Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7545318 CV EXPL 19-7883
uitspraak: 10 april 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
gemachtigde: mr. D.L.A. van Voskuilen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.E. Aalders.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 20 december 2019 en de daarin genoemde stukken;
de akte van 14 januari 2020 van de zijde van [eiser] , met producties;
de akte van 14 januari 2020 van de zijde van [gedaagde] ;
de rolbeslissing van 14 februari 2020;
de antwoordakte van 10 maart 2020 van de zijde van [eiser] , met producties;
de antwoordakte van 10 maart 2020 van de zijde van [gedaagde] .
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De verdere beoordeling
2.1
Bij tussenvonnis van 20 december 2019 is [eiser] in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat de huurverhogingen van 2016, 2017 en 2018 aan [gedaagde] zijn aangezegd en is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om toe te lichten wat er niet klopt aan de door [eiser] gestelde hoogte van de huurverhogingen.
2.2
In het tussenvonnis is in rechtsoverweging 5.7 overwogen dat [eiser] de huurverhoging van 2015, vanwege de te late aanzegging, niet bij [gedaagde] in rekening mocht brengen. De huurverhoging moet minimaal twee maanden voor ingangsdatum schriftelijk worden aangezegd. Indien de aanzegging te laat is verstuurd dan kan de huurverhoging later ingaan. De huurverhoging die bij brief van 10 mei 2015 is aangezegd zou dan, indien vast komt te staan dat deze brief ook daadwerkelijk door [gedaagde] is ontvangen, op zijn vroegst per 1 augustus 2015 ingaan. De kantonrechter komt in zoverre terug op wat in het tussenvonnis van 20 december 2019 is overwogen. Dit betekent dat het ook van belang is vast te stellen of de huurverhoging van 2015 aan [gedaagde] is aangezegd. De bewijsopdracht die aan [eiser] is gegeven wordt daarom met dit jaar aangevuld. [eiser] is hierdoor niet in zijn belang geschaad, aangezien hetgeen hij als bewijs heeft aangedragen ook betrekking heeft op de aanzegging van de huurverhoging in 2015.
2.3
Volgens [eiser] heeft [gedaagde] tijdens de comparitie van partijen erkend dat de brief van 21 april 2016 persoonlijk aan hem ter hand is gesteld. [gedaagde] heeft dit betwist. In het proces-verbaal van de comparitie van partijen is opgenomen dat [gedaagde] heeft erkend dat de aanzegging van de laatste huurverhoging is ontvangen. Dat is de huurverhoging van 2019. Hiermee is niet vast komen te staan dat [gedaagde] ook de brief van 21 april 2016 heeft ontvangen.
2.4
[eiser] heeft bij akte van 14 januari 2020 kopieën van brieven van 10 mei 2015, 21 april 2016, 25 maart 2017 en 17 maart 2018 in het geding gebracht (producties 16 tot en met 19). Deze kopieën zijn ook al bij conclusie van repliek overgelegd (producties 8a tot en met 8d) en bieden geen bewijs voor het feit dat [gedaagde] de brieven ook daadwerkelijk heeft ontvangen, aangezien hij de ontvangst van deze brieven uitdrukkelijk betwist. Dat [gedaagde] na verzending van eerdere brieven, namelijk de brieven van 23 april 2012, 23 april 2013 en 9 april 2014 (producties 13 tot en met 15), de huurverhoging is gaan betalen betekent niet zonder meer dat hij de brieven van 10 mei 2015, 21 april 2016, 25 maart 2017 en 17 maart 2018 heeft ontvangen. Dit zou immers ook juist op het tegendeel kunnen wijzen, aangezien hij deze huurverhogingen niet is gaan betalen.
2.5
[eiser] heeft verder een schriftelijke verklaring van zichzelf overgelegd waarin hij uitlegt hoe de huurverhogingen zijn aangezegd en waarin hij verklaart dat hij de brieven persoonlijk bij [gedaagde] in de brievenbus heeft gedaan. Bij de waardering van deze schriftelijke verklaring voor het bewijs geldt als uitgangspunt dat de bewijskracht van geschriften afkomstig van een partij op grond van artikel 152 lid 2 Rv is overgelaten aan het oordeel van de rechter. De bewijskracht die aan de verklaring kan worden toegekend is beperkt, omdat het een partijverklaring betreft omtrent door [eiser] te bewijzen feiten, die niet onder ede is afgelegd.
2.6
De verklaring van [eiser] levert onvoldoende bewijs op van het feit dat de huurverhogingen aan [gedaagde] zijn aangezegd. Er zijn geen aanvullende bewijzen voorhanden die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de verklaring van [eiser] voldoende geloofwaardig maken. De schriftelijke verklaring van de boekhouder van [eiser] , de heer [naam] (hierna: ‘ [naam] ’) heeft [eiser] pas bij akte van 10 maart 2020 in het geding gebracht. Hiermee heeft hij het beginsel van hoor en wederhoor geschonden aangezien [gedaagde] hierop niet meer heeft kunnen reageren. [eiser] heeft ook niet aangegeven waarom deze verklaring niet al bij akte van 14 januari 2020 in het geding had kunnen brengen. De kantonrechter laat deze verklaring dus buiten beschouwing. Overigens is deze verklaring onvoldoende om als aanvullend bewijs te dienen. [naam] heeft slechts verklaard dat hij op verzoek van [eiser] extra kopieën van de brieven heeft gemaakt die [eiser] persoonlijk in de brievenbus bij de bewoners heeft gedaan of heeft uitgereikt aan de bewoners. [naam] heeft echter niet duidelijk gemaakt op grond waarvan hij dit laatste weet, zodat zijn verklaring op dit punt onvoldoende concreet is.
2.7
[eiser] heeft als productie 21 bewijzen overgelegd waaruit volgens hem blijkt dat de laatste brieven die ook per aangetekende post zijn verzonden, retour zijn gekomen. De eerste pagina bestaat uit een foto van twee aangetekend verzonden pakketten die retour zijn gekomen. Op een van de stickers is de datum 6 juli 2018 op te maken. De twee volgende pagina’s zijn brieven van [eiser] aan [gedaagde] gedagtekend op 22 november 2013 en 14 januari 2015. In de brieven vraagt [eiser] [gedaagde] om betaling van een huurachterstand. Op grond van wat [eiser] heeft overgelegd kan niet worden vastgesteld dat [eiser] de brieven waarin de huurverhogingen zijn aangezegd aangetekend heeft verstuurd. [eiser] heeft ook met overlegging van deze producties onvoldoende bewijs geleverd van het feit dat hij de huurverhogingen van de jaren 2015 tot en met 2018 aan [gedaagde] heeft aangezegd.
2.8
[eiser] is niet geslaagd in het hem opgedragen bewijs dat de huurverhogingen van 2016, 2017 en 2018 aan [gedaagde] zijn aangezegd, omdat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] de brieven van 21 april 2016, 25 maart 2017 en 17 maart 2018 heeft ontvangen. Ook de ontvangst door [gedaagde] van de brief van 10 mei 2015 is niet vast komen te staan. [eiser] mocht de huurverhogingen van 2015, 2016, 2017 en 2018 dan ook niet bij [gedaagde] in rekening brengen. Omdat de vordering van [eiser] ziet op een huurachterstand tot en met januari 2019 als gevolg van het niet betalen van de huurverhogingen, dient de vordering te worden afgewezen. Ook de vordering tot betaling van de toekomstige huurpenningen van € 360,87 per maand zal worden afgewezen, omdat dit huurbedrag onjuist berekend is. Dit leidt er verder toe dat ook de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
2.9
[gedaagde] wenst de teveel door hem betaalde huur te verrekenen met een eventueel resterend bedrag ter zake het vonnis van 6 november 2015, waarin de huurachterstand is vastgesteld tot en met oktober 2015. Hij heeft echter geen reconventionele vordering ingediend. Hierdoor is in deze procedure de hoogte van het bedrag dat [gedaagde] eventueel teveel heeft betaald geen onderwerp van geschil. Ook de hoogte van het bedrag dat uit hoofde van het vonnis van 6 november 2015 nog open staat, ligt niet in deze procedure ter beoordeling voor. Dit betekent dat de kantonrechter geen beslissing kan en zal nemen op het verrekeningsverzoek van [gedaagde] .
2.1
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
3..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 540,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
26975