Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8470673 VV EXPL 20-154
uitspraak: 9 juni 2020
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Viramah Vastgoed B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
gedaagde in verzet,
gemachtigde: mr. R.J.C. Bindels,
tegen
[gedaagde] ,
mede handelend onder de naam [handelsnaam] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
eiser in verzet,
gemachtigde: mr. D. Pieterse.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Viramah’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 3 maart 2020, met producties;
de aantekening van de griffier dat op 11 maart 2020 een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden;
het verstekvonnis van 25 maart 2020;
de verzetdagvaarding, met producties;
de door [gedaagde] ten behoeve van de mondelinge behandeling overgelegde producties;
de pleitnota van de gemachtigde van Viramah, met producties;
de pleitnota van de gemachtigde van [gedaagde] .
De mondeling behandeling heeft plaatsgevonden op 26 mei 2020 overeenkomstig artikel 2 lid 1 van Pro de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via beeld- en geluidverbinding. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter zitting naar voren hebben gebracht.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[gedaagde] huurt met ingang van 1 mei 2019 van Viramah het bedrijfspand aan de [adres] . Het gehuurde bestaat uit een winkelruimte en een souterrain. De huurovereenkomst is tot stand gekomen met tussenkomst van [bedrijf 1] . Op grond van de huurovereenkomst dient [gedaagde] maandelijks bij vooruitbetaling € 1.400,- (exclusief btw) aan huur te betalen.
2.2
In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (hierna: Algemene Bepalingen) staat, voor zover hier van belang:
“(…) 10.1 Huurder zal verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft verhuurder daarbij een- gelet op de aard van het gebrek- redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek. Huurder zal verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk schriftelijk bevestigen. (…)
11.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek.
11.4
Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder; (…)
-indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. (…)
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van l% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
30.1
In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van €15.000. Artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing. (…)”
2.3
Na aanvang van de huurovereenkomst heeft zich een lekkage in het souterrain voorgedaan. Het souterrain is op 8 en 9 juli 2019 leeggepompt en op 17 juli 2019 is het riool gerepareerd.
2.4
Op 18 september 2019 heeft [gedaagde] melding gemaakt van een lekkage aan de voorgevel van de winkelruimte. [bedrijf 2] heeft de buitenkant van het kozijn op 19 september 2019 van een nieuwe kitrand voorzien.
2.5
Bij onder zaaknummer 8305248 VV EXPL 20-45 gewezen verstekvonnis van 25 maart 2020 is [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling aan Viramah van € 12.469,55 en van de nog te vervallen huurpenningen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3..De vordering
3.1
Viramah vordert, na vermindering van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening:
[gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis de winkelruimte aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met al hetgeen zich daarin of daarop van zijnentwege bevindt, alsmede de woonruimte, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Viramah te stellen;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Viramah van € 9.017,- aan huurachterstand;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Viramah van € 1.694,- per maand, een gedeelte van een maand voor een gehele gerekend, voor iedere maand gelegen in de periode na 29 februari 2020 tot aan de datum van de ontruiming;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Viramah van € 1.352,55 aan buitengerechtelijke kosten;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Viramah van € 2.100,- aan contractuele boetes, nog te vermeerderen met de na de dagvaarding opkomende verbeurde boetes;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Viramah legt de betalingsverplichtingen uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst aan haar vordering tot betaling ten grondslag en de tekortkoming in die betaling aan de gevorderde ontruiming. De huurachterstand loopt steeds verder op, zodat Viramah een spoedeisend belang bij haar vordering heeft.
4..De vordering in verzet
4.1
[eiser] vordert in verzet hem te ontheffen van de bij voormeld verstekvonnis tegen hem uitgesproken veroordeling, dat verstekvonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van Viramah af te wijzen, en subsidiair (ten aanzien van de achterstallige huurpenningen) toe te wijzen voor ten hoogste € 1.680,-, althans € 1.960,- althans € 2.800,- (excl. btw), en wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten voor ten hoogste € 825,85, met veroordeling van Viramah in de kosten van het geding.
4.2
[eiser] voert daartoe het volgende aan. Hij heeft door lekkages meerdere maanden maar beperkt gebruik van het gehuurde kunnen maken. Het is daarom aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat hij op grond van artikel 7:207 BW Pro recht heeft op huurprijsvermindering.
5..De beoordeling
5.1
Bij een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening als de onderhavige dient te worden beoordeeld of Viramah een zodanig spoedeisend belang heeft dat van haar niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bij die beoordeling dient in ieder geval te worden betrokken hoe aannemelijk het is dat de vordering van Viramah in een bodemprocedure toegewezen zal worden, het belang van Viramah bij het treffen van de voorziening en de gevolgen voor [gedaagde] bij het ten onrechte treffen van een voorziening. In dit vonnis geeft de kantonrechter een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Wanneer partijen een bodemprocedure starten dan is de rechter in die procedure niet aan dit oordeel gebonden.
5.2
Niet in geschil is dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst maandelijks huur verschuldigd is en dat in de betaling daarvan een achterstand van thans € 9.017,- is ontstaan. [gedaagde] voert als verweer dat hij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. In dat kader wordt het volgende overwogen.
5.3
Vaststaat dat in juni 2019 en september 2019 sprake was van lekkage in het gehuurde. Op grond van artikel 7:207 BW Pro kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Deze bepaling is van regelend recht, zodat partijen daar contractueel van kunnen afwijken. In artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen is de aanspraak op huurprijsvermindering in beginsel uitgesloten. Dat is anders indien Viramah in gebreke is gebleven met herstel van een gebrek nadat aan haar schriftelijk een redelijke termijn is gesteld door [gedaagde] (artikel 11.4 Algemene Bepalingen).
5.4
De lekkage in het souterrain is binnen een redelijke termijn hersteld. [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat hij eind juni 2019 de sleutel van het gehuurde heeft ontvangen waarna hij de lekkage heeft geconstateerd. Het souterrain is op 8 en 9 juli 2019 leeggepompt en de lekkage is op 17 juli 2019 verholpen. Viramah is dus vrijwel direct tot actie overgegaan. De waterschade aan de vloer en wanden is in september 2019 hersteld. [gedaagde] heeft niet uitgelegd waarom deze termijn niet redelijk is. Het souterrain moest immers eerst drogen voordat de werkzaamheden konden worden verricht. Bovendien heeft [gedaagde] zijn stelling dat hij tot en met september 2019 geen gebruik heeft kunnen maken van de winkelruimte, gelet op de gemotiveerde betwisting door Viramah, onvoldoende aannemelijk gemaakt.
5.5
Viramah heeft ook de lekkage in de winkelruimte binnen een redelijke termijn hersteld. De herstelwerkzaamheden zijn immers één dag na de melding uitgevoerd. Uit de stukken kan niet worden afgeleid dat de lekkage daarna nog heeft voortgeduurd. De foto’s zijn immers niet van een datum voorzien, zodat niet kan worden vastgesteld of deze na de herstelwerkzaamheden zijn gemaakt. Bovendien is niet gebleken dat [gedaagde] de gestelde lekkage na 18 september 2019 opnieuw bij Viramah heeft gemeld. De heer [naam] maakt daar in zijn verklaring geen melding van, terwijl [gedaagde] stelt de gebreken steeds bij hem te hebben aangekaart. Ook om deze reden kan geen beroep op de uitzondering uit artikel 11.4 van de Algemene Bepalingen worden gedaan.
5.6
[gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat Viramah hem hoogstwaarschijnlijk niet de correcte en volledige zaak ter beschikking heeft gesteld. [gedaagde] baseert zich daarbij op de in de huurovereenkomst aangegeven huisnummering, de kadastrale kaart en een advertentie van [naam] .
5.7
Om te beoordelen welk pand aan [gedaagde] ter beschikking moet worden gesteld, moet de overeenkomst worden uitgelegd. In dat kader is niet de tekst van de overeenkomst doorslaggevend, maar wat partijen over en weer redelijkerwijs uit elkaar gedragingen en verklaringen mochten afleiden. Voor [gedaagde] was kennelijk voldoende duidelijk dat hij onderhavig pand zou huren. Hij heeft immers van dit pand de sleutels ontvangen en daar zijn winkel geopend. [gedaagde] heeft ook niet uitgelegd waarom hij er op mocht vertrouwen dat hij eigenlijk een ander (groter) pand zou huren.
5.8
Gelet op het vorenstaande is het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] de volledige huurachterstand moet betalen.
5.9
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat een tekortkoming van een partij aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
5.1
[gedaagde] heeft in een relatief korte periode een huurachterstand van ruim vijf maanden laten ontstaan. Het is daarom aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Gelet op de steeds verder oplopende huurachterstand kan van Viramah niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De ontruiming van de winkelruimte is daarom toewijsbaar. De daarmee samenhangende huurachterstand van € 9.017,- en de nog te vervallen huurtermijnen tot aan de dag van de ontruiming zijn eveneens toewijsbaar.
5.11
Viramah heeft onder het petitum van de dagvaarding ook ontruiming van de woonruimte gevorderd. De kantonrechter vermoedt dat dit een verschrijving betreft. Viramah heeft immers alleen stelling ingenomen over de winkelruimte. Dit deel van de vordering is dan ook terecht afgewezen.
5.12
[gedaagde] heeft de huur van zeven maanden niet (tijdig) betaald. Hij is daarom op grond van artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen een contractuele boete verschuldigd van in totaal € 2.100,-. Het is aannemelijk dat de bodemrechter dit bedrag zal toewijzen. Dit bedrag is dan ook toewijsbaar. De mogelijk nog te verbeuren boetes zijn terecht afgewezen. Op dit moment kan immers niet beoordeeld worden of [gedaagde] deze verschuldigd zal zijn.
5.13
Viramah maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten. Voldoende gebleken is dat voldaan is aan de daarvoor gestelde vereisten, zodat het gevorderde bedrag van € 1.352,55 toewijsbaar is.
5.14
Het voorgaande betekent dat het verstekvonnis in stand kan blijven.
5.15
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van onderhavige verzetprocedure worden veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
bekrachtigt het op 25 maart 2020 tussen partijen gewezen verstekvonnis;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de verzetprocedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Viramah vastgesteld op € 480,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33945