Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8135161 VZ VERZ 19-19547
uitspraak: 6 maart 2020
beschikking ex artikel 7:304 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Leyten Bouwplanontwikkeling B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
verzoekster,
gemachtigden: mr. V.T. Acar en mr. M.H.L. van Dijkman,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Heineken Nederland B.V.,
gevestigd te Zoeterwoude,
verweerster,
gemachtigde: mr. S.M. van der Zwan.
Partijen worden hierna aangeduid als “Leyten” en “Heineken”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Op 28 oktober 2019 is van Leyten een verzoekschrift ex artikel 7:304 lid 2 BW Pro met bijlagen ontvangen.
1.2
Op 15 november 2019 is van Heineken een verweerschrift met bijlagen ontvangen.
1.3
Er is een mondelinge behandeling bepaald, die op verzoek van partijen geen doorgang heeft gevonden.
1.4
De datum van de uitspraak van de beschikking is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Op grond van een huurovereenkomst verhuurt Leyten aan Heineken de bedrijfsruimtes aan het [adres] , nummers 21 respectievelijk 23-25, te Rotterdam (hierna: het gehuurde). Dit betreft bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. De huurprijs bedraagt thans € 159.630,00 per jaar exclusief btw. Na de laatste huurprijsherziening zijn inmiddels meer dan vijf jaren verstreken.
2.2
Heineken verhuurt de bedrijfsruimtes aan anderen, ter exploitatie van horecagelegenheden. Heineken Nederland en haar huurders zijn verwikkeld in eenzelfde procedure, met zaaknummer 8171709 VZ VERZ 19-20249.
3..Het verzoek
3.1
Het verzoek strekt ertoe om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de heer [naam persoon] , werkzaam bij Kroese Paternotte te Amsterdam, althans één of meer deskundige(n) te benoemen om een advies uit te brengen omtrent de nadere huurprijs van het gehuurde, en in dit verband zodanige verdere voorzieningen te treffen als de kantonrechter geraden zal voorkomen.
3.2
Daartoe is gesteld dat de thans geldende huurprijs niet langer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Er is door Leyten een aantal huurvoorstellen gedaan, waarop Heineken afwijzend heeft gereageerd. Partijen hebben ook geen overeenstemming bereikt over een aan te wijzen deskundige die een advies over een nadere huurprijs kan opstellen. Daarom verzoekt Leyten aan de kantonrechter om een deskundige te benoemen op de voet van op artikel 7:304 lid 2 BW Pro.
4..Het verweer
4.1
Heineken voert verweer.
5..De beoordeling
5.1
Een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:303 lid 1 BW Pro is, op grond van artikel 7:304 lid 1 BW Pro, slechts ontvankelijk indien deze vordering vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.
5.2
Vastgesteld wordt dat tussen partijen overleg is gevoerd over een nieuwe huurprijs voor het gehuurde en dat zij er onderling niet uit gekomen zijn. Evenmin hebben zij overeenstemming bereikt over de benoeming van een ter zake deskundige. Daarmee is voldaan aan de voorwaarde die de wet stelt aan de toewijzing van het onderhavig verzoek.
5.3
De kantonrechter heeft R. Spijker, werkzaam bij BedrijfsHuurAdviesCentrum (BHAC) te Utrecht, bereid gevonden om in deze procedure en in de procedure met zaaknummer 8171709 VZ VERZ 19-20249, te adviseren als deskundige. Over zijn deskundigheid heeft hij zich desgevraagd (nader) uitgelaten, waarover partijen zijn bericht, en de kantonrechter ziet in het kader van deze benoemingsprocedure geen reden om daaraan te twijfelen. Spijker heeft verklaard eerder te zijn ingeschakeld als deskundige in dit soort procedures. Tevens heeft hij aangegeven geen relatie met partijen te hebben en niet eerder betrokken te zijn geweest bij zaken van hen, zodat hij als onpartijdig wordt beschouwd. Bij de advisering zal de Leidraad deskundigen in civiele zaken in acht worden genomen, zoals gepubliceerd op rechtspraak.nl.
Gelet op de data van de verzoekschriften en de te onderscheiden huurrelaties gaat het in formele zin om drie adviezen, te weten:
- een advies met betrekking tot de huurprijs van de bedrijfsruimtes [adres] 21 en 23-25 (tezamen) te Rotterdam op 28 oktober 2019 (huurrelatie Leyten - Heineken);
- een advies met betrekking tot de huurprijs van de bedrijfsruimte [adres] 21 te Rotterdam op 15 november 2019 aan (huurrelatie Heineken - Café ’t Fust B.V.);
- een advies met betrekking tot de huurprijs van de bedrijfsruimte [adres] 23-25 te Rotterdam op 15 november 2019 (huurrelatie Heineken - Eterij en Tapperij Sam-Sam B.V.).
De data 28 oktober 2019 respectievelijk 15 november 2019 houden verband met de ontvangst van de verzoekschriften en het bepaalde in artikel 7:304 lid 2 BW Pro.
Spijker wil voor de werkzaamheden tot en met de conceptadviezen in totaal € 12.500,00 in rekening brengen. Voor de werkzaamheden daarna bedraagt het tarief € 175,00 per uur, met dien verstande dat de eerste 12 uren (4 uur per advies) niet in rekening zullen worden gebracht. Voormelde bedragen worden vermeerderd met btw.
Voorlopig dienen beide verzoekers in genoemde zaken, dus Leyten en Heineken, bij wijze van voorschot ieder de helft van voormeld bedrag van € 12.500,00 te storten. Dat betekent dat ieder van hen € 6.250,00 aan voorschot moet overmaken.
5.4
De benoeming van de deskundige in het kader van dit verzoek heeft een wat ander karakter dan de benoeming van een deskundige in de zin van artikel 194 e.v. Rv. Eén van de partijen of partijen gezamenlijk zullen opdracht moeten geven aan de deskundige en het advies zal niet aan de kantonrechter, maar aan de opdrachtgever(s) moeten worden uitgebracht. Het is vervolgens aan de opdrachtgever(s) om te beslissen of zij een nadere huurprijsvaststelling vordert (of vorderen). Als vermeld zullen de kosten van het uit te brengen advies vooralsnog moeten worden gedragen door Leyten en Heineken die als opdrachtgevers zullen fungeren. Indien te zijner tijd een vordering op grond van artikel 7:303 lid 1 BW Pro wordt ingesteld kan tevens een beslissing worden verlangd over de kosten van het deskundigenadvies.
5.5
De deskundige dient bij het bepalen van de huurprijs het in artikel 7:303 lid 2 BW Pro neergelegde criterium te hanteren en het rapport dient zo te zijn ingericht dat kan worden nagegaan op welke wijze de geadviseerde huurprijs tot stand is gekomen. De kantonrechter wijst de deskundige erop dat de vergelijkingspanden die worden gebruikt te identificeren moeten zijn en dat alle van belang zijnde gegevens van die panden in het advies dienen te worden opgenomen. Partijen moeten in de gelegenheid worden gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen voordat een definitief rapport wordt opgesteld.
5.6
De kantonrechter oordeelt dat deze procedure niet nodeloos is gevoerd, nu door partijen geen overeenstemming kon worden bereikt over de benoeming van een deskundige. Van een situatie waarin één van partijen in het ongelijk is gesteld, is evenwel geen sprake. Om die reden ziet de kantonrechter reden om de kosten te compenseren in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6..De beslissing
de kantonrechter:
benoemt de heer Spijker voornoemd tot deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW Pro;
verstaat dat de meest gerede partij of desgewenst partijen gezamenlijk zal of zullen fungeren als opdrachtgever van de deskundige en dat het advies dient te worden uitgebracht aan alle partijen;
verstaat dat de opdrachtgever(s) de kosten van de deskundige zal/zullen moeten voldoen;
compenseert de kosten van deze procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. J.W. Langeler en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465