Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7770983 \ CV EXPL 19-21535
uitspraak: 3 april 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Grobel VI B.V.,
gevestigd te Maastricht,
eiseres,
gemachtigde: mr. H.J.M. van de Pas te Weert,
tegen
[gedaagde] ,
h.o.d.n. [handelsnaam] ,
wonende en zaakdoende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.Y. van Oel te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Grobel’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
- het exploot van dagvaarding met producties van 10 mei 2019;
- de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord van [gedaagde] ;
- de schriftelijke reactie en de aantekeningen van de griffier van het aanvullende mondelinge antwoord van [gedaagde] ;
- de conclusie van repliek met producties;
- de akte vermeerdering/vermindering van eis met producties;
- de conclusie van dupliek met producties;
- de rolbeslissing van 15 november 2019;
- de akte uitlaten van Grobel;
- de akte van [gedaagde] .
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
[gedaagde] huurt van Grobel de bedrijfsruimte gelegen te Rotterdam aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 maart 2018 en lopende tot en met 28 februari 2023. In het gehuurde exploiteert [gedaagde] een lunchroom.
2.2.
De huurprijs van het gehuurde bedroeg ten tijde van de dagvaarding € 1.229,18, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3
Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. In artikel 25.3 van de algemene voorwaarden is, voor zover van belang, bepaald:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”
In artikel 30.1. is bepaald:
“In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechtelijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen.
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.
Artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.”
2.4.
Bij vonnis van deze rechtbank van 19 april 2019 (zaaknummer 7542328 \ CV EXPL 19-7773) is [gedaagde] veroordeeld tot betaling aan Grobel van € 1.409,03 aan achterstallige huur berekend tot en met februari 2019 en buitengerechtelijke kosten. Bij de gemachtigde van Grobel is dit dossier bekend onder nummer [nummer] .
2.5.
Op 28 februari 2019 heeft [gedaagde] een bedrag van € 3.630,- voldaan.
2.6.
Tussen partijen is op 20 september 2019 een betalingsregeling getroffen van € 500,-- per maand, welke regeling primair strekt tot het inlossen van het door [gedaagde] verschuldigde uit hoofde van het vonnis van 19 april 2019/dossier [nummer] (zie 2.4), en voorts ter inlossing van de onderhavige vordering, bij de gemachtigde van Grobel bekend onder dossiernummer 19.01719. Daarnaast dient volgens die regeling de lopende huur te worden voldaan.
3..Het geschil
3.1.
Grobel heeft (kort gezegd) bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden op grond van een toerekenbare tekortkoming, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en haar te veroordelen tot betaling van:
- een bedrag van € 5.186,11, te weten € 3.687,54 aan huurachterstand over de maanden maart tot en met mei 2019, € 553,13 aan incassokosten, € 900,- aan boete en € 45,44 aan verschenen vertragingsrente;
- de contractuele vertragingsrente van 8,05% per maand over € 3.687,54 vanaf de dag van de dagvaarding;
- een boete van € 300,- per (gedeelte van een) maand, met ingang van 1 juni 2019;
- een bedrag van € 1.229,18 per (gedeelte van een) maand uit hoofde van huur vanaf de datum van ontbinding, dan wel schadevergoeding;
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2.
Bij akte vermeerdering/vermindering van eis heeft Grobel haar vordering – uiteindelijk – vermeerderd met € 3.687,54 aan huur over de maanden juni tot en met augustus 2019 en € 600,-- aan boete wegens te late betaling van de huur voor de maanden juni en juli 2019, en verminderd met ontvangen betalingen ten bedrage van – in totaal – een bedrag van € 6.147,54.
3.3.
[gedaagde] betwist de hoogte van de door Grobel gevorderde bedragen en heeft zich op het standpunt gesteld dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dienen te worden afgewezen.
3.4.
Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd zal de kantonrechter, voor zover van belang, hierna ingaan.
4..De beoordeling
4.1.
Vast staat dat de huurprijs ten tijde van de dagvaarding € 1.229,18 bedroeg. Grobel heeft in haar conclusie van repliek weliswaar gesteld dat deze huurprijs per 1 juli 2019 is verhoogd naar € 1.517,76, maar nu zij ook na juli 2019 een huur van € 1.229,18 vordert, gaat de kantonrechter er van uit dat dit nog steeds de geldende huurprijs is.
4.2.
[gedaagde] heeft gesteld dat zij met haar betaling van € 3.630,- op 28 februari 2019 (zie 2.5) de huur over de maand maart 2019 heeft betaald. Grobel heeft hier tegen ingebracht dat zij deze betaling reeds in mindering had gebracht op de vordering die heeft geleid tot het vonnis van 19 april 2019/dossier [nummer] (zie 2.4.). [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd, zodat de kantonrechter van de juistheid van deze stelling uitgaat. Deze betaling strekt dus niet in mindering op het in de onderhavige procedure gevorderde bedrag.
4.3.
Grobel heeft bij akte uitlaten gesteld dat [gedaagde] uit hoofde van de op 20 september 2019 getroffen regeling (zie 2.6.) tot de datum van die akte (12 december 2019) in dossier [nummer] nog een bedrag van € 494,26 verschuldigd is en dat in haar dossier 19.01719 nog sprake is van een zuivere huurachterstand van € 1.227,54, berekend tot en met december 2019. [gedaagde] heeft in haar antwoordakte weliswaar aangevoerd dat die gestelde zuivere huurachterstand niet juist is, maar nu zij heeft nagelaten toe te lichten waar die onjuistheid uit zou bestaan, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. De vordering tot betaling van de huurachterstand zal daarom tot dit bedrag worden toegewezen.
4.4.
Uit het door Grobel overgelegde overzicht bij haar akte uitlaten, dat in zoverre door [gedaagde] niet is bestreden, blijkt dat [gedaagde] de huur over de maanden maart tot en met juli 2019 te laat heeft betaald. [gedaagde] is daarom op grond van artikel 25.3 van de algemene voorwaarden (zie 2.3) de gevorderde boete van € 300,-- per maand (in totaal – € 1.500,-) verschuldigd geworden. De kantonrechter ziet geen aanleiding om deze boete te matigen. Matiging is alleen toegestaan als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Daarvan kan sprake zijn als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt (zie HR 11-02-2000, NJ 2000, 277). Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging. In dit geval gaat het om een boete van € 300,-- ter aansporing van een tijdige betaling van de huur van € 1.229,18. Daarmee is geen sprake van buitensporigheid zoals hiervoor bedoeld. Ook de omstandigheid dat [gedaagde] haar huurschuld voortvarend is gaan aflossen, zoals zij heeft gesteld, brengt niet mee dat matiging geboden is. Bij dit alles weegt mee dat [gedaagde] direct na het vonnis van 19 april 2019 opnieuw een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat eerst op 20 september 2019 een regeling is getroffen.
4.5.
Naast de boete vordert Grobel contractuele vertragingsrente van 8,05% over de huurachterstand. Grobel heeft niet onderbouwd waar zij deze vordering op baseert, naast de door haar eveneens gevorderde contractuele boete. Reeds hierom wordt deze vordering afgewezen. Voor zover Grobel heeft bedoeld de wettelijke handelsrente te vorderen, geldt dat de vordering ook niet voor toewijzing in aanmerking komt omdat de door Grobel gevorderde boete wegens niet (tijdig) betaalde huur ingevolge artikel 6:92 lid 2 BW Pro geacht wordt in de plaats te treden van de schadevergoeding op grond van de wet en niet gebleken is dat partijen van deze regel zijn afgeweken.
4.6.
De door Grobel gevorderde incassokosten worden toegewezen. Dat slechts sprake is van het sturen van een enkele aanmaning, zoals door [gedaagde] aangevoerd, doet hieraan niet af, aangezien door partijen de hoogte van de gevorderde incassokosten van tevoren is gefixeerd op het vaste percentage van 15% van de openstaande hoofdsom.
4.7.
De gevorderde ontbinding komt slechts voor toewijzing in aanmerking indien deze door de tekortkoming van [gedaagde] , met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, wordt gerechtvaardigd. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. Weliswaar is sprake van een herhaalde tekortkoming en bedroeg de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding drie maanden, maar deze is inmiddels teruggebracht tot één maand. Daar komt bij dat door [gedaagde] onbetwist is gesteld dat de huurachterstand het gevolg was van opstartproblemen met de lunchroom, welke inmiddels zijn verholpen. Bovendien hebben partijen een regeling met elkaar getroffen ter aflossing van de resterende achterstand. Dat betekent dat de vordering tot ontbinding zal worden afgewezen, evenals de daarmee samenhangende vorderingen tot ontruiming en betaling van € 1.229,18 per maand tot de ontruiming.
4.8.
De stelling van Grobel dat [gedaagde] ook op andere wijzen tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst laat de kantonrechter wegens strijd met de eisen van een goede procesorde buiten beschouwing nu Grobel zich hier pas op heeft beroepen in haar akte vermeerdering/vermindering van eis. [gedaagde] heeft deze stellingen gemotiveerd weersproken en de kantonrechter acht het niet aangewezen, mede gelet op de getroffen regeling, om hierover nog een nader debat toe te staan.
4.9.
Nu is komen vast te staan dat [gedaagde] een huurachterstand heeft doen ontstaan, is zij op juiste gronden in rechte betrokken. [gedaagde] zal dan ook als de voor het grootste deel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Grobel vastgesteld op € 486,- aan griffierecht, € 86,40 aan dagvaardingskosten en € 750,- aan salaris voor de gemachtigde.
5..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Grobel van € 3.280,67 aan huurachterstand berekend tot en met december 2019, buitengerechtelijke incassokosten en boete over de maanden maart tot en met juli 2019;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Grobel vastgesteld op € 572,40 aan verschotten en € 750,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33394/145