Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8384430 VV EXPL 20-104
uitspraak: 10 juni 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
die niet in het geding is verschenen.
Partijen worden hierna nader aangeduid als ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van het exploot van dagvaarding van 25 mei 2020 en de daarbij overgelegde producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft via Skype for Business plaatsgevonden op 2 juni 2020. Daarbij is Woonstad verschenen, vertegenwoordigd door [naam] (medewerker Sociaal Beheer) en bijgestaan door de gemachtigde van Woonbron. [gedaagde] is niet verschenen. Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vordering
2.1
Woonstad heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
om de woning aan de [adres] binnen acht dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
tot betaling aan Woonstad van € 411,79 per maand, ter zake van de maandelijks verschuldigde huur en servicekosten, vanaf 1 mei 2020 tot en met de maand waarin Woonstad de beschikking over de woning krijgt, een ingegane maand voor een volle gerekend, tevens per 1 juli 2020 te verhogen met de jaarlijkse indexering en te vermeerderen met de wettelijke rente over elke vervaltermijn tot en met de dag van de algehele voldoening;
tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 2.156,75 aan achterstallige huur en servicekosten berekend tot en met de maand april 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 991,34 voor misgelopen huurharmonisatie over de periode vanaf 1 oktober 2019 tot 1 mei 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 141,62 per maand ter zake van misgelopen huurharmonisatie over de periode vanaf 1 mei 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 462,50 aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
in de proceskosten en de nakosten.
2.2
Ter toelichting op haar vordering heeft Woonstad – zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang – het volgende aangevoerd.
2.2.1
Tussen Woonstad als verhuurster en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tegen betaling van [gedaagde] aan Woonstad van een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 411,79 inclusief servicekosten per maand. Op grond van artikel 9.6 van de op voornoemde huurovereenkomst toepasselijke Algemene Voorwaarden van 1 januari 2001 (hierna: de algemene voorwaarden) moet [gedaagde] het gehuurde zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat hij voor een langere periode dan zes maanden niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en doordat hij een huurachterstand van € 2.156,75 berekend tot en met de maand april 2020 heeft laten ontstaan. Gelet op deze tekortkomingen is ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd.
2.2.2
Verder vordert Woonstad betaling van voornoemde huurachterstand ten bedrage van € 2.156,75 berekend tot en met de maand april 2020 en vordert Woonstad vanaf 1 mei 2020 betaling van de maandelijkse huurprijs inclusief servicekosten van € 411,79 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking over het gehuurde heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend en per 1 juli 2020 te verhogen met de jaarlijkse indexering.
2.2.3
Daarnaast vordert Woonstad op grond van artikel 6:74 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en subsidiair op grond van artikel 6:162 BW Pro een schadebedrag aan huurverhogingen (huurharmonisatie) dat zij in ieder geval sinds 1 oktober 2019 is misgelopen. Woonstad lijdt schade doordat [gedaagde] het gehuurde onder zich houdt, zonder hierin zijn hoofdverblijf te hebben, in plaats van dat [gedaagde] de huurovereenkomst opzegt. Door deze tekortkoming en/of onrechtmatige handelswijze is Woonstad niet in de gelegenheid om het gehuurde verder te verhuren tegen een geharmoniseerde huurprijs. Gelet op het woningwaarderingsstelsel bedraagt de totale huurderving tot en met de maand april 2020 € 991,34 en vanaf de maand mei 2020 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking over het gehuurde verkrijgt een bedrag van € 141,62 per maand. Ter onderbouwing van dit gedeelte van haar vordering heeft Woonstad als producties 11 en 12 bij de dagvaarding een berekening overgelegd.
2.2.4
Woonstad heeft buitengerechtelijke kosten moeten maken om aannemelijk te maken dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Daarnaast is [gedaagde] gesommeerd ter zake van de bestaande huurachterstand. De buitengerechtelijke kosten die door Woonstad zijn gemaakt, worden begroot op € 462,50 omdat de gevorderde hoofdveroordeling een vordering van onbepaalde waarde is.
3..De beoordeling
3.1
Uit het door Woonstad overgelegde originele exploot van dagvaarding is gebleken dat [gedaagde] correct voor de zitting van 2 juni 2020 is opgeroepen. Nu ook de overige bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, wordt verstek verleend tegen [gedaagde] .
3.2
Voldoende is gebleken dat Woonstad een spoedeisend belang heeft bij in ieder geval een deel van de door haar gevorderde voorzieningen, nu het hier gaat om een woning uit het segment van sociale huurwoningen en het een feit van algemene bekendheid is dat er grote vraag naar dit soort woningen bestaat, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
3.3
In dit kort geding moet, op basis van de processtukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van Woonstad in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
3.4
De kantonrechter stelt voorop dat ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.5
Woonstad heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] gedurende een periode van langer dan zes maanden zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad en dat [gedaagde] daarmee in strijd met artikel 9.6 van de algemene voorwaarden heeft gehandeld. Aangezien [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van de aan hem geboden gelegenheid om de gemotiveerde stellingen van Woonstad te betwisten, wordt in rechte uitgegaan van de juistheid van de stellingen van Woonstad.
3.6
Het voorgaande leidt vooralsnog tot de conclusie dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen geldende huurovereenkomst De kantonrechter acht het – gelet op deze tekortkoming en het onder rechtsoverweging 3.4 geschetste wettelijk kader – aannemelijk dat een vordering tot ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst in een bodemprocedure wordt toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is om daarop vooruitlopend [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen. Van omstandigheden die maken dat de tekortkoming van [gedaagde] in de tussen partijen geldende huurovereenkomst de ontbinding van die huurovereenkomst niet rechtvaardigt, is niet gebleken. De gevorderde ontruiming van het gehuurde wordt dan ook toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt vastgesteld op acht dagen na de betekening van dit vonnis. De gevorderde gebruikersvergoeding van € 411,79 per maand vanaf de maand mei 2020 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking over het gehuurde heeft, wordt ook toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over deze gebruikersvergoeding wordt afgewezen, omdat niet is gebleken dat [gedaagde] in verzuim is met de betaling van dit bedrag.
3.7
Ter zitting heeft Woonstad het onder rechtsoverweging 2.1 sub c gevorderde ingetrokken, zodat dit gedeelte van de vordering van Woonstad niet meer ter beoordeling ligt. Daarnaast wordt de door Woonstad gevorderde misgelopen huurharmonisatie, zoals gevorderd onder rechtsoverweging 2.1 sub d en e, afgewezen, omdat aan deze vordering de spoedeisendheid ontbreekt en bovendien voorshands voldoende aannemelijk is dat deze vordering in de bodemprocedure zal worden afgewezen.
3.8
Voor de door Woonstad gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten geldt op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro als uitgangspunt dat kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, waaronder kosten voor verzameling van bewijs, moeten voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Die toets houdt in dat buitengerechtelijke werkzaamheden slechts voor vergoeding in aanmerking komen indien het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk was te verrichten én de ter zake gevorderde kosten naar hun aard en omvang redelijk zijn. Aangezien [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van de aan hem geboden gelegenheid om de buitengerechtelijke kosten van Woonstad te betwisten, wordt in rechte uitgegaan van de juistheid van de stellingen van Woonstad, worden de gevorderde buitengerechtelijke kosten redelijk geacht en wordt een vergoeding van € 462,50 toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde wettelijke rente over de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, aangezien niet is gesteld of gebleken dat Woonstad deze kosten al aan haar incassogemachtigde heeft betaald.
3.9
[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van Woonstad, die tot aan deze uitspraak worden begroot op € 601,96 aan verschotten (bestaande uit € 499,00 aan griffierecht en € 102,96 aan explootkosten) en € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor al een executoriale titel geeft.
4..De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen acht dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonstad zijn, en het gehuurde onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 411,79 per maand aan gebruikersvergoeding, met ingang van de maand mei 2020 tot en met de maand waarin Woonstad de beschikking over de woning krijgt, een ingegane maand voor een volle gerekend en per 1 juli 2020 te verhogen met de jaarlijkse indexering;
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woonstad te betalen de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 462,50;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonstad vastgesteld op:
- € 601,96 aan verschotten;
- € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet het bedrag aan nasalaris nog worden verhoogd met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44485