Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8536110 VV EXPL 20-198
uitspraak: 25 juni 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Rembrandt Propco III B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.P. van Oudenhoven (Nexa Velo Advocaten), te Utrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
die niet is verschenen.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Rembrandt’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 juni 2020 overeenkomstig artikel 2 lid 1 van Pro de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via beeld- en geluidverbinding. Namens Rembrandt is de heer [naam] (Asset Manager & Financial Manager) verschenen, bijgestaan door mr. J.P. van Oudenhoven. [gedaagde] is niet verschenen.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1. (
De rechtsvoorgangster van) Rembrandt verhuurt sinds 6 mei 2010 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] tegen een huurprijs van thans € 456,49 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen woonruimte (ROZ) (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
2.2.
In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“(…)
1.2
Het gehuurde dient uitsluitend te worden gebruikt als woonruimte.
(…)
Bijzondere bepalingen
(…)
6. Indien er vanuit of in het gehuurde overlast wordt veroorzaakt welke overlast op welke wijze dan ook gerelateerd is aan drugs c.q. verdovende middelen behoudt de verhuurder zich het recht voor deze huurovereenkomst per direct te ontbinden en zullen alle kosten voortvloeiend uit het oneigenlijke gebruik van het gehuurde alsmede de kosten voor het ontbinden van de huurovereenkomst, voor rekening komen van de huurder.
(…)”
2.3.
In artikel 1.5 van de algemene bepalingen is het volgende bepaald:
“1.5 Het is huurder niet toegestaan tot het gehuurde behorende bergruimten, garages e.d. als leefruimte, als opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik, of als werkplaats te gebruiken.”
2.4.
Bij brief van 8 juni 2020 heeft de gemeente Rotterdam aan [gedaagde] – voor zover van belang – bericht:
“Op 28 april 2020 is door een inspecteur van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht een hennepkwekerij aangetroffen in de kruipruimte van het pand aan de [adres] .
(…)
Gevaarzetting
In het onderhavige pand zijn door de inspecteur onder andere 204 hennepplanten, 16 transformatoren en 16 assimilatielampen aangetroffen. Deze lampen en transformatoren waren op hout gemonteerd. Er was voorts sprake van open aansluitingen, een niet geaarde installatie en diefstal van energie.
Tevens was een fraudespecialist van Stedin Netbeheer aanwezig. Deze heeft geconstateerd dat er door de elektrische installatie van de hennepkwekerij een ernstig gevaar op brand en elektrocutie aanwezig was.
De situatie ter plaatse was derhalve zeer gevaarlijk en onveilig.
(…)”
3..Het geschil
3.1.
Rembrandt heeft – na vermindering van eis – bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
om het gehuurde, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden, respectievelijk bevindt, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een zodanig andere termijn als bij dit vonnis in goede justitie te bepalen is, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen met afgifte van alle sleutels en andere toegangsmaterialen en ter vrije beschikking van Rembrandt te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van Rembrandt om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en het vervolgens verlaten en ontruimd te houden zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
aan Rembrandt, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen € 2.209,47, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop verzuim is ingetreden tot aan de dag waarop het bedrag volledig is betaald;
aan Rembrandt, per eerste dag van elke nieuwe maand na de dag van de dagvaarding tot en met de maand waarin de ontruiming feitelijk plaatsvindt en Rembrandt weer over het gehuurde kan beschikken, tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de maandelijkse huursom van € 456,59 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim;
tot betaling van de kosten van deze procedure, waaronder het salaris van de advocaat van Rembrandt, vermeerderd met de wettelijke rente ex 6:119 BW over deze kosten vanaf de 15e dag na de dag het in deze zaak te wijzen vonnis.
3.2.
Aan de vordering heeft Rembrandt – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
[gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Door het exploiteren van een hennepkwekerij in het gehuurde heeft [gedaagde] zonder toestemming van Rembrandt en in strijd met de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de wet de bestemming van het gehuurde gewijzigd en verder risico’s van gevaar, schade en overlast jegens Rembrandt, derden en omwonenden in het leven geroepen, hetgeen een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.2.2.
Voorts heeft [gedaagde] een huurachterstand van € 2.209,47 berekend tot en met juni 2020 laten ontstaan, hetgeen eveneens een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.2.3.
Rembrandt heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, doordat [gedaagde] een onveilige omgeving heeft gecreëerd voor omwonenden en Rembrandt het niet toestaat dat het gehuurde wordt gebruikt voor strafbare (commerciële) activiteiten die een negatieve invloed op de woonomgeving kunnen hebben. Bovendien moet [gedaagde] zo spoedig mogelijk plaatsmaken voor een huurder die wel aan zijn huurbetalingsverplichtingen voldoet en kan van Rembrandt niet worden verwacht dat zij de uitkomsten in een eventueel te voeren bodemprocedure afwacht.
3.3.
[gedaagde] heeft geen verweer gevoerd.
4..De beoordeling
4.1.
Voldoende is gebleken dat Rembrandt een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat Rembrandt in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
4.2.
De voorgeschreven termijnen en formaliteiten zijn in acht genomen. Tegen [gedaagde] , die niet is verschenen, wordt daarom verstek verleend.
4.3.
In dit kort geding moet worden beoordeeld of het nodig is nu een ordemaatregel te treffen en of aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om in kort geding daarop vooruit te lopen. Omdat een ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het woonrecht en de huurbescherming van de huurder, moet steeds van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen worden beoordeeld of er voldoende zwaarwegende omstandigheden zijn, die ontruiming rechtvaardigen, zeker nu ontruiming in de praktijk vaak een definitieve maatregel is.
4.4.
Rembrandt heeft met de overlegging van de brief van 8 juni 2020 en het rapport van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] in de woning illegaal een hennepwekerij heeft geëxploiteerd. Uit de overgelegde stukken kan verder worden afgeleid dat in het gehuurde sprake was van elektrocutie- en brandgevaar, gelet op de manier waarop de elektrische installatie aangelegd was. [gedaagde] heeft hiermee gehandeld in strijd met zijn verplichting ex artikel 7:213 BW Pro zich als goed huurder te gedragen en in strijd met zijn verplichtingen die volgen uit hoofde van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen (zie onder 2.3 en 2.4).
4.5.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door [gedaagde] . Hier komt nog bij dat sprake is van een huurachterstand van bijna vijf maanden, hetgeen eveneens een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Het is dan ook aannemelijk dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden.
4.6.
Rembrandt heeft voldoende onderbouwd dat zij belang heeft bij spoedige ontruiming, gelet op de omstandigheid dat het exploiteren van een hennepkwekerij en strafbare (commerciële) activiteiten een negatieve invloed kunnen hebben op de woonomgeving. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen.
4.7.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [gedaagde] komen.
4.8.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis
4.9.
Rembrandt vordert voorts betaling van de achterstallige huur en toekomstige huurtermijnen vanaf 1 juli 2020. Rembrandt heeft een specificatie van de huurachterstand overgelegd. Hieruit volgt dat sprake is van een huurachterstand van € 2.209,47 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand juni 2020. Dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, zal dan ook worden toegewezen. De vordering tot betaling van de toekomstige huur van € 456,59 per maand vanaf 1 juli 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente, zal worden afgewezen. Daartoe wordt als volgt overwogen. Uit de specificatie van de huurachterstand blijkt, hetgeen Rembrandt ter zitting ook heeft bevestigd, dat de lopende huurpenningen sinds april 2019 (tijdig) aan Rembrandt worden betaald. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld op basis waarvan verwacht kan worden dat [gedaagde] de toekomstige huurpenningen vanaf 1 juli 2020 niet tijdig zal voldoen. Derhalve heeft Rembrandt geen rechtens te respecteren belang bij toewijzing van de vordering tot betaling van de toekomstige huurpenningen.
4.10.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, aan de zijde van Rembrandt vastgesteld op € 210,85 aan verschotten en € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde.
5..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Rembrandt te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Rembrandt van € 2.209,47 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand juni 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over het saldo dat vanaf de dag der dagvaarding aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke debetmutatie, heeft uitgestaan;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Rembrandt vastgesteld op € 210,85 aan verschotten en € 480,00 aan salaris gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf veertien dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
37555