Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7927730 / VZ VERZ 19-15595
uitspraak: 11 maart 2020
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [woonplaats] ,
verzoeker,
gemachtigde: mr. J.M.L.G. de Jong te Rotterdam (voorheen Novium Rechtsbijstand),
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
Vereniging van Eigenaars [straatnamen en huisnummers],
gevestigd te Rotterdam,
verweerster,
vertegenwoordigd door Pitlo Vastgoed Beheer B.V.
Partijen worden hierna [verzoeker] en de VvE genoemd.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het verzoekschrift, ontvangen op 23 juli 2019, met producties;
- de brief van 10 januari 2020 van Van Amstel Nederveen B.V.;
- de brief van 28 januari 2020 van Pitlo Vastgoed Beheer B.V., met bijlagen;
- de brief van 10 februari 2020 van de gemachtigde van [verzoeker] ;
- de brief van 14 februari 2020 van Pitlo Vastgoed Beheer B.V., met bijlagen.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 19 februari 2020. [verzoeker] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Aan de zijde van de VvE is verschenen de heer [naam persoon 1] (namens Pitlo Vastgoed Beheer B.V.).
Verder zijn verschenen:
- de heer [naam persoon 2] (namens Van Amstel Nederveen B.V.; beheerder van de units aan de [adres 1] en de [straatnaam 1] [huisnummers] , die allen in eigendom toebehoren aan Stitswerd Beheer B.V.);
- de heer [naam persoon 3] (gevolmachtigd directeur van [naam bedrijf] ., eigenaar van de unit aan de [adres 2] );
- mevrouw [naam persoon 4] (eigenaar van de unit aan de [adres 3] ).
Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
De heer [naam persoon 1] heeft ter zitting toegezegd een KvK-uittreksel te overleggen waaruit blijkt dat hij Pitlo Vastgoed Beheer B.V. in rechte kan vertegenwoordigen. De heer [naam persoon 3] heeft eveneens ter zitting toegezegd een KvK-uittreksel over te leggen waaruit blijkt dat hij [naam bedrijf] . in rechte kan vertegenwoordigen. Bedoelde stukken zijn ontvangen op 19 februari 2020.
1.4.
Na afloop van de zitting heeft de kantonrechter op haar bureau nog twee brieven aangetroffen, gedateerd op 14 februari 2020, van [naam persoon 5] (eigenaar van de unit aan de [adres 4] ) en [naam persoon 6] (eigenaar van de unit aan de [adres 5] ).
1.5.
De kantonrechter heeft de uitspraak van de beschikking bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
De VvE bestaat uit de eigenaren van het appartementsrecht aangaande de units [straatnamen en huisnummers] te Rotterdam.
2.2.
Pitlo Vastgoed Beheer B.V. is de bestuurder van de VvE.
[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht [adres 6] te Rotterdam.
[naam bedrijf] . is eigenaar van het appartementsrecht [adres 2] te Rotterdam.
2.3.
In of omstreeks 2017 heeft [naam bedrijf] . uit eigen beweging en zonder toestemming van de VvE de kozijnen in de voorgevel en achtergevel laten vervangen.
2.4.
In de notulen van de Algemene Ledenvergadering van 12 september 2017 is, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
Verzoek tot vernieuwen kozijnen [adres 2]
De bestuurder heeft een tweetal offertes ontvangen inzake het vernieuwen van de kozijnen van de bedrijfsruimte [adres 2] . De eigenaar van [adres 2] heeft het verzoek ingediend of de VvE akkoord gaat met het (gedeeltelijk) voldoen van de kosten van vernieuwing. Met 85 stemmen tegen wordt het voorstel afgewezen om via de huidige kasreserve van de VvE mee te betalen aan het vernieuwen van de kozijnen. (…)”
2.5.
In de notulen van de Algemene Ledenvergadering van 6 maart 2018 is - voor zover thans van belang - het volgende opgenomen:
“(…)
Kozijnen [adres 2]
De eigenaar de heer [naam persoon 3] door opnieuw het verzoek om een vergoeding te vragen voor de nieuw geplaatste kozijnen bij [adres 2] . De aanwezige leden stemmen tegen die verzoek in verband met de volgende redenen:
- het offerte traject en verzoek had via de VvE dienen te lopen en niet via de eigenaar zelf
- er geen opgave overlegt kan worden wat de daadwerkelijke kosten zijn geweest
- de kozijnen van de appartementen zijn in 2000 door eigen middelen van de appartementseigenaren voldaan zodat het niet reëel is dat de leden nu ook voor de kozijnen van de bedrijfsruimte opdraaien
- de heer [verzoeker] geeft aan dat kozijnen niet onder akte van de VvE vallen. De bestuurder corrigeert dit aangezien alle kozijnen onder de akte vallen. Ook de kozijnen van de bedrijfsruimte
- het verzoek in 2017 al is afgewezen door de VvE
De heer [naam persoon 3] geeft aan dat zodra de kozijnen van de appartementen in de toekomst aangepakt zullen worden hij terug komt op zijn verzoek. Als dan namelijk blijkt dat de kasreserve gebruikt zal worden voor onderhoud van de appartementskozijnen hij zijn gemaakte kosten voor het vernieuwen van de bedrijfskozijnen kan indienen. (…)”
2.6.
Tot 2019 heeft de VvE de vergaderstukken voor de Algemene Ledenvergadering per post verzonden. In 2019 zijn de vergaderstukken op een digitale “VvE portal” geplaatst, over deze communicatiewijziging is door de leden van de VvE niet gestemd.
2.7.
Bij brief van 11 april 2019 zijn de appartementsrechteigenaren uitgenodigd voor de Algemene Ledenvergadering van de VvE. In de brief is - voor zover thans van belang - het volgende geschreven:
“Hierbij nodigen wij u uit tot het bijwonen van de algemene ledenvergadering van de Vereniging van eigenaren, welke zal worden gehouden op 06-06-2019. (…)
Dit betreft een eerste vergadering. Daar in het verleden gebleken is dat de eerste vergadering over het algemeen geen doorgang kon vinden ten gevolge van een onvoldoende stemmenquotum schrijven wij deze eerste vergadering op dit tijdstip uit.
Daarom nodigen wij u tevens uit voor het bijwonen van de tweede ledenvergadering, welke zal worden gehouden op dinsdag 25 juni 2019 (…) Aanvang; 19.30 uur. Op deze tweede vergadering kunnen rechtsgeldige besluiten inzake de geagendeerde onderwerpen worden genomen ongeacht het aantal aanwezige stemmen.
Met betrekking tot de agenda, jaarstukken 2018, conceptbegroting 2019 en eventuele overige stukken verwijzen wij naar de VvE Portal. De inloggegevens voor deze portal op onze website heeft u reeds van ons ontvangen. (…)”
2.8.
Bij brief van 6 juni 2019 zijn de appartementsrechteigenaren uitgenodigd voor een tweede vergadering op 25 juni 2019. In de brief is - voor zover thans van belang - geschreven:
“(…) In deze vergadering zal over de geagendeerde onderwerpen een besluit kunnen worden genomen, ongeacht het aantal aanwezige stemmen dat ter vergadering zal worden uitgebracht. Voor de agenda en overige stukken verwijzen wij u naar de VvE Portal. (…)”
2.9.
In de “Agenda Algemene Ledenvergadering van de VvE [straatnaam 2] / [straatnaam 3] ” is als agendapunt 11 opgenomen:
“11. Verzoek tot vergoeding kozijnen [adres 2] (eigenaar [naam bedrijf] ). Zie Het verzoek van de eigenaar op de VvE portal.”
2.10.
In de notulen van de Algemene Ledenvergadering van 25 juni 2019 is - voor zover thans van belang - het volgende opgenomen:
“(…)
VvE Portal
De heer [verzoeker] geeft aan niet op de VvE portal te hebben ingelogd zodat hij alle stukken van deze vergadering heeft kunnen bekijken. De heer [verzoeker] geeft aan dat waarschijnlijk conform het reglement niet toegestaan is de VvE vergadering op deze manier aan te bieden. De bestuurder geeft aan dat in december 2018 alle eigenaren per post inloggegevens van de VvE portal hebben gekregen. de vergadering is als volgt uitgeschreven.
Op 11 april 2019 is PER POST de uitnodiging van de 1e algemene vergadering van 6 juni 2019 verzonden. In deze brief wordt duidelijk uitgelegd dat alle benodigde vergaderstukken op de VvE portel in te zien zijn.
Op 6 juni 2019 is POST de uitnodiging van de 2e vergadering uitgeschreven van 25 juni 2019
De bestuurder geeft aan dat leden alle tijd hebben gekregen om de ingebrachte stukken van deze vergadering te kunnen bestuderen en zo nodig hierop kunnen reageren via het uitbrengen van hun stem of indien gewenst via een volmacht.
(…)
Verzoek tot vergoeding kozijnen [adres 2] (eigenaar [naam bedrijf] ).
De heer [naam persoon 3] heeft in 2017 en 2018 het verzoek ingediend of de VvE wil overwegen om een gedeelte van de kosten voor het vernieuwen van de kozijnen [adres 2] voor hun rekening te nemen. In 2018 is dit verzoek o.a. afgewezen omdat er geen specificatie en onderbouwing van de gemaakte kosten is ingediend. De heer [naam persoon 3] heeft alsnog in december 2018 het verzoek (inclusief specificatie van de gemaakte kosten met facturen) bij Pitlo Vastgoed Beheer ingediend om dit vervolgens bij de eerst komende algemene ledenvergadering voor te leggen. De stukken zijn dan samen met alle overige vergaderstukken op 11 april 2019 aangeboden via de VvE portal. Alle leden hebben geruime tijd op dit voorstel kunnen reageren al dan niet tijdens deze vergadering hun stem kunnen uitbrengen.
De eigenaar Stitswerd Beheer BV (90 stemmen) heeft via de volmacht aangegeven om 25 % tot maximaal 33 % van de ingediend kosten van €.14.332,45 te vergoeden via de kasreserve. De bestuurder stelt voor om maximaal €.4.000,00 te vergoeden vanuit de kasreserve. Met 170 stemmen voor en 15 stemmen tegen (de heer [verzoeker] ) wordt een rechtsgeldig besluit genomen om een vergoeding uit te betalen van €.4.000,00 inclusief btw aan de eigenaar [naam bedrijf] inzake vergoeding kozijnen [adres 2] .
De heer [verzoeker] geeft aan dat hij het niet eens is met het besluit en is van mening dat de bestuurder dit besluit erdoor heen ‘drukt’ in verband met vriendjes politiek. De bestuurder spreekt dit tegen aangezien alle stukken correct zijn aangeboden voor de vergadering en leden alle tijd hebben gehad hierop te kunnen reageren of mee te stemmen via de vergadering. De heer [verzoeker] geeft aan dat zodra de notulen zijn opgemaakt bezwaar te maken via het kantongerecht. De bestuurder legt uit dat hij daar vrij in is en dat dit binnen 4 weken na ontvangst van de notulen mogelijk is. (…)”
2.11.
In het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 22 februari 1973 is - voor zover thans van belang - opgenomen:
(…)Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
(…) de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren (…)
Artikel 3
Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.
(…)
Artikel 32
(…) 6. De voorzitter, casu quo de plaatsvervangend voorzitter, is belast met de leiding van de vergadering; bij hun afwezigheid voorziet de vergadering zelf in haar leiding. De oproeping ter vergadering vindt plaats met een termijn van ten minste acht vrije dagen en wordt verzonden naar de werkelijke of, in overeenstemming met artikel 15 Boek Pro 1 van het Burgerlijk Wetboek, gekozen woonplaats van de eigenaars; zij bevat de opgave van de punten der agenda alsmede de plaats van de vergadering.(…)”
3..Het verzoek en de grondslag daarvan
3.1.
[verzoeker] heeft, na wijziging van zijn verzoek, verzocht om bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad het besluit van de VvE van 25 juni 2019 met betrekking tot het vergoeden van € 4.000,00 uit de kasreserve van de VvE te vernietigen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
3.2.
Aan zijn gewijzigde verzoek heeft [verzoeker] - voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
De agenda voor de vergadering van 25 juni 2019 is niet bij de oproeping verstrekt. Dit is in strijd met het bepaalde in artikel 32 lid 6 van Pro het modelreglement. Als de agenda duidelijk was hadden de appartementsrechteigenaren een weloverwogen afweging kunnen maken over hun aanwezigheid ter vergadering althans hadden zij een steminstructie kunnen geven ten aanzien van de genomen besluiten.
Voorts is in 2017 en 2018 al tegen het verzoek van [naam bedrijf] . gestemd.
[naam bedrijf] . heeft daartegen vervolgens geen beroep ingediend bij de rechter. Bedoeld verzoek kan dan ook niet nogmaals aan de VvE worden gedaan.
Bovendien blijkt uit de alsnog verstrekte factuur dat deze slechts beperkt betrekking heeft op de kozijnen, namelijk tot het bedrag van € 9.801,00. Daarbij is geen onderscheid te maken tussen kosten die zien op de gevel dan wel de binnenzijde van de unit. Op de vergadering is de beheerder uitgegaan van € 14.332,45 op basis van welk bedrag het bedrag van € 4.000,00 is voorgesteld. Aldus is een onjuiste voorlichting aan de leden gegeven en de mogelijkheid om een steminstructie te geven ontnomen.
4..Het verweer
De VvE concludeert tot afwijzing van het verzoek en heeft daartoe aangevoerd dat de agenda en de vergaderstukken zichtbaar waren op het VvE portal vanaf het moment dat de eigenaren de uitnodigingen ontvingen. In de uitnodigingsbrief voor de Algemene Ledenvergadering is ook naar het VvE portal verwezen. Alle agendapunten waarover besluiten zijn genomen, staan vermeld op de agenda van de Algemene Ledenvergadering van 6 juni 2019.
5..De beoordeling
5.1.
De kantonrechter stelt vast dat het verzoek van [verzoeker] tijdig is gedaan, omdat het besluit is genomen op 25 juni 2019 en het verzoekschrift op 23 juli 2019 ter griffie is binnengekomen.
5.2.
De kantonrechter is op grond van artikel 2:15 BW Pro in samenhang gelezen met artikel 5:130 BW Pro bevoegd een besluit van de vergadering van de VvE te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkander moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
5.3.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is namens [naam bedrijf] erkend dat de ingediende kosten van € 14.332,45 slechts voor een deel betrekking hebben op de kozijnen. Pitlo Beheer B.V. heeft op haar beurt te kennen gegeven zich voorafgaand aan de Algemene Ledenvergadering van 25 juni 2019 niet te hebben verdiept in de verschillende onderdelen waaruit bedoeld bedrag is opgebouwd. Vervolgens is aan de zijde van de VvE niet weersproken dat slechts een bedrag van € 9.801,00 ziet op vervanging van de kozijnen, zodat in rechte van de juistheid van dat bedrag uit zal worden gegaan
5.4.
Aangezien Pitlo Beheer B.V. tijdens de Algemene Ledenvergadering is uitgegaan van een onjuist en veel hoger bedrag, is namens Van Amstel Nederveen Beheer B.V. ingestemd met een bijdrage aan de kozijnen die (veel) hoger ligt dan haar steminstructie. Feitelijk is immers ingestemd met een vergoeding van 40 % van de kozijnen vanuit de VvE bijdragen, terwijl een steminstructie is gegeven van 25-33 % van de kosten van de kozijnen.
Naar het oordeel van de kantonrechter had de vergadering van de VvE, wanneer zij was uitgegaan van het juiste geldelijke uitgangspunt, in redelijkheid en naar billijkheid niet tot het besluit van 25 juni 2019 gekomen. Dat geldt temeer nu de gerichte steminstructie van Van Amstel Nederveen Beheer B.V. zonneklaar is: een bijdrage van maximaal 25-33 % uit de VvE bijdragen. Tegen deze achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat het besluit van 25 juni 2019 van de VvE niet in stand kan blijven en vernietigd dient te worden.
5.5.
De VvE wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
5.6.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in deze beschikking is vastgelegd en overwogen niet tot een andere beslissing kan leiden.
6..De beslissing
De kantonrechter:
vernietigt het besluit van 25 juni 2019 van de VvE met betrekking tot het vergoeden van € 4.000,00 uit de kasreserve van de VvE;
veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan zijde van [verzoeker] vastgesteld op € 81,00 aan verschotten en € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
28356