Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8376117 VV EXPL 20-15
uitspraak: 19 juni 2020
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Fien Wonen,
Stichting Fien Wonen,
gevestigd te Hardinxveld-Giessendam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. Boot,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. G.P. Geelkerken.
Partijen worden hierna aangeduid als Fien Wonen en [gedaagde] .
1..Verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het exploot van de niet betekende dagvaarding, met producties, bij de griffie
binnengekomen op 12 maart 2020;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de fax van mr. Geelkerken van 8 juni 2020, met productie;
- de pleitaantekeningen aan de zijde van Fien Wonen.
1.2
De mondelinge behandeling heeft op 9 juni 2020 plaatsgevonden overeenkomstig artikel 2 lid 1 van Pro de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven. Tijdens de Skypezitting zijn verschenen namens Fien Wonen mevrouw [naam persoon] , coördinator/woonconsulent, bijgestaan door genoemde gemachtigde en mevrouw [gedaagde] , bijgestaan door genoemde gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
2..De vaststaande feiten
2.1
[gedaagde] huurt sinds 5 juni 2019 van Fien Wonen een woning aan de [adres] te Hardinxveld-Giessendam (hierna: de woning).
2.2
Op 20 oktober 2019 is de politie naar aanleiding van een melding naar de woning gegaan. In de woning was ruzie ontstaan tussen [gedaagde] , haar jongste zoon en de
ex-vriendin van de oudste zoon van [gedaagde] omdat het meisje toen kennelijk weigerde met haar spullen te vertrekken uit de woning. Nadat de ex-vriendin een plastic bak met witte instantie uit de vriezer haalde, zag de politie aanleiding de woning te doorzoeken. Naast de witte bak werd in de woning een handelshoeveelheid drugs en toebehoren aangetroffen. Het gaat om 1,3 gram MDMA, 39 gram cocaïne, 627 gram amfetamine, 131,8 gram hennep, een digitale weegschaal, (gevulde) ponypacks met een digitale weegschaal en een keukenmachine met residu in de mengbeker. De drugs en de spullen werden aangetroffen in de woonkamer, keuken, slaapkamers en schuur.
2.3
Bij brief van 4 november 2019 heeft de Burgemeester van Hardinxveld-Giessendam aan [gedaagde] het voornemen bekend gemaakt de woning te sluiten. Voorafgaand aan het te nemen van het definitieve besluit heeft er een zienswijzegesprek plaatsgevonden waarbij [gedaagde] is verschenen.
2.4
Op 22 november 2019 heeft de Burgemeester van Hardinxveld-Giessendam het besluit genomen de woning te sluiten voor de duur van drie maanden, te weten van
10 december 2019 tot 9 maart 2020, op grond van artikelen 5:21 en 5:28 Awb en 13b Opiumwet. Het doel van de maatregel is het herstel van de openbare orde en het woon- en leefklimaat in de omgeving van de woning.
2.5
[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester. Het bezwaar is ongegrond verklaard. Tegen deze beslissing heeft [gedaagde] beroep ingesteld, het beroep is afgewezen. Daarnaast heeft [gedaagde] de voorzieningen(bestuurs)rechter op grond van artikel 8:81 lid 1 Awb Pro verzocht een voorlopige voorziening te treffen. De voorzieningenrechter heeft dit verzoek afgewezen.
2.6
De woning is gesloten geweest van 19 december 2019 tot 17 maart 2020.
2.7
Fien Wonen heeft bij brief van 19 december 2019 de huurovereenkomst buiten-gerechtelijk ontbonden op basis van het besluit van de burgemeester op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro). Fien Wonen heeft [gedaagde] verzocht haar uiterlijk 27 december 2019 te laten weten of zij de buitengerechtelijke ontbinding aanvaardt. [gedaagde] heeft de buitengerechtelijke ontbinding niet aanvaard.
3..Het geschil
3.1
Fien Wonen heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Fien Wonen zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Fien Wonen te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2
Aan de vordering heeft Fien Wonen, samengevat weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd. Onder verwijzing naar artikel 7:231 lid 2 BW Pro heeft Fien Wonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden wegens de sluiting van de woning door de Burgemeester. [gedaagde] berust niet in de buitengerechtelijke ontbinding. Daarom vordert Fien Wonen thans de onmiddellijke ontruiming van het gehuurde. Zij wil(de) voorkomen dat [gedaagde] na de opheffing terugkeert in de woning.
Subsidiair stelt Fien Wonen zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door in de woning een handelshoeveelheid drugs te houden. [gedaagde] schiet daarmee tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Fien Wonen wijst erop dat zij een zero tolerance-beleid voert ten aanzien van drugs.
Als sociale verhuurder dient zij bij te dragen aan de leefbaarheid van de buurt. Fien Wonen treedt dus ook om die reden streng op.
3.3
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering en voert daartoe – kort weergegeven – aan dat er geen sprake is van een tekortkoming. Daarnaast heeft [gedaagde] een zwaarwegend belang bij behoud van de woning gezien haar geringe inkomen en de behandeling van haar jongste zoon door de jeugdreclassering, psycholoog en psychiater vanwege PTSS, de vooruitgang die hij in dat verband maakt en zijn opleiding en stage die hij momenteel loopt. Ter onderbouwing legt [gedaagde] verklaringen van buurtbewoners en hulpverleners over.
4..De beoordeling
4.1
Uit de aard van de vordering van Fien Wonen blijkt voldoende dat er sprake is van een spoedeisend belang. Fien Wonen is in zoverre dan ook ontvankelijk in haar vordering.
4.2
De verhuurder kan een huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro buitengerechtelijk ontbinden als in het gehuurde in strijd met artikel 2 of Pro 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Het enkele gegeven dat het gehuurde op deze grond is gesloten geeft de verhuurder het recht om de huurovereenkomst te ontbinden. Een (verwijtbare) tekortkoming van de huurder is niet vereist. Het is ook niet nodig dat de huurder op de hoogte was van de aanwezigheid van de verdovende middelen.
Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen echter een
inmenging in het door artikel 8 EVRM Pro beschermde recht op respect voor de woning van een
bewoner. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn
woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten
beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. Als de bestuursrechter oordeelt dat
de burgemeesterssluiting rechtmatig is, sluit dat niet uit dat de civiele rechter kan oordelen
dat de daarop gebaseerde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning
door de verhuurder niet proportioneel is en een beroep op artikel 7:231 lid 2 lid Pro BW naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het gaat immers om
verschillende maatregelen met verschillende gevolgen. Bij deze toetsing moet de civiele
rechter alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemen, mede in verband met de
aard en de ernst van de betrokken belangen.
In kort geding is het slechts verantwoord een daartoe strekkende voorziening te treffen indien in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden is ontbonden en (dus) dat de huurder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.
4.3
Het is aan [gedaagde] om te stellen en in voldoende mate aannemelijk te maken dat buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] stelt daartoe het volgende. [gedaagde] wist niets van de drugs die door de toenmalige vriendin van haar oudste zoon in de vriezer van de woning werden bewaard, er is geen overlast geweest door drugs en er zijn geen signalen van dealen vanuit de woning geweest.
Nadat [gedaagde] op 5 juni 2019 de sleutel van de woning heeft ontvangen is er tot eind augustus geklust in de woning. [gedaagde] vond het van groot belang dat de woning klaar was voordat zij daar met haar jongste zoon in zou trekken. Het duurde lang voordat alles klaar was, tijdens de zomervakantie kon er voor een periode van 5 weken niet geklust worden en daarnaast moest het geld voor de klussen bij elkaar gespaard worden. Vanaf eind augustus 2019 had [gedaagde] de (toen nog) vriendin van haar oudste zoon toestemming gegeven in de woning te verblijven omdat het meisje thuis niet meer terecht kon. Omdat de jongste zoon niet overweg kan met het meisje heeft [gedaagde] haar gevraagd begin oktober 2019 de woning te verlaten. Toen de ondertussen ex-vriendin dat niet wilde is de boel op 20 oktober 2019, de dag waarop [gedaagde] en haar jongste zoon verhuisden naar de woning, geëscaleerd en heeft [gedaagde] de politie gebeld. [gedaagde] is enorm geschrokken dat de drugs in de woning zijn aangetroffen. Zowel [gedaagde] als haar zonen worden niet strafrechtelijk vervolgd naar aanleiding van de in haar woning aangetroffen drugs. Na de sluiting wonen [gedaagde] en haar jongste zoon weer in de woning. [gedaagde] heeft een goed contact met de buren en zij en haar jongste zoon veroorzaken geen overlast. Verder spelen de omstadingheden zoals onder 3.3 weergegeven mee, aldus [gedaagde] .
Fien Wonen betwist dat ontbinding en ontruiming in de gegeven omstandigheden naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij wijst er op dat er een behoorlijke hoeveelheid handels(hard)drugs is aangetroffen. De drugs en toebehoren lagen door de gehele woning verspreid. [gedaagde] heeft iemand anders in de woning laten verblijven terwijl zij daar zelf nog niet eens haar intrek in had genomen. Zij heeft geen toezicht gehouden op wat in de woning gebeurde. Uit de stukken van de bestuursrechtelijke procedure kan worden opgemaakt dat [gedaagde] de woning niet voor haarzelf maar voor haar oudste zoon, die nu gedetineerd is wegens handel in drugs, en diens toenmalige vriendin wilde huren. Dat zou verklaren waarom het zolang geduurd heeft voordat [gedaagde] haar intrek in de woning nam. Gedurende de zomermaanden en de maanden dat de woning op last van de burgemeester gesloten was, is de begeleiding van de jongste zoon doorgegaan, daarvoor is bewoning van deze specifieke woning niet vereist. Dat er een goed contact met de buren is, maakt nog niet dat Fien Wonen haar zero tolerance beleid niet meer uit hoeft te voeren. Overigens zijn die goede contacten maar relatief nu [gedaagde] effectief pas vijf maanden in de woning verblijft. Als er geen coronamaatregelen van toepassing waren, had er in deze zaak al eerder een zitting plaatsgevonden en dan had [gedaagde] er nog korter gewoond, aldus Fien Wonen.
4.4
Alle belangen afwegend wordt geconcludeerd dat de gevorderde ontruiming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Daartoe wordt het volgende overwogen.
Anders dan door [gedaagde] aangevoerd gaat het om veel meer dan een doos met drugs in de vriezer. Het gaat om een handelshoeveelheid (hard)drugs. Uit een aantal door
[gedaagde] in het geding gebrachte burenverklaringen volgt dat in de periode dat de
(ex-)vriendin in de woning verbleef het een komen en gaan van mensen en auto’s was wat voor overlast zorgde. Het lijkt er dus sterk op dat er ook gehandeld werd vanuit de woning. In ieder geval werden er te verhandelen hoeveelheden drugs geprepareerd zoals blijkt uit de overige aangetroffen spullen. Dat is zeer kwalijk en ernstig, het behoeft geen betoog wat voor ellende (de handel in) drugs met zich meebrengt. [gedaagde] is als huurster te allen tijde verantwoordelijk voor wat zich in de woning voordoet. Zij heeft de 21 jarige
(ex-)vriendin van haar oudste zoon echter bijna twee maanden zonder enige vorm van toezicht, althans niet is aangevoerd of gebleken dat [gedaagde] controleerde wat er in haar woning gebeurde, daar alleen laten wonen. [gedaagde] valt dus wel een voldoende ernstig verwijt te maken van de aanwezigheid van de (hard)drugs en toebehoren in de woning.
Een verwijtbare tekortkoming is weliswaar geen vereiste voor een buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro maar het bestaan daarvan heeft wel meegewogen bij de vraag of ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Wat ook heeft meegewogen is dat de kans op herhaling niet helemaal valt uit te sluiten. Onduidelijk is namelijk gebleven of de oudste zoon van [gedaagde] , die nu voor handel in drugs gedetineerd zit, na zijn straf bij zijn moeder en broertje zal gaan wonen. [gedaagde] heeft aangeboden dat Fien Wonen onaangekondigde controles in de woning mag uitvoeren maar dat zijn toch maar momentopnames. De jongste zoon, die onder begeleiding van jeugdreclassering staat, is in ieder geval op de goede weg. Hij gaat naar school, loopt stage, krijgt begeleiding en voert gesprekken met een psycholoog en een psychiater. Het belang voor hem (en zijn moeder) dat dit zo blijft, wordt erkend. Echter zijn dagbesteding, de begeleiding en therapieën kunnen ook doorgaan vanaf een ander adres. Sinds het verkrijgen van de sleutel net een jaar geleden hebben [gedaagde] en haar jongste zoon op nog twee andere adressen verbleven (van 5 juni tot 20 oktober 2019 en tijdens de sluiting van de woning) en toen is, gelukkig, de begeleiding ook doorgegaan. Het zal moeilijk worden een andere woning te vinden, zeker in dit corona-tijdperk en met het inkomen van [gedaagde] , maar niet onmogelijk.
Het belang van [gedaagde] in de woning te blijven kan dan ook niet zwaarder wegen dan het meer algemene belang van Fien Wonen haar zero tolerance beleid uit te voeren.
Fien Wonen hoeft niet te tolereren dat een van haar woningen wordt gebruikt voor de handel in (hard)drugs. Als woningcorporatie heeft zij immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar de woningen zijn gelegen. Drugsgebruik en/of drugshandel zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Fien Wonen heeft dus een zwaarwegend belang, zoals zij ook heeft gesteld, bij haar wens daartegen op te treden en een zero tolerance beleid te hanteren.
4.5
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de (gebruikmaking van de bevoegdheid tot) buitengerechtelijke ontbinding door Fien Wonen van de huurovereenkomst alsook de gevorderde ontruiming van de woning niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevorderde ontruiming van de woning, vooruitlopende op een eventueel oordeel in een bodemprocedure, zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat het in de 1,5 metermaatschappij lastiger is afspraken te maken of woningen te bezichtigingen een ontruimingstermijn van vier weken in plaats van de gebruikelijke twee na de datum van dit vonnis wordt gegeven.
4.6
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten. De kantonrechter stelt de proceskosten vast op € 124,- aan griffierecht en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde.
Beslissing
De kantonrechter
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na de datum van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Fien Wonen, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Fien Wonen te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Fien Wonen vastgesteld op € 124,- aan verschotten en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
745