ECLI:NL:RBROT:2020:4096 - Rechtbank Rotterdam - Redelijkheid renovatievoorstel en tijdelijke ontruiming g...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8118822 CV EXPL 19-45494

uitspraak: 1 mei 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser] ,

h.o.d.n. [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser,

gemachtigde: mr. R. Sekeris en mr. I. Reidsma,

tegen

1..[gedaagde 1] ,

2)
[gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagden] ’.

Verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding van 10 oktober 2019, met producties;

de conclusie van antwoord, met productie;

het vonnis van deze rechtbank van 16 december 2019 waarbij een mondelinge behandeling is gelast;

de brief van de gemachtigde van [eiser] van 31 december 2019, met producties;

de aantekening dat de mondelinge behandeling op 10 januari 2019 is gehouden en de ter zitting namens [eiser] in het geding gebrachte aantekeningen;

de brieven namens [eiser] en [gedaagden] van 30 maart 2020.

Omschrijving van het geschil

1. De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

1.1

[gedaagden] huurt sinds 1 mei 1976 van [eiser] de tweede etage van het pand aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het pand dateert van 1892. Het gehuurde betreft een zelfstandige eengezinswoning van circa 80m² met een woonkamer, keuken en drie slaapkamers. De huidige huurprijs bedraagt € 318,15 per maand.

1.2

Per brief van 18 december 2018 heeft [eiser] een voorstel tot renovatie gedaan.

1.3

Per brief van 19 juli 2019 is er namens [eiser] een nieuw voorstel gedaan. Dit voorstel luidt – voor zover relevant –:

“Cliënte wenst de door uw cliënt gehuurde woning op de tweede verdieping te renoveren. Ook wenst zij de zolderetage te renoveren. Cliënte wenst de volgende werkzaamheden in en aan het gehuurde te verrichten:

vervangen van pannendak en aanbrengen dakisolatie;
vervangen van zinkwerk op goten en dak;
herstellen c.q. vervangen van houten dakgoten;
vervangen van de loodaansluitingen;
vervangen van de hemelwaterafvoeren;
herstel en impregnatie van de gevel;
herstel trapgat;
plaatsen nieuwe voordeur;
plaatsen elektrische deuropener met intercom;
huidige kozijnen vervangen door nieuwe, hardhouten meranti houten kozijnen;
plaatsen HR++ glazen;
aanbrengen draai/kiep-mechanisme in kozijnen/ruiten;
plaatsen doorvalbeveiliging in de nieuwe kozijnen;
vervangen vloer en plaatsen van geluid- en brandwerende platen;
plaatsen mechanische ventilatie in de badkamer en keuken;
nieuwe stroom trekken;
nieuwe schakelkast plaatsen;
LED-spotjes plaatsen;
plaatsen rook-, brand- en koolmonoxidemeters;
plaatsen van CV-ketel incl. benodigde infrastructuur;
aanleggen van kamerindeling incl. kozijnen, deuren, isolatie, etc.;
aanleggen badkamer en wc’s;
plaatsen keuken met inbouwapparatuur;
woning van binnen opnieuw stuken en schilderen;
plaatsen PVC-vloer met plinten.

Door het verrichten van bovenstaande werkzaamheden zal de woning veel moderner, comfortabeler en veiliger worden. Ook zal hierdoor aan alle (toekomstige) milieuvereisten worden voldaan. Doordat de woning beter geïsoleerd wordt en HR++glazen krijgt, zal uw cliënt ook lagere stookkosten krijgen en zal de woning een prettiger klimaat krijgen en zal er minder geluid vanaf beneden doorklinken.

[…]

Omdat de woning na renovatie aanzienlijk is verbeterd, is cliënte gerechtigd om de huurprijs op grond van art. 7:255 lid 1 sub b BW Pro te verhogen met een bedrag ad € 544,67. […] Omdat uw cliënt op dit moment een lage huurprijs betaalt, aanspraak kan maken op toeslagen en omdat cliënte een redelijk voorstel wenst te doen, stelt zij de volgende huuringroei voor:

Huurprijs na renovatie tot 1 maart 2021 € 600,00

Huurprijs na renovatie 1 maart 2021 tot 1 maart 2022 € 650,00

Huurprijs na renovatie 1 maart 2022 tot 1 maart 2023 € 720,00.”

1.4

Voor het uitvoeren van de werkzaamheden dient het gehuurde tijdelijk te worden ontruimd. [eiser] biedt [gedaagden] een verhuiskostenvergoeding van € 6.095,- aan.

2. De vordering, de grondslag en het verweer

2.1

[eiser] vordert bij vonnis – verkort weergegeven -, uitvoerbaar bij voorraad,:

- een verklaring voor recht dat het door [eiser] gedane renovatievoorstel een redelijk voorstel betreft;

- [gedaagden] te veroordelen, voor het geval niet (vrijwillig) medewerking wordt verleend aan de dringende - en renovatiewerkzaamheden, om binnen 3 dagen na betekening van onderhavig vonnis het gehuurde tijdelijk te ontruimen en te verlaten voor de duur dat en voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden te (laten) uitvoeren met een maximumduur van 6 maanden;

- [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, waaronder nakosten en rente.

2.2

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] [eiser] in de gelegenheid dient te stellen de dringende en de renovatiewerkzaamheden te (laten) verrichten nu [eiser] een redelijk voorstel daartoe heeft gedaan.

2.2.1

Het pand is sterk verouderd, heeft loden leidingen en geen cv-verwarming en dubbel glas. De Huurcommissie heeft destijds de huurprijs op verzoek van [gedaagden] verlaagd in verband met gebreken aan het gehuurde. Er zijn weer nieuwe gebreken ontstaan waarover [gedaagden] geklaagd heeft, deze gebreken worden bij de werkzaamheden meegenomen. Het is dus ook in het belang van [gedaagden] dat de werkzaamheden worden uitgevoerd. De nieuwe huurprijs blijft onder de liberalisatiegrens zodat [gedaagden] recht houdt op (hogere) huurtoeslag. De zolderverdieping staat leeg, om de hypotheeklasten te kunnen dragen wordt daar een tweede zelfstandig verhuurbare woning gerealiseerd. Voor een deel van de werkzaamheden dient het gehuurde te worden ontruimd, voor het uitvoeren van het deel van de werkzaamheden aan de zolderetage niet, maar die zullen wel overlast veroorzaken.

2.3

[gedaagden] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan. Het renovatie-voorstel is om meerdere redenen niet redelijk. [gedaagden] huurt de zolderverdieping zodat daar geen zelfstandige woning gecreëerd kan worden, nog daargelaten dat daar geen vergunning voor is. De huidige huurprijs is in overeenstemming met de verouderde staat van het gehuurde maar voor [gedaagden] is het gehuurde goed bewoonbaar. Wel ondervindt [gedaagden] overlast van het door [eiser] geëxploiteerde restaurant op de benedenverdieping. [gedaagden] dient de tijd gegeven te worden een passende woonruimte te vinden. Dat is moeilijk gelet op de hoge leeftijd van de huurders en hun geringe inkomen en de wens in het centrum van Rotterdam te blijven vanwege de ondersteuning door de kinderen. Door [eiser] is geen vervangende woonruimte aangeboden. Daarnaast is niet aannemelijk dat [eiser] verliest lijdt op de exploitatie van het gehuurde.

Beoordeling van het geschil

3.1

Artikel 7:220 BW Pro maakt een onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden en de gevolgen van dat onderscheid. Zo heeft een huurder dringende werkzaamheden te dulden onverminderd zijn aanspraak op ontbinding van de overeenkomst, huurprijsvermindering en schadevergoeding.

De huurder moet renovatiewerkzaamheden – in het geval de verhuurder de overeenkomst wenst voort te zetten – dulden als door de verhuurder een, gelet op de belangen van de huurder, schriftelijk redelijk voorstel is gedaan en, als tijdelijke verhuizing noodzakelijk is, er een verhuiskostenvergoeding is aangeboden.

Partijen maken dit onderscheid niet, volgens hen is er sprake van een combinatie van overlappende werkzaamheden. [gedaagden] is bereid mee te werken mits er een redelijk voorstel gedaan wordt. [eiser] vraagt dan ook te beoordelen of zijn voorstel (zie 1.3 en 1.4) een redelijk voorstel is.

Redelijk voorstel?

3.2

Bij de vraag of een voorstel redelijk is spelen onder meer de volgende omstandigheden een rol: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder (bij niet-medewerking van de huurder), de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder.

Aard van de werkzaamheden

3.2.1

Het gaat hier om een pand uit 1892 met loden leidingen, zonder centrale verwarming en dubbel glas. Volgens het huurcontract behoort de douchegelegenheid niet tot het gehuurde. Gelet op de in het geding gebrachte foto’s en de uitspraak van de Huurcommissie is er sprake van vochtoverlast door lekkage(s). Hoewel [gedaagden] stellen dat de woning voor hen comfortabel genoeg is, behoeft het geen betoog dat het gehuurde c.q. het gehele pand gedateerd is en dat loden leidingen en het ontbreken van centrale verwarming en dubbel glas niet meer van deze tijd is. Daarbij komt dat het vervangen van het dak met bijbehorende werkzaam-heden een einde zal maken aan de lekkages in het gehuurde. Het vervangen en isoleren van de vloer zal daarnaast de geluidsoverlast van het ondergelegen restaurant doen afnemen. Het uitvoeren van de werkzaamheden, hoe ingrijpend die ook zijn, is dus eveneens in het belang van [gedaagden] en zal leiden tot een toename van het huurgenot.

Zolder

3.2.2

De huurovereenkomst vermeldt duidelijk dat de tweede etage gehuurd wordt. Dat de zolder op de derde etage, die niet afgesloten was totdat [eiser] daar twee jaar geleden een deur plaatste, tot het gehuurde behoort is niet aannemelijk gemaakt door [gedaagden] . De enkele stelling dat hij tot het plaatsen van de deur van de zolder gebruik maakte door er spullen op te slaan is daartoe immers onvoldoende. Of [eiser] een vergunning verkrijgt voor het verhuren van de zolder komt voor zijn rekening en risico en is, nu de zolder niet door [gedaagden] gehuurd wordt, niet van belang voor de vraag of het voorstel redelijk is of niet.

Medewerking huurder

3.2.3

De aard van de werkzaamheden maakt een medewerking van [gedaagden] noodzakelijk. [gedaagden] heeft ook niet betwist dat het gehuurde volgens [eiser] dient te worden ontruimd voor het verrichten van de werkzaamheden aan het dak en de gevel, het vervangen en aanpassen van de kozijnen en het plaatsen van de HR++ glazen en dat hiervoor een periode van maximaal drie maanden staat. Voor de overige werkzaam-heden is eveneens niet betwist dat een ontruiming niet noodzakelijk is maar gelet op de overlast voor [gedaagden] en de voortgang van de werkzaamheden wel wenselijk. Hiervoor staat volgens [eiser] een periode van twee tot drie maanden. Het gehuurde zal dus tussen de drie en zes maanden ontruimd dienen te worden wat een overzienbare periode is.

Vervangende woonruimte

3.2.4

[eiser] heeft de wettelijke verhuiskostenvergoeding aangeboden. Dit is een minimumbedrag. Daarnaast is hij bereid mee te werken aan het huren (op zijn naam) van een tijdelijke (gemeubileerde) woonruimte en bij te dragen in de kosten van de opslag van de huisraad. Ten overvloede wordt meegegeven dat [gedaagden] hier in de zin van een schadevergoeding op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro ook aanspraak op kan maken.

Ter zitting is gebleken dat [gedaagden] de afgelopen jaren, dus ook al voordat [eiser] zijn plan kenbaar maakte, voornamelijk naar een permanente vervangende woonruimte heeft gezocht. Per 18 december 2018 is [gedaagden] op de hoogte van de voornemens van [eiser] . Vanaf die datum is er overleg over de werkzaamheden en de ontruiming van het gehuurde. Het kan ruim een jaar later [eiser] niet worden tegengeworpen dat er (nog) geen tijdelijke woonruimte gevonden is of dat daar nog extra tijd voor gegund moet worden.

Huurprijsverhoging

3.2.5

Ten aanzien van de huurverhoging na het uitvoeren van de werkzaamheden is door [eiser] voldoende duidelijkheid gegeven alsmede wat de energiebesparing kan zijn, uiteraard afhankelijk van het gedrag van [gedaagden] zelf. Ook is met de voorgestelde huurprijsverhoging rekening gehouden met het belang van [gedaagden] door de uiteindelijke huurprijs niet boven de geliberaliseerde huurprijs uit te laten komen.

Overigens geldt dat in het geval wordt geoordeeld dat een renovatievoorstel redelijk is de huurovereenkomst niet daardoor overeenkomstig het redelijke voorstel is gewijzigd of dat het voorstel daardoor is aanvaard. Het staat [gedaagden] in dat geval nog steeds vrij om zich te wenden tot de Huurcommissie of de kantonrechter om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de hogere huurprijs.

Financiële consequenties

3.2.6

De huidige huurprijs bedraagt minder dan het bedrag van € 402,90 wat volgens de Huurcommissie [eiser] maximaal mag berekenen. [eiser] loopt in die zin inkomsten mis. Die loopt hij ook mis bij het niet kunnen realiseren van een tweede woning op de zolder. Voor het realiseren van die tweede woning is medewerking van [gedaagden] noodzakelijk (zie 3.2.3). Door [eiser] zijn daarnaast voldoende gegevens in het geding gebracht waaruit de financiële noodzaak blijkt. Nu wordt er immers niet veel meer dan de hypotheekrente die hij dient te voldoen aan huurinkomsten gegenereerd.

Overige belangen

3.2.7

In de belangenafweging is verder meegenomen dat huurders op leeftijd zijn, hun gezondheid verminderd is en dat zij al 44 jaar in het gehuurde wonen. Het zal voor hen ingrijpend zijn tijdelijk elders te moeten wonen maar juist gelet op de leeftijd en gezondheid is het te meer in hun belang straks in een gerenoveerde geïsoleerde en van alle gemakken voorziene woning te kunnen verblijven.

Conclusie

3.2.8

Alle belangen meewegend is het voorstel van [eiser] dan ook een redelijk voorstel. De gevorderde verklaring voor recht wordt dan ook toegewezen.

Vervolg

3.3

Het is vervolgens aan [gedaagden] om het redelijke voorstel te aanvaarden danwel de huurovereenkomst te beëindigen op de wijze die het huurcontract voorschrijft. Ondertussen dient [gedaagden] wel de werkzaamheden te gedogen. Een veroordeling tot gedogen is door [eiser] echter niet gevorderd. Zonder die veroordeling kan een tijdelijke ontruiming niet worden toegewezen. Dat onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen. Mocht [gedaagden] onverhoopt niet meewerken aan het gedogen van de werkzaamheden en een noodzakelijke tijdelijke ontruiming, dan kan [eiser] die medewerking en bijbehorende ontruiming op grond van artikel 555 juncto Pro 558 Wetboek van Rechtsvordering alsnog vorderen.

3.4

[gedaagden] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 99,01 aan dagvaardingskosten, € 81,- aan vast recht en € 300,
-aan salaris voor de gemachtigde

(2 ½ punt), genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening.

De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

Beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat het door [eiser] onder 1.3 en 1.4 gedane renovatievoorstel een redelijk voorstel betreft;

wijst af het anders of meer gevorderde;

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van

[eiser] vastgesteld op € 180,01 aan verschotten en € 300,- aan salaris voor de gemachtigde, beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening

en indien [gedaagden] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, € 60,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Indien van toepassing dienen beide bedragen te worden vermeerderd met btw. Ook is [gedaagden] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis, voor zover de veroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

745