Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8166950 / CV EXPL 19-49534
uitspraak: 10 april 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
gemachtigde: mr. E.M. Krukziener, te Zoetermeer,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. H.J. Andel, te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennisgenomen heeft:
- het exploot van dagvaarding van 5 november 2019, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 19 december 2019, waarin de kantonrechter een mondelinge behandeling heeft bepaald;
- de brief van 6 februari 2020 met de ten behoeve van de mondelinge behandeling toegezonden producties van [eiser] .
1.2.
Op 20 februari 2019 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] en [gedaagde] zijn beiden in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Met ingang van 1 maart 2014 is tussen de vader van [eiser] , [naam 1] (hierna: [naam 1] ), en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot twee kamers (van 3x4 m² respectievelijk 2x3 m²) op de vijfde verdieping van de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
De woning bestaat uit een woon- en slaapkamer en keuken op de derde verdieping, alwaar [naam 1] woonde, en – via een inpandige trap – een gedeelte van de vijfde verdieping waar zich het gehuurde en de badkamer bevindt.
2.3.
Op grond van artikel 3 lid 3 van de huurovereenkomst verleent de verhuurder aan [gedaagde] gebruik van eigen keuken, medegebruik van douche/bad, gebruik van eigen wc, gebruik van eigen balkon, medegebruik van berging en medegebruik van de derde verdieping.
2.4.
Op 19 februari 2019 is [naam 1] overleden. [eiser] is daarop als erfgenaam als rechtsopvolger onder algemene titel eigenaar van de woning en verhuurder van het gehuurde geworden.
2.5.
Na het overlijden van [naam 1] heeft zijn ex-partner, [naam 2] (hierna: [naam 2] ), tot en met 6 oktober 2019 de derde verdieping bewoond.
2.6.
Bij brief van 29 augustus 2019 heeft [eiser] aan [gedaagde] – voor zover van belang – het volgende bericht:
“(…)
Na het overlijden van [naam 1] is uit uw verklaringen en gedragingen gebleken dat u onverkort gebruik wil blijven maken van de rechten die uit de overeenkomst voortvloeien, ondanks het feit dat de woonsituatie is veranderd. Er is immers geen hoofdbewoner meer. Met name het medegebruik van de 3e verdieping heeft de nodige problemen veroorzaakt. Met ingang van 1 maart 2019 heeft [eiser] dit gedeelte woning verhuurd aan een derde. Mede vanwege het feit dat u medegebruik had van de woonruimte van deze huurder en u met elkaar werd geconfronteerd zijn er spanningen ontstaan tussen u en deze huurder.
Verder heeft u op 27 augustus 2019 een aanbod van [eiser] om de gehele woning (3e en 5e verdieping) tegen marktconforme voorwaarden te huren geweigerd.
Op grond van het bovenstaande kan van [eiser] redelijkerwijs niet gevergd worden dat hij de huidige huurovereenkomst met u blijft voortzetten. De woning is voor hem immers op deze manier niet verhuur- en verkoopbaar. Verder staat de huurprijs van € 325,- inclusief water, gas en licht niet in verhouding tot de financiele lasten die [eiser] moet dragen voor de woning.
Gelet op het bovenstaande zeg ik de overeenkomst vanwege de huur van uw kamer, afgesloten op 3 februari 2014, met een opzegtermijn van 6 maanden op. Dit betekent dat de overeenkomst op 1 maart 2020 is eindigt. De gronden voor de opzegging is gebaseerd op artikel 7:274 lid 1, onder d en f, BW.
(…)”
3..De vordering
3.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen de woning binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, onder last van een dwangsom van € 200,00 per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft en [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 6.247,00 aan verschuldigde huur, € 831,69 aan buitengerechtelijke incassokosten, € 1.575,00 aan servicekosten, € 285,86 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Aan zijn vordering heeft [eiser] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden om aan [eiser] maandelijks een bedrag van € 300,00 aan huurpenningen en € 25,00 aan servicekosten te betalen. [gedaagde] is, ondanks herhaalde aanmaning en sommatie, in gebreke gebleven met de tijdige en volledige voldoening van voornoemde bedragen en heeft een achterstand laten ontstaan van € 6.247,00 aan huurpenningen en € 1.525,00 aan servicekosten berekend tot 2 september 2019, hetgeen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
3.2.2.
Door de wanbetaling van [gedaagde] zag [eiser] zich genoodzaakt zijn vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. Deze kosten van € 831,69 en € 285,86 komen voor rekening van [gedaagde] .
3.2.3.
[eiser] heeft [gedaagde] op 27 augustus 2019 voorgesteld om de gehele woning te huren voor een bedrag van € 800,00 per maand (excl. servicekosten), hetgeen een redelijk aanbod is in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. [gedaagde] heeft het aanbod niet geaccepteerd, waardoor [eiser] op 30 augustus 2019 de huurovereenkomst heeft opgezegd (zie onder 2.6).
3.2.4.
Voorts heeft [gedaagde] zich ook als slecht huurder gedragen door [eiser] toegang tot de woning te weigeren vanwege taxatie van de woning en onware beschuldigingen jegens [eiser] te uiten.
4..Het verweer
4.1.
Het verweer strekt tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiser] in zijn vordering, althans tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
4.2.
Daartoe heeft [gedaagde] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.
Er is geen sprake van een huurachterstand. Tussen [naam 1] en [gedaagde] is afgesproken dat de in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs van € 325,00 (incl. servicekosten) werd verlaagd naar een bedrag van € 300,00 (incl. servicekosten). De huur werd, in overleg met [naam 1] , soms contant en soms per bank betaald. Dit gebeurde deels op verzoek van [naam 1] omdat hij het prettig vond om over contant geld te beschikken voor het doen van boodschappen en dergelijke. De kwitanties voor de (contante) huurbetalingen werden door [naam 1] bewaard in een kwitantieboekje. [gedaagde] heeft geen beschikking over de kwitanties. [naam 1] deed namelijk de administratie van [gedaagde] , omdat [gedaagde] slechtziend is. [naam 1] heeft zelfs op 28 juli 2014, 22 augustus 2017 en 14 februari 2018 geld gerestitueerd. Voorts heeft [gedaagde] betwist dat sprake is (geweest) van slecht huurderschap.
5..De beoordeling
5.1.
[eiser] heeft in zijn brief van 27 augustus 2019 de huurovereenkomst opgezegd en heeft daaraan de opzeggingsgronden ex artikel 7:274 lid 1 sub d en f BW ten grondslag gelegd. Artikel 7:272 lid 2 BW bepaalt dat de verhuurder, indien hij niet binnen zes weken na de opzegging van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden in de opzegging kan vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Door [eiser] is echter geen vordering tot vaststelling van het einde van de huurovereenkomst ingesteld. [eiser] heeft immers ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Aan deze vordering is slecht huurderschap, waaronder het laten ontstaan van een huurachterstand, ten grondslag gelegd. Indien komt vast te staan dat van slecht huurderschap sprake is, levert dit een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] op.
De door [eiser] genoemde opzeggingsgronden ex artikel 7:274 BW lid 1 sub d (kort gezegd: het weigeren van een redelijk aanbod) en f (de belangenafweging indien de verhuurder in het gehuurde ook zijn hoofdverblijf houdt) zijn derhalve thans niet aan de orde. De vraag of [gedaagde] een redelijke aanbod heeft geweigerd, hetgeen hij overigens gemotiveerd heeft weersproken, kan derhalve in het midden blijven. De genoemde f-grond is overigens reeds niet aan de orde omdat [eiser] geen hoofdverblijf in de woning houdt.
5.2.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hierbij kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (vgl. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
5.3.
Ter mondelinge behandeling heeft [eiser] verklaard dat sprake is van slecht huurderschap, omdat er spanningen zijn ontstaan tussen [gedaagde] en [naam 2] in de periode dat [naam 2] in de woning woonachtig was. Volgens [gedaagde] zijn er spanningen over en weer ontstaan doordat [naam 2] op de derde verdieping woonde en hij het niet prettig vond dat [gedaagde] gebruik maakte van een deel van de derde verdieping. [gedaagde] heeft echter, zoals hiervoor reeds aangegeven (zie onder 2.3.) op grond van de huurovereenkomst recht op het (mede)gebruik van de derde verdieping. Het is niet verwonderlijk dat er bij dit bedongen medegebruik spanningen over en weer kunnen ontstaan wanneer op de derde verdieping een andere bewoner komt te wonen dan voorheen die van dit medegebruik niet gediend is, hetgeen door [eiser] niet is betwist. Dat probleem vloeit voort uit de bijzondere bepaling terzake in de huurovereenkomst en kan dan ook niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen en levert daarmee geen grond op om te concluderen dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder zou hebben gedragen.
5.4.
[eiser] heeft ook aangevoerd dat [gedaagde] zich als slecht huurder gedraagt vanwege het maken van diffamerende en onjuiste opmerkingen en het niet toelaten van [eiser] tot de woning. [gedaagde] heeft deze stellingen vervolgens gemotiveerd weersproken en voorts aangegeven dat hij wel degelijk bereid is mee te werken aan de taxatie van de woning, maar wel wil dat [eiser] niet zonder overleg het gehuurde betreedt. Nu [eiser] geen nadere onderbouwing heeft gegeven van de onderhavige stellingen, gaat de kantonrechter aan deze stellingen – als onvoldoende onderbouwd – voorbij.
5.5.
Met betrekking tot de gestelde huurachterstand wordt als volgt overwogen. Dat, zoals [gedaagde] betoogt, met [naam 1] was afgesproken dat [gedaagde] de € 25,00 aan servicekosten niet meer hoefde te betalen, kan worden afgeleid uit het overzicht van de betalingen per bank dat door [gedaagde] in het geding is gebracht. Daaruit blijkt dat telkens € 300,00 is betaald in plaats van de in de huurovereenkomst overeengekomen € 325,00. Niet is gesteld of gebleken dat daartegen op enig moment door [naam 1] is geprotesteerd. Dit betekent dat ervan uitgegaan zal worden dat [gedaagde] het bedrag van € 25,00 per maand aan servicekosten thans ook niet verschuldigd is aan rechtsopvolger [eiser] .
5.6.
Voorts heeft [gedaagde] gemotiveerd betoogd dat hij naast de bankbetalingen de huur regelmatig contant aan [naam 1] betaalde en dat er aldus geen sprake is van een huurachterstand.
De kantonrechter overweegt als volgt.
5.7.
Dat de huur ook contant door [gedaagde] aan [naam 1] werd betaald staat tussen partijen niet ter discussie. [gedaagde] heeft uitvoerig uiteengezet welke betalingen op welke manier zijn verricht. Dat [gedaagde] thans niet aan de hand van bewijstukken kan aantonen hoeveel contante huurbetalingen hij heeft gedaan, kan hem op grond van het volgende niet worden tegengeworpen. Als onweersproken staat vast dat [gedaagde] slechtziend is. Dat [naam 1] [gedaagde] hielp met diens administratie is eveneens (onvoldoende) gemotiveerd weersproken. [gedaagde] heeft derhalve geen gedegen administratie bijgehouden van de gedane contante huurbetalingen aan [naam 1] . Daar leek ook geen noodzaak toe. Onvoldoende gesteld of gebleken is immers dat [gedaagde] door [naam 1] mondeling is gemaand om een – gestelde – huurachterstand te voldoen. Daarnaast staat vast dat er nimmer schriftelijke aanmaningen terzake zijn verzonden door [naam 1] aan [gedaagde] . Dit had wel voor de hand gelegen bij een huurachterstand in de orde van grootte als door [eiser] wordt betoogd.
Uit de overgelegde stukken is bovendien gebleken dat [naam 1] op zijn beurt meerdere malen geldbedragen aan [gedaagde] heeft overgemaakt. Dit vormt een duidelijk contra-indicatie voor de aanwezigheid van een huurachterstand. Onder de gegeven omstandigheden en mede gelet op het ruime tijdsverloop kunnen aan het bewijs door [gedaagde] van de gedane contante huurbetalingen geen al te zware eisen worden gesteld. Naar het oordeel van de kantonrechter staat in voldoende mate vast dat [gedaagde] de verschuldigde huurpenningen contant aan [eiser] heeft betaald en dat er geen sprake is van een huurachterstand. Dit betekent dat de vordering tot betaling van de huurachterstand zal worden afgewezen. Datzelfde lot delen de daaraan verbonden overige vorderingen.
5.8.
Nu er ook geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] , zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde eveneens worden afgewezen.
5.9.
[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
37555