Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8322976 VV EXPL 20-62
uitspraak: 11 juni 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Cityden Rotterdam B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigden: mr. R. Vissink en mr. M.A.F. Marchi te Amsterdam,
tegen
1.de commanditaire vennootschap
C.V. RRE Westblaak,
gevestigd te Eindhoven,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Review RE B.V.,
gevestigd te Helmond, kantoorhoudende te Eindhoven,
gedaagden,
gemachtigde: mr. P. van den Berg te Utrecht.
Eiseres wordt hierna aangeduid als “Cityden”. Gedaagden worden hierna afzonderlijk aangeduid als “RRE Westblaak” en “Review RE”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Cityden heeft RRE Westblaak en Review RE bij exploot van dagvaarding van
27 februari 2020, met 20 producties, gedagvaard.
27 februari 2020, met 20 producties, gedagvaard.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 mei 2020. Deze zitting heeft in verband met het coronavirus via Skype plaatsgevonden. Voorafgaand aan de zitting hebben gedaagden een conclusie van antwoord genomen, met
5 producties. Ook hebben beide partijen voorafgaand aan de zitting pleitnota’s in het geding gebracht. Bij de pleitnota van Cityden zijn nog producties overgelegd.
5 producties. Ook hebben beide partijen voorafgaand aan de zitting pleitnota’s in het geding gebracht. Bij de pleitnota van Cityden zijn nog producties overgelegd.
Namens Cityden waren bij de zitting aanwezig de heer [naam 1] en de heer
[naam 2] , bijgestaan door de gemachtigden voornoemd. Verder waren aanwezig de heer [naam 3] , makelaar, en de heer [naam 4] , bouwbegeleider. Aan de zijde van gedaagden was aanwezig de heer [naam 5] (hierna: [naam 5] ), managing partner bij Review RE, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd.
[naam 2] , bijgestaan door de gemachtigden voornoemd. Verder waren aanwezig de heer [naam 3] , makelaar, en de heer [naam 4] , bouwbegeleider. Aan de zijde van gedaagden was aanwezig de heer [naam 5] (hierna: [naam 5] ), managing partner bij Review RE, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd.
Partijen hebben hun standpunten (nader) toegelicht. Tijdens de zitting heeft Cityden haar vordering gewijzigd. Die gewijzigde vordering is (tijdens de schorsing van de zitting) door haar op schrift gesteld en (per e-mail) aan de kantonrechter en de gemachtigde van gedaagden toegezonden. Voorts zijn tijdens de zitting aan de zijde van gedaagden nog e-mails overgelegd van 9 april en 20 april 2020.
Van hetgeen ter zitting is verhandeld heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
De datum van de uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
Tussen RRE Westblaak als verhuurder en Cityden als huurster is op 12 juli 2019 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de in eigendom aan Review RE toebehorende bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en de [adres 5] tot en met [adres 6] te [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde).
Tussen die partijen is overeengekomen dat RRE Westblaak het gehuurde zal herontwikkelen tot een multifunctioneel gebouw met daarin onder meer een hotel met 81 appartementen, door Cityden te exploiteren.
2.2
In de huurovereenkomst staat als huuringangsdatum genoemd: “zo snel mogelijk, streefdatum medio mei 2021”. Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst is in mei 2019 een Letter of Intent (‘LOI’) gesloten. In de LOI is onder andere als uitgangspunt genoemd een openingsdatum van het hotel op 1 januari 2021. Bij e-mail van 4 juli 2019 heeft [naam 5] aan Cityden meegedeeld dat de planning met betrekking tot de verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde is veranderd en dat de geplande oplevering is gewijzigd van januari 2021 naar eind mei 2021.
2.3
In de huurovereenkomst is voorts onder meer het volgende bepaald:
Ontbindende voorwaarden
14.62
Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de volgende ontbindende voorwaarden:
1. Dat Verhuurder niet uiterlijk op 31 december 2020 een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft verkregen voor aanpassingen aan de gevel (inclusief medewerking welstand), waarbij Verhuurder zich zal inspannen om uiterlijk op 31 december 2019 een aanvraag omgevingsvergunning bij de gemeente Rotterdam in te dienen;
2. Dat Verhuurder geen overeenstemming heeft bereikt met de huidige huurders voor uitplaatsing uiterlijk per 1 januari 2020 waardoor het gehuurde uiterlijk op genoemde datum beschikbaar zal zijn voor verbouwing. Verhuurder kan zich uiterlijk tot 1 november 2019 op deze voorwaarde beroepen.”
2.4
Voor 1 november 2019 bevonden zich nog 10 (bedrijfsmatige) huurders in het gehuurde. RRE Westblaak had voor die datum met 9 van die huurders overeenstemming bereikt over een vertrek uit het gehuurde uiterlijk per 1 januari 2020. RRE Westblaak was alleen nog in onderhandeling met [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) over het verlaten van de door haar gehuurde ruimte.
2.5
Aan de huurovereenkomst is een projectplanning van de werkzaamheden aan het gehuurde gehecht. Daarin is onder andere vermeld dat het gehuurde op 2 oktober 2020 leeg moet zijn opgeleverd, dat de werkzaamheden op 5 oktober 2020 starten en dat de oplevering op 18 mei 2021 zal plaatsvinden.
2.6
Bij e-mail van 31 oktober 2019 heeft de gemachtigde van gedaagden het volgende - voor zover thans van belang - aan Cityden meegedeeld:
“(…)
De huurovereenkomst bevat een ontbindende voorwaarde met betrekking tot (…) het uitplaatsen van de huidige huurders. In dat kader bericht ik jullie hierbij dat met huurders SWK en Infineon al overeenstemming is bereikt en overeenkomsten zijn gesloten. Verwacht wordt dat het nog maximaal veertien dagen na vandaag duurt om met de laatste huurder, [bedrijf 1] , ook tot een getekende overeenkomst te komen. De afspraken die met deze huurder zijn gemaakt zijn zo goed als rond; een en ander moet alleen nog gefinaliseerd worden.
De huurovereenkomst bevat een ontbindende voorwaarde met betrekking tot (…) het uitplaatsen van de huidige huurders. In dat kader bericht ik jullie hierbij dat met huurders SWK en Infineon al overeenstemming is bereikt en overeenkomsten zijn gesloten. Verwacht wordt dat het nog maximaal veertien dagen na vandaag duurt om met de laatste huurder, [bedrijf 1] , ook tot een getekende overeenkomst te komen. De afspraken die met deze huurder zijn gemaakt zijn zo goed als rond; een en ander moet alleen nog gefinaliseerd worden.
Formeel zou verhuurder zich vandaag op de ontbindende voorwaarde moeten beroepen. Dat zou heel erg jammer en praktisch onnodig zijn. Hierbij verzoek ik jullie dan ook om schriftelijk akkoord te gaan met een wijziging van de datum zoals opgenomen in de ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst van 1 november 2019 in 15 november 2019(…).”
Bij e-mail van 1 november 2019 heeft Cityden laten weten dat die verlenging van de termijn van de ontbindende voorwaarde geen probleem is.
2.7
In de e-mail van 1 november 2019 bericht [naam 5] namens Review RE aan onder meer de gemachtigde van Cityden:
“
Dank voor de verlenging tot 15 november. Zoals [naam 6] gesteld heeft, lopen we behoorlijk goed in de afkoop scenario’s met de zittende huurders en hoopt [naam 7] maandag een concept voor [bedrijf 1] te kunnen sturen op basis van een mondeling akkoord dat gisteren door [naam 7] is bereikt.(…)”
Dank voor de verlenging tot 15 november. Zoals [naam 6] gesteld heeft, lopen we behoorlijk goed in de afkoop scenario’s met de zittende huurders en hoopt [naam 7] maandag een concept voor [bedrijf 1] te kunnen sturen op basis van een mondeling akkoord dat gisteren door [naam 7] is bereikt.(…)”
2.8
Bij e-mail van 13 november 2019 heeft de gemachtigde van gedaagden het volgende - voor zover thans van belang - aan Cityden meegedeeld:
“(…)
Zojuist sprak ik met de makelaar van [bedrijf 1] (…). De makelaar gaf aan dat hij verwacht nog deze maand alles af te ronden, daaronder ook begrepen de overeenkomst met betrekking tot de nieuwe ruimte die door [bedrijf 1] zal worden gehuurd. In dat verband verzoek ik jullie hierbij dan ook om schriftelijk akkoord te gaan met wijziging van de datum voor een beroep op de ontbindende voorwaarde van 15 november 2019 in 6 december 2019.(…)”
Zojuist sprak ik met de makelaar van [bedrijf 1] (…). De makelaar gaf aan dat hij verwacht nog deze maand alles af te ronden, daaronder ook begrepen de overeenkomst met betrekking tot de nieuwe ruimte die door [bedrijf 1] zal worden gehuurd. In dat verband verzoek ik jullie hierbij dan ook om schriftelijk akkoord te gaan met wijziging van de datum voor een beroep op de ontbindende voorwaarde van 15 november 2019 in 6 december 2019.(…)”
Cityden is ook akkoord gegaan met deze verlenging van de termijn van de ontbindende voorwaarde.
2.9
Bij e-mail van 5 december 2019 om 12.03 uur schrijft [naam 8] van [bedrijf 2] , de makelaar van [bedrijf 1] , aan [naam 9] van BNP, die daarbij Review vertegenwoordigde:
“
Commercieel ziet het voorstel er nu goed uit. Gezien de alternatieven vergt dit nog wel even tijd. Vandaar dat de termijn, dus de exacte beëindigingsdatum zal wel later worden. (…) Ons doel is om deze maand het voorstel getekend te hebben.”
Commercieel ziet het voorstel er nu goed uit. Gezien de alternatieven vergt dit nog wel even tijd. Vandaar dat de termijn, dus de exacte beëindigingsdatum zal wel later worden. (…) Ons doel is om deze maand het voorstel getekend te hebben.”
2.1
Bij e-mail van 5 december 2019 om 16.36 uur heeft de gemachtigde van gedaagden een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 14.62 lid 2 van de huurovereenkomst en het volgende - voor zover thans van belang - aan Cityden meegedeeld:
“(…)
Uitplaatsing van [bedrijf 1] per uiterlijk 1 januari 2020 is onhaalbaar gebleken.(…)”
Uitplaatsing van [bedrijf 1] per uiterlijk 1 januari 2020 is onhaalbaar gebleken.(…)”
2.11
In december 2019 heeft RRE Westblaak een huurbeëindigingsovereenkomst met [bedrijf 1] gesloten.
2.12
Cityden heeft bezwaar gemaakt tegen het beroep op de ontbindende voorwaarde door RRE Westblaak en nakoming van de huurovereenkomst verlangd.
3. Het geschil
3.1
Cityden heeft, na wijziging van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wege van voorlopige voorziening:
RRE Westblaak en Review RE hoofdelijk te gebieden om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de werkzaamheden te hervatten en op regelmatige wijze te vervolgen vanaf id 18 van de als bijlage bij de huurovereenkomst gevoegde planning, leidende tot de terbeschikkingstelling van het gehuurde aan Cityden overeenkomstig hetgeen daarover is opgenomen in de huurovereenkomst met bijlagen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,- per dag;
RRE Westblaak en Review RE hoofdelijk te verbieden om maatregelen te nemen waarmee de nakoming van het bepaalde onder a. onmogelijk wordt gemaakt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000.000,-;
RRE Westblaak en Review RE hoofdelijk te gebieden om bij een eventuele verkoop en/of levering van het gehuurde, de verplichtingen die ten opzichte van Cityden uit hoofde van de huurovereenkomst met bijlagen bestaan, op te leggen aan de koper en/of opvolgend eigenaar en ervoor te zorgen dat die verplichtingen ook worden opgelegd aan opvolgende kopers en/of eigenaren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000.000,-;
RRE Westblaak en Review RE hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2
Aan haar (gewijzigde) vordering heeft Cityden - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
RRE Westblaak heeft ten onrechte op 5 december 2019 een beroep gedaan op de in artikel 14.62 lid 2 van de huurovereenkomst bepaalde ontbindende voorwaarde. Zij heeft niet aan haar inspanningsverplichting voldaan om een beroep op die ontbindende voorwaarde te voorkomen. Eerder was door (de gemachtigde van) RRE Westblaak nog aangegeven dat een beroep op de ontbindende voorwaarde onnodig zou zijn.
RRE Westblaak heeft in december 2019 ook met de allerlaatste huurder [bedrijf 1] overeenstemming bereikt over het verlaten van het gehuurde. Dat [bedrijf 1] wat later dan per 1 januari 2020 definitief is vertrokken uit het gehuurde heeft geen invloed op de (planning van de) verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Die planning was toch al uitgesteld. Afgesproken is dat het gehuurde pas op 2 oktober 2020 leeg moet zijn en dat de werkzaamheden eerst op 5 oktober 2020 aanvangen. Het doel van de ontbindende voorwaarde is dat het gehuurde tijdig leeg beschikbaar zou zijn voor de werkzaamheden. Dat is (nog steeds) het geval. Enige uitloop na 1 januari 2020 brengt de werkzaamheden niet in gevaar en rechtvaardigt (dus) geen beroep op de ontbindende voorwaarde. RRE Westblaak heeft daar geen redelijk belang bij dan wel maakt zij misbruik van haar bevoegdheid.
De daadwerkelijke reden waarom Cityden onder de huurovereenkomst uit wil komen is de door haar gestelde hogere bouwkosten.
Nu de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden, is RRE Westblaak gehouden om deze na te komen en de overeengekomen werkzaamheden te hervatten.
3.3
Gedaagden hebben de vordering betwist en hebben geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van Cityden in haar vordering dan wel deze haar te ontzeggen, met veroordeling van Cityden in de proces- en nakosten. Gedaagden hebben daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.
3.3.1
Het ontbreekt aan een spoedeisend belang bij de gevorderde voorlopige voorzieningen.
De vordering jegens Review RE dient in ieder geval te worden afgewezen, nu de huurovereenkomst alleen tussen Cityden en RRE Westblaak tot stand is gekomen.
3.3.2
RRE Westblaak heeft op 5 december 2019 wel degelijk op goede gronden een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 14.62 lid 2 van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is dan ook rechtsgeldig ontbonden. RRE Westblaak had op dat moment nog geen overeenstemming bereikt met [bedrijf 1] over een vertrek uit het gehuurde uiterlijk per 1 januari 2020. Het risico was voor RRE Westblaak dan ook te groot dat het gehuurde niet tijdig leeg zou zijn en dat de werkzaamheden niet tijdig konden starten. Zij zag zich genoodzaakt om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde.
3.3.3
Voor zover RRE Westblaak de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden, kan zij gelet op de huidige economische omstandigheden als gevolg van de corona crisis ook dan niet worden gehouden aan de huurovereenkomst. Cityden kan niet tot een rendabele exploitatie van het hotel komen en kan daardoor in de toekomst waarschijnlijk de huur niet betalen. Daarnaast is inmiddels gebleken dat de verbouwingskosten van het pand tot hotel veel hoger zullen uitvallen dan voorzien. Gelet op dit alles kan het niet zo zijn dat RRE Westblaak fors gaat investeren in het pand. Verder is bezwaar gemaakt tegen de gevorderde dwangsommen.
3.4
Op hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, wordt hierna teruggekomen.
4..De beoordeling van de vordering
4.1
De vordering van Cityden ziet in de kern op nakoming van de tussen Cityden en RRE Westblaak gesloten huurovereenkomst. Cityden heeft gesteld dat zij daar een groot belang bij heeft. De aard van die vordering brengt reeds mee dat Cityden een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorlopige voorzieningen. Niet kan worden gezegd dat Cityden niet met de nodige voortvarendheid tot dagvaarden is overgegaan. Cityden is dan ook ontvankelijk in haar vordering.
4.2
In het kader van de onderhavige procedure dient beoordeeld te worden of de vordering van Cityden een zodanige kans van slagen heeft in een bodemprocedure dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door Cityden gevorderde voorzieningen verantwoord is. Daarbij dient de kantonrechter uit te gaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in een procedure als de onderhavige niet goed mogelijk is.
4.3
Vooropgesteld zij dat RRE Westblaak geen beroep heeft gedaan op de in lid 1 van artikel 14.62 van de huurovereenkomst neergelegde ontbindende voorwaarde met betrekking tot het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor de benodigde aanpassingen aan de gevel in het kader van de verbouwing van het gehuurde. De in dat verband door RRE Westblaak ingenomen stellingen kunnen daarom hoe dan ook niet leiden tot het oordeel dat de huurovereenkomst is ontbonden en worden daarom gepasseerd.
4.4
De onderhavige huurovereenkomst betreft een omvangrijk project waarbij een aanzienlijk financieel belang is gemoeid. In een historisch pand in het centrum van Rotterdam zal een hotel worden gerealiseerd dat Cityden zal gaan exploiteren. RRE Westblaak dient ter uitvoering van haar contractuele verplichtingen grote investeringen te doen en liep daarbij het risico dat de huurders in het pand niet tijdig zouden vertrekken waardoor zij niet aan haar contractuele verplichtingen jegens Cityden zou kunnen voldoen. Ter afdekking van dit risico aan de zijde van RRE Westblaak is de ontbindende voorwaarde in artikel 14.62 lid 2 van de huurovereenkomst opgenomen. Tegen dit licht dient het beroep op RRE Westblaak op de ontbindende voorwaarde te worden beoordeeld. In dat kader is van belang wat de stand van zaken was op 5 december 2019, toen RRE Westblaak de ontbindende voorwaarde inriep.
4.4.1
Partijen hadden op 5 december 2019 al een lang voortraject afgelegd en uiteindelijk (na eerst concept huurovereenkomsten te hebben uitgewisseld) met succes een (definitieve) huurovereenkomst hadden gesloten met de verplichting van RRE Westblaak om het gehuurde te herontwikkelen en te verbouwen tot hotel. Partijen hadden al de nodige voorbereidingen getroffen voor die werkzaamheden, zij hadden reeds een presentatie van het project aan de gemeente Rotterdam gegeven en er hadden al diverse bouwbesprekingen plaatsgevonden. Van die besprekingen zijn ook verslagen overgelegd. Ook na de voormelde e-mail van de gemachtigde van RRE Westblaak van 13 november 2019 was het ontwerpteam (op 19 november 2020) nog bijeen gekomen. Voorts is niet in geschil dat partijen de eerste 17 punten van de bij de huurovereenkomst behorende projectplanning (productie 4 bij dagvaarding) reeds hadden voltooid en dat RRE Westblaak ook al een architect had ingeschakeld.
4.4.2
Tussen partijen is niet in geschil dat met 9 van de 10 huurders die zich op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst nog in het gehuurde bevonden reeds vóór
1 november 2019 overeenstemming was bereikt over hun uitplaatsing naar een andere locatie uiterlijk per 1 januari 2020. Alleen met de laatste overgebleven huurder, [bedrijf 1] , was op 1 november 2019 nog geen definitieve overeenstemming bereikt.
1 november 2019 overeenstemming was bereikt over hun uitplaatsing naar een andere locatie uiterlijk per 1 januari 2020. Alleen met de laatste overgebleven huurder, [bedrijf 1] , was op 1 november 2019 nog geen definitieve overeenstemming bereikt.
4.4.3
Op 31 oktober 2019 had (de gemachtigde van) RRE Westblaak aan Cityden meegedeeld dat de met [bedrijf 1] gemaakte afspraken zo goed als rond waren en dat een en ander alleen nog maar “gefinaliseerd” diende te worden. Daarbij is expliciet meegedeeld dat een beroep op de ontbindende voorwaarde “heel erg jammer en praktisch onnodig” zou zijn. In de e-mail van [naam 5] van 1 november 2019 (zie ro. 2.7) is aan Cityden meegedeeld dat reeds op 31 oktober 2019 een mondeling akkoord met [bedrijf 1] was bereikt en dat getracht werd om op 4 november 2019 een concept huurbeëindigingsovereenkomst aan [bedrijf 1] toe te sturen. Vervolgens is op 13 november 2019 wederom aan Cityden meegedeeld dat de uitplaatsing van [bedrijf 1] bijna was afgerond. RRE Westblaak heeft twee keer uitstel gevraagd aan Cityden om de termijn waarbinnen RRE Westblaak zich kon beroepen op de ontbindende voorwaarde te verlengen. Cityden is daar telkens zonder enig bezwaar mee akkoord gegaan.
4.4.4
Vervolgens ontving RRE Westblaak de e-mail van 5 december 2019 van de makelaar van [bedrijf 1] (zie ro. 2.9) waarin werd aangegeven dat de exacte beëindigingsdatum later zal worden, maar dat het doel is om deze maand het voorstel getekend te hebben. Uit deze e-mail volgt derhalve dat de verwachting was dat de zaak binnen een maand rond zou komen en voorts het streven van [bedrijf 1] om daadwerkelijk uit het gehuurde te vertrekken. De exacte timing was alleen nog niet bekend.
4.5
De vraag is of het RRE Westblaak onder voornoemde omstandigheden vrij stond om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde. Zoals hiervoor reeds overwogen, strekt de ontbindende voorwaarde tot doel het risico af te dekken dat RRE Westblaak haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst jegens Cityden niet zou kunnen nakomen omdat een (of meerdere) huurders het pand niet of niet tijdig zouden verlaten.
Van RRE Westblaak had verwacht mogen worden om, toen op 5 december 2019 bleek dat [bedrijf 1] toch iets meer tijd nodig bleek te hebben dan gedacht, met Cityden in overleg te treden over de mogelijkheid om de termijn waarbinnen RRE Westblaak zich kon beroepen op de ontbindende voorwaarde (nogmaals) te verlengen. Dat lag te meer in de rede omdat Cityden al twee maal zonder enig bezwaar akkoord was gegaan met verzoeken van RRE Westblaak om verlenging van die termijn en de planning van het project inmiddels was aangepast. Niet in geschil is dat het gehuurde pas op 2 oktober 2020 leeg moet zijn en dat pas op 5 oktober 2020 een definitieve aanvang met de werkzaamheden aan het gehuurde zou worden gemaakt. Partijen hadden dus conform deze aangepaste planning nog geruime voorbereidingstijd en een later vertrek van [bedrijf 1] uit een gedeelte van het gehuurde dan per 1 januari 2020 vormde in dat opzicht geen risico voor RRE Westblaak om haar verplichtingen jegens Cityden na te kunnen komen. De huurovereenkomst zou ook pas op zijn vroegst eind mei 2021 ingaan.
RRE Westblaak heeft desondanks plotsklaps de stekker uit het omvangrijke gezamenlijke project getrokken en Cityden met lege handen achtergelaten. Er bestond geen enkele aanleiding voor RRE Westblaak om te veronderstellen dat Cityden niet zou instemmen met een eventueel later vertrek van [bedrijf 1] dan per 1 januari 2020 en niet akkoord zou gaan met een herhaald uitstelverzoek. Het voorgaande leidt tot het voorlopig oordeel dat in aanmerking nemend de onevenredigheid tussen het belang van RRE Westblaak bij de uitoefening van het beroep op de ontbindende voorwaarde en het belang van Cityden, te weten nakoming van de huurovereenkomst, dat daardoor wordt geschaad, RRE Westblaak in de gegeven omstandigheden op 5 december 2019 in redelijkheid niet tot inroepen van de ontbindende voorwaarde had kunnen komen en door dit wel te doen misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid. De kantonrechter acht het daarom voorshands aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de ontbinding van de overeenkomst door RRE Westblaak niet rechtsgeldig is en dat de huurovereenkomst derhalve nog altijd bestaat.
4.6
RRE Westblaak heeft verder nog een beroep gedaan op financiële omstandigheden. Zij heeft aangevoerd dat de verbouwingskosten fors hoger zullen uitvallen dan voorzien en dat het gelet op de huidige economische situatie voor Cityden niet mogelijk is om het hotel rendabel te kunnen exploiteren en om haar financiële verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst in de toekomst na te kunnen komen. RRE Westblaak heeft een en ander op geen enkele wijze onderbouwd. Door Cityden is ook uitdrukkelijk betwist dat zij gelet op de branche waarin zij actief is (volledig zelfvoorzienende hotelappartementen) (financiële) problemen ondervindt van het coronavirus.
Wat hier ook van zij, vastgesteld wordt dat er geen “financiële” ontbindende of opschortende voorwaarden in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Het is niet mogelijk om de ontbindende voorwaarde van artikel 14.62 lid 2 van de overeenkomst in te roepen voor eventuele, door RRE Westblaak gestelde, (financiële) risico’s die daar geen verband mee houden. RRE Westblaak kan daar dan ook in dit kader geen beroep op doen.
4.7
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Cityden recht heeft op (correcte) nakoming van de overeenkomst door RRE Westblaak, waaronder begrepen het hervatten van de werkzaamheden door RRE Westblaak. Zij is daar immers op grond van de overeenkomst toe verplicht.
4.7.1
Cityden heeft in de dagvaarding gesteld dat [bedrijf 1] in maart 2020 uit het gehuurde is vertrokken. RRE Westblaak heeft dat noch in de conclusie van antwoord noch in haar pleitnota weersproken. RRE Westblaak heeft zich eerst tijdens de mondelinge behandeling op het standpunt gesteld dat [bedrijf 1] begin juni 2020 definitief vertrekt. Ter onderbouwing daarvan is een e-mail overgelegd van Duco Gommers van [bedrijf 2] van 20 april 2020 waarin te lezen valt dat [bedrijf 1] gebruik wil maken van de mogelijkheid om de oplevering 2 maanden op te schuiven zoals overeengekomen in de beëindigingsovereenkomst, dat alles eind mei wordt opgeleverd en zij begin juni over kan.
Cityden heeft bij gebrek aan wetenschap de juistheid van dit e-mailbericht betwist en heeft aangevoerd dat op de website van [bedrijf 1] reeds is vermeld dat zij in het WTC in Rotterdam is gevestigd en dat er tot voor kort nog maar 3 medewerkers van [bedrijf 1] werkzaam waren in het gehuurde. Ook RRE Westblaak heeft zelf gesteld dat [bedrijf 1] een huurovereenkomst met het WTC heeft gesloten. Echter, ook als de door RRE Westblaak gestelde vertrekdatum van [bedrijf 1] als uitgangspunt wordt genomen, is [bedrijf 1] inmiddels uit het gehuurde vertrokken en maakt ook die datum van uitplaatsing niet dat de aanvangsdatum van de werkzaamheden (5 oktober 2020) niet gehaald zouden kunnen worden.
Cityden heeft onweersproken gesteld dat de geplande voorbereidende werkzaamheden niet in het gehuurde plaatsvinden, maar op “afstand” en dat derhalve ook in het geval [bedrijf 1] begin juni 2020 definitief is vertrokken dat geen risico’s voor RRE Westblaak met zich brengt. Dit betekent dat RRE Westblaak in zoverre in staat is om de huurovereenkomst en de gemaakte afspraken met betrekking tot de herontwikkeling van het gehuurde correct na te komen.
4.7.2
De vorderingen die Cityden aanvankelijk bij dagvaarding had ingesteld waren (te) ruim geformuleerd en niet als zodanig toewijsbaar. Cityden heeft haar vorderingen ter zitting echter gewijzigd. Ingevolge artikel 130 lid 1 Rv is dat (in beginsel) mogelijk. De gemachtigde van RRE Westblaak en Review RE heeft uiteindelijk ook geen bezwaar meer gemaakt tegen de eiswijziging als zodanig. De kantonrechter is van oordeel dat die eiswijziging niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde, reeds omdat de (reikwijdte van de) vorderingen zijn ingeperkt.
Zoals hiervoor al is overwogen is tussen partijen niet in geschil dat RRE Westblaak de op de projectplanning vermelde (voorbereidende) werkzaamheden tot en met onderdeel 17 reeds heeft verricht. RRE Westblaak heeft ter zitting weliswaar aangevoerd dat de werkzaamheden al enige maanden stil liggen en dat de planning derhalve niet meer gehaald kan worden, maar nu Cityden na de eiswijziging hervatting van de werkzaamheden vanaf onderdeel 18 heeft gevorderd waarbij het tijdspad als genoemd in de planning (productie 4) derhalve verschuift, is dat probleem reeds opgelost en wordt voorbijgegaan aan het verweer dat die vordering niet uitvoerbaar zou zijn. De daarop gerichte vordering wordt daarom toegewezen.
Ditzelfde geldt voor het gevorderde verbod aan RRE Westblaak om maatregelen te nemen waarmee de hiervoor bedoelde nakoming onmogelijk wordt gemaakt. Cityden heeft een gerechtvaardigd belang bij (toewijzing van) die vordering. Dat kan echter niet worden gezegd van de (laatste) vordering in geval van verkoop van het gehuurde aan een derde, reeds omdat RRE Westblaak geen eigenaar is van het gehuurde en zij het gehuurde dus niet kan verkopen.
4.8
De jegens Review RE gerichte vorderingen zijn niet toewijsbaar. Zoals hiervoor reeds is overwogen is zij geen partij bij de huurovereenkomst. Aan dat oordeel doet niet af de stelling van Cityden dat wellicht de mogelijkheid bestaat dat Review RE het gehuurde aan een derde verkoopt. Review RE heeft ter zitting gesteld dat de eerder beoogde verkoop geen doorgang heeft gevonden als gevolg van de huidige economische omstandigheden en de problemen waar de hotelbranche momenteel mee te kampen heeft. Er bestaat geen enkel aanknopingspunt op grond waarvan thans kan worden geoordeeld dat een dergelijke verkoop binnen afzienbare termijn aan de orde zou zijn. Cityden heeft geen afzonderlijke, specifiek op Review RE gerichte vorderingen ingesteld. Cityden heeft alleen gesteld dat zij belang heeft bij toewijzing van de vorderingen jegens (ook) Review RE. De juridische grondslag daarvoor ontbreekt echter. Dit laat overigens onverlet de mogelijke onrechtmatigheid van een eventuele verkoop van het pand door Review RE aan een derde indien daarbij de gerechtvaardigde belangen van Cityden niet in acht zouden worden genomen. Dit is echter (thans) niet aan de orde. De jegens Review RE ingestelde vorderingen worden daarom afgewezen.
4.9
De jegens RRE Westblaak gevorderde dwangsommen zijn uitzonderlijk hoog en niet gemaximeerd. Dat is niet redelijk. De kantonrechter maakt daarom gebruik van de bevoegdheid tot matiging en maximering van de dwangsommen tot een bedrag van
€ 1.000,- per dag met een maximum van € 500.000,- in totaal.
€ 1.000,- per dag met een maximum van € 500.000,- in totaal.
4.1
Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking.
4.11
RRE Westblaak zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Het gemachtigdensalaris wordt vastgesteld op € 721,00.
De proceskosten aan de zijde van Review RE worden vastgesteld op nihil, aangezien door of namens haar geen afzonderlijke proceshandelingen zijn verricht.
5..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
ten aanzien van RRE Westblaak:
veroordeelt RRE Westblaak om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de werkzaamheden te hervatten en op regelmatige wijze te vervolgen vanaf id 18 van de als bijlage bij de tussen Cityden en RRE Westblaak gesloten huurovereenkomst gevoegde planning (productie 4 bij dagvaarding), leidende tot de terbeschikkingstelling van het gehuurde aan Cityden overeenkomstig hetgeen daarover is opgenomen in de huurovereenkomst met bijlagen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 500.000,- in totaal;
verbiedt RRE Westblaak om maatregelen te nemen waarmee de nakoming van het hiervoor bepaalde onmogelijk wordt gemaakt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 500.000,-;
€ 500.000,-;
veroordeelt RRE Westblaak in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Cityden vastgesteld op € 1.088,60 aan verschotten en € 721,00 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze bedragen vanaf 14 dagen na de betekening van het vonnis tot de dag der algehele voldoening;
ten aanzien van Review RE:
wijst de vordering af;
veroordeelt Cityden in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Review RE vastgesteld op nihil;
ten aanzien van RRE Westblaak voorts:
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
764