ECLI:NL:RBROT:2020:5198

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zaaknummer: 7541749 \ CV EXPL 19-7700

uitspraak: 5 juni 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

in de zaak van

[eiser],

gevestigd te [woonplaats eiser] ,

eiser,

gemachtigde: Rijnland Gerechtsdeurwaarders & Incasso,

tegen

1..[gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats gedaagde 1] , gemeente [gemeente] ,

gedaagde,
gemachtigde: mr. E.B. van den Ouden, en

2.
[gedaagde 2],

3.
[gedaagde 3],

4.
[gedaagde 4],

5.
[gedaagde 5],

6.
[gedaagde 6],

7.
[gedaagde 7],

8.
Zij die zonder recht of titel verblijven in/op (een gedeelte van de onroerende zaak) op het perceel aan het adres [adres] ,

allen wonende c.q. verblijvende te [plaats] , gemeente [gemeente] ,

gedaagden,

die niet zijn verschenen.

Eiser wordt hierna ook aangeduid als “ [achternaam eiser] ”. Gedaagden worden hierna aangeduid als “ [gedaagde 1] ”, “ [gedaagde 2] ”, “ [gedaagde 3] ”, “ [gedaagde 4] ”, “ [gedaagde 5] ”, “ [gedaagde 6] ”, “ [gedaagde 7] ”, “gedaagde(n) sub 8”.

1..Het verdere verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit het volgende:

het tussenvonnis van 13 september 2019;
het bericht van [gedaagde 1] van 27 september 2019 en de daarbij overgelegde producties;
het proces-verbaal van het op 13 november 2019 gehouden getuigenverhoor;
de voorafgaand aan het getuigenverhoor op 21 januari 2020 door [gedaagde 1] overgelegde producties;
de voorafgaand aan het getuigenverhoor op 23 januari 2020 door [eiser] overgelegde producties;
het proces-verbaal van het op 27 januari 2020 gehouden getuigenverhoor;
de akte na enquête van [eiser] , met producties;
de akte na enquête van [gedaagde 1] c.s., met productie;
het faxbericht van [eiser] d.d. 9 april 2020.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2..De verdere beoordeling van het geschil

2.1

Tegen gedaagde sub 2 tot en met 8 is verstek verleend. [gedaagde 1] heeft weliswaar ter comparitie verklaard ook namens gedaagden 2 tot en met 8 te spreken, maar daarvan kan niet zonder meer worden uitgegaan omdat [gedaagde 1] geen volmacht van de andere gedaagden heeft overgelegd. Nu [gedaagde 1] in de procedure is verschenen, zal op grond van het bepaalde in artikel 140 Rv tussen alle partijen één vonnis worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

2.2

[eiser] heeft in zijn faxbericht van 9 april 2020 terecht gesteld dat partijen in het proces-verbaal van 27 januari 2020 (slechts) in de gelegenheid zijn gesteld om een conclusie na getuigenverhoor in te dienen. Voor zover de akte van 14 april 2020 niet hierop ziet zullen deze punten buiten beschouwing worden gelaten.

2.3

Verwezen wordt naar het tussenvonnis van 13 september 2019, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd. In dat vonnis is [eiser] in de gelegenheid gesteld tot het leveren van het bewijs dat hij met [gedaagde 1] ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] , gemeente [gemeente] (hierna: het gehuurde) een huurprijs van (ten minste) € 1.000,- per maand is overeengekomen.

2.4

Uit het overeengekomen ontruimingsbeding volgt dat [eiser] en [gedaagde 1] een huurovereenkomst zijn overeengekomen. [gedaagde 1] heeft aanvankelijk betwist dat in ruil voor het gebruik van het gehuurde is gesproken over een huurprijs van € 2.000,- en later € 1.000,- en aangevoerd dat partijen zijn overeengekomen dat de tegenprestatie bestond uit een investering van € 20.000,-, het opknappen van het gehuurde door en voor rekening van [gedaagde 1] , waarbij de winst na verkoop van het gehuurde tussen hen gedeeld zou worden. Tijdens het getuigenverhoor heeft hij echter onder ede verklaard dat ongeveer drie maanden nadat hij in 2007 in het gehuurde is getrokken met [eiser] een tegenprestatie is besproken van € 1.200,- per maand inclusief verzekering en exclusief gas water en elektriciteit, waarbij hij de kosten voor de verzekering op ongeveer € 200,- per maand schat. Daaruit volgt een kale huurprijs van € 1.000,-. [gedaagde 1] heeft deze verklaring in zijn akte na enquête weliswaar genuanceerd met de stelling dat partijen, nadat hij had aangegeven de huur niet te kunnen betalen, de alternatieve afspraak hebben gemaakt dat [gedaagde 1] het pand zou opknappen en dat [eiser] het pand vervolgens zou verkopen, maar deze afspraak is door hem onvoldoende onderbouwd. Gelet op deze verklaring van [gedaagde 1] in combinatie met de verklaringen van [eiser] , mevrouw [naam persoon 1] en de heer [naam persoon 2] , waaruit eveneens volgt dat een huurprijs van (ten minste) € 1.000,- per maand is besproken, is [eiser] geslaagd in het bewijs dat hij met [gedaagde 1] in het kader van de tussen hen bestaande de huurovereenkomst een huurprijs van (ten minste) € 1.000,- per maand is overeengekomen.

2.5

Voorts dient beoordeeld te worden welk bedrag [gedaagde 1] aan [eiser] uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd is. In dit kader heeft [gedaagde 1] een beroep gedaan op verjaring.

2.6

In artikel 3:308 BW is bepaald dat rechtsvorderingen tot betaling van (onder meer) huur verjaren door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. In artikel 3:317 BW is bepaald dat deze verjaring wordt gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. Voorts is in artikel 3:316 BW bepaald dat de verjaring van een rechtsvordering wordt gestuit door het instellen van een eis, alsmede door iedere andere daad van rechtsvervolging van de zijde van de gerechtigde, die in de vereiste vorm geschiedt.

2.7

In de door [eiser] overgelegde en door [gedaagde 1] onweersproken ontvangen brief van 28 december 2018 heeft [eiser] [gedaagde 1] aangemaand tot betaling van huur over de periode augustus 2008 tot en met januari 2019. De gevorderde huurtermijnen tot en met december 2013 waren op 28 december 2018 door verloop van 5 jaren verjaard en konden met deze aanmaning dus niet meer gestuit worden. [eiser] heeft in deze procedure niet gesteld dat hij [gedaagde 1] op een eerder moment heeft aangesproken op betaling van huurtermijnen van augustus 2008 tot en met december 2013. Uit de processtukken blijkt weliswaar dat de vordering van [eiser] met zijn toestemming in 2014 is gebruikt als steunvordering in een faillissementsprocedure, waarmee [gedaagde 1] ook heeft erkend bekend te zijn geweest, maar [eiser] heeft niet nader gespecificeerd waarop deze vordering zag. [eiser] heeft voorts gesteld dat [naam persoon 2] [gedaagde 1] heeft benaderd over betaling van huurtermijnen, maar op basis van de ter beoordeling voorliggende stukken kan in elk geval niet worden vastgesteld dat dit zag op huurtermijnen in de periode augustus 2008 tot en met december 2013. Deze huurtermijnen zijn dan ook niet met de brief van 28 december 2018 of door middel van een andere stuitingshandeling gestuit. Dit deel van de vordering zal dan ook als verjaard worden afgewezen.

2.8

Nu voldoende is komen vast te staan dat tussen [eiser] en [gedaagde 1] een huurprijs van € 1.000,- is overeengekomen, is [gedaagde 1] over de periode van 1 januari 2014 tot en met februari 2019 in beginsel een bedrag verschuldigd van € 61.000,- ((5 x 12 maanden + 1 maand) x € 1.000,-). De door [eiser] gestelde van [gedaagde 1] ontvangen betalingen in 2014 van in totaal € 2.724,19 (4 x € 500,- + € 574,19 + € 150,-) strekken uiteraard in mindering op dit bedrag. De door [eiser] gestelde door [gedaagde 1] gedane betalingen in 2013 worden geacht betrekking te hebben op het door verjaring vervallen deel van de vordering en dienen derhalve buiten beschouwing te worden gelaten.

2.9

[gedaagde 1] heeft niet gesteld dat er door hem meer betalingen zijn verricht. Wel heeft hij aangevoerd dat hij gedurende 10 jaar werkzaamheden aan het gehuurde heeft verricht en een bedrag van € 130.000,- tot € 140.000,- aan arbeidstijd/-kosten en materiaalkosten in het gehuurde heeft gestoken, hetgeen wordt begrepen als een beroep op verrekening van deze kosten met door hem verschuldigde huur. Naast het feit dat [eiser] betwist dat deze werkzaamheden door [gedaagde 1] zijn verricht, zijn deze kosten door [gedaagde 1] niet behoorlijk gespecificeerd en/of onderbouwd. De door [gedaagde 1] overgelegde schriftelijke verklaring van de heer [naam persoon 3] , dat [gedaagde 1] vele jaren regelmatig verbouwingswerkzaamheden heeft verricht en van hem geld heeft geleend voor materialen ten behoeve van het repareren van het dak, is daartoe onvoldoende. Ten aanzien van de gestelde hogere taxatiewaarde van het gehuurde blijkt niet of, en zo ja, in welke mate de gestelde waardestijging het gevolg is geweest van werkzaamheden die [gedaagde 1] zegt te hebben uitgevoerd. Nu de gegrondheid van deze vordering derhalve niet op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld, zal aan dit beroep op verrekening voorbij worden gegaan.

2.1

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal aan huur tot en met de maand februari 2019 een bedrag van € 58.275,81 (€ 61.000,-
-€ 2.724,19) worden toegewezen.

2.11

De hoogte van deze huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De ontruimtingstermijn wordt gesteld op een maand na de datum van betekening van dit vonnis.

2.12

De gevorderde huur respectievelijk gebruiksvergoeding van € 1.000,- per maand over de periode van maart 2019 tot aan de datum van ontbinding respectievelijk ontruiming zal mede gelet op het bepaalde in artikel 7:225 BW eveneens worden toegewezen.

2.13

Aangezien de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden, dient [gedaagde 1] het gehuurde te ontruimen met alle personen en alle zaken die zich vanwege hem in het gehuurde bevinden. Nu [gedaagde 1] onbetwist als enige als huurder van [eiser] is aan te merken, bevinden alle gedaagden die vanaf de datum van ontruiming in het gehuurde verblijven zich daar zonder recht of titel.

2.14

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 7] slechts een briefadres hebben op het adres van het gehuurde en dat zij, [gedaagde 6] en (vanaf eind juli 2019) ook [gedaagde 4] het gehuurde hebben verlaten. Gelet hierop zal de te geven verklaring voor recht en de veroordeling tot ontruiming op hen slechts betrekking hebben voor zover zij nog in het gehuurde zouden verblijven. De termijn van ontruiming en uitschrijving wordt gesteld op een maand na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen tot een bedrag van € 100,- per dag per persoon tot een maximum van € 5.000,- per persoon.

2.15

Nu niet weersproken is dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht en ook overigens aan de wettelijke vereisten voor toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten is voldaan, zullen de buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen tot een bedrag van € 1.642,89 inclusief btw dat gelet op het toewijsbare bedrag aan hoofdsom en de gebruikelijke tarieven redelijk is.

2.16

De onweersproken gebleven rente zal, als op de wet gegrond, worden toegewezen op de wijze als hierna weergegeven.

2.17

Gelet op het feit dat de vordering slechts voor een zeer beperkt deel betrekking heeft op gedaagden 2 tot en met 8 en zij geen afzonderlijk verweer hebben gevoerd, zal slechts [gedaagde 1] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.

3..De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] ;

veroordeelt [gedaagde 1] om het gehuurde binnen een maand na betekening van dit vonnis met de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter algehele beschikking van [eiser] te stellen;

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan [eiser] van € 59.918,70 aan huurachterstand tot en met de maand februari 2019 en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens na elke credit- en debetmutatie heeft uitgestaan, vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van € 1.000,- per maand aan huur respectievelijk gebruiksvergoeding vanaf 1 maart 2019 tot de datum van ontruiming van het gehuurde, een gedeelte van een maand voor een gehele te rekenen;

verklaart voor recht dat gedaagden 2 tot en met 8 vanaf een maand na betekening van dit vonnis zonder recht of titel in of op het gehuurde verblijven;

veroordeelt gedaagden 2 tot en met 8 om het gehuurde binnen een maand na betekening van dit vonnis met al het hunne te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter algehele beschikking van [eiser] te stellen;

veroordeelt gedaagden 2 tot en met 8 om zich binnen een maand na betekening van dit vonnis uit te laten schrijven van het adres van het gehuurde op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag per persoon, zulks tot een maximum van € 5.000,- per persoon;

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de kant van [eiser] vastgesteld op € 587,03 aan verschotten (dagvaardingskosten en griffierecht) en € 2.884,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

590