Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8228954 CV EXPL 19-8144
uitspraak: 2 april 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van:
[eiser] ,
wonende te [woonplaats eiser] , gemeente [gemeente] ,
eiser,
gemachtigde: mr. R. van Dongen,
tegen:
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] , gemeente [gemeente] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 december 2019, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het vonnis van 30 januari 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van 31 januari 2020 namens [eiser] met aanvullende producties;
- het verhandelde ter zitting van 17 februari 2020, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.
1.2.
De uitspraak van dit vonnis is nader bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft met ingang van 17 juli 2018 tot en met 31 maart 2019 van [eiser] gehuurd de woonruimte aan de [adres 1] te Oud-Beijerland tegen een huurprijs van
€ 788,- per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
2.2.
In artikel 4.6 van de huurovereenkomst wordt, kort gezegd, bepaald dat de huur vanaf 15 juli 2018 verschuldigd is.
2.3.
Artikel 4.3 van de huurovereenkomst bepaalt dat het voorschot op de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter € 144,- per maand bedraagt.
2.4.
Het gehuurde, een appartement gelegen op de eerste verdieping, maakt deel uit van een gebouw, verder bestaande uit een bedrijfsruimte op de begane grond ( [adres 2] ) en een tweede appartement op de eerste verdieping ( [adres 3] ).
2.5.
Het gehuurde beschikt niet over individuele meters voor de nutsvoorzieningen, maar deelt de gasmeter met [adres 3] en de elektriciteitsmeter en watermeter met [adres 2] .
2.6.
Na het eindigen van de huurovereenkomst heeft [eiser] een eindafrekening d.d. 18 april 2019 over de periode 15 juli 2018 tot en met 31 maart 2019 opgemaakt, die sluit op een door [gedaagde] te betalen bedrag van € 1.003,-. Onderdeel van de eindafrekening vormen de servicekosten, die door [eiser] zijn vastgesteld op € 668,- voor het gebruik van gas, € 495,- voor het gebruik van elektriciteit en € 128,- in verband met watergebruik, in totaal € 1.291,-.
2.7.
Bij e-mailbericht van 15 juli 2019 heeft [gedaagde] bij [eiser] bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de eindafrekening en de wijze van berekening van het verbruik van gas, water en elektriciteit. Daarnaast heeft [gedaagde] aanspraak gemaakt op huurvermindering wegens overlast ten gevolge van een verbouwing van de bedrijfsruimte op de begane grond.
2.8.
Een jaarnota d.d. 2 maart 2019 van Eneco betreffende de levering van gas en elektriciteit met betrekking tot de locatie [adres 3] over de periode van 18 februari 2018 tot 20 februari 2019 sluit op een bedrag aan totale kosten inclusief btw van € 2.112,46, waarvan € 152,85 exclusief btw ter zake van elektriciteit en € 731,39 exclusief btw ter zake van gas.
2.9.
Een jaarnota d.d. 19 maart 2019 van Evides Waterbedrijf (hierna: Evides) betreffende de levering van water aan het leveringsadres [adres 2] over de periode 1 januari 2018 tot 12 februari 2019 vermeldt een bedrag aan kosten drinkwater over die periode van € 195,14.
2.10.
De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] bij e-mailbericht van 16 december 2019, onder verwijzing naar artikel 17.3 van de in bijlage meegezonden algemene voorwaarden, erop gewezen dat overeengekomen is dat de verhuurder bij afwezigheid van individuele meters de verschuldigde vergoeding voor het verbruik van elektriciteit, gas en water vaststelt. Daarnaast heeft de gemachtigde de wijze van berekening van het verbruik toegelicht, onder verwijzing naar de in bijlage meegezonden onderliggende jaarnota’s van Eneco en Evides.
3..Het geschil
3.1.
[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] , uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van:
- € 1.002,- aan hoofdsom, vermeerderd met primair de contractuele rente subsidiair de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen althans de dag van verzuim;
- € 150,45 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;
met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] heeft zijn vordering als volgt toegelicht. [gedaagde] dient ter zake van de eindafrekening een bedrag van € 1.003,- aan [eiser] te betalen. Het totaal verschuldigde bedrag aan huur en servicekosten in de periode van 17 juli 2018 tot en met 31 maart 2019 bedroeg € 7.989,-, op welk bedrag [gedaagde] € 6.986,- in mindering heeft betaald, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat hij uit hoofde van de eindafrekening nog enig bedrag aan [eiser] verschuldigd is. [gedaagde] stelt dat [eiser] een halve maand huur te veel vordert. [gedaagde] heeft op 17 juli 2018 de sleutel gekregen, maar hij is pas per 1 augustus 2018 in het gehuurde gaan wonen, omdat [eiser] nog een aantal aanpassingen zou doen. De afrekening servicekosten is volgens [gedaagde] niet redelijk. De doorberekende kosten zijn veel te hoog en niet onderbouwd. [gedaagde] betwist dat de algemene voorwaarden hem ter hand zijn gesteld. Daarnaast stelt [gedaagde] dat hij tijdens de huurperiode overlast in de vorm van kou en stof heeft ondervonden door verbouwingswerkzaamheden op de begane grond. Het ontbreken van een deugdelijke isolatie was voor [gedaagde] zelfs reden om de huur op te zeggen. Bovendien heeft [gedaagde] in het appartement geïnvesteerd om het goed bewoonbaar te maken. Ook wijst [gedaagde] erop dat hij een koel/vriescombinatie, een vaatwasser en een was/droogcombinatie in het gehuurde heeft achtergelaten. Mede gezien de door hem ondervonden overlast en de gedane investeringen is hij niets meer aan [eiser] verschuldigd, aldus [gedaagde] .
4..De beoordeling
4.1.
[gedaagde] heeft ter zitting erkend dat hij overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst de huur vanaf de aanvang van de huurovereenkomst, dat wil zeggen vanaf 17 juli 2019, verschuldigd is. Dit brengt mee dat [gedaagde] aan huur in totaal € 6.698,- (8,5 maand x € 788,-) dient te voldoen.
4.2.
Partijen twisten over de hoogte van de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water. Vast staat dat het gehuurde niet over individuele verbruiksmeters voor de nutsvoorzieningen beschikt. Artikel 17.3 van de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepaalt dat in dat geval de verhuurder de door de huurder verschuldigde vergoeding vaststelt. [gedaagde] heeft betwist dat de algemene voorwaarden hem ter hand zijn gesteld. Dat betekent dat [gedaagde] een beroep doet op vernietiging van de algemene voorwaarden. Of de algemene voorwaarden wel of niet ter hand zijn gesteld kan in het midden blijven. In een situatie waarin er geen sprake is van een individuele verbruiksmeter geldt dat er in beginsel een verdeling van de kosten van elektriciteit, gas en water moet plaatsvinden op basis van het werkelijke verbruik van ieder appartement. Indien het werkelijke verbruik niet exact kan worden vastgesteld, zoals in dit geval, dan dient dit naar redelijkheid te worden geschat.
gas
4.3.
Vast staat dat het gehuurde de gasmeter deelt met [adres 3] . Ter zitting is niet betwist dat [adres 3] kleiner is dan het gehuurde en slechts gedurende 20 uur in de week in gebruik is als kantoorruimte. [gedaagde] verbruikte dus in beginsel gedurende 168 (7 x 24) uur per week gas en [adres 3] gedurende 20 uur per week. Voorts is niet betwist dat het gasverbruik over de periode 18 februari 2018 tot 20 februari 2019 conform de jaarnota van Eneco € 731,39 exclusief btw en dus € 884,98 inclusief btw bedraagt. Dat betekent dat het gezamenlijke gasverbruik per maand gemiddeld € 73,75 inclusief btw was. [gedaagde] heeft tezamen met [adres 3] gedurende 8,5 maand gas verbruikt, dat wil zeggen 8,5 x € 73,75 = € 626,88 inclusief btw. Daarvan dient in redelijkheid 168 uur per week aan [gedaagde] te worden toegerekend en 20 uur per week aan [adres 3] . Per saldo wordt 89,4 % (168:188 x 100%) van € 626,88 is gelijk aan € 560,43 toegerekend aan [gedaagde] .
elektriciteit
4.4.
Ter zitting is niet weersproken dat het gehuurde de elektriciteitsmeter deelt met [adres 2] , zodat daarvan in rechte wordt uitgegaan. Voorts is ter zitting niet weersproken dat [adres 2] gedurende de huurperiode en ook reeds een half jaar daarvoor leeg stond, met uitzondering van de maanden februari en maart 2019, waarin een verbouwing plaatsvond. Niet is betwist dat het elektriciteitsverbruik in de periode 18 februari 2018 tot 20 februari 2019 conform de jaarnota van Eneco € 152,85 exclusief btw en dus € 184,95 inclusief btw bedraagt. Dat betekent dat het elektriciteitsverbruik per maand gemiddeld € 15,41 inclusief btw was, waarvan 6,5 maand uitsluitend door [gedaagde] (€ 100,17) en twee maanden gezamenlijk door [gedaagde] en [adres 2] (€ 30,82). Het gezamenlijk gebruik wordt bij helfte verdeeld. Per saldo wordt ter zake van elektriciteitsverbruik € 115,58 (€ 100,17 + de helft van € 30,82) aan [gedaagde] toegerekend.
water
4.5.
Vast staat dat het gehuurde de watermeter deelt met [adres 2] . Zoals hierboven is overwogen stond [adres 2] gedurende de huurperiode en ook reeds een half jaar daarvoor leeg, met uitzondering van de maanden februari en maart 2019, waarin een verbouwing plaatsvond. Dat betekent dat het waterverbruik gedurende 6,5 maand geheel aan [gedaagde] is toe te rekenen en gedurende twee maanden bij helfte. Vast staat dat Evides over de periode van 1 januari 2018 tot 12 februari 2019 € 195,14 aan kosten drinkwater in rekening heeft gebracht, dat wil zeggen € 16,26 per maand. Aan [gedaagde] wordt toegerekend 6,5 x € 16,26 = € 105,69 plus € 16,26 (de helft van € 32,52), in totaal € 121,95.
slotsom
4.6.
De slotsom is dat het totaal verschuldigde bedrag aan huur en servicekosten € 7.495,96 bedraagt, namelijk € 6.698,- aan huur en € 797,96 (€ 560,43 + € 115,58 + € 121,95) aan servicekosten. Als onbetwist staat vast dat [gedaagde] € 6.986,- heeft betaald. Het restant van € 509,96 wordt toegewezen.
4.7.
De primair gevorderde contractuele rente wordt afgewezen, nu daarvoor geen grondslag is gesteld.
4.8.
De subsidiair gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 6 september 2019. Uit de stukken blijkt niet dat [gedaagde] eerder in gebreke is gesteld dan bij e‑mailbericht van 28 augustus 2019, waarbij hij is gesommeerd tot betaling binnen een termijn van acht dagen.
4.9.
[eiser] maakt aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, primair op grond van artikel 25 lid 1 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, subsidiair op grond van artikel 6:96 BW. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiser] baseert zich primair op een van artikel 6:96 lid 6 BW afwijkend beding. De kantonrechter zal dit beding evenwel wegens strijd met dwingend recht buiten toepassing laten. [gedaagde] heeft immers als consument te gelden, nu gesteld noch gebleken is dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De gevorderde vergoeding komt evenmin op grond van de wettelijke regeling van artikel 6:96 BW voor toewijzing in aanmerking. Gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.
4.10.
De overige verweren die [gedaagde] heeft gevoerd leiden niet tot een ander oordeel. Dat [gedaagde] naar hij stelt overlast heeft ondervonden vanwege de verbouwing van de bedrijfsruimte op de begane grond doet aan zijn verplichting tot betaling van de huur niet af.
[gedaagde] heeft geen vordering tot huurprijsvermindering ingesteld, nog daargelaten dat de terugwerkende kracht van een uitspraak waarin een huurprijsvermindering wordt vastgesteld niet langer is dan zes maanden. Ook het verweer dat [gedaagde] in het gehuurde heeft geïnvesteerd kan hem niet baten. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] niet de mogelijkheid heeft gehad om de veranderingen en toevoegingen weg te nemen. Dat [gedaagde] op eigen initiatief een koel/vriescombinatie, een vaatwasser en een was/droogcombinatie in het gehuurde heeft achtergelaten, regardeert [eiser] niet.
4.11.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen een bedrag van € 509,96, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 6 september 2019 tot aan de dag van voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
546