,50.
2.9.
Op 18 augustus 2020 heeft Kroonjuweel haar vorderingen in de onder 2.5 vermelde procedure ingetrokken.
3..Het geschil in conventie
3.1.
Kroonjuweel vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. a) De Bruin te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de bedrijfsruimte plaatselijk bekend als [adres 4] / [adres 1]
, met het hare en de haren te ontruimen, onder achterlating van de aanwezige zaken welke eigendom zijn van Kroonjuweel, en onder afgifte van alle in omloop zijnde
sleutels, leeg, bezemschoon en in goede staat aan Kroonjuweel ter vrije beschikking te stellen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden, met machtiging op Kroonjuweel om, indien De Bruin niet, althans niet tijdig uitvoering geeft aan het vonnis, die ontruiming zelf en op kosten van De Bruin te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm,
b) De Bruin te veroordelen om aan Kroonjuweel te betalen wegens (huur)achterstand (tot en met het vierde kwartaal van 2020) een bedrag van € 160.013,19 inclusief BTW,
c) De Bruin te veroordelen om aan Kroonjuweel te betalen een bedrag van € 17.678,59 inclusief BTW per maand, althans een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatst geldende huursom per maand, vanaf 1 januari 2021 tot aan de datum van de algehele ontruiming,
d) De Bruin te veroordelen om aan Kroonjuweel te betalen wegens contractuele boeterente (berekend tot en met oktober 2020) een bedrag van € 6.427,70,
e) De Bruin te veroordelen om aan Kroonjuweel te betalen wegens buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 8.000,66,
f) De Bruin te veroordelen aan nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv Pro een bedrag van € 131,00 zonder betekening, verhoogd met een bedrag van € 68,00 in geval van betekening,
met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van het vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd,
g) De Bruin te veroordelen in de proceskosten, met bepaling dat als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd.
3.2.
De Bruin voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde, dan wel subsidiair aanzienlijke matiging van de huurvordering en in ieder geval een terme de grȃce.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..Het geschil in reconventie
4.1.
De Bruin vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I) de verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen De Bruin en Kroonjuweel op te
schorten over de huurperiode 1 april 2020 t/m 1 maart 202[1], in dier voege dat de
huurprijs voor die periode - bij wijze van opschorting van de huurverplichtingen - naar
beneden wordt bijgesteld met 50% en de huurprijs maandelijks is verschuldigd in
plaats van driemaandelijks/per kwartaal,
II) om de huurovereenkomst tussen De Bruin en Kroonjuweel aan te passen over de
periode 1 april 2020 t/m 1 maart 202[1], in dier voege dat de huurprijs naar beneden
wordt bijgesteld met 50% en de huurprijs maandelijks is verschuldigd in plaats van
driemaandelijks/ per kwartaal.
4.2.
Kroonjuweel voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van De Bruin in de proceskosten.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5..De beoordeling in conventie
Ontruiming
5.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van de verhuurder (Kroonjuweel) bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Het toewijzen van een vordering tot ontruiming is een ingrijpende maatregel en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Een vordering tot ontruiming is daarom slechts toewijsbaar, indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden ontbonden.
5.2.
De Bruin heeft erkend dat zij de huur over 2e, 3e en 4e kwartaal van 2020 nog niet heeft betaald en dat de huurachterstand € 160.013,19 bedraagt. Bij een dergelijk hoge huurachterstand is er in beginsel sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die een ontbinding van die overeenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
5.3.
Evenals in de onder 2.7 vermelde procedure heeft De Bruin – kort gezegd – aangevoerd dat zij als gevolg van de (de maatregelen tegen de) coronapandemie vanaf medio maart 2020 is geconfronteerd met een forse omzetdaling, omdat het winkelend publiek (in het luxe segment) is weggebleven. Hierdoor kon De Bruin niet (tijdig) aan haar betalingsverplichtingen voldoen. De versoepeling van de maatregelen in de zomer van 2020 hebben voor De Bruin niet geleid tot verbetering van de omzet, omdat de kleding die De Bruin verkoopt vooral wordt gedragen in (nacht)clubs en bij evenementen (festivals) en juist die gelegenheden gesloten zijn gebleven of zijn afgelast. De Bruin beroept zich daarom op overmacht, opschorting, schuldeisersverzuim, op een gebrek aan de huurovereenkomst ex artikel 7:204 BW Pro en op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro.
5.4.
Naar voorlopig oordeel kan op dit moment niet uitgesloten worden dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de gevolgen van de corona-crisis meebrengen dat Kroonjuweel niet van De Bruin kan verwachten dat zij haar huurbetalingsverplichtingen volledig nakomt en dat De Bruin – zoals zij zelf aanvoert – om die reden terecht vanaf 1 maart 2020 50% van de huurbetalingen tijdelijk opschort. De Bruin heeft echter sinds 16 januari 2020 geen enkel bedrag aan huur meer betaald. Zelfs indien wordt uitgegaan van een huurkorting van 50%, heeft De Bruin op dit moment een huurachterstand van 9 maanden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter rechtvaardigt de corona-crisis niet dat helemaal geen huur meer wordt betaald. Nu De Bruin ook geen concreet uitzicht heeft geboden op tijdige betaling van (een gedeelte van) de toekomstige huurtermijnen en het binnen afzienbare termijn inlopen van (een gedeelte van) de huurachterstand, is voorshands voldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Onder voormelde omstandigheden acht de voorzieningenrechter vooruitlopend daarop ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd.
Het betoog van De Bruin dat Kroonjuweel misbruik van recht maakt door de eerdere opzegging van de huurovereenkomst in te trekken (zie 2.5, 2.8 en 2.9) en nu ontruiming van het gehuurde te vorderen, treft geen doel. Van Kroonjuweel kan niet worden gevergd dat zij, gegeven de hoogte van de huurachterstand en nu er geen zicht op (gedeeltelijke) betaling van de zowel de toekomstige huurtermijnen als de huurachterstand, het genot van het gehuurde aan De Bruin blijft verschaffen.
5.5.
Op grond van het voorgaande zal de vordering tot ontruiming worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet wel aanleiding aan De Bruin een ruimere ontruimingstermijn dan gevorderd toe te kennen. De voorzieningenrechter zal De Bruin daarom veroordelen het gehuurde uiterlijk 1 januari 2021 te ontruimen. Op die manier kan De Bruin de jaarlijkse uitverkoop in december benutten om nog omzet te genereren en zo de schade te beperken.
5.6.
Voor het toestaan van een terme de grâce als bedoeld in artikel 7:280 BW Pro voor De Bruin om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen bestaat geen aanleiding. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft De Bruin geen concrete toezegging gedaan om haar lopende verplichtingen na te komen en, voorts, (een deel van) de achterstand te betalen.
5.7.
De mede gevorderde machtiging om zo nodig dit vonnis zelf met behulp van een de sterke arm van politie en/of justitie ten uitvoer te leggen, zal worden afgewezen. Art. 556 lid 1 Rv Pro schrijft immers voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de (voorzieningen)rechter niettemin de verhuurder zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen.
Huurachterstand
5.8.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot betaling van huurachterstand tot – op zijn minst – een bedrag van € 80.006,60 in genoegzame mate is komen vast te staan. De voorzieningenrechter acht de vordering tot betaling van dat bedrag daarom toewijsbaar. Voor het meergevorderde zijn partijen op een bodemprocedure aangewezen.
Gebruiksvergoeding
5.9.
De vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding per 1 januari 2021 is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet toewijsbaar. De Bruin is immers reeds op grond van de huurovereenkomst – die nog niet ontbonden is – de huurpenningen per kwartaal, bij vooruitbetaling, aan Kroonjuweel verschuldigd.
Contractuele boete
5.10.
Kroonjuweel vordert betaling van een contractuele boete op grond van artikel 14 lid 3 van Pro de huurovereenkomst ter grootte van 1% per maand over de niet-betaalde huur.
Deze vordering is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet toewijsbaar. Zoals hiervoor reeds is overwogen kan op dit moment niet uitgesloten worden dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de gevolgen van de corona-crisis meebrengen De Bruin vanaf 1 maart 2020 50% van de huurbetalingen mocht opschorten. Ook ten aanzien van de overige 50% van de huurbetalingen is er in de gegeven omstandigheden, die vooral door de corona-crisis worden bepaald, in dit kort geding onvoldoende grond voor toewijzing van een bedrag aan contractuele boete.
Buitengerechtelijke kosten
5.11.
Kroonjuweel vordert betaling van een bedrag van € 8.000,66 aan buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 14 lid 2 van Pro de huurovereenkomst.
5.12.
Nu partijen een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zijn overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt, zal de vordering worden getoetst aan het rapport Voor-werk II.
5.13.
Kroonjuweel heeft niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan Kroonjuweel vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten wordt daarom afgewezen.
5.14.
De Bruin wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Kroonjuweel worden begroot op:
- dagvaarding € 83,38
- griffierecht 4.131,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 5.194,38
De gevorderde rente en nakosten worden op na te melden wijze toegewezen.
6..De beoordeling in reconventie
6.1.
Uit de beoordeling in conventie vloeit voort dat de vorderingen in reconventie niet toewijsbaar zijn. Ten aanzien van het gevorderde onder II) merkt de voorzieningenrechter nog op dat de aard van die vordering zich, vanwege het constitutieve karakter daarvan, verzet tegen toewijzing in kort geding.
6.2.
De Bruin wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Kroonjuweel worden begroot op € 490,00 (factor 0,5 × tarief € 980,00) aan salaris advocaat.
7..De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
veroordeelt De Bruin om uiterlijk 1 januari 2021 de bedrijfsruimte plaatselijk bekend als [adres 4] / [adres 1] , met het hare en de haren te ontruimen, onder achterlating van de aanwezige zaken welke eigendom zijn van Kroonjuweel, en onder afgifte van alle in omloop zijnde sleutels, leeg, bezemschoon en in goede staat aan Kroonjuweel ter vrije beschikking te stellen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden,
7.2.
veroordeelt De Bruin om aan Kroonjuweel te betalen een bedrag van € 80.006,60 aan huurachterstand,
7.3.
veroordeelt De Bruin in de proceskosten, aan de zijde van Kroonjuweel tot op heden begroot op € 5.194,38, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van achtste dag na de datum van dit vonnis,
7.4.
veroordeelt De Bruin in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat De Bruin niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van acht dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
7.5.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
7.7.
wijst de vorderingen af,
7.8.
veroordeelt De Bruin in de proceskosten, aan de zijde van Kroonjuweel tot op heden begroot op € 490,00,
7.9.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2020.
[2083/2009]