ECLI:NL:RBROT:2020:3600

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7738107 \ CV EXPL 19-19643

uitspraak: 17 april 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,

Hill Stadsontwikkeling B.V.,

gevestigd te Maasdijk,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. Chr. Groenewoud te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,

Aldi Vastgoed B.V.,

gevestigd te Culemborg,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. J.M. Fluitsma te Arnhem,

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Hill’ respectievelijk ‘Aldi’.

1..Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 25 april 2019 met 18 producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in (voorwaardelijke) reconventie van 11 juli 2019 met drie producties;
het vonnis van 11 juli 2019 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie;
de 3 nadere producties van Hill bij brief van 2 oktober 2019 ter voorbereiding van de comparitie van partijen;
de 4 nadere producties van Aldi bij brief van 2 oktober 2019 ter voorbereiding van de de comparitie van partijen;
het proces verbaal van de comparitie van partijen van 9 oktober 2019 met daaraan gehecht de brief van 21 oktober 2019 van de zijde van Hill;

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.

Tussen (de rechtsvoorgangers) van partijen bestaat vanaf 1 september 1997 een huurovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed aan de [adres] te Rotterdam (Hillegersberg), met als bestemming winkelruimte (hierna te noemen het gehuurde);

Het gehuurde beslaat een oppervlakte van ca. 630 m²;

Op 1 september 1997 hebben partijen ten overstaan de van de kantonrechter te Rotterdam een proces verbaal van dading getekend waarin – samengevat – is opgenomen dat huurder er mee bekend is dat de eigenaresse overweegt het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt te wijzigen in die zin dat er mogelijk aan de achterzijde op het binnenterrein een winkelcentrum zal worden gerealiseerd, dat huurder het recht krijgt zich daar te vestigen tegen een marktconforme huurprijs en dat partijen zich redelijk jegens elkaar zullen opstellen met dien verstande dat huurder, indien de plannen tot het winkelcentrum gerealiseerd gaan worden, tenminste de beschikking blijft houden over een gelijke oppervlakte als waar huurder op dat moment over beschikt;

Op 29 augustus 2016 heeft de advocaat van Aldi aan de advocaat van de rechtsvoorgangster van Hill geschreven:
…
Aldi wil de huur per 31-08-2017 beëindigen omdat partijen het niet eens zijn over een beoogde herontwikkeling en huurprijsvermindering tot dat moment. Cliënte wil de lopende onderhandelingen daarover nog wel een kans gunnen, mits uw cliënte instemt met verkorting van de opzegtermijn van een jaar met drie maanden, dus tot negen maanden.
…

Op 21 november 2016 heeft de Heer [naam persoon] namens Aldi een mail gestuurd aan de rechtsvoorgangster van Hill betreffende de allonge van de huurovereenkomst, met de navolgende tekst:
Dank voor de duidelijkheid. Het bestaande kavel is simpelweg te klein om tot modernisering te komen en we moeten concluderen dat we op zoek moeten naar een nieuwe locatie. Voor nu is het zaak om tot heldere afspraken te komen over continuïteit van de bestaande winkel.Jullie standpunt ten aanzien van inkorting van de optieperioden is helder. Met navolgende aanscherping wil ik woensdag goedkeuring/mandaat directie aanvragen voor verlenging:- ingangsdatum 1/9/2017- optieperiode ongewijzigd (5 jaar)- jaarhuur per 1 september 2017 € 120.000,--- jaarlijkse indexering (voor het eerst op 1/9/2018, reeks CPI alle huishoudens)

Bij overeenkomst (allonge) van 28 november/16 december 2016 hebben partijen de op dat moment geldende huurprijs van € 139.997,88 verlaagd naar € 120.000,-- met ingang van 1 september 2017;

Hill heeft op 7 februari 2017 de eigendom verworven van het gehuurde van Hillegersbergse Passage B.V., van welke vennootschap zij op dat moment voor 30% aandeelhouder was;

Op 29 maart 2018 heeft Hill de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 juli 2022, aan welke opzegging geen opvolging is gegeven door Hill, waarbij zij Aldi heeft aangegeven dat de sloop van de opstallen noodzakelijk is om nieuwbouw mogelijk te maken en daarbij aangegeven aan Aldi, dat in het project 560 m² winkelruimte is voorzien en dat indien Aldi daar interesse in heeft zij met haar desgewenst afspraken wil maken;

Bij brief van 10 december 2018 heeft Hill de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2022, welke opzegging bij deurwaardersexploot van 11 december 2018 aan Aldi is betekend;

Deze opzegging is door Hill gedaan op de volgende gronden:
- Aldi heeft niet ingestemd met een redelijk aanbod, terwijl zij op grond van de huurovereenkomst dient mee te werken aan herontwikkeling c.q. renovatie. Aldi wil dat tenminste 1000m² winkelruimte ter beschikking wordt gesteld en die heeft Hill niet en die kan daar niet ontwikkeld worden;
- Hill zal het gehuurde gaan slopen en vervangende nieuwbouw gaan plaatsen;
- Hill heeft zwaarwegende belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst en bij afweging van haar belangen tegenover die van Aldi moeten die van Hill zwaarder wegen;

Aldi heeft niet ingestemd met de opzegging;

Op 6 maart 2019 is de eerste fase van de omgevingsvergunning afgegeven door de Gemeente;

3..Het geschil in conventie

De vordering in conventie

3.1

Hill heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen Hill en Aldi, betreffende de winkelruimte aan de [adres] ( [postcode] ) Rotterdam, zal eindigen vast te stellen op 1 september 2022, althans op een datum door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;

II. Aldi te veroordelen om het gehuurde (de winkelruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam) op 1 september 2022, althans op een datum door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, te ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Hill te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een jegens Hill direct opeisbare dwangsom van € 5.000,-- per dag of gedeelte daarvan dat Aldi niet of niet geheel aan dit bevel zal voldoen;

III. Aldi te veroordelen in de kosten van dit geding alsmede de nakosten ten bedrage van respectievelijk € 131,-- zonder betekening en € 199,-- met betekening, wat betreft laatstbedoeld bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente. Indien en voor zover Aldi het betreffende bedrag niet binnen de wettelijk vereiste termijn van twee dagen, althans binnen de door de kantonrechter redelijk geachte termijn na betekening van het ten deze te wijzen vonnis heeft voldaan.

Aan die vordering heeft Hill – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het navolgende ten grondslag gelegd.

3.2

Hill heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2022 en daarin de navolgende opzeggingsgronden opgenomen:

a. Art. 7:296 lid 1 sub b BW: dringend eigen gebruik c.q. renovatie/herontwikkeling die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is;

b. Art. 7:296 lid 4 sub c BW: niet toestemmen in een redelijk aanbod;

c. Art. 7:296 lid 3 BW: belangenafweging.

3.3

ad a.
Op de plaats van het gehuurde gaat een ingrijpende herontwikkeling plaatsvinden, welke herontwikkeling noodzakelijk is nu de huidige opstallen zijn verouderd en er dringend behoefte is aan nieuwe woningen in de Rotterdamse wijk Hillegersberg. De noodzaak voor de herontwikkelingsplannen wordt door de gemeente Rotterdam ondersteund en de benodigde vergunningen daarvoor zijn, voor zover nu al mogelijk, verleend.
In het kader van deze herontwikkeling worden alle bestaande opstallen (waaronder het gehuurde) gesloopt en worden eengezinswoningen, grootschalige appartementencomplexen en een winkelplint met daarboven appartementen gerealiseerd.

Als gevolg van deze herontwikkeling wordt het gehuurde gesloopt en komt daarvoor in de plaats een appartementencomplex met op de begane grond winkelruimte, waarvoor maximaal 522 m² gebruiksoppervlakte beschikbaar is. Aldi is deze ruimte aangeboden maar Aldi is daarin niet geïnteresseerd, omdat zij het bestaande kavel te klein vindt om tot modernisering te komen.
Zonder beëindiging van de huurovereenkomst is de sloop en vervangende nieuwbouw niet mogelijk. Renovatie van de bestaande ruimte tezamen met de bouw van appartementen kan niet worden gerealiseerd en door de sloop zal het gehuurde geruime tijd niet beschikbaar zijn. Hill is niet gehouden een renovatievoorstel te doen.
In het onderhavige geval is het duidelijk dat het aanbod van winkelruimte in het nieuwe complex niet groter zal kunnen zijn dan 522 m² en Aldi is daarin niet geïnteresseerd.

Hill heeft een zwaarwegend belang bij de herontwikkeling. Het gehuurde is zwaar verouderd en Aldi is niet (langer) bereid een hoge huurprijs te betalen en heeft zelfs een lagere huur bedongen.

3.4

ad b.
Hill heeft zich bereid verklaard om de nieuw te ontwikkelen winkelruimte volledig (voor een omvang van 522 m²) aan Aldi te verhuren. Zij heeft dit aanbod gedaan bij brief van 29 maart 2018, in de opzeggingsbrief herhaald en ook telefonisch aangegeven aan Aldi. Aldi heeft daarop nimmer inhoudelijk gereageerd. Aldi wil – zo blijkt uit haar website – enkel ruimtes van 1000m² of meer huren en zij heeft ook aangegeven een dergelijke ruimte in (de directe omgeving) van Hillegersberg te gaan zoeken. Hill heeft geen 1000 m² ter beschikking en dat zou gegeven het perceel dat zij bezit ook niet kunnen.

3.5

ad c.

Voor zover de kantonrechter daar al aan mocht toekomen heeft Hill de huurovereenkomst opgezegd op grond van de belangafweging tussen partijen. De belangen van Hill bij het eindigen van de huurovereenkomst wegen zwaarder dan die van Aldi.
In het kort komt het erop neer dat er al zeer geruime tijd plannen zijn om herontwikkeling te realiseren. Zelfs al bij en kort na het aangaan van de huurovereenkomst waren er al plannen in die richting. Herontwikkeling wordt door alle betrokkenen, inclusief Aldi, noodzakelijk geacht en wordt gesteund door de gemeente. Hill heeft een duidelijk financieel belang bij de herontwikkeling. Daartegenover heeft Aldi geen zwaarwegend belang, hetgeen alleen al blijkt uit het feit dat zij zelf de huur in 2016 heeft opgezegd en uit haar mededelingen dat zij het gehuurde te klein vindt.

3.6

Het vonnis dient uitvoerbaar te worden verklaard bij voorraad, omdat Hill daartoe een zwaarwegend belang heeft. Art. 7:295 BW bepaalt dat een huurovereenkomst in stand blijft totdat onherroepelijk is beslist over de opzegging doch daarvan kan worden afgeweken als het verweer van de huurder kennelijk ongegrond is of zeer weinig kans heeft.

Het verweer in conventie

3.7

Aldi heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Hill in de kosten van het geding, nakosten daaronder begrepen, en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

3.8

Er is geen sprake van dringend eigen gebruik, er is geen redelijk aanbod gedaan en ook de belangenafweging kan niet leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.

3.9

ad Dringend eigen gebruik.
Uit hetgeen Hill heeft aangevoerd blijkt dat zij wil aansluiten bij de ontwikkeling van het naastgelegen terrein (Cossee terrein) door OHG Vastgoed B.V. (hierna OHG). OHG heeft dat Cossee terrein verkregen van Hillegersbergse Passsage B.V. Deze zelfde vennootschap heeft het gehuurde overgedragen aan Hill. Hill is een planontwikkelaar die het gehuurde heeft aangeschaft met het doel herontwikkeling en vervolgens te vervreemden.

Renovatie van het gehuurde is mogelijk zonder beëindiging van de huur. Het is feitelijk onjuist dat Aldi het gehuurde zal moeten verlaten nu in de plannen een winkelplint is voorzien op de begane grond onder de woningen daarboven.
Hill heeft ook aangeboden de huurovereenkomst na renovatie voort te zetten, maar slechts voor 522 m² en dat is veel te klein voor de exploitatie van een Aldi supermarkt naar de huidige maatstaven die Aldi thans hanteert (tenminste 1000 m² wvo vloeroppervlak) en ook minder dan de 630 m3 die Aldi nu huurt hetwelk een absolute ondergrens is voor de exploitatie van een supermarkt door Aldi.

Hill had de contractuele verplichting om Aldi 630 m² aan te bieden en had haar plannen daarop moeten aanpassen. Hill heeft zelf een opzeggingsgrond gecreëerd door aan Aldi een volstrekt onredelijk voorstel tot renovatie te doen en heeft daarmee een subjectieve opzeggingsgrond gecreëerd waar de wetgever uitgaat van een objectieve grond. Aldi is bereid om een nieuwe marktconforme huur te betalen en ook dat Aldi enige tijd niet over het gehuurde zal kunnen beschikken kan worden ondervangen.

Nu Hill voornemens is om het gehuurde na de ontwikkeling weer te vervreemden is er geen sprake van persoonlijk gebruik.

Hill heeft niet aannemelijk gemaakt dat het beoogde gebruik dringend is. De huurovereenkomst loopt nog tot 1 september 2022 en het had in de reden gelegen dat Hill zich bij Aldi had gemeld om een voortijdige beëindiging overeen te komen.

Het gehuurde is – alhoewel verouderd – nog in een prima staat en Aldi en Hillegersbergse Passage B.V. zouden de huurovereenkomst niet per 1 september 2017 met vijf jaar hebben verlengd met nog eens de mogelijkheid van verlenging van vijf jaar als dat niet zo was.

De exploitatie is zowel voor Aldi als voor Hill rendabel en de huurprijs is marktconform.

Hill stelt zich ten onrechte op het standpunt dat renovatie ook zonder opzegging nodig zou zijn.

Er is feitelijk enkel sprake van de wens om het gehuurde met winst te herontwikkelen en te verkopen, maar daarvoor is Hill afhankelijk van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.

De plannen van Hill zijn op praktische en juridische gronden ook niet uitvoerbaar. Het is nog allerminst zeker dat Hill de benodigde vergunningen voor de sloop en nieuwbouw zal kunnen verkrijgen, zulks mede in aanmerking genomen de vele zienswijzen die zijn ingebracht tegen de eerste fase van de omgevingsvergunning en het is dus onaannemelijk dat die in stand zal blijven. Ook de stikstofproblematiek zal nog tot de nodige complicaties leiden.

3.1

Ad. Geen redelijk aanbod tot wijziging van de huurovereenkomst.
Hill heeft nimmer een voldoende concreet aanbod gedaan aan Aldi om opnieuw te gaan huren. De brief van 29 maart 2018 volstaat niet nu daarin enkel is aangegeven dat Aldi in de nieuwe plannen 522 m² kon gaan huren zonder dat een huurprijs is genoemd, of dat is aangeven wat de financiële consequenties zouden zijn en de beschikbaarheid van vervangende huurruimte.

3.11

Ad. Belangenafweging.

Nu er geen sprake is van een dringend eigen gebruik en er geen redelijk aanbod is gedaan dient de vordering te worden beoordeeld aan de hand van de belangenafweging. Die dient uit te vallen in het voordeel van Aldi.
Hill heeft geen enkel aantoonbaar belang in de door haar beoogde herontwikkeling, anders dan herontwikkeling en verkoop.
De belangen van Aldi, te weten, zij exploiteert een winstgevende winkel, welke weliswaar kleiner is dan zij thans landelijk wenst maar dat is beter dan geen winkel en zij kan tot op heden geen geschikte andere locatie vinden voor een nieuwe winkel in de nabije omgeving. Het behoud van de huidige winkel is cruciaal voor haar concurrentiepositie.

3.12

De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad dient te worden afgewezen nu het systeem van de wet zich daartegen verzet en Aldi geen kennelijk ongegrond verweer voert. Hill heeft ook geen zwaarwegend belang bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis nu het allerminst zeker is dat zij kan herontwikkelen, waartegen over staat dat Aldi niet op korte termijn over alternatieve huurruimte kan beschikken.

4..Het geschil in (voorwaardelijke) reconventie

De vordering in reconventie

4.1

Aldi heeft, voor het geval de beëindigingsvordering van Hill in conventie wordt toegewezen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd:

Primair: Hill te veroordelen tot betaling van een schadeloosstelling aan Aldi ex artikel 7:309 BW, door de kantonrechter nader vast te stellen conform de in onteigeningsprocedures gebruikelijke wijze, te weten aan de hand van een advies van een deskundigencommissie; althans

Subsidiair; Hill te veroordelen tot betaling van een vergoeding ex art. 7:297 BW ad € 990.320,30;

zulks met veroordeling van Hill in de kosten van de reconventie, alsmede in de nakosten.

4.2

Aan die vordering heeft Aldi – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het navolgende ten grondslag gelegd.

4.3

Aldi heeft recht op een schadeloosstelling op grond van art. 7:309 BW nu de opzegging van Hill voldoet aan alle eisen van dat artikel.
Hill is voornemens het gehuurde te slopen in het algemeen belang. Dit blijkt uit de door haar gegeven onderbouwing van de noodzaak tot renovatie. Die vindt zijn grondslag – mede – in concreet gemaakt overheidsbeleid.
Hill heeft de eigendom verkregen met het oog op herontwikkeling.

Hill is derhalve een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans kans dat de huurovereenkomst zonder de overgang zou hebben voortgeduurd. Zonder rechtsopvolging zou de huurovereenkomst nog voor langere periode hebben voortgeduurd. Met Hillegersbergse Passage B.V. was net een allonge afgesloten met nieuwe voorwaarden voor een periode van vijf jaar met de intentie om nog eens met vijf jaar te verlengen en herontwikkeling zat er op dat moment niet in vanwege de financiële situatie van de Hillegersbergse Passage B.V..

Voor de bepaling van de schade dient aansluiting te worden gezocht bij de berekening van de schade op basis van de onteigeningswet. Derhalve dienen in navolging daarvan deskundigen te worden benoemd.

4.4

Voor het geval geen aanspraak kan worden gemaakt op een vergoeding ex art. 7:309 BW maakt Aldi aanspraak op een vergoeding van de door Aldi te maken inrichtingskosten- en verhuiskosten. Zij heeft op basis van een recente inrichting van een filiaal te Rotterdam de kosten daarvan begroot op een bedrag van € 987.035,15

Het verweer in reconventie

4.5

Hill heeft tegen de vordering - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

4.6

Voor een succesvol beroep op art. 7:309 BW dient aan de volgende eisen te worden voldaan:
- er moet causaal verband zijn tussen de eigendomsoverdracht en de opzegging;

- de afbraak van het gehuurde moet geschieden in verband met werken in het algemeen belang;

- er is schade vanwege het verlies van de kans dat de huurverhouding nog langer had voortgeduurd.
Aan geen van deze drie vereisten wordt voldaan, laat staan dat aan alle drie de eisen cumulatief is voldaan.

De eigendomsoverdracht is niet geschied om de opzegging te kunnen bewerkstelligen maar Hill was met twee andere aandeelhouders de enig aandeelhouder van Hillegersbergse Passage B.V. en heeft de eigendom verkregen omdat zij als enige financieel draagkrachtig genoeg was om de herontwikkeling te kunnen financieren die al sedert 2006 in werking was gezet. Feitelijk was Hill dan ook al vanwege haar aandeelhouderschap middellijk eigenaar.

Er is geen sprake van afbraak in verband met de uitvoering van werken in het algemeen belang. Er is geen concreet openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken werk wordt gerealiseerd.

Als art. 7:309 BW al van toepassing zou zijn, dan is Hill alleen een schadevergoeding verschuldigd vanwege het verlies van de kans dat de huurovereenkomst zonder de eigendomsoverdracht zou hebben voortgeduurd. Van een dergelijk verlies van een kans is geen sprake omdat Aldi zelf al weg wilde en de huurovereenkomst heeft opgezegd, Aldi het gehuurde feitelijk al te klein vond, zij was er al zeer geruime tijd mee bekend was dat er sprake zou zijn van herontwikkeling van het gebied waar het gehuurde deel van uitmaakt en Aldi er reeds geruime tijd rekening mee heeft kunnen houden dat de huurovereenkomst zou eindigen.

Als er al een schadeloosstelling dient te worden toegekend dan niet op basis van liquidatie nu Aldi een nieuw filiaal zal gaan openen.

4.7

Verhuiskostenvergoeding.

Het is een discretionaire bevoegdheid van de rechter om een vergoeding toe te kennen en die vergoeding is dan enkel een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten.

In ieder geval komen niet voor vergoeding in aanmerking kosten die verband houden met het eindigen van de huurovereenkomst en voor de nieuwe locatie alleen die kosten die daadwerkelijk met verhuizing en herinrichting te maken hebben en niet met de verandering/aanpassing van het pand en zeer zeker niet voor zover deze verband houden met de aanpassing van de nieuwe ruimte aan de nieuwe Aldi stijl.

Zowel in conventie als in reconventie.

Op hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht zal voor zover nodig bij de beoordeling worden ingegaan

5..De beoordeling

in conventie

5.1

Het gehuurde betreft een winkelruimte die valt onder het regime van artikel 7:290 BW.

Hill heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2022. Daarvoor heeft zij in haar opzeggingsbrief een drietal redenen opgegeven en op grond daarvan heeft zij thans aan de kantonrechter op de voet van art. 7:295 lid 2 BW verzocht het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt.

5.2

Alhoewel Hill in haar opzeggingsbrief als eerste reden voor de opzegging heeft aangegeven dat Aldi niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod van Hill, heeft zij in deze procedure primair aangevoerd dat Hill het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft, waarbij het duurzame eigen gebruik daaruit bestaat dat zij de bedrijfsruimte wil renoveren en dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

5.3

De vraag of Hill het gehuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Hill behoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken en behoeft zulks niet aan te tonen met objectieve gegevens. Ook algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten.

5.4

Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en uit de vaststaande feiten vloeit voort dat er sprake is van herontwikkeling van het gebied waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Voor wat betreft het gehuurde is Hill de eigenaar en daarvan wordt beoogd het gehuurde te slopen en te vervangen door een winkelplint met daarboven appartementen. Het gehuurde (en de directe omgeving daarvan) is een verouderd gebouw dat is gebouwd eind jaren ’60. Bij aanvang van de huurovereenkomst is reeds aangegeven dat er sprake zou zijn van herontwikkeling van het gebied en het gehuurde. De toenmalige partijen hebben dat van den beginne onderkend. Daarna is door allerlei omstandigheden niet veel gedaan aan de herontwikkeling van het gebied. In 2016 was het partijen in ieder geval duidelijk dat er een herontwikkeling zou gaan plaatsvinden, welke noodzaak door Aldi op dat moment niet werd ontkend en wat Aldi heeft aangegrepen om te komen tot een lagere huurprijs. Zie daarvoor de vaststaande feiten onder d en e. Anders dan Aldi beweert was de allonge niet zozeer bedoeld om te komen tot een veiligstelling van de toekomst van het gehuurde maar om een verlaging van de huurprijs te bewerkstelligen, waarbij het voor Aldi duidelijk was dat de rechtsvoorgangster van Hill wilde herontwikkelen en Aldi de noodzaak daarvan erkende, althans niet heeft weersproken en ook zelf heeft aangegeven de huur te willen beëindigen.
Alleen daardoor staat al in voldoende mate vast dat er over de noodzaak tot herontwikkeling tussen partijen niet veel discussie bestond. Daardoor staat ook thans voldoende vast dat er een economische noodzaak bestaat om te komen tot herontwikkeling, in welk verband ook meespeelt dat het pand niet alleen verouderd is maar ook niet op een zodanig peil kan worden gebracht dat het aan de eisen van deze tijd zal gaan voldoen.

5.5

Door Hill is in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat zij in de nieuwe situatie niet meer dan 522 m² ter beschikking kan stellen aan Aldi en Aldi heeft bij herhaling aangegeven een dergelijk aantal m² niet te willen huren. Ook voor wat betreft de huidige 630 m² heeft zij aangegeven dat zij daar haar nieuwe concept niet op gaat toepassen. Aldi heeft weliswaar aangevoerd dat op Hill de verplichting rustte (zie allonge) om Aldi 630 m² aan te bieden maar uit niets blijkt dat Aldi bereid was om te investeren in, dan wel interesse had in een nieuw te ontwikkelen winkelruimte van 630 m². Sterker nog zij heeft met zoveel woorden aangegeven enkel te willen investeren in een winkelruimte van meer dan 1000 m² wvo. Daar komt bij dat ingevolge de allonge die verplichting voor Hill enkel gold voor het hele gebied en de ontwikkeling van een winkelcentrum achter het bestaande pand (het Coessee terrein). Van de ontwikkeling van een winkelcentrum is geen sprake, niet door Hill maar ook niet door OHG Vastgoed B.V., de eigenaresse van het overige deel van het gebied.

5.6

Aldi heeft verder aangevoerd dat Hill niet voornemens is om het gehuurde persoonlijk te gaan gebruiken in die zin dat zij na de ontwikkeling het gehuurde en de appartementen gaat vervreemden. Hill heeft dat standpunt weersproken en voldoende aannemelijk gemaakt dat zij als verhuurder zal blijven optreden.

5.7

Aldi heeft verder nog aangevoerd dat het beoogde gebruik niet dringend is nu de huurovereenkomst nog doorloopt tot 1 september 2022. Voor de beoordeling of er sprake is van dringend eigen gebruik is niet vereist dat er sprake is van haast. Een tijdige aanzegging brengt niet met zich dat er daardoor geen dringend eigen gebruik kan zijn.

5.8

Ook het verweer van Aldi dat de plannen van Hill op praktische en juridische gronden niet uitvoerbaar zijn wordt verworpen. Voor de beoordeling van het dringend nodig hebben is het niet vereist dat Hill beschikt over alle noodzakelijke vergunningen. Het gaat erom dat de juridische en praktische haalbaarheid van de plannen voldoende aannemelijk wordt gemaakt. Daarvan is hier sprake nu de herontwikkeling van het gebied de duidelijke steun heeft van de gemeente en de eerste fase van de omgevingsvergunning ook al is verleend.

5.9

Alle vorenstaande omstandigheden brengen met zich dat er sprake is van een persoonlijk dringend eigen gebruik van het gehuurde door Hill daaruit bestaande dat zij de bedrijfsruimte wil renoveren door sloop en nieuwbouw hetwelk zonder de beëindiging van de huur niet mogelijk is.
Voor een belangafweging binnen die grond is geen ruimte. De twee andere grondslagen voor de beëindiging behoeven derhalve geen bespreking.

5.1

Het tijdstip van het einde van de huur zal worden vastgesteld op 1 september 2022.

5.11

De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal worden afgewezen. Door Hill is onvoldoende onderbouwd dat zij een zwaarwegend belang heeft daarbij, waarbij mede in aanmerking is genomen dat Aldi geen kennelijk ongegrond verweer heeft gevoerd en overigens de beslissing nog tijdig aan het Gerechtshof zal kunnen worden voorgelegd, zeker nu de kantonrechter heeft aangegeven en partijen daarmee hebben ingestemd dat de beslissing over een eventuele tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal worden aangehouden.

5.12

De vordering onder II om Aldi te veroordelen tot ontruiming op straffe van een dwangsom zal worden afgewezen nu op grond van artikel 7:295 lid 5 BW de vaststelling van het tijdstip van de ontruiming geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip. Door Hill is ook op geen enkele wijze onderbouwd of toegelicht welk zelfstandig belang zij bij die vordering heeft. Zulks geldt ook voor de gevorderde dwangsom.

5.13

De beslissing omtrent de proceskosten zal worden aangehouden totdat ook in reconventie een eindbeslissing zal kunnen worden gegeven.

in reconventie

6.1

Aldi vordert primair een schadeloosstelling op grond van art. 7:309 B.W. Bij de beoordeling van die vordering dient het navolgende tot uitgangspunt.
De wetgever heeft met het in dit artikel geformuleerde criterium dat huurbeëindiging plaatsvindt in verband met de omstandigheid dat het gebouwde zal worden afgebroken ‘met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang’, met name gedacht aan werken waarvoor in de regel ook onteigening kan plaatsvinden. Hoewel de reikwijdte van art. 7:309 te veel zou worden ingeperkt indien zou moeten worden aangenomen dat slechts aan het criterium wordt voldaan indien het uit te voeren nieuwe werk, waarvoor de afbraak plaatsvindt, berust op een of meer op het tot stand brengen van dat nieuwe werk gerichte overheidsbesluiten, zal wel de eis moeten worden gesteld dat het hier bedoelde algemeen belang ten minste uitdrukking heeft gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd.

6.2

De vraag is dan ook of er sprake is van concreet en openbaar gemaakt overheidsbeleid van de gemeente Rotterdam dat met de uitvoering van het werk wordt gerealiseerd. Daarvan is geen sprake. Weliswaar heeft het plan de kennelijke steun van de gemeente Rotterdam, niet gezegd kan worden dat door de verwezenlijking van dit plan een concreet overheidsbeleid wordt gerealiseerd. De bemoeienis van de gemeente gaat niet verder dan dat aan haar vergunning is gevraagd en dat die voor de eerste fase is verleend. Er is geen bestemmingsplan voor het gebied dat noopt tot deze sloop en nieuwbouw.

Gesteld nog gebleken is dat onteigening voor de realisering van het plan mogelijk zou zijn geweest.

6.3

Los daarvan is onvoldoende aangetoond dat er een causaal verband bestond tussen de eigendomsoverdracht van Hillegersbergse Passage B.V. en Hill nu Hill al aandeelhouder en derhalve middellijk eigenaar was van het gehuurde voordat zij ingevolge art. 7:226 BW de huur heeft voortgezet. Niet gezegd kan worden dat Hill in deze omstandigheden de eigendom heeft verkregen met het oog op de herontwikkeling.

6.4

Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de primaire vordering zal worden afgewezen.

6.5

Subsidiair heeft Aldi op de voet van art. 7:297 BW een vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten gevorderd.

Zoals ter zitting aangegeven zou eerst een beslissing worden genomen over de vraag of de vordering in conventie toewijsbaar zou zijn en voor dat geval zouden partijen zich nog mogen uitlaten over de hoogte van die vergoeding. Nu aan die voorwaarde is voldaan zullen beide partijen zich bij akte nog mogen uitlaten over die vordering en zal daarna een mondelinge behandeling worden bepaald. Partijen mogen desgewenst ook gezamenlijk opteren voor direct een mondelinge behandeling.

6.6

Op na te melden rolzitting mogen partijen hun standpunt kenbaar maken over de vraag of bij tussentijds appel de zaak bij de kantonrechter dient te worden voortgezet en of zij bij voortzetting direct een mondelinge behandeling wensen of niet. Daarna zal zo nodig de zaak worden verwezen voor het nemen van inhoudelijke akte aan de zijde van eerst Aldi en daarna Hill.

6.7

Iedere verdere beslissing, ook ten aanzien van de proceskosten, wordt aangehouden.

7..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen Hill en Aldi eindigt vast op 1 september 2022 en wijst af het méér of anders gevorderde;

in reconventie

wijst af het primair gevorderde;

houdt de beslissing over het subsidiair gevorderde aan;

verwijst de zaak naar de rolzitting van de kantonrechter van
donderdag 14 mei 2020 te 14.30 uur.waar partijen hun standpunt n.a.v. r.o. 6.6 kenbaar kunnen maken;

in conventie en in reconventie

houdt de beslissing over de proceskosten aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

933