Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7407745 CV EXPL 18-8286
uitspraak: 16 januari 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Berkman Beheer B.V.,
gevestigd te Barendrecht,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.T. Tissink,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
C.W.N. B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
gemachtigde: mr. J.B. Bogaart,
en
1. [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
3. [gedaagde 3] ,
4. [gedaagde 4] ,
5. [gedaagde 5] ,
6. [gedaagde 6] ,
7. [gedaagde 7] ,
allen wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gemachtigde: mr. B.J. Manspeaker,
gedaagden.
Partijen worden hierna aangeduid als Berkman, gedaagden (gedaagden gezamenlijk), C.W.N., [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] , [gedaagde 5] , [gedaagde 6] en [gedaagde 7] (gedaagden afzonderlijk).
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het vonnis in het incident van de kantonrechter van 18 april 2019;
de akte uitlating van de zijde van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] , [gedaagde 5] , [gedaagde 6] en [gedaagde 7] ;
de akte vermeerdering van eis en aanvulling gronden van de zijde van Berkman;
de rolbeslissing van de kantonrechter van 11 juli 2019;
de antwoordakte eiswijzing en aanvulling van gronden van de zijde van C.W.N.;
de antwoordakte vermeerdering van eis en aanvulling van gronden van de zijde van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] , [gedaagde 5] , [gedaagde 6] en [gedaagde 7] ;
het tussenvonnis van 5 september 2019 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de aantekening dat de comparitie heeft plaatsgevonden op 11 december 2019;
de overgelegde producties.
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.2
Berkman heeft in eigendom de onroerende zaak, gelegen te [plaats] aan de [adres] . Van deze onroerende zaak maakt deel uit een woonruimte (hierna: de woning) bestaande uit verschillende kamers.
2.3
Berkman heeft voor de verhuur van de woning een huurovereenkomst gesloten met C.W.N. In de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“3.1Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar ingaande op 1 april 2015 en lopende tot en met 31 maart 2017. Tijdens deze periode kan verhuurder deze overeenkomst tussentijds opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.”
2.4
C.W.N. wenste de woning onder te verhuren aan haar cliënten en/of personeel. In de huurovereenkomst staat daarover opgenomen, voor zover hier van belang:
“11.Verhuurder is er mee bekend dat hoofdhuurder C.W.N. B.V. te Eindhoven het gehuurde aan haar cliënten/personeel zal onderverhuren. Verhuurder geeft in afwijking van de algemene voorwaarden toestemming voor onderverhuurd van het gehuurde. Huurder is verantwoordelijk voor alle consequenties die het onderverhuren aan personen met zich mee dragen.”
2.5
In de huurovereenkomst staat verder, voor zover hier van belang, vermeld:
“Betalingsverplichting, betaalperiode4.4Per betaalperiode van één maand bedraagtde huurprijs € 1400,00 euro
-------------------Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 1.400,00 euro
[…]
Beheer tankstation10.4Verhuurder betaalt aan huurder voor de verrichte beheerswerkzaamheden, zoals bedoeld in dit artikel, een vergoeding van EUR 800,- (exclusief BTW) per maand, bij vooruitbetaling door verhuurder te voldoend op iedere eerste (werk-)dag van iedere maand.[…]10.6Het beheer van het tankstation stop in ieder geval bij het einde van deze overeenkomst.”
2.6
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. In de algemene bepalingen staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“In verzuim zijn/ boetebeding[…]20.6Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt […].”
2.7
Berkman heeft bij e-mail van 28 december 2016 respectievelijk bij brief van 29 december 2016 de huur opgezegd tegen 31 maart 2017.
2.8
C.W.N. heeft de woning op 31 maart 2017 niet opgeleverd en ontruimd en liet aan Berkman weten de opzegging te weigeren.
2.9
Berkman heeft in zijn brief van 31 maart 2017 aan C.W.N. aangegeven zich flexibel op te stellen. In die brief staat verder, voor zover hier van belang, het volgende:
“[…] Cliënte wil in dat kader best flexibel zijn en is bereid mee te denken over een beëindigingsdatum die uw cliënte past, met dien verstande dat deze wel in de nabije toekomst dient te liggen”.
2.1
C.W.N. heeft naar aanleiding van de brief van Berkman laten weten bereid te zijn tot een minnelijke schikking.
2.11
Partijen hebben uiteindelijk met elkaar een minnelijke regeling bereikt. De regeling is door de gemachtigde van Berkman opgesteld en opgenomen in een overeenkomst (hierna: de Nadere Overeenkomst) die door beide partijen is ondertekend. In de Nadere Overeenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“Minnelijke regelingDe gemaakte afspraken luiden als volgt:
- u levert het gehuurde aan cliënte op, zonder dat verdere aankondiging of opzegging van cliënte vereist is, op uiterlijk 30 september 2018;
- oplevering van het gehuurde door u geschiedt bezemschoon en ontruimd en in tenminste de staat waarin het gehuurde zich in maart 2015 bevond. […];
- gebruik van het gehuurde door u geschiedt conform de voorwaarden en condities, zoals vastgelegd in de (opgezegd) huurovereenkomst […];
- u draagt er voor eigen rekening en risico zorg voor dat de gehele buitenzijde van het gehuurde er weer ordentelijk bij staat. […]”
2.12
C.W.N. heeft de woning per 30 september 2018 noch ontruimd noch verlaten.
2.13
De gemachtigde van C.W.N. heeft op 24 oktober 2018 per e-mail gereageerd. In de e-mail staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“Dat cliënte het van uw cliënte gehuurde (nog) niet (tijdig) (ontruimd) heeft opgeleverd is juist.
Echter, dat kan cliënte geenszins worden toegerekend. Temeer, daar cliënte er (aantoonbaar) alles aan heeft gedaan teneinde (voor) de onderhuurders vervangende woonruimte te vinden/ aan te bieden.
Vanwege de (ten tijde van het sluiten van boven aangehaalde overeenkomst onvoorziene) krapte op de woningmarkt is cliënte hierin helaas (nog) niet geslaagd.
Ex artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek beroept cliënte zich dan ook op onvoorziene omstandigheden.”
2.14
Berkman heeft naar aanleiding van de e-mail van de gemachtigde van C.W.N. nog een aangepast voorstel gedaan waarop niet is gereageerd.
3..Het geschil
3.1
Berkman vordert – na vermeerdering van eis – dat C.W.N. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot:
primair:
- nakoming van de overeenkomst van 28 september 2017, in die zin dat de woning per ommegaande te ontruimen met alle personen en zaken die al dan niet vanwege CWN daarin bevinden en de woning onder overgave van de sleutels aan Berkman ter beschikking te stellen met een machtiging aan Berkman om, indien CWN de woning niet tijdig ontruimt, de ontruiming zelf uit te voeren met een daartoe bevoegde macht, onder verbeurte van een dwangsom van € 150,- per dag;
- betaling aan Berkman, voor iedere maand, vanaf oktober 2018 tot en met de maand waarin de ontruiming en lege oplevering van de woning plaatsvind van de huurprijs van € 1.443,80 inclusief btw per maand;
- betaling aan Berkman van de door CWN verbeurde boete, per 21 mei 2019 van € 140.325,- te vermeerderen met € 25,- per onderhuurovereenkomst per dag dat de betreffende onderhuurovereenkomst nog doorloopt, althans dat de onderhuurders zich nog in de woning bevinden;
- alle kosten van de procedure alsmede de nakosten;
subsidiaire:
- betaling van alle schade welke Berkman lijdt dan wel zal lijden vanwege het toerekenbare tekortschieten aan de zijde van CWNN en/of de onrechtmatige daad van CWN nader op te maken bij staat;
- betaling aan Berkman van de huurprijs van € 1.443,80 inclusief btw voor iedere maand dat CWN en/of de onderhuurder van de woning gebruik blijven maken;
meer subsidiair:
dat de onderhuurders de verschuldigde huurpenningen rechtstreeks dienen te voldoen en uitsluitend bevrijdend kunnen betalen aan Berkman.
3.2
Aan haar vordering heeft Berkman primair ten grondslag gelegd dat CWN is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door:
de woning in strijd met artikel 11 van de huurovereenkomst onder te verhuren en daarbij onderhuurovereenkomsten te sluiten voor een duur langer dan 31 maart 2017;
in strijd met de Nadere Overeenkomst de woning niet op 30 september 2018 te ontruimen en te verlaten;
3.3
Daarnaast vordert Berkman op grond van artikel 20.6 van de algemene bepalingen betaling van de verbeurde boete vanaf aanvang van de onderhuurovereenkomsten tot aan het moment van ontruiming. Subsidiair stelt Berkman dat C.W.N. onrechtmatig heeft gehandeld waardoor zij schade heeft geleden. Meer Subsidiair voert Berkman aan dat de onderhuurders de verschuldigde huur rechtstreeks aan haar dienen te voldoen.
3.4
C.W.N. heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd en voert daartoe het volgende aan. C.W.N. betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij beroept zich op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW. Haar onderhuurders komen door de krapte op de woningmarkt op straat te staan. Bovendien heeft zij niet in strijd gehandeld met artikel 11 van de huurovereenkomst. C.W.N. voert voorts aan dat de overeengekomen huurprijs met Berkman € 633,80 bedraagt en geen € 1.443,80 per maand vanwege de beheersvergoeding die zij van Berkman ontvangt. C.W.N. betwist ook de verschuldigdheid van de gevorderde boete op grond van artikel 20.6 van de algemene bepalingen. De algemene bepalingen zijn immers niet door Berkman ter hand gesteld. C.W.N. betwist bovendien ook dat zij onrechtmatig heeft gehandeld en op grond daarvan schadeplichtig zou zijn. Tot slot maakt zij bezwaar tegen de eisvermeerdering en aanvulling gronden van de zijde van Berkman.
3.5
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] , [gedaagde 5] , [gedaagde 6] en [gedaagde 7] nemen de door C.W.N. gevoerde stellingen tegen de vorderingen van Berkman over.
4..De beoordeling
Eisvermeerdering
4.1
C.W.N. voert verweer tegen de vermeerdering van eis en aanvulling van gronden door Berkman. Zolang nog geen eindvonnis is gewezen, is de eiser bevoegd zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte, te veranderen of te vermeerderen (artikel 130 lid 1 Rv). Anders dan C.W.N. meent is de eisvermeerdering en aanvulling van de gronden van Berkman niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Door de eisvermeerdering en aanvulling gronden van Berkman is C.W.N. niet geschaad in haar verdediging en evenmin is sprake van een onredelijke vertraging van het geding. C.W.N. is immers in de gelegenheid gesteld om inhoudelijk verweer te voeren tegen de gewijzigde eis, van welke mogelijkheid zij dan ook bij antwoordakte uitvoerig gebruik hebben gemaakt. De vermeerdering van eis en aanvulling van gronden is daarom toegestaan.
Onvoorziene omstandigheden
4.2
C.W.N. beroept zich ten aanzien van het primair gevorderde van Berkman op een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW, dat met zich brengt dat de tussen partijen gesloten Nadere Overeenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven. De onvoorziene omstandigheid bestaat volgens C.W.N. uit het niet kunnen vinden van een vervangende woonruimte voor haar onderhuurders vanwege krapte op de woningmarkt.
4.3
Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 2 BW moet sprake zijn van omstandigheden die ten tijde van het aangaan van de overeenkomst in de toekomst liggen en die niet (stilzwijgend) in de overeenkomst zijn verdisconteerd en dat de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan dit vereiste zal niet spoedig zijn voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Ook moet de rechter terughoudendheid betrachten (HR 20 februari 1998, NJ 1998/493).
4.4
Geoordeeld kan worden dat er door C.W.N. geen omstandigheden zijn gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat in deze zaak sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat Berkman naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de Nadere Overeenkomst niet mocht verwachten. Door Berkman is terecht opgemerkt dat het een feit van algemene bekendheid is dat dat de economie in het algemeen en de woningmarkt in het bijzonder aan (soms hevige) schommelingen onderhevig is. Wanneer de economische situatie in het algemeen en de woningmarkt in het bijzonder (al dan niet ernstig) verslechtert, kan dan ook in beginsel niet worden gesproken over een onvoorziene omstandigheid welke van dien aard is dat Berkman naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de Nader Overeenkomst niet mocht verwachten. Van een hoge uitzondering is in die situatie in beginsel geen sprake. Door C.W.N. zijn ook geen omstandigheden gesteld waaruit volgt dat er wel sprake is van een dergelijke hoge uitzondering. Zodanige omstandigheden zijn ook niet gebleken. Dat C.W.N. als professionele partij afhankelijk is van de ontwikkeling op de woningmarkt maakt dit nog niet anders. Van een professionele partij mag immers worden verwacht dat zij op de hoogte is van de schommelingen op de woningmarkt. Daarbij speelt ook een rol dat Berkman C.W.N. ruimschoots in de gelegenheid heeft gesteld om een andere woonruimte te zoeken voor haar onderhuurders. Berkman wordt dan ook gevolgd in haar standpunt dat krapte op de woningmarkt niet tot een onvoorziene omstandigheid leidt en dat de gevolgen van de door C.W.N. gestelde omstandigheid voor haar rekening komen. Het beroep op onvoorziene omstandigheden wordt dan ook afgewezen.
Beperkende werking redelijkheid en billijkheid
4.5
Vervolgens stelt C.W.N. zich op het standpunt dat sprake is van een zogenoemde beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW. Op grond van die bepaling is een tussen partijen geldende regel niet van toepassing voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
4.6
Bij een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid geldt in het algemeen dat bij een toepassing daarvan de nodige terughoudendheid dient te worden betracht (HR 9 januari 1998, NJ 1998/363 en HR 25 februari 2000, NJ 2000/471). Het ligt op de weg van C.W.N. om feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat het beroep van Berkman op nakoming van de Nadere Overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (HR 16 januari 1987, NJ 1987/553). Berkman heeft ter zitting uitgebreid weersproken dat de onderhuurders door naleving van de Nadere Overeenkomst op straat komen te staan nu enkel [gedaagde 1] nog verbonden is aan de woning en alle andere onderhuurders al een andere woonruimte hebben gevonden of in afwachting zijn van een huurdersverklaring (productie 15, 16 en 20 bij dagvaarding). Dit is door C.W.N. onvoldoende gemotiveerd weersproken. Berkman wordt dan ook gevolgd in haar standpunt dat van een beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW geen sprake is. Het verweer van C.W.N. wordt dan ook verworpen.
Ontruiming
4.7
Uit het voorgaande volgt dat C.W.N. de woning op 30 september 2018, zoals was overeengekomen in de Nadere Overeenkomst, had moeten ontruimen en verlaten. Nu zij dit niet heeft gedaan wordt de door Berkman gevorderde nakoming van de Nadere Overeenkomst toegewezen.
4.8
De ontruimingstermijn wordt gesteld op één week na datum van dit vonnis.
Huurprijs
4.9
Berkman heeft voorts gevorderd C.W.N. te veroordelen tot betaling aan haar van de maandelijkse huurprijs van € 1.443,80 vanaf oktober 2018 tot aan de maand waarin de ontruiming plaats zal vinden. C.W.N. betwist de verschuldigdheid van dit bedrag omdat zij, gelet op artikel 4.4 jo 10.4 van de huurovereenkomst, een huurbedrag van € 633,80 per maand was overeengekomen met Berkman. Dit verweer faalt. Ingevolge artikel 10.4 van de huurovereenkomst had C.W.N. recht op een beheersvergoeding. Echter volgens artikel 10.6 van de huurovereenkomst stopt het beheer van het tankstation zodra de overeenkomst is geëindigd. Nu onder 4.7 is vastgesteld dat de huurovereenkomst per 30 september 2018 is geëindigd is Berkman de beheersvergoeding niet meer aan C.W.N. verschuldigd op grond van de huurovereenkomst. Door C.W.N. is niet gesteld noch is anderszins gebleken op welke grond Berkman de beheersvergoeding alsnog verschuldigd is aan C.W.N. Zonder nadere toelichting valt dan ook niet in te zien op grond waarvan Berkman een beheersvergoeding aan C.W.N. verschuldigd is. Het door Berkman gevorderde huurbedrag van € 1.443,80 vanaf 1 oktober 2018 wordt dan ook toegewezen.
Boete
4.1
Met betrekking tot de gevorderde boete wordt als volgt overwogen. Berkman heeft betaling gevorderd van de contractueel overeengekomen boete voor een bedrag van € 140.325,-. C.W.N. betwist de boete verschuldigd te zijn doordat de algemene bepalingen niet aan haar ter hand zijn gesteld. Berkman voert hiertegenover aan dat de huurovereenkomst door C.W.N. is aangeleverd, ondertekend en dat C.W.N. op alle pagina’s heeft geparafeerd. Ook staat volgens Berkman in artikel 2 van de huurovereenkomst dat C.W.N. een exemplaar van de algemene bepalingen heeft ontvangen.
4.11
Vooropgesteld kan worden dat een beding in de algemene bepalingen ingevolge artikel 6:233 sub b BW vernietigbaar is, als de gebruiker van de algemene bepalingen aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene bepalingen kennis te nemen. Volgens artikel 6:234 lid 1 BW moet het bieden van die mogelijkheid tot kennisname van de algemene bepalingen plaatsvinden door het voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand te stellen. Op de gebruiker van de algemene bepalingen (Berkman) rust de bewijslast dat de algemene bepalingen tijdig ter hand zijn gesteld (HR 11 juli 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD1394).
4.12
Voor zover Berkman zich op het standpunt stelt dat de algemene bepalingen van toepassing zijn doordat C.W.N. zelf de huurovereenkomst heeft opgesteld en aangeleverd, kan dit haar niet baten. Immers kan daaruit niet worden afgeleid dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan C.W.N. ter hand zijn gesteld. In tegendeel, doordat C.W.N. op de laatste pagina van de huurovereenkomst geen handtekening heeft geplaatst, op de specifieke locatie die bestemd was voor het plaatsen van handtekeningen ter bevestiging van de ontvangst van de algemene bepalingen en alle andere pagina’s wel nauwkeurig heeft geparafeerd, vormt dit eerder een ondersteuning van de stelling van C.W.N. dat de algemene bepalingen niet ter hand zijn gesteld.
4.13
Door Berkman is verder niet, althans onvoldoende gemotiveerd, onderbouwd dat de algemene bepalingen door haar ter hand zijn gesteld aan C.W.N. Berkman heeft op dit punt ook geen gespecificeerd aanbod gedaan om nader bewijs te leveren, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Bijgevolg kan zij geen aanspraak maken op de gevorderde boete, wat daar verder ook van zij.
4.14
De gevorderde dwangsom van € 150,- per dag zal worden toegewezen nu daartegen geen nader verweer is gevoerd.
4.15
De gevorderde kosten van een gedwongen ontruiming worden afgewezen, nu deze kosten nog niet zijn gemaakt en alleszins zeker is dat deze kosten gemaakt gaan worden.
4.16
De gevraagde machtiging om de ontruiming te laten plaatsvinden met een deurwaarder wordt eveneens afgewezen, omdat de wijze waarop de tenuitvoerlegging van het vonnis kan plaatsvinden reeds is geregeld in de wet en Berkman voldoende heeft aan een ontruimingsvonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen.
4.17
C.W.N. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
veroordeelt C.W.N. binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Berkman zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Berkman te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 150,- per dag;
veroordeelt C.W.N. tot betaling aan Berkman van een bedrag van € 1.443,80 (inclusief BTW) voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat C.W.N. het gehuurde vanaf 1 oktober 2018 tot aan de dag van ontruiming in gebruik heeft gehouden;
veroordeelt C.W.N. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Berkman vastgesteld op:
- € 476,- aan griffierecht;
- € 81,00 aan dagvaardingskosten;
- € 630,- aan salaris voor de gemachtigde;
en indien C.W.N. niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis hebben voldaan, begroot op € 90,- aan nasalaris, en een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
35789