Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/599906 / HA ZA 20-658
Vonnis van 4 november 2020
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag,
tegen
1.
[naam gedaagde 1],
[naam gedaagde 1],
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde 1] ,
gedaagde,
niet verschenen,
2.
[naam gedaagde 2],
[naam gedaagde 2],
wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. S. Atceken-Ata te Rotterdam,
3.
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam,
4.
[naam gedaagde 3]en
[naam gedaagde 4],
[naam gedaagde 3]en
[naam gedaagde 4],
beiden wonende te [woonplaats gedaagden 3&4] ,
gedaagden,
niet verschenen.
Partijen worden hierna de gemeente, [naam gedaagde 1] , [naam gedaagde 2] , SWR en [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 24, 25 en 26 juni 2020;
- de akte houdende overlegging producties van de gemeente;
- de conclusie van antwoord van [naam gedaagde 2] ;
- de conclusie van antwoord van SWR;
- het B16-formulier van mr. K. Teuben waarin namens de gemeente wordt verzocht om pleidooi;
- de brief van 13 augustus 2020 van de rechtbank aan de gemeente, [naam gedaagde 2] , en SWR waarin een schriftelijk pleidooi wordt voorgesteld;
- de B16-formulieren van 26 augustus 2020 van de gemeente en [naam gedaagde 2] alsmede de e-mail van 27 augustus 2020 van mr. Van der Sluys namens SWR waarin zij instemmen met een schriftelijk pleidooi;
- de schriftelijke pleitnota met producties van de gemeente;
- de schriftelijke pleitnota inclusief repliek van de gemeente;
- de schriftelijke pleitaantekeningen met producties van [naam gedaagde 2] ;
- het schriftelijk pleidooi van SWR;
- het schriftelijk pleidooi inclusief repliek van [naam gedaagde 2] ;
- het schriftelijk pleidooi inclusief repliek van SWR.
1.2.
Daarnaast heeft de rechtbank kennisgenomen van:
- het exploot van 29 juni 2020, waarbij ter voldoening aan het bepaalde in artikel 18 Ow de dagvaarding is overbetekend aan:
a. a) ING BANK N.V., zetelend te Amsterdam (hierna: ING BANK), als hypotheekhoudster;
- de exploten van 30 juni 2020, waarbij ter voldoening aan het bepaalde in artikel 18 Ow de dagvaarding is overbetekend aan:
b) [naam 1] en [naam 2] , wonende te [woonplaats] , als huurders (hierna: [naam 1] en [naam 2] );
c) ABN AMRO HYPOTHEKEN GROEP N.V., zetelend te Amersfoort (hierna: ABN AMRO), als hypotheekhoudster;
- de akte depot stukken met nummer 115.109/2020 van 30 juni 2020 van de op die datum ter griffie ontvangen onteigeningsbescheiden;
- de beschikking van deze rechtbank van 10 juli 2020 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken in het verzoek op grond van artikel 54a Onteigeningswet (hierna: Ow) van de gemeente, met zaak-/rekestnummer 596341 / HA RK 20-401;
- het proces-verbaal van de bij beschikking van 10 juli 2020 van deze rechtbank gelaste voorlopige plaatsopneming van 7 oktober 2020.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Bij Koninklijk Besluit van 21 februari 2020 nr. 2020000383 (hierna: KB), gepubliceerd in de Staatscourant van 7 april 2020, nr. 14279, zijn ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Mijnkintbuurt fase 1” en ten name van de gemeente op grond van titel IV Ow (artikelen 77 en 78 Ow) (onder meer) ter onteigening aangewezen de onroerende zaken die zijn aangeduid op de grondtekening die op grond van artikel 78, gelezen in samenhang met artikel 63 Ow in de gemeente Rotterdam en bij Rijkswaterstaat Corporate Dienst te Utrecht ter inzage heeft gelegen en die zijn vermeld op de bij het besluit behorende lijst.
2.2.
In bovengenoemd KB is aangewezen de onroerende zaak, met als kadastrale aanduiding gemeente Charlois:
grondplan nummer
sectie en nummer
omschrijving
totale grootte in
ha - a - ca
te onteigenen grootte in
ha - a - ca
22
[sectie] [nummer 1]
Wonen
00.03.07
00.03.07
(307 m²)
2.3.
De onroerende zaak is een perceel dat behoort tot een gemeenschap van appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 BW, bekend als [naam gedaagde 1] . Tot de gemeenschap van appartementsrechten behoort een gebouw met zes woningen.
2.4.
In het KB zijn de appartementsrechten kadastraal aangeduid als gemeente Charlois, sectie [sectie] , complexaanduiding [nummer 2] , index A1 tot en met A3 en A5 tot en met A7. Het in het KB vermelde appartementsrecht A4 is overgegaan in appartementsrecht A7 en A8. Laatstgenoemd appartementsrecht behoort niet meer tot de gemeenschap.
2.4.1.
In het KB is als eigenaar van het appartementsrecht met index A1 aangewezen [naam gedaagde 2] . In de basisregistratie van het Kadaster (hierna: de basisregistratie) staat hij ook als eigenaar van dit appartementsrecht vermeld.
Dit appartementsrecht was ten tijde van de dagvaarding aan [naam 1] en [naam 2] , wonende aan de [adres 1] , verhuurd op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst.
Het appartementsrecht met index A1 is bezwaard met een recht van hypotheek ten gunste van ABN AMRO.
2.4.2.
In het KB is als eigenares van de appartementsrechten met index A2, A3, A5 en A7 aangewezen SWR. In de basisregistratie staat zij ook als eigenares van deze appartementsrechten vermeld.
De woningen waarop deze appartementsrechten recht geven, zijn op dit moment niet bewoond of bewoond op basis van kortlopende huur- of gebruiksovereenkomsten.
2.4.3.
In het KB zijn als eigenaren van het appartementsrecht met index A6, elk voor een onverdeelde helft, aangewezen [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] , wonend (of gewoond hebbend) aan de [adres 2] . De gemeente heeft met [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] overeenstemming bereikt over de schadeloosstelling. In de basisregistratie staat thans de gemeente als eigenares van dit appartementsrecht vermeld.
Het appartementsrecht was ten tijde van de dagvaarding bezwaard met een recht van hypotheek ten gunste van ING BANK.
3..De vordering
3.1.
De gemeente vordert om ten name van haar de vervroegde onteigening uit te spreken van de onder 2.2 genoemde onroerende zaak (hierna: de onroerende zaak) en om ten behoeve van [naam gedaagde 1] , [naam gedaagde 2] , SWR en [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] , (het voorschot op) de schadeloosstelling te bepalen.
3.2.
De gemeente heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij er belang bij heeft dat de onroerende zaak zo spoedig mogelijk tot haar vrije beschikking komt voor de uitvoering van het bestemmingsplan “Mijnkintbuurt fase 1”. Dit plan voorziet in de herstructurering van een woongebied in de Tarwewijk in Rotterdam-Zuid, te weten de woonblokken en bedrijfsruimten tussen de Spruytstraat, de Polslandstraat, de Mijnkintstraat en de Bas Jungeriusstraat, inclusief de woonblokken aan de Wuysterstraat.
4..Het verweer
4.1.
De conclusie van SWR strekt tot referte ten aanzien van de gevorderde (vervroegde) onteigening en tot aanvaarding van de aan haar aangeboden schadeloosstelling.
4.2.
De conclusie van [naam gedaagde 2] strekt tot afwijzing van de vorderingen.
4.3.
Op het verweer van [naam gedaagde 2] zal hierna – voor zover van belang – bij de beoordeling worden ingegaan.
5..De beoordeling
5.1.
Tegen de niet verschenen VvE, en [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] is verstek verleend.
5.2.
Nu de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen en [naam gedaagde 1] , SWR en [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] zich niet tegen de gevorderde (vervroegde) onteigening hebben verzet, is deze vordering voor toewijzing vatbaar.
5.3.
De gemeente heeft [naam gedaagde 1] een schadeloosstelling van nihil aangeboden, omdat [naam gedaagde 1] (als afzonderlijke rechtspersoon) geen eigenaar en/of belanghebbende is in deze onteigeningsprocedure. Schade als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening lijdt [naam gedaagde 1] dan ook niet.
5.4.
Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat [naam gedaagde 1] geen eigenaar en/of belanghebbende is in deze onteigeningsprocedure en geen voor vergoeding in aanmerking komende schade lijdt als gevolg van de onteigening. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [naam gedaagde 1] dan ook overeenkomstig het aanbod van de gemeente vaststellen op nihil. Dit betekent dat voor toepassing van artikel 24 Ow, namelijk dat wanneer een verweerder niet concludeert voor antwoord hij geacht wordt het aanbod (tot schadeloosstelling) te hebben verworpen, geen redelijke grond bestaat.
5.5.
De gemeente heeft SWR een schadeloosstelling van nihil aangeboden, omdat SWR geen schade lijdt. SWR gaat het werk zoals omschreven onder 3.2 uitvoeren. Daartoe levert de gemeente de onroerende zaak na onteigening (weer) aan SWR en met de in dat kader gemaakte financiële afspraken is SWR volledig schadeloos gesteld. Nu SWR het aanbod van de gemeente heeft aanvaard en dit aanbod de rechtbank niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank de schadeloosstelling voor SWR vaststellen op nihil.
5.6.
De gemeente heeft [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] een schadeloosstelling van nihil aangeboden, omdat de gemeente en [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] inmiddels overeenstemming hebben bereikt over de verwerving van het appartementsrecht tegen een volledige schadeloosstelling. Nu de gemeente en [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] overeenstemming hebben bereikt over de aan [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] toekomende schadeloosstelling en het aanbod van de gemeente de rechtbank niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank de schadeloosstelling voor [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] vaststellen op nihil. Het voorgaande brengt mee dat artikel 24 Ow buiten toepassing kan blijven.
5.7.
Tussen de gemeente en [naam gedaagde 2] is in geschil of de gemeente heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 17 Ow. Dit artikel schrijft de onteigenaar gebiedend voor te trachten hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Daarbij dient die partij niet te werk te gaan alsof dit voorschrift een te verwaarlozen formaliteit is, in welk geval immers te kort zou worden gedaan aan de strekking van het artikel dat is gericht op het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding. De pogingen om hetgeen moet worden onteigend bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen, moeten worden ondernomen nadat de [naam 4] de te onteigenen percelen heeft aangewezen. Hierbij mogen ook pogingen in aanmerking worden genomen die zijn gedaan voorafgaand aan het besluit tot onteigening (Hoge Raad 8 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZD2955).
5.8.
Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de gemeente zich onvoldoende heeft ingespannen om hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen, heeft [naam gedaagde 2] het volgende aangevoerd. Namens [naam gedaagde 2] heeft [naam 3] diverse malen overleg gevoerd met de gemeente. [naam 3] heeft de door de gemeente aangeboden bedragen van de hand gewezen en tegenvoorstellen gedaan die de gemeente op haar beurt van de hand wees. Uiteindelijk besloten partijen om inhoudelijk overleg te voeren. In plaats daarvan deed de gemeente op 13 mei 2020 een laatste bieding. Nadien heeft de advocaat van [naam gedaagde 2] nog voorgesteld om in onderhandeling te treden met de gemeente. De gemeente wees dit voorstel van de hand vanwege het ontbreken van een inhoudelijk onderbouwd tegenaanbod door [naam gedaagde 2] . Hierop heeft [naam gedaagde 2] de woning laten taxeren. Het taxatierapport van 12 juni 2020 en een koopsomoverzicht vergezeld van een onderbouwd tegenaanbod is op 14 juni 2020 aan de gemeente toegezonden. Dit tegenaanbod heeft de gemeente echter afgewezen waarna zij tot dagvaarding is overgegaan.
5.9.
De gemeente stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van schending van artikel 17 Ow en voert daartoe het volgende aan.
Sinds begin 2017 zijn de gemeente en [naam gedaagde 2] in onderhandeling. Er heeft diverse malen overleg plaatsgevonden tussen partijen. Daarnaast heeft de gemeente bij brieven van 26 februari 2018, 16 juli 2018, 7 mei 2019 en 6 februari 2020 en e-mail van 1 november 2019 schriftelijke biedingen aan [naam gedaagde 2] uitgebracht op basis van opgestelde taxatierapporten. De gemeente heeft tevens mondelinge biedingen uitgebracht. Tot slot heeft de gemeente per brief van 13 mei 2020 een aanbod gedaan en in de dagvaarding een laatste bieding uitgebracht. [naam gedaagde 2] heeft weliswaar een tegenaanbod gedaan onderbouwd met een taxatierapport, maar de gemeente heeft dit tegenaanbod van de hand gewezen omdat zij de in het taxatierapport aangevoerde referenties niet vergelijkbaar achtte.
5.10.
SWR stelt zich eveneens op het standpunt dat de gemeente aan haar onderhandelingsverplichting op grond van artikel 17 Ow heeft voldaan. SWR schaart zich achter de inhoud van het pleidooi van de gemeente en maakt het tot de hare. SWR verzoekt de vordering van de gemeente dan ook toe te wijzen.
5.11.
De rechtbank is van oordeel dat de gemeente heeft voldaan aan haar verplichting als omschreven in artikel 17 Ow en overweegt daartoe als volgt.
In het kader van de onderhandelingen staat – als niet weersproken – vast dat de gemeente aan [naam gedaagde 2] zowel voor als na het KB diverse malen een aanbod heeft gedaan om hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Eveneens staat vast dat de hoogte van biedingen in de loop der tijd, mede naar aanleiding van geactualiseerde taxaties, zijn toegenomen. Het enkele feit dat de gemeente geen aanbod heeft gedaan dat overeenstemt met wat het appartement volgens [naam gedaagde 2] waard is, betekent niet dat de gemeente onvoldoende serieus heeft onderhandeld. Dat de gemeente nadat [naam gedaagde 2] een taxatie had laten uitvoeren niet opnieuw met hem in onderhandeling is getreden, maakt dit niet anders nu de gemeente het met de taxatie gepaard gaande voorstel gemotiveerd van de hand heeft gewezen. Het verweer van [naam gedaagde 2] tegen de (vervroegde) onteigening wordt dan ook verworpen.
5.12.
De gemeente heeft [naam gedaagde 2] een schadeloosstelling aangeboden van € 126.676,00 voor alle schade en kosten hoe ook genaamd, exclusief de kosten van deskundige bijstand en de eventueel te lijden belastingschade.
5.13.
[naam gedaagde 2] heeft het tot hem gerichte aanbod tot schadeloosstelling niet aanvaard, zodat omtrent de hoogte van het aan [naam gedaagde 2] toe te kennen bedrag van de schadeloosstelling een bericht van deskundigen behoort te worden ingewonnen.
5.14.
De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij met huurders [naam 1] en [naam 2] (appartementsrecht A1 (zie 2.4.1)) een huurbeëindigingsovereenkomst heeft gesloten. Deze overeenkomst houdt in dat, zodra de gemeente eigenaar wordt door verwerving of onteigening, de huurovereenkomst eindigt en [naam 1] en [naam 2] een vergoeding ontvangen voor de huurbeëindiging. Daarnaast heeft de gemeente [naam 1] en [naam 2] aangeboden te voorzien in begeleiding bij het vinden van een nieuwe woning. [naam 1] en [naam 2] zijn in deze procedure (nog) niet tussengekomen en hebben niet voor antwoord geconcludeerd. In beginsel worden zij dan ook geacht het tot hen gerichte aanbod tot schadeloosstelling te hebben verworpen. Door in dit vonnis de vervroegde onteigening uit te spreken, wordt de gemeente eigenares van het door [naam 1] en [naam 2] gehuurde appartementsrecht. Dit betekent dat op de datum van dit vonnis de huurovereenkomst eindigt. De rechtbank zal om die reden verstaan dat [naam 1] en [naam 2] op grond van de tussen hen en de gemeente gesloten huurbeëindigingsovereenkomst een vergoeding (hebben) ontvangen voor de huurbeëindiging, waardoor zij geen schade (meer) lijden als gevolg van de onteigening en dat de gemeente desgewenst voorziet in de begeleiding van deze huurders bij het vinden van een nieuwe woning. Artikel 24, tweede volzin, Ow kan derhalve buiten toepassing blijven.
5.15.
De opneming door de – bij beschikking van deze rechtbank van 10 juli 2020 (zaak/rekestnummer 596341 / HA RK 20-401) benoemde – deskundigen heeft overeenkomstig afdeling I van hoofdstuk IIIa Ow plaatsgevonden op 7 oktober 2020. De rechtbank stelt vast dat de opneming betrekking heeft gehad op het in de dagvaarding ter onteigening aangewezen appartementsrecht A1. Om die reden zal de rechtbank bepalen dat het door de deskundigen uit te brengen voorlopig oordeel zal gelden als een concept deskundigenbericht. De rechtbank heeft op 7 oktober 2020 onder meer het volgende bepaald over de nederlegging van het deskundigenbericht. De uiterlijke datum voor nederlegging van een concept van het deskundigenbericht is 15 januari 2021. Partijen krijgen vervolgens vier weken de gelegenheid om op dit concept te reageren. De datum voor de nederlegging ter griffie van deze rechtbank van het definitieve deskundigenbericht is bepaald op 12 maart 2021.
5.16.
De rechtbank zal conform de (subsidiaire) vordering van de gemeente het voorschot op de schadeloosstelling ten behoeve van [naam gedaagde 2] vaststellen op 100% van de aangeboden schadeloosstelling, zijnde € 126.676,00. Gelet hierop kan het bepalen van zekerheid voor de voldoening van de schadeloosstelling achterwege blijven.
5.17.
Iedere verdere beslissing in het geschil tussen de gemeente en [naam gedaagde 2] wordt aangehouden.
6..De beslissing
De rechtbank
6.1.
spreekt uit ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Mijnkintbuurt fase 1” en ten name van de gemeente de vervroegde onteigening, vrij van alle met betrekking tot die zaken bestaande lasten en rechten, van de onroerende zaken met de kadastrale aanduiding gemeente Charlois:
grondplan nummer
sectie en nummer
omschrijving
totale grootte in
ha - a - ca
te onteigenen grootte in
ha - a - ca
22
[sectie] [nummer 1]
Wonen
00.03.07
00.03.07
(307 m²)
6.2.
stelt het bedrag van de door de gemeente aan [naam gedaagde 1] verschuldigde schadeloosstelling vast op nihil;
6.3.
stelt het bedrag van de door de gemeente aan SWR verschuldigde schadeloosstelling vast op nihil;
6.4.
stelt het bedrag van de door de gemeente aan [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] verschuldigde schadeloosstelling vast op nihil;
6.5.
verstaat dat de huurovereenkomst met [naam 1] en [naam 2] als huurders van appartementsrecht A1 thans is beëindigd en dat zij een vergoeding (hebben) ontvangen voor de huurbeëindiging;
6.6.
verstaat dat de gemeente desgewenst voorziet in de begeleiding van [naam 1] en [naam 2] bij het vinden van een nieuwe woning;
6.7.
bepaalt het voorschot op de schadeloosstelling voor [naam gedaagde 2] op een bedrag van € 126.676,00;
6.8.
bepaalt dat het voorlopig oordeel van de bij beschikking van 10 juli 2020 van deze rechtbank met zaak-/rekestnummer 596341 / HA RK 20-401 benoemde drie deskundigen zal gelden als een concept deskundigenbericht ter begroting van de schade van [naam gedaagde 2] in de onderhavige procedure;
6.9.
bepaalt dat het definitieve deskundigenbericht uiterlijk op 12 maart 2021 ter griffie van deze rechtbank neergelegd dient te worden,
6.10.
wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 Ow de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen;
6.11.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P. Blijleven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2020.3078/676