ECLI:NL:RBROT:2020:1689

• Datum uitspraak: 26 februari 2020
• Publicatiedatum: 27 februari 2020
• Zaaknummer: C/10/591936 / KG ZA 20-166
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: J.C.A.T. Frima
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing verbod sloop bedrijfsgebouw na einde erfpacht door gemeente Schiedam

Eisers, bestaande uit drie ondernemers met erfpachtrechten op een perceel in de Spaanse Polder, vorderden in kort geding een verbod op de sloop van het bedrijfsgebouw door de gemeente Schiedam na het verlopen van hun erfpachtrecht in 2016. De gemeente eiste ontruiming en sloop omdat het erfpachtrecht was geëindigd en zij geen recht meer hadden op vergoeding voor aangebrachte verbeteringen.

De voorzieningenrechter oordeelde dat veel van de stellingen van eisers al in een eerder kort geding waren behandeld en dat de huidige procedure niet mocht dienen als verkapt hoger beroep. De stelling dat artikel 39 van de erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend zou zijn, faalde omdat deze niet tijdig was ingebracht, het beding aansluit bij het wettelijk systeem en een bodemprocedure openstaat voor vergoeding.

Verder werd geoordeeld dat het erfpachtrecht rechtsgeldig was geëindigd en dat eisers geen recht meer hebben op het perceel of de opstal. De gemeente mag het pand slopen en is niet verplicht tot verdere onderhandelingen over heruitgifte, hoewel zij daartoe bereid is onder voorwaarden. Eisers werden veroordeeld in de proceskosten. De vorderingen werden afgewezen.

Uitkomst: De vorderingen van eisers tot verbod op sloop worden afgewezen en zij worden veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

proces-verbaal

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/591936 / KG ZA 20-166

Proces-verbaal van mondelinge uitspraak in kort geding op grond van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, gewezen op 26 februari 2020

in de zaak van

1. [naam eiser 1] ,

wonende te [woonplaats eiser 1],

2.
[naam eiser 2] ,

wonende te [woonplaats eiser 2],

3.
[naam eiser 3] ,

wonende te [woonplaats eiser 3],

eisers,

advocaten mr. M. van Weeren en mr R.F. Raven,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE SCHIEDAM ,

zetelend te Schiedam,

gedaagde,

advocaat mr. J.C.G Franken.

Partijen zullen hierna [naam eisers] en de gemeente Schiedam genoemd worden. Afzonderlijke zullen eisers [naam eiser 1] , [naam eiser 2] en [naam eiser 3] genoemd worden.

De zitting wordt op 26 februari 2020 gehouden in het gebouw van deze rechtbank ter behandeling van een vordering in kort geding.

Tegenwoordig zijn mr. J.C.A.T. Frima, voorzieningenrechter, en mr. W. van Moergastel, griffier.

Na uitroeping van de zaak verschijnen:

• namens [naam eisers] : mr M. van Weeren, mr R.F. Raven, [naam eiser 1] , [naam eiser 2] en [naam 1] ,
• namens de gemeente Schiedam: mr. J.C.G Franken, met [naam 2] (werkzaam bij de gemeente Schiedam) en [naam 3] (eveneens werkzaam bij de gemeente Schiedam).

De zitting heeft geduurd van 10.00 uur tot 11:30 uur ’s ochtends. De voorzieningenrechter heeft de zitting geschorst en partijen voorgehouden dat de zitting diezelfde dag heropend zou worden om 16.00 uur teneinde mondeling vonnis te wijzen. Vervolgens heeft de voorzieningenrechter dit vonnis mondeling gewezen tijdens een openbare zitting om 16.00 uur diezelfde dag.

1. De gronden van de beslissing

1.1.

Het geschil komt in de kern op het volgende neer:

- [naam eiser 2] en [naam eiser 3] hadden een erfpachtrecht op een perceel grond inclusief opstal op het bedrijventerrein de Spaanse Polder. De gemeente Schiedam eiste van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] dat zij dit terrein ontruimden en de opstal wegnamen omdat de contractuele duur van het erfpachtrecht was verlopen.

- [naam eiser 2] en [naam eiser 3] zijn hiertegen opgekomen in een eerder kort geding. Daarin is vonnis gewezen door de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam op 31 januari 2020.

- in dit eerdere vonnis zijn de vorderingen van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] (kort gezegd luidend: er mag niet worden ontruimd en de gemeente Schiedam moet met [naam eiser 2] en [naam eiser 3] onderhandelen over een nieuw/ verlengd erfpachtcontract) afgewezen. De voorzieningenrechter heeft daartoe onder meer geoordeeld, kort gezegd:

- het erfpachtrecht is rechtsgeldig ten einde gekomen in 2016. [naam eiser 2] en

[naam eiser 3] hebben geen recht op een vergoeding vanwege eventuele verbeteringen op hun perceel want dat recht is contractueel uitgesloten. Omdat zij geen recht hebben op een vergoeding, hebben zij ook geen retentierecht totdat ze die vergoeding hebben ontvangen. Aan dit oordeel doet niet af dat [naam eiser 2] aan [naam eiser 3] een hypotheekrecht heeft verleend op het erfpachtrecht van [naam eiser 2] . Dat hypotheekrecht is geëindigd omdat het erfpachtrecht is geëindigd. Dat kon [naam eiser 3] weten want dat is kenbaar uit de openbare registers en bovendien was hij zelf tevens de erfpachter.

- de gemeente Schiedam voert het beleid dat bedrijven niet hoeven te vertrekken uit de Spaanse Polder op voorwaarde dat hun terrein minstens 1250 m² beslaat. Ondernemers mogen fuseren met de buren om aan deze voorwaarde te kunnen voldoen. Een plan van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] om te fuseren met een naastgelegen bedrijf te fuseren is te laat ingediend en voldoet bovendien niet aan de voorwaarden van de gemeente Schiedam.

- de derde eiser in de onderhavige procedure ( [naam eiser 1] ) voert een onderneming grenzend aan het voormalige perceel van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] . Eisers willen elkaars ondernemingen laten fuseren zodat zij gezamenlijk wél voldoen aan de voorwaarde van de gemeente Schiedam dat een bedrijf op het bedrijventerrein een oppervlakte heeft van minstens 1250 m².

1.2.

In het onderhavige kort geding speelt het volgende: de gemeente Schiedam is voornemens het pand op het perceel van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] te slopen op 27 februari 2020 (de dag na de zitting). De vorderingen in de onderhavige procedure strekken ertoe dat deze sloop wordt verboden (althans opgeschort), althans dat aan [naam eisers] wordt toegestaan het terrein voorlopig te blijven gebruiken, althans dat aan [naam eisers] het recht wordt verleend om de opstal zelf te mogen slopen, althans dat de gemeente Schiedam het retentierecht van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] respecteert, alsmede dat de gemeente Schiedam in onderhandeling treedt met [naam eisers] over heruitgifte en herontwikkeling waarbij de gemeente Schiedam het plan van [naam eisers] op zorgvuldige wijze inhoudelijk moet beoordelen. Meer subsidiair wordt een beslissing in goede justitie gevorderd.

1.3.

Het gevorderde zal worden afgewezen. Wat betreft de vorderingen voor zover ingesteld door [naam eiser 2] en [naam eiser 3] oordeelt de voorzieningenrechter daartoe als volgt.

1.4.

Veel van de huidige stellingen van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] zijn ook al ingenomen in de procedure die heeft geleid tot het kort geding vonnis van 31 januari 2020 (zoals: [naam eiser 2] en [naam eiser 3] zijn economisch eigenaar, [naam eiser 3] heeft een hypotheekrecht dat bij ontruiming van het terrein / sloop van het pand geschonden wordt, [naam eiser 2] en [naam eiser 3] hebben een retentierecht zolang de gemeente Schiedam hen niet de vergoeding betaalt voor aangebrachte verbeteringen). De voorzieningenrechter treedt niet in de (her)beoordeling van deze stellingen. Een nieuwe kort gedingprocedure mag niet dienen als verkapt hoger beroep van een eerder kort gedingvonnis waarin beslissingen zijn genomen waar een partij het niet mee eens is. Door [naam eisers] is aangegeven dat [naam eiser 2] en [naam eiser 3] in hoger beroep zijn gegaan tegen het vonnis van deze rechtbank van 31 januari 2020.

Er is geen sprake van een kennelijke juridische of feitelijke misslag in het eerdere kort gedingvonnis, dan wel van een noodtoestand, dan wel van enige andere situatie die schorsing van de executie van dat vonnis (binnen de grenzen van het in dit verband te hanteren toetsingskader zoals geformuleerd in HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026) rechtvaardigt. [naam eisers] stellen overigens ook niet dat, en waarom, het eerdere kortere vonnis geschorst zou moeten worden. Zij stellen slechts dat sprake is van nieuwe feiten en omstandigheden. Die stelling is grotendeels onjuist. Grotendeels is sprake van een verkapt hoger beroep.

1.5.

Wel nieuw is de stelling van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] dat artikel 39 van de erfpachtvoorwaarden voor vernietiging in aanmerking komt omdat het een beding in algemene voorwaarden is dat in strijd is met artikel 6:237 sub b, c en h BW.

Deze stelling faalt om drie zelfstandig dragende redenen:

1) [naam eiser 2] en [naam eiser 3] hadden deze stelling naar voren kunnen, en moeten, brengen in de vorige kort gedingprocedure. Indien een advocaat in een procedure in eerste aanleg nalaat een bepaald argument naar voren te brengen, dan kan hij dat rechttrekken in hoger beroep. Het is echter in strijd met de goede procesorde om de onderhavige stelling aan dezelfde rechter voor te leggen. Het belang van de wederpartij om niet meermaals voor dezelfde rechter te hoeven verschijnen weegt zwaar, gelet op de kosten, tijd en moeite die met een procedure gepaard plegen te gaan.

2) de voorzieningenrechter acht het beding in artikel 39 van de erfpachtvoorwaarden

- waarvan [naam eiser 2] en [naam eiser 3] overigens de toepasselijkheid erkennen - niet onredelijk bezwarend. Artikel 39 bepaalt:

“Bij eindiging van het recht zal de erfpachter binnen zes maanden na die eindiging, het terrein, ontdaan van hetgeen zich daarop of daarin bevindt, in behoorlijken staat vrij en onbezwaard opleveren.

Wat na dien termijn op of in het terrein wordt aangetroffen zal de Gemeente naar verkiezing tot zich mogen nemen, of ten koste van den erfpachter mogen doen op ruimen, onverminderd hare rechten om vergoeding van kosten, schaden en interessen te eischen.”

Dit beding sluit aan bij het wettelijk systeem dat het een erfverpachter in beginsel vrijstaat (behoudens hier niet ter zake doende uitzonderingen) om te bedingen dat een erfpachter na beëindiging van de erfpacht geen recht heeft op een vergoeding voor eventuele verbeteringen die hij heeft aangebracht. Het beding is aldus een gebruikmaking door de erfverpachter van het regelende recht in de wet. Het beding mag naar voorlopige oordeel niet als exorbitant worden aangemerkt, noch is het anderszins naar voorlopige oordeel onredelijk bezwarend. In het midden kan blijven of juist is het door de gemeente Schiedam ter zitting opgeworpen verweer dat [naam eiser 2] en [naam eiser 3] geen consument zijn (omdat zij in onroerend goed beleggen).

3) zou het beding wel onredelijk bezwarend zijn, dan kan dat [naam eiser 2] en [naam eiser 3] niet baten. Het staat [naam eiser 2] en [naam eiser 3] vrij om een bodemprocedure op te starten teneinde te trachten een vergoeding te krijgen ter hoogte van de waarde van de te slopen opstal, indien de gemeente Schiedam het recht niet zou toekomen om de opstal te slopen. Het financiële belang van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] is daarmee voldoende gewaarborgd. Aan sloop hoeft dit niet in de weg te staan. [naam eiser 2] en [naam eiser 3] hebben inmiddels voldoende tijd gehad om bewijs te vergaren over de waarde van de opstal, gerekend vanaf 2016 toen hun erfpachtrecht eindigde.

1.6.

Voorts is van belang dat het erfpachtrecht van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] al enige jaren geleden ten einde is gekomen. [naam eiser 2] en [naam eiser 3] kunnen geen recht meer laten gelden ten aanzien van het perceel, inclusief opstal, dat zij voorheen in erfpacht hadden. Het staat [naam eiser 2] en [naam eiser 3] vrij om met de gemeente Schiedam te onderhandelen over een nieuw erfpachtcontract, maar dat is dan wel vanuit de positie dat zij thans geen recht hebben ten aanzien van het perceel en de opstal. De gemeente Schiedam is onder voorwaarden bereid tot heruitgifte van de erfpachtgronden. Sloop van het opstal staat echter niet in de weg aan de mogelijkheid van partijen om met elkaar te onderhandelen over eventuele heruitgifte. Ter zitting heeft de advocaat van de gemeente Schiedam zulks uitdrukkelijk verklaard. Ook daarom bestaat geen reden om sloop te verbieden.

1.7.

Ook nieuw is de stelling dat sprake is van strijd met het eigendomsrecht zoals gewaarborgd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Deze stelling faalt. Indien [naam eiser 2] en [naam eiser 3] zich niet goed gerealiseerd hebben dat het door hen aangeschafte erfpachtrecht slechts van tijdelijke aard was, dan komt dat voor hun risico. Het was voor [naam eiser 2] en [naam eiser 3] kenbaar dat hun erfpachtrecht een contractuele einddatum had toen zij dit erfpachtrecht verwierven.

1.8.

[naam eiser 2] en [naam eiser 3] hebben tijd genoeg gehad om de opstal zelf te slopen. De vordering die ertoe strekt dat zij de opstal zelf mogen slopen zal daarom worden afgewezen.

1.9.

De voorzieningenrechter ziet geen reden om de gemeente Schiedam te verplichten om verder te overleggen met [naam eisers] over heruitgifte en herontwikkeling. Dit is een gepasseerd station, gelet op het tijdsverloop sinds het verstrijken van de contractuele termijn van de erfpacht in 2016. Daarbij komt dat de gemeente Schiedam wel heeft gereageerd op de voorstellen van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] met betrekking tot de herontwikkeling. Dat deze reactie thans negatief is (omdat [naam eiser 2] en [naam eiser 3] tot op heden niet aan de voorwaarden voldoen), maakt dit niet anders. De voorzieningenrechter ziet geen reden de vordering toe te wijzen dat de gemeente Schiedam het plan van [naam eisers] om samen met [naam eiser 1] een bedrijf te vormen “op zorgvuldige wijze’” inhoudelijk moet beoordelen. Deze vordering is te vaag om voor toewijzing in aanmerking te komen.

1.10.

De sloop van de opstal staat gepland op één dag na de zitting. Gelet hierop valt niet zonder meer in te zien welk belang [naam eiser 2] en [naam eiser 3] hebben bij een voorziening die ertoe strekt dat zij het terrein voorlopig mogen blijven gebruiken. Afgezien hiervan hebben [naam eiser 2] en [naam eiser 3] geen
recht op voortzetting van gebruik, nu immers het erfpachtrecht al lang ten einde is gekomen. Ook deze vordering zal worden afgewezen.

1.11.

De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding voor een beslissing in goede justitie.

1.12.

Ten aanzien van [naam eiser 1] wordt als volgt geoordeeld. De voorzieningenrechter neemt de voorgaande oordelen over, daar waar [naam eiser 1] dezelfde stellingen inneemt als [naam eiser 2] en [naam eiser 3] .

1.13.

[naam eiser 1] erkent dat de contractuele termijn van zijn erfpachtrecht eveneens ten einde is gekomen. [naam eiser 1] stelt dat hij belang heeft bij een verbod op sloop van de opstal op het voormalige terrein van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] omdat hij anders niet aan de voorwaarden van 1250 m² kan voldoen (door fusie van zijn onderneming met die van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] ). De voorzieningenrechter onderschrijft de stelling van [naam eiser 1] dat hij een belang heeft. Maar een belang is iets anders dan een recht om sloop te voorkomen. [naam eiser 2] en [naam eiser 3] hebben geen recht om sloop van hun (voormalige) opstal te voorkomen en [naam eiser 1] heeft dit (dus) des te minder. De stelling kan niet tot toewijzing van het gevorderde leiden.

1.14.

[naam eiser 1] stelt voorts dat een medewerker van de gemeente Schiedam (de heer Vos) hem heeft toegezegd dat hij, [naam eiser 1] , na afloop van de contractuele termijn waarop zijn erfpachtrecht afliep in aanmerking zou komen voor heruitgifte (d.w.z. contractverlenging van het erfpachtrecht). [naam eiser 1] heeft deze stelling niet nader onderbouwd met (schriftelijke) bewijsstukken. De juistheid van deze stelling laat zich in een kort gedingprocedure niet goed vaststellen, nu daarvoor bewijslevering nodig zal zijn en daartoe leent een kort gedingprocedure zich niet.

Afgezien hiervan geldt voor [naam eiser 1] wat ook voor [naam eiser 2] en [naam eiser 3] geldt, namelijk dat eventuele sloop van zijn (voormalige) bedrijfspand, of dat van [naam eiser 2] en [naam eiser 3] , het niet onmogelijk maakt dat hij met de gemeente Schiedam in onderhandeling treedt over de mogelijkheid van een nieuw erfpachtcontract.

1.15.

[naam eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de gemeente Schiedam. Deze kosten worden begroot op € 1.636, zijnde

€ 656 aan griffierecht en € 980 aan advocaat (tarief regulier kort geding).

2. De beslissing

De voorzieningenrechter

2.1.

wijst het gevorderde af,

2.2.

veroordeelt [naam eisers] in de proceskosten van de gemeente Schiedam, tot op

heden begroot op € 1.636.

Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, dat door de voorzieningenrechter en de griffier is vastgesteld en ondertekend.

Waarvan proces-verbaal,

[2517/1659]