ECLI:NL:RBROT:2020:3217 - Rechtbank Rotterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens overlast door huurder

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8056023 / CV EXPL 19-41225

uitspraak: 20 maart 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. R. van der Hoeff, te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Myrtax Bewindvoering B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [naam 1],

gevestigd te Doetinchem

gedaagde,

gemachtigde: mr. K.Y. van Oosten, te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonstad’ respectievelijk ‘Myrtax’.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennisgenomen heeft:

het exploot van dagvaarding van 10 september 2019, met producties;
de conclusie van antwoord, met één productie;
het tussenvonnis van 19 december 2019, waarin de kantonrechter een mondelinge behandeling heeft bepaald;
de brief van 24 januari 2020 met de ten behoeve van de mondelinge behandeling toegezonden productie van Woonstad;
de brief van 4 februari 2020 met de ten behoeve van de mondelinge behandeling toegezonden productie van Woonstad.

1.2.

Op 5 februari 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Woonstad is [naam 2] (medewerker sociaal beheer) verschenen, bijgestaan door mr. R. van der Hoeff als gemachtigde. Namens Myrtax is [naam 3] (bewindvoerder) verschenen, vergezeld door dhr[naam 1] (hierna: [naam 1] ), bijgestaan door mr. K.Y. van Oosten als gemachtigde.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

Bij beschikking van 18 december 2014 zijn alle goederen die (zullen) toebehoren aan [naam 1] onder bewind gesteld vanwege de lichamelijke of geestelijke toestand van [naam 1] en is [naam 3] h.o.d.n. [handelsnaam] benoemd tot bewindvoerder. Bij beschikking van 7 maart 2016 is vervolgens Myrtax als bewindvoerder benoemd.

2.2.

Tussen Woonstad als verhuurster en [naam 1] als huurder bestaat met ingang van 2 november 2018 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Woonstad (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.

In artikel 6.3 van de algemene voorwaarden is – voor zover van belang – het volgende bepaald:

“Het is huurder niet toegestaan overlast aan omwonenden en/of andere huurders te veroorzaken en/of te doen veroorzaken door huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Huurder dient de woning dusdanig te stofferen dat hij geen geluidsoverlast veroorzaakt.”

2.4.

Op 13 februari 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Woonstad en [naam 1] .

2.5.

Bij brief van 26 februari 2019 heeft Woonstad aan [naam 1] – voor zover van belang – het volgende bericht:

“Op 13 februari 2019 vond op ons huismeesterskantoor een gesprek plaats over de overlast die u veroorzaakt. U was daarbij aanwezig, samen met uw begeleider van Antes en Woonstad Rotterdam. Wij hebben tijdens het gesprek afspraken gemaakt om de overlast te stoppen. Alle aanwezigen, waaronder uzelf, hebben ingestemd met de gemaakte afspraken. De afspraken waren:

U veroorzaakt geen geluidsoverlast meer (gillen, schreeuwen, bonken en hard praten);
U vertoont zich niet in beschonken toestand meer in de gemeenschappelijke ruimte met alle overlast van dien;
U spreekt uw bezoekers aan op hun gedrag en zorgt ervoor dat zij geen geluidsoverlast veroorzaken;
De hond van uw broer dient aangelijnd te blijven in de gemeenschappelijke ruimte en spreekt uw broer aan op het hondengeblaf en treft daarbij de nodige maatregelen (eventueel geen bezoek meer met hond)
U mag niet fietsen door de gemeenschappelijke ruimte.

Ik constateer helaas dat u zich niet aan de afspraken houdt. Ik heb nieuwe meldingen gekregen van overlast die door u veroorzaakt wordt. Dit betreft geluidsoverlast (avond- en nachtelijke uren) in het weekend van 23/24 februari 2019.

(…)

Ik sommeer u dan ook om de overlast
per directte staken. Indien u overlast blijft veroorzaken, start Woonstad Rotterdam een gerechtelijke procedure. (…)”

2.6.

Op 19 maart 2019 heeft wederom een gesprek plaatsgevonden tussen Woonstad en [naam 1] .

2.7.

Bij brief van 19 april 2019 heeft Woonstad aan [naam 1] – voor zover van belang – het volgende bericht:

“(…)

De overlast die u veroorzaakt is zodanig structureel dat wij u nog één laatste kans geven om u blijvend als goed huurder te gaan gedragen voordat wij overgaan tot het nemen van rechtsmaatregelen. Bijgaand zenden wij u gedragsaanwijzing die wij u als laatste kans aanbieden.

Wij verzoeken u vriendelijk deze gedragsaanwijzing goed door te nemen. Tevens nodigen wij u uit om deze gedragsaanwijzing te onderteken op dinsdag 30 april 2019 om 11:00 uur in het kantoor van uw huismeester [naam 4] (beneden in uw woongebouw).

(…)”

2.8.

Op 30 april 2019 hebben [naam 1] en zijn begeleider bij Antes een gedragsaanwijzing ondertekend.

2.9.

Bij brief van 7 mei 2019 heeft Woonstad aan [naam 1] – voor zover van belang – het volgende bericht:

“(…)

Wij hebben helaas meldingen ontvangen dat de overlast, ondanks het tekenen van de gedragsaanwijzing, aanhoudt. Dit maakt dat u zich niet hebt gehouden aan de gestelde voorwaarden en vormt een grond om de huurovereenkomst met u te laten ontbinden.

Om een eventuele juridische procedure te voorkomen, wil u ik u de gelegenheid geven om de huurovereenkomst vrijwillig op korte termijn te beëindigen.(…)”

3..De vordering

3.1.

Woonstad heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen Woonstad en [naam 1] te ontbinden en Myrtax q.q. te veroordelen om de woning binnen acht dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met veroordeling van Myrtax q.q. in de proceskosten alsmede de nakosten.

3.2.

Aan haar vordering heeft Woonstad – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.

[naam 1] heeft structureel onaanvaardbare overlast veroorzaakt in de vorm van geluidsoverlast en verstoring van de rust. Ondanks herhaalde sommaties, gesprekken en een gedragsaanwijzing van Woonstad, is de overlast niet verminderd. Daarmee is [naam 1] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de wet, de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden, hetgeen een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.

Vanwege het bewind over de goederen van [naam 1] is Myrtax op grond van artikel 1:431 lid 1 en 1:444 BW de formele procespartij in de onderhavige procedure.

4..Het verweer

4.1.

Het verweer van [naam 1] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten.

4.2.

Daartoe heeft [naam 1] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.

De overlast werd niet door [naam 1] , maar door een bezoeker van hem veroorzaakt. [naam 1] voelt zich bovendien niet welkom in het appartementencomplex van de woning. De bewoners hebben nooit een gesprek met hem gevoerd om de overlast bespreekbaar te maken. [naam 1] heeft voorts betwist dat hij op 3, 4 en 5 mei 2019 (wederom) overlast heeft veroorzaakt. De overlast is door een andere bewoner veroorzaakt, hetgeen niet aan [naam 1] kan worden toegerekend. De afgelopen maanden is geen sprake geweest van overlast. [naam 1] heeft een nieuwe baan gevonden en heeft zijn leven voor een groot deel weer op orde.

5..De beoordeling

5.1.

Vaststaat dat bewind is ingesteld over de goederen die (zullen) toebehoren aan [naam 1] en (uiteindelijk) Myrtax is benoemd als bewindvoerder. Op grond van het bepaalde in artikel 1:441, lid 1 eerste volzin BW, vertegenwoordigt de bewindvoerder de rechthebbende in en buiten rechte tijdens het bewind bij vervulling van zijn taak. Deze vertegenwoordigingsbevoegdheid geldt alleen ten aanzien van handelingen die de onder bewind staande goederen betreffen.

5.2.

Uit de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2014:525) volgt dat een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een door de rechthebbende voor de instelling van het bewind gesloten huurovereenkomst, en tot ontruiming van het gehuurde, dient te worden ingesteld tegen de bewindvoerder, indien de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten in het onder bewind gestelde vermogen vallen. Weliswaar brengt het bewind niet mee dat de bewindvoerder partij wordt bij de huurovereenkomst, maar de daaruit voortvloeiende rechten van de rechthebbende zijn aan te merken als goederen in de zin van art. 1:431 lid 1 BW. De bewindvoerder treedt daarom ten behoeve van de rechthebbende op als formele procespartij in een procedure betreffende een door de verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Woonstad heeft dan ook terecht een vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde tegen Myrtax in haar hoedanigheid van bewindvoerder ingesteld.

5.3.

Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [naam 1] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

5.4.

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hierbij kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (vgl. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

5.5.

Indien de door Woonstad gestelde door [naam 1] veroorzaakte overlast komt vast te staan, levert dit een tekortkoming aan de zijde van [naam 1] op. Het veroorzaken van overlast voor omwonenden is immers in strijd met zowel de op [naam 1] rustende verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst als met het goed huurderschap als bedoeld in artikel 7:213 BW.

5.6.

Volgens Woonstad heeft [naam 1] vanaf het begin van de huurovereenkomst ontoelaatbare overlast jegens omwonenden veroorzaakt. De overlast bestaat onder meer uit geluidsoverlast, openbare dronkenschap en roken in de gemeenschappelijke ruimte, aldus Woonstad.

5.7.

Als onweersproken staat vast dat [naam 1] door Woonstad tijdens het gesprek op 13 februari 2019 erop is gewezen dat hij overlast veroorzaakt en dat er met [naam 1] afspraken zijn gemaakt om de overlast te stoppen. Eveneens staat vast dat [naam 1] op 30 april 2019 een gedragsaanwijzing heeft ondertekend. Dat de gedragsaanwijzing niet is ondertekend door de bewindvoerder, leidt er weliswaar toe er geen rechtsgeldige overeenkomst tussen Woonstad en [naam 1] tot stand is gekomen, maar dit neemt niet weg dat [naam 1] wederom door Woonstad is gewaarschuwd en op de hoogte is gebracht van de door omwonenden ervaren overlast.

5.8.

De kantonrechter begrijpt dat [naam 1] zich op het standpunt heeft gesteld dat hij wel overlast heeft veroorzaakt maar dat de overlast tot aan de gedragsaanwijzing voornamelijk is veroorzaakt door een bezoeker van hem. Wat daar ook van zij, op grond van artikel 7:219 BW is [naam 1] ook aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met goedvinden van [naam 1] de woning gebruiken of zich in de woning bevinden. [naam 1] heeft op grond van artikel 7:213 BW de verplichting om zich ten aanzien van de woning als goed huurder te gedragen. Dit betekent dat hij goed voor de woning moet zorgen, hij jegens de omgeving een zorgplicht heeft, (in beginsel) verantwoordelijk is voor hetgeen zich in de woning afspeelt en dat hij daarop ook voldoende toezicht dient te houden.

5.9.

Gelet op het voorgaande staat dan ook vast dat in ieder geval tot aan de gedragsaanwijzing van 30 april 2019 door [naam 1] , althans door personen waarvoor [naam 1] aansprakelijk is, overlast is veroorzaakt, hetgeen een tekortkoming aan de zijde van [naam 1] oplevert.

5.10.

Verder heeft [naam 1] aangevoerd – althans zo begrijpt de kantonrechter – dat er na de gedragsaanwijzing geen sprake is geweest van overlast. Ter zitting heeft [naam 1] zijn vraagtekens geplaatst bij de (anonieme) overlastmeldingen. Volgens [naam 1] werkt hij vanaf december 2019 hele dagen en kan er dan ook geen door hem veroorzaakte overlast door omwonenden worden ervaren.

5.11.

Voor zover [naam 1] al na de gedragsaanwijzing geen overlast meer zou hebben veroorzaakt, dan maakt dit de tekortkoming niet ongedaan. Bovendien blijkt uit de door Woonstad in het geding gebrachte (anonieme) ‘meldingsformulieren overlast’ van omwonenden dat ook na de gedragsaanwijzing en tijdens de onderhavige procedure door [naam 1] overlast is veroorzaakt. Volgens deze overlastmeldingen zijn in de periode dat [naam 1] was opgenomen in een kliniek, te weten vanaf eind september 2019 tot 14 november 2019, duidelijk minder tot geen meldingen van overlast gedaan. Hieruit kan worden afgeleid dat er alleen overlast wordt gemeld wanneer er daadwerkelijk door [naam 1] overlast wordt veroorzaakt. Ook nadat [naam 1] is begonnen met werken, blijken er overlastmeldingen zijn gedaan, voornamelijk van overlast die wordt ervaren in de avonduren.

5.12.

Een en ander leidt tot de conclusie dat vast is komen te staan dat [naam 1] structureel onaanvaardbare overlast heeft veroorzaakt en [naam 1] daardoor is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Gelet op de omstandigheid dat [naam 1] reeds drie maanden na aanvang van de huurovereenkomst meerdere malen door Woonstad is gewaarschuwd, hij al na vier maanden een gedragsaanwijzing heeft gekregen en ook na deze gedragsaanwijzing en tijdens de onderhavige procedure overlast heeft veroorzaakt, is geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de tekortkoming van bijzondere aard is. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter, de door [naam 1] gestelde persoonlijke omstandigheden mede in acht nemend, een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd. De vordering ter zake zal dan ook worden toegewezen.

5.13.

De ontruimingstermijn wordt gesteld op acht weken na betekening van dit vonnis, zodat [naam 1] in de gelegenheid wordt gesteld om een andere woning te zoeken.

5.14.

Myrtax q.q. wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

6..De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen Woonstad en [naam 1] en veroordeelt Myrtax q.q. om binnen acht weken na de betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [naam 1] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;

veroordeelt Myrtax q.q. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 225,54 aan verschotten en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

37555