ECLI:NL:RBROT:2020:6672

• Datum uitspraak: 24 juli 2020
• Publicatiedatum: 27 juli 2020
• Zaaknummer: 8248397 \ CV EXPL 20-614
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.M. van de Ven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht: Toewijzing huurachterstand en afwijzing ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter te Rotterdam, hebben eisers in conventie, [eiser 1] c.s., een vordering ingesteld tegen gedaagde, [gedaagde], wegens huurachterstand. De huurovereenkomst tussen partijen was opgezegd door [gedaagde] per 1 februari 2020, maar de huurachterstand over de periode van juli 2018 tot en met december 2019 werd door de kantonrechter toegewezen. De achterstand bedroeg € 3.846,36, en de kantonrechter oordeelde dat [gedaagde] in verzuim was met de betaling van de huur. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming werd afgewezen, omdat de overeenkomst al was beëindigd door [gedaagde].

Daarnaast vorderde [gedaagde] in reconventie een huurverlaging van 60% en terugbetaling van de borgsom, maar deze vorderingen werden afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat [gedaagde] onvoldoende had onderbouwd dat er gebreken waren die een huurverlaging rechtvaardigden. De gevorderde servicekosten werden door [eiser 1] c.s. voldoende onderbouwd, en de kantonrechter wees de vordering tot huurverlaging af.

De kantonrechter heeft ook de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen tot een bedrag van € 522,10 en de wettelijke rente over de huurachterstand. De proceskosten werden toegewezen aan [eiser 1] c.s., en de vorderingen van [gedaagde] in reconventie werden afgewezen. Dit vonnis is uitgesproken door mr. H.M. van de Ven op 24 juli 2020.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8248397 \ CV EXPL 20-614

uitspraak: 24 juli 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam ,

in de zaak van

1.. [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats eiser 1] ,

2. [eiser 2] ,

wonende te [woonplaats eiser 2] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

gemachtigde: mr. A. Noordermeer-van der Heide van Vastgoed Belang Ledenservice BV,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

procederend in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser 1] c.s.” en “ [gedaagde] ”.

1.. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• het exploot van dagvaarding van 19 december 2019, met producties;
• de aantekeningen van de griffier van het mondelinge verweer van [gedaagde] van 8 januari 2020;
• de aantekeningen van de griffier van het mondelinge verweer van [gedaagde] van 28 januari 2020;
• de conclusie van antwoord van [gedaagde] van 29 januari 2020, met producties;
• het tussenvonnis van 3 februari 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• de aantekeningen van de griffier van 25 februari 2020 met de mondelinge toelichting van [gedaagde] en de in het geding gebrachte schriftelijke onderbouwing van de reconventionele vordering van [gedaagde] , met producties;
• de conclusie van antwoord in reconventie van [eiser 1] c.s., met producties;
• de conclusie van repliek in conventie van [eiser 1] c.s.

1.2.

Vanwege het coronavirus is de geplande mondelinge behandeling niet doorgegaan en is schriftelijk verder geprocedeerd.

1.3.

[gedaagde] heeft, hoewel daartoe naar behoren in de gelegenheid gesteld, geen gebruik gemaakt van de hem geboden gelegenheid om een conclusie van dupliek in conventie/conclusie van repliek in reconventie in te dienen.

1.4.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

2.1.

Met ingang van 30 juli 2018 heeft [gedaagde] van [eiser 1] c.s. gehuurd de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst is met betrekking tot de betalingsverplichting van [gedaagde] het volgende opgenomen:

“4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagt:

- de huurprijs 720 euro

- Service kosten 115 euro

- stoffering 15 euro

- Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen: 850,- euro

- Zegge achthonderdvijftig euro per maand.

4.5.

Voor het gehuurde dient huurder een borgstelling te geven aan de verhuurder de eerste betalingsperiode. Het bedrag voor de borgstelling voor het gehuurde bedraagt: 850,- euro.”

2.2.

Op 12 oktober 2018 heeft [gedaagde] per e-mailbericht aan [eiser 1] c.s., voor zover hier van belang, het volgende gestuurd:

“(…)

Nadat ik u meerdere malen op het achterstallig onderhoud van mijn huurwoning heb gewezen, zijn de gebreken nog steeds niet verholpen. Het gaat om de volgende gebreken:

• gaskookplaat defect

• gat in deur (keuken)

• afvoer/leidingen

• keukenlade

• stopcontact (boven gaskookplaat)

(…)

Hierbij verzoek ik en zonodig sommeer ik u binnen 2 weken aan uw onderhoudsplicht te voldoen en de gebreken te verhelpen. (…)”

2.3.

[eiser 1] c.s. heeft [gedaagde] per e-mailbericht van 11 februari 2019 bericht dat de servicekosten voor 2018 en 2019 worden herzien naar € 46,42 per maand. Hierdoor wordt het totaal te betalen huurbedrag per maand herzien naar € 781,42 per maand.

2.4.

In zijn e-mailbericht van 19 februari 2019 heeft [gedaagde] aan [eiser 1] c.s., voor zover hier van belang, het volgende bericht:

“(…)

Ik stel u dan ook voor het laatst in de gelegenheid de opleverpunten te verhelpen en de aangerichte schade door de door u ingehuurde klusjesman te verhelpen.

Het gaat om:

- deur zit een gat in en dient vervangen te worden

- leidingwerk van cv zou worden weggewerkt

- gasleiding dient vakkundig te worden weggewerkt

- gat bij elektriciteit boven kookplaat

- lade in de keuken

- gat in werkblad aangericht door klusjesman

- kraan dient vervangen te worden omdat deze niet open kan (…)”

2.5.

Op 21 maart 2019 heeft [gedaagde] per e-mailbericht [eiser 1] c.s. gevraagd om de werkzaamheden aan zijn woning uit te voeren. In deze e-mail is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

de gebreken die reeds sinds juli 2018 bekend zijn en ikzelf uit zal laten voeren mits jullie niet aan het eerdere zijn het volgende.

• Vervangen aanrechtblad met bijbehorende spoelbak en kraan zodat deze werkend zijn

• wegwerken van gasslang om gevaarlijke situaties te voorkomen

• aanpassen electriciteit boven kookplaat om gevaarlijke situaties te voorkomen

• vervangen van de buitendeur zodat de ruimte winddicht is

• vervangen van de lade in de keuken (evt. incl. kast) zodat de lade in de keuken normaal werkend is.

(…)”

2.6.

Op 21 november 2019 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd per 1 februari 2020.

3.. Het geschil in conventie

3.1.

[eiser 1] c.s. heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;

[gedaagde] te veroordelen het gehuurde vrij van personen en goederen, voor zover

deze laatsten het eigendom van [eiser 1] c.s. niet zijn, te verlaten en te ontruimen en met overgave van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser 1] c.s. te stellen, met machtiging op laatstgenoemde om, voor het geval [gedaagde] met deze bevolen ontruiming in gebreke mocht blijven, deze zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;

3. [gedaagde] te veroordelen aan [eiser 1] c.s. tegen behoorlijke kwijting te betalen
€ 4.463,02 waarin zijn begrepen de incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.846,36 vanaf de dag van dagvaarding tot aan die van algehele voldoening, alsmede € 781,42 (te vermeerderen met eventuele huurverhoging) voor iedere maand of een gedeelte daarvan gedurende welke [gedaagde] na december 2019 in het genot blijft van het gehuurde;

4. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.

3.2.

Aan zijn vordering heeft [eiser 1] c.s. het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] is in verzuim gebleven met tijdige betaling van de overeengekomen huurpenningen.
De achterstand over de periode juli 2018 tot en met december 2019 bedraagt € 3.846,36. Deze wanprestatie rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. Deze bedragen € 616,66 inclusief btw.

3.3.

[gedaagde] heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd en daaraan het volgende ten grondslag gelegd. Het gehuurde bevat gebreken die door [eiser 1] c.s. niet zijn hersteld ondanks herhaalde verzoeken daartoe van [gedaagde] en [eiser 1] c.s. heeft een te hoog bedrag aan servicekosten in rekening gebracht. [gedaagde] heeft gelet hierop de huur verlaagd.

4.. Het geschil in reconventie

4.1.

[eiser 3] heeft in reconventie gevorderd:

de huur te verlagen met 60% over de periode van 1 augustus 2019 tot 9 februari 2020 ten bedrage van € 7.046,07;

de servicekosten vast te stellen op € 0,- (€ 757,13 teveel in rekening gebracht);

[verweerder 1] c.s. te veroordelen de borgsom van € 850,- terug te storten;

[verweerder 1] c.s. te veroordelen de verhuiskosten van [eiser 3] te vergoeden;

[verweerder 1] c.s. te veroordelen in de verhoogde stookkosten;

[verweerder 1] c.s. te veroordelen in de schade van 9 februari 2020.

4.2.

[eiser 3] heeft aan zijn vordering het volgende ten grondslag gelegd. [verweerder 1] c.s. zou achterstallig onderhoud aan de woning dat al aanwezig was bij de oplevering van de woning uitvoeren. Dat is echter nooit gedaan, ondanks meerdere ingebrekestellingen van [eiser 3] . [eiser 3] heeft tevens schade geleden doordat hij extra stookkosten had door het gat in zijn deur. [eiser 3] is het niet eens met de in rekening gebrachte servicekosten. Mondeling is afgesproken dat de kosten voor gas, water en licht in de servicekosten inbegrepen waren.
Dit bleek later niet het geval te zijn. De servicekosten die wel in rekening zijn gebracht, zijn nooit gemaakt, zodat deze ten onrechte in rekening zijn gebracht.

[verweerder 1] c.s. heeft op 9 februari 2020 huisvredebreuk gepleegd en zich zonder toestemming van [eiser 3] toegang tot de woning verschaft. [verweerder 1] c.s. heeft spullen van [eiser 3] weggegooid en verwijderd. [verweerder 1] c.s. moet de door [eiser 3] hierdoor geleden schade betalen.

4.3.

[verweerder 1] c.s. heeft zich op het standpunt gesteld dat de vordering in reconventie moet worden afgewezen en heeft daaraan het volgende ten grondslag gelegd.

Er is geen sprake van huisvredebreuk, want het gehuurde is door [eiser 3] op 3 februari 2020 opgeleverd. Afgesproken was dat [eiser 3] op 3 februari 2020 de sleutels aangetekend aan [verweerder 1] c.s. zou versturen of in de sleutels in de woning zou achterlaten aangezien [verweerder 1] c.s. over reservesleutels beschikt. De situatie die [verweerder 1] c.s. op 4 februari 2020 aantrof in de woning was niet zoals het gehuurde behoorde te worden opgeleverd.
De woning was niet schoon en niet leeg. In de woning bevonden zich nog spullen van [eiser 3] . Deze spullen heeft [verweerder 1] c.s. opgeslagen. [verweerder 1] c.s. zal de schade bij de oplevering niet van [eiser 3] vorderen.

De door [eiser 3] gestelde gebreken zijn reeds verholpen dan wel hersteld of er was geen sprake van een gebrek dat vervanging behoefde. [eiser 3] heeft zonder toestemming de huur verminderd. [eiser 3] heeft gesteld de gebreken zelf verholpen te hebben en daarom de huur verminderd te hebben. De door [eiser 3] gestelde werkzaamheden ten bedrage van € 907,50 zijn echter niet uitgevoerd.

Wat de servicekosten betreft is [verweerder 1] c.s. van mening dat deze terecht in rekening zijn gebracht. De teveel betaalde servicekosten zijn terugbetaald. De servicekosten zien op de glasverzekering, de schoonmaak van de dakgoot en de stoffering.

De waarborgsom moet verrekend worden met de vordering van [verweerder 1] c.s. in conventie.

5.. De beoordeling

in conventie en in reconventie

5.1.

Vanwege de samenhang worden de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk behandeld.

Huurachterstand en huurverlaging

5.2.

[gedaagde] heeft de door [eiser 1] c.s. gevorderde huurachterstand niet betwist. [gedaagde] heeft zich echter op het standpunt gesteld dat hij de huur mocht verlagen, omdat sprake was van gebreken die niet hersteld werden door [eiser 1] c.s. Daarnaast is [gedaagde] van mening dat de servicekosten ten hoogste € 0,- bedragen, zodat [eiser 1] c.s. ten onrechte servicekosten in rekening heeft gebracht. Volgens [gedaagde] heeft hij dus al voldoende huur betaald aan [eiser 1] c.s.

5.3.

[gedaagde] heeft, ter onderbouwing van zijn standpunt dat sprake was van diverse gebreken aan de woning die in zijn optiek tot huurverlaging moeten leiden, verwezen naar zijn e-mailberichten van 12 oktober 2018, 19 februari 2019 en 21 maart 2019 aan [eiser 1] c.s. Uit deze e-mails komen de volgende gebreken naar voren: de gaskookplaat was defect, er zat een gat in de deur, de afvoer/leiding lekte, de keukenlade sloot niet goed, het stopcontact boven de gaskookplaat was niet veilig, er zat een gat in het aanrechtblad veroorzaakt door de klusjesman, de kraan kon niet open, de cv leiding moest worden weggewerkt, het aanrechtblad moest vervangen worden met spoelbak en kraan, de gasslang liep door de keukenkastjes en de buitendeur was niet winddicht.

5.4.

[eiser 1] c.s. heeft gemotiveerd betwist dat de gebreken (nog) niet door hem verholpen zijn of dat dit gebreken zijn waarvan het noodzakelijk is deze te herstellen. Volgens [eiser 1] c.s. zijn de door [gedaagde] gestelde gebreken uit zijn e-mail van 12 maart 2019 allemaal hersteld. De door [gedaagde] in zijn e-mail van 19 februari 2019 gewenste aftimmering onder de CV is een aanpassing die niet noodzakelijk is, aldus [eiser 1] c.s. Daarnaast heeft [eiser 1] c.s. zich op het standpunt gesteld dat de gasslang niet weggewerkt hoeft te worden en dat er geen gat meer zit in het keukenwerkblad na het plaatsen van de inbouwkookplaat. [eiser 1] c.s. heeft voorts gesteld dat hij aan de keukenkraan geen gebrek heeft geconstateerd en dat het niet noodzakelijk was om een nieuw aanrechtblad met spoelbak en kraan te plaatsen, zoals [gedaagde] in zijn e-mail van 21 maart 2019 heeft verzocht. De buitendeur bevatte volgens [eiser 1] c.s. evenmin een gebrek, zodat deze niet vervangen hoeft te worden.

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat het gelet op deze gemotiveerde betwisting van [eiser 1] c.s. op de weg van [gedaagde] had gelegen om nader te onderbouwen dat de gebreken er waren en dat deze gebreken een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. [gedaagde] heeft deze onderbouwing echter niet gegeven. Hij heeft, hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, niet meer gereageerd op de conclusie van repliek in conventie en de conclusie van antwoord in reconventie. De kantonrechter is daarom van oordeel dat niet als vaststaand kan worden aangenomen dat sprake was van gebreken in de woning die huurverlaging rechtvaardigen. Daarbij merkt de kantonrechter op dat het niet zo is dat [eiser 1] c.s. alles moet herstellen wat [gedaagde] niet mooi of niet praktisch vindt. Het moet wel gaan om gebreken waardoor het huurgenot verminderd wordt.

5.6.

Wat de servicekosten betreft is de kantonrechter van oordeel dat [eiser 1] c.s. voldoende heeft onderbouwd waarop die servicekosten zagen, namelijk de glasverzekering, schoonmaak dakgoot en de stoffering. [eiser 1] c.s. heeft in februari 2019 de servicekosten per augustus 2018 herzien en teruggebracht naar € 46,42 per maand.
De kantonrechter begrijpt uit wat door [gedaagde] is aangevoerd niet waarom de servicekosten op € 0,- moeten worden vastgesteld. [gedaagde] heeft immers niet betwist dat [eiser 1] c.s. een glasverzekering heeft afgesloten voor de woning en dat de woning gestoffeerd was. Het is dan ook redelijk dat [eiser 1] c.s. hiervoor kosten bij [gedaagde] in rekening brengt. Wat het schoonmaken van de dakgoot betreft heeft [gedaagde] onvoldoende duidelijk gemaakt dat dit nooit heeft plaatsgevonden of zou plaatsvinden. [gedaagde] heeft derhalve onvoldoende onderbouwd waarom de servicekosten op € 0,- moeten worden vastgesteld.

5.7.

Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft [gedaagde] zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de huur met 60% verlaagd moest worden en de servicekosten ten onrechte in rekening zijn gebracht. Dit betekent dat de in conventie gevorderde huurachterstand tot en met december 2019 ten bedrage van € 3.846,36 wordt toegewezen en dat de in reconventie gevorderde huurverlaging en verlaging van de servicekosten worden afgewezen.

Ontbinding en ontruiming

5.8.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen, omdat [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 februari 2020 heeft opgezegd en de woning inmiddels ook heeft verlaten.

Huurtermijnen

5.9.

[eiser 1] c.s. heeft in conventie gevorderd [gedaagde] tevens te veroordelen een bedrag van € 781,42 per maand te betalen voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] na december 2019 in het genot van het gehuurde blijft. Deze vordering wordt op grond van de huurovereenkomst toegewezen tot 1 februari 2020, de einddatum van de huurovereenkomst, derhalve over de maand januari 2020. Voor toewijzing van deze vordering na die datum bestaat geen grondslag.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.10.

[eiser 1] c.s. heeft aanspraak gemaakt op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. In de door [eiser 1] c.s. aan [gedaagde] verzonden aanmaning, die overigens voldoet aan de in artikel 6:96, zesde lid BW gestelde eisen, wordt een lager bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten genoemd dan thans wordt gevorderd. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen tot een bedrag van € 522,10 inclusief btw.

Wettelijke rente

5.11.

De door [eiser 1] c.s. gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand wordt als onbetwist en op grond van de wet toegewezen.

Waarborgsom

5.12.

[gedaagde] heeft in reconventie gevorderd dat [eiser 1] c.s. wordt veroordeeld de waarborgsom aan hem terug te betalen. [eiser 1] c.s. heeft zich echter op het standpunt gesteld dat hij de waarborgsom wil verrekenen met het nog openstaande bedrag in conventie. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser 1] c.s. wat de waarborgsom betreft terecht een beroep op verrekening heeft gedaan, zodat de in reconventie gevorderde teruggave van de waarborgsom wordt afgewezen.

Verhuiskosten en verhoogde stookkosten

5.13.

In reconventie heeft [gedaagde] daarnaast gevorderd [eiser 1] c.s. te veroordelen in de verhuiskosten en verhoogde stookkosten. [gedaagde] heeft deze vordering echter in zijn geheel niet onderbouwd, want het is onduidelijk op grond waarvan [gedaagde] recht heeft op een vergoeding voor verhuiskosten en stookkosten. Evenmin heeft [gedaagde] geconcretiseerd hoe hoog deze vergoedingen moeten zijn. Deze vergoedingen worden daarom afgewezen.

Schade 9 februari 2020

5.14.

[gedaagde] heeft zich in reconventie voorts op het standpunt gesteld dat zijn schade als gevolg van de huisvredebreuk van 9 februari 2020 ook vergoed moet worden. [eiser 1] c.s. heeft echter gemotiveerd betwist dat hij huisvredebreuk heeft gepleegd, want volgens [eiser 1] c.s. was de woning op dat moment al opgeleverd door [gedaagde] . Daarnaast heeft [eiser 1] c.s. zich op het standpunt gesteld dat hij de goederen van [gedaagde] heeft opgeslagen. [gedaagde] heeft dit voorgaande niet meer weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. Gelet hierop staat niet vast dat [eiser 1] c.s. onrechtmatig jegens [gedaagde] heeft gehandeld, zodat de door [gedaagde] gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen.

Proceskosten

5.15.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld.

6.. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen
€ 4.368,46 aan huurachterstand tot en met december 2019 en buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over
€ 3.846,36 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. tegen kwijting te betalen de huur over de maanden januari 2020 ten bedrage van € 781,42;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser 1] c.s. vastgesteld op € 599,93 aan verschotten en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie:

wijst de vorderingen van [eiser 3] af;

veroordeelt [eiser 3] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerder 1] c.s. vastgesteld op € 240,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. van de Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

31688