ECLI:NL:RBROT:2020:3689

• Datum uitspraak: 17 april 2020
• Publicatiedatum: 21 april 2020
• Zaaknummer: KTN-7766900_21042020
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.R. Roukema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en verrekening in huurovereenkomst met ontbinding en ontruiming

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Rotterdam op 17 april 2020, gaat het om een huurachterstand tussen een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, aangeduid als [eiseres], en de gedaagde partij, Kantje Boord B.V. De procedure volgt op een tussenvonnis van 31 oktober 2019, waarin de kantonrechter een bewijsopdracht heeft gegeven aan [eiseres] om aan te tonen dat een factuur van 31 maart 2018 verrekend mocht worden met een huurachterstand van de rechtsvoorganger van Kantje Boord. De eiseres heeft in haar akte producties ingebracht, maar de gedaagde heeft hierop gereageerd en de vorderingen van [eiseres] zijn gezamenlijk beoordeeld.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat er geen bewijs is geleverd voor de gestelde verrekeningsafspraak tussen partijen. De eiseres heeft niet kunnen aantonen dat zij recht had op verrekening van de factuur met de huurachterstand. De kantonrechter heeft ook geoordeeld dat de huurachterstand van [eiseres] niet is betwist door Kantje Boord, en dat de totale huurachterstand op € 29.660,30 komt. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte in overweging genomen, maar heeft partijen de gelegenheid gegeven om zich uit te laten over de actuele stand van zaken met betrekking tot de huurachterstand.

Daarnaast heeft de kantonrechter de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen, maar de gevorderde wettelijke handelsrente is afgewezen. De zaak is naar de rol verwezen voor verdere behandeling, waarbij partijen in de gelegenheid worden gesteld om hun standpunten te onderbouwen. De beslissing is genomen met inachtneming van de omstandigheden van de gedaagde partij, maar de kantonrechter heeft benadrukt dat het tijdig betalen van huur een essentiële verplichting is.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7766900 CV EXPL 19-340

uitspraak: 16 april 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats eiseres],

eiseres in conventie,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. S.W. van Zijll,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Kantje Boord B.V.,

gevestigd te Dordrecht,

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: [gemachtigde] .

Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiseres]’ en ‘Kantje Boord’.

1.. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 31 oktober 2019 en de daarin genoemde stukken;

de akte van de zijde van Kantje Boord;

de akte van de zijde van [eiseres];

de antwoordakte van de zijde van Kantje Boord;

het proces-verbaal van de op 4 maart 2020 gehouden getuigenverhoor;

de akte vermeerdering van eis van de zijde van [eiseres];

de antwoordakte na wijziging van eis van de zijde van Kantje Boord.

Het vonnis is bepaald op heden.

2.. De verdere beoordeling

2.1

Verwezen wordt naar hetgeen in het vonnis van 31 oktober 2019 is overwogen en beslist.

2.2

De vorderingen in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie hangen met elkaar samen en zullen daarom gezamenlijk besproken worden.

2.3

In het tussenvonnis van 31 oktober 2019 is geoordeeld dat tussen partijen niet in geschil is dat Kantje Boord de factuur van 31 maart 2018 voor werkzaamheden die zij aan het pand heeft verricht of laten verrichten, aan [eiseres] in rekening mocht brengen. [eiseres] is in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat de factuur van 31 maart 2018 mocht worden verrekend met de huurachterstand van de rechtsvoorganger van Kantje Boord, [bedrijf] .

2.4

In het kader van de bewijsopdracht heeft [eiseres] bij akte de producties 17 tot en met 21 ingebracht. Op deze stukken heeft Kantje Boord bij antwoordakte gereageerd.

2.5

Daarnaast heeft [eiseres] bij akte een vermeerdering van eis gedaan, in die zin dat zij nu ook de huurachterstand over de maanden januari 2020 tot en met maart 2020, te weten een bedrag van € 8.312,70 vordert.

Verrekeningsafspraak

2.6

[eiseres] stelt dat zij een verrekeningsafspraak is overeengekomen met Kantje Boord waardoor zij de factuur van 31 maart 2018 mocht verrekenen met de huurschuld van de rechtsvoorganger van Kantje Boord. Ten bewijze daarvan heeft zij een conceptovereenkomst schuldbekentenis overgelegd. Hieruit kan echter niet meer worden afgeleid dan dat naast de lopende huurverplichtingen ook de huurschuld moet worden afbetaald. [eiseres] kan dan ook niet worden gevolgd in haar standpunt dat uit de overgelegde conceptovereenkomst schuldbekentenis een verrekeningsafspraak kan worden afgeleid op grond waarvan zij de factuur van 31 maart 2018 mocht verrekenen met de huurschuld van [bedrijf] . Bovendien is door Kantje Boord terecht opgemerkt dat, voor zover uit de conceptovereenkomst schuldbekentenis al een verrekeningsafspraak kan worden afgeleid, niet gebleken is dat Kantje Boord daarmee akkoord is gegaan.

2.7

[eiseres] heeft daarnaast een brief, een e-mail en een persoonlijke notitie van de heer [naam 1] overgelegd die volgens [eiseres] een bevestiging zijn van wat zij in dit verband heeft gesteld. Hieruit blijkt onder andere dat [eiseres] in de veronderstelling verkeerde dat zij een afbetalingsregeling met Kantje Boord was overeengekomen. Dit is echter onvoldoende bewijs voor de stelling van [eiseres] dat zij daadwerkelijk een verrekeningsafspraak met Kantje Boord is overeengekomen waardoor zij de factuur van 31 maart 2018 mocht verrekenen met de huurschuld van [bedrijf] . [eiseres] heeft nagelaten om nader toe te lichten wanneer zij de verrekeningsafspraak met Kantje Boord was overeengekomen alsmede waaruit de afspraak bestaat. De enkele stelling dat de verrekeningsafspraak in de overgelegde stukken is bevestigd is daartoe onvoldoende, omdat onduidelijk blijft wat partijen concreet hebben afgesproken. Ook blijkt overigens niet van stukken waaruit zou kunnen worden afgeleid dat Kantje Boord akkoord is gegaan met een afbetalingsregeling en [eiseres] toestemming geeft tot het verrekenen van de factuur met de huurachterstand van [bedrijf] .

2.8

Uit het voorgaande volgt dat [eiseres] het bestaan van de verrekeningsafspraak met Kantje Boord niet heeft bewezen. [eiseres] is dan ook niet geslaagd in haar bewijsopdracht waardoor zij niet tot verrekening van de factuur met de huurachterstand van [bedrijf] . was gerechtigd.

2.9

In het tussenvonnis is vastgesteld dat Kantje Boord de factuur van 31 maart 2018 in rekening mocht brengen aan [eiseres]. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen en beslist kan in het midden blijven of Kantje Boord, zoals door haar is aangevoerd, een verrekeningsafspraak met [eiseres] heeft gemaakt voor toekomstige huurtermijnen. Gelet op het voorgaande kan worden vastgesteld dat Kantje Boord een prestatie te vorderen heeft van [eiseres] die beantwoordt aan haar schuld jegens dezelfde wederpartij waardoor zij bevoegd is om over te gaan tot verrekening van de factuur van 31 maart 2018 ingevolge artikel 6:127 BW. De verrekening zal dan ook worden toegewezen, gelijk hierna wordt overwogen.

Huurverlaging

2.1

Kantje Boord voert aan dat zij met [eiseres] een huurverlaging heeft afgesproken voor de (winter)maanden oktober 2018 tot en met april 2019. Bij voormeld tussenvonnis is Kantje Boord toegelaten tot bewijs daarvan. Kantje Boord heeft in dit kader tijdens de zitting van 4 maart 2020 twee getuigen doen horen.

2.11

De getuige [naam getuige 1] heeft onder meer het volgende verklaard:
Tijdens een gesprek met de heren [naam 2] en [naam 1] , op het kantoor van [naam 1] , heeft [naam 1] voorgesteld om te kijken naar matiging van de huur voor de wintermaanden om problemen te voorkomen. Er zijn toen geen nadere afspraken gemaakt. In augustus 2018 is, op het kantoor van [naam 2] opnieuw gesproken over een huurverlaging voor de maanden oktober 2018 tot en met april 2019. Er is geen percentage voor huurverlaging afgesproken. Ook zijn er geen andere concrete afspraken gemaakt. In de daarop volgende facturen werd de volledige huur gefactureerd voor de wintermaanden. Er is toen geen bezwaar gemaakt tegen de facturen.

2.12

De getuige
[naam getuige 2] heeft onder meer het volgende verklaard:
De heer [naam 1] is tijdens de bespreking van een nieuwe huurovereenkomst, op zijn kantoor in Rotterdam, begonnen over huurverlaging. [naam 1] had gezegd dat het mogelijk was om de huur gedurende de maanden oktober tot april te matigen om problemen, zoals bij [bedrijf] ., te voorkomen. Dit gesprek vond plaats begin 2017. Ook tijdens een ander gesprek met de heer [naam 1] , bij mij op kantoor, is gesproken over huurmatiging. Volgens [naam 1] moest de huurmatiging nog geregeld worden. Er zijn geen percentages of bedragen ter sprake gekomen.

2.13

Uit de verklaringen van [naam getuige 1] en [naam getuige 2] kan worden afgeleid dat tussen partijen gesproken is over een mogelijke verlaging van de huurprijs gedurende de wintermaanden (oktober 2018 tot en met april 2019), maar dit betekent echter niet zondermeer dat Kantje Boord, zoals zij stelt, met [eiseres] heeft afgesproken dat de huur over die maanden is verlaagd. Uit de getuigenverklaringen van [naam getuige 1] en [naam getuige 2] kan niet worden afgeleid wat de hoogte van de huurverlaging is noch voor welke maanden een huurverlaging dat dan zou zijn. Beide getuigen hebben juist verklaard dat er nog geen concrete afspraken waren gemaakt over de huurverlaging. Kantje Boord wordt dan ook niet gevolgd in haar standpunt dat zij met [eiseres] een huurverlaging heeft afgesproken waardoor zij niet geslaagd is in haar bewijsopdracht.

Huurachterstand

2.14

In het tussenvonnis is uitgegaan van een bedrag van € 21.347,60 aan huurachterstand. Vervolgens heeft [eiseres] haar eis feitelijk vermeerderd met de huur over de maanden januari 2020 tot en met maart 2020, te weten een bedrag van € 8.312,70. De totale huurachterstand bedraagt volgens [eiseres] € 29.660,30.

2.15

Kantje Boord heeft erkend dat de huurpenningen over de bedoelde maanden niet zijn betaald. Nu Kantje Boord de specificatie van de huurachterstand niet heeft weersproken en geen betalingsbewijzen heeft overgelegd, zal worden uitgegaan van de juistheid van de specificatie van [eiseres].

2.16

Gelet op hetgeen onder r.o. 2.9 is overwogen en beslist heeft [eiseres] ten onrechte de factuur van 31 maart 2018, nog niet voldaan. Het volledig bedrag van deze factuur, zijnde € 20.908,10, kan derhalve als tegenvordering verrekend worden met de verschuldigde huurtermijnen. Dit betekent dat volgens voormelde gegevens nog een bedrag van € 8.752,20 (€ 29.660,30 - € 20.908,10) openstaat aan verschuldigde huurpenningen.

Contractuele boete

2.17

Een openstaand saldo van € 8.752,20 komt neer op een huurachterstand van ruim drie maanden. Daarover is Kantje Boord de overeengekomen boete verschuldigd van 3 x € 300,-, derhalve een bedrag van € 900,-. Het meer gevorderde zal worden afgewezen, omdat deze huurpenningen door [eiseres] verrekend hadden kunnen worden met de factuur van 31 maart 2018.

Ontbinding en ontruiming

2.18

[eiseres] vordert in haar dagvaarding voorts de huurovereenkomst met Kantje Boord te ontbinden en Kantje Boord te veroordelen tot ontruiming van de bedrijfsruimte. Niet in geschil is dat Kantje Boord is tekortgeschoten in de betaling van de huurtermijnen. Iedere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigt, overeenkomstig artikel 6:265 BW, de gevorderde ontbinding en veroordeling tot ontruiming, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding niet rechtvaardigt. Bij een huurachterstand van meer dan drie maanden kan echter niet gesproken worden van een tekortkoming van geringe betekenis. Het tijdig betalen van huur is één van de essentiële verplichtingen van de huurder voortvloeiende uit de huurovereenkomst. De financiële en persoonlijke omstandigheden die Kantje Boord heeft aangevoerd, hoe ingrijpend en moeilijk deze omstandigheden ook zijn (geweest), maken dat niet anders.

2.19

Gelet op de omstandigheden van Kantje Boord, maar ook de eerdere onduidelijkheden over de verrekening respectievelijk huurverlaging en het feit dat de procedure inmiddels bijna een jaar beloopt, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de huidige stand van zaken met betrekking tot de huurachterstand, alvorens op de gevorderde ontbinding en ontruiming wordt beslist. Indien en voor zoveel er nog (steeds) sprake is van een huurachterstand en partijen daarover verschillende standpunten innemen, dienen zij hun standpunten te onderbouwen, Kantje Boord door het overleggen van betalingsbewijzen.

Buitengerechtelijke kosten

2.2

[eiseres] heeft voorts een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Het verweer van Kantje Boord dat zij de buitengerechtelijke incassokosten niet verschuldigd is omdat er zeer beperkte werkzaamheden zijn verricht, slaagt niet. Uit de door [eiseres] overgelegde stukken blijkt immers dat [eiseres] meerdere brieven aan Kantje Boord heeft gestuurd om Kantje Boord te bewegen over te gaan tot betaling van de huurachterstand. De buitengerechtelijke incassokosten zijn dan ook verschuldigd en worden berekend over het toe te wijzen bedrag aan hoofdsom (€ 8.752,20), zijnde een bedrag van € 812,61.

Rente

2.21

Uit artikel 6:92 BW volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van schadevergoeding op grond van de wet. Dit betekent dat de schuldeiser niet én boete én schadevergoeding kan vorderen. Aangezien wettelijke handelsrente een vorm van wettelijke schadevergoeding is, kan in dit geval de wettelijke handelsrente niet naast de boete worden gevorderd. Gesteld noch gebleken is dat partijen een afwijkende afspraak hebben gemaakt. Daarom is de gevorderde handelsrente van € 513,09 niet toewijsbaar.

2.22

Alvorens verder te beslissen wordt de zaak zal naar de rol worden verwezen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten als bedoeld bij 2.19.

3.. De beslissing

De kantonrechter
:

in conventie en in reconventie

verwijst de zaak naar de rolzitting van
14 mei 2020 om beide partijen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over de actuele stand met betrekking tot de betaling van de huurpenningen;

zal, behoudens zwaarwegende omstandigheden, geen uitstel toestaan;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

35789