Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8347286 \ VZ VERZ 20-2754
uitspraak: 5 augustus 2020
beschikking ex artikel 7:291 Burgerlijk Wetboek van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaak van
[verzoekster]
,
gevestigd te [vestigingsplaats verzoekster] ,
verzoekster,
gemachtigde: mr. R.W. Renzen,
tegen
[verweerder]
,
gevestigd te [vestigingsplaats verweerder] ,
verweerder,
gemachtigde: mr. Y.A. Rampersad.
Partijen worden verder aangeduid als “ [verzoekster] ” en “ [verweerder] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Op 24 februari is het verzoek ontvangen ter goedkeuring van de bedingen, afwijkende van de artikelen 7:292 e.v. BW, opgenomen in de tussen partijen gesloten overeenkomst.
1.2
De mondelinge behandeling heeft op 29 juni 2020 plaatsgevonden overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven.
1.3
De uitspraak van de beschikking is door de kantonrechter bepaald op heden.
2..Het verzoek
2.1
[verzoekster] en [verweerder] hebben een huurovereenkomst gesloten, waarbij [verzoekster] aan [verweerder] met ingang van 1 januari 2018 de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] , [unit-nummer] , te Hoek van Holland (gemeente Rotterdam), heeft verhuurd.
2.2
Het strandpaviljoen staat in de duinen in Hoek van Holland en de grond is door [verzoekster] gepacht van de deelgemeente Hoek van Holland (“de Deelgemeente”). In de pachtovereenkomst is opgenomen dat bij voorgenomen aanpassing van de zeewering, dan wel bij uitvoering van de voorgenomen reconstructie van de badplaats, de winkels aanwezig op de [adres] zullen moeten verhuizen naar een andere locatie, dan wel in het geheel zullen moeten verdwijnen.
2.3
[verzoekster] wenst krachtens artikel 7:291 BW goedkeuring te verkrijgen voor de volgende in de huurovereenkomst opgenomen bedingen:
“Artikel 3.3: In afwijking van het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW eindigt de huurovereenkomst
door het verstrijken van de opzegtermijn als bedoeld in artikel 3.2 respectievelijk 3.5 van deze
overeenkomst.
Artikel 3.5: Huurder is bekend met het feit dat de deelgemeente Hoek van Holland plannen
heeft tot realisatie van een boulevard of aanpassing van de inrichting van de kuststrook. Voorts
realiseert huurder zich dat vanuit enige (overheids)instantie de noodzaak opkomt tot
verplaatsing van het gehuurde, dan wel afbraak van het gehuurde. In het geval het gehuurde
vanuit overheidswege dient te worden afgebroken, zal huurder daar haar volledige
medewerking aan verlenen. Waar nodig heeft verhuurder het recht om de huurovereenkomst
tussentijds op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden.
Artikel 4.5: Verhuurder heeft voorts het recht om de huurprijs aan te passen, indien zij zelf wordt
geconfronteerd met een verhoging van de door haar aan de deelgemeente Hoek van Holland te
betalen pacht, betrekking hebbende op het perceel van huurder. Van deze mogelijkheid zal
verhuurder alleen gebruik maken indien deze verhoging meer bedraagt dan 5%.
Artikel 9.9: Huurder doet afstand van het recht om enige vergoeding te vorderen op grond van het
bepaalde in de artikelen 7:308, 7:309 BW en 7:310 BW.
Artikel 9.10: Huurder en verhuurder komen overeen dat de vergoeding als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW nihil is en huurder doet afstand van zijn recht om een hogere vergoeding te vorderen dan wel — indien de rechter een hogere vergoeding vast stelt — deze te incasseren.”
3..De beoordeling van het verzoek
3.1
Uitgangspunt is dat van de wettelijke bepalingen van de vierde titel van boek 7 BW, waarvan de zesde afdeling gewijd is aan huur van bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, behoudens goedkeuring door de rechter (artikel 7:291 BW).
3.2
Ingevolge het derde lid van artikel 7:291 BW wordt die goedkeuring alleen gegeven als de wettelijke rechten van de huurder van bedrijfsruimte door de afwijking niet wezenlijk worden aangetast, of de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.
3.3
Duidelijk is dat [verweerder] niet een zodanig grote partij is dat gezegd kan worden dat haar maatschappelijke positie in vergelijking met de positie van [verzoekster] zodanig is dat zij de bescherming van de wet niet behoeft. Evident is bovendien dat het samenspel van bedingen waarvan goedkeuring wordt gevraagd een aantasting van de rechten van [verweerder] als huurder vormen en dat die aantasting in beginsel ook wezenlijk van aard is. Als gevolg van de bedingen verliest [verweerder] immers haar wettelijke rechten ten aanzien van huurbescherming en compensatie. Het is – in een geval als dit, waarin sprake is van een verzoek op tegenspraak – aan de verhuurder om feiten en omstandigheden te stellen op basis waarvan tot de conclusie gekomen moet worden dat toch geen sprake is van een wezenlijke aantasting. Dat sprake is van een mogelijke herontwikkeling van het gebied en een zekere mate van afhankelijkheid van [verzoekster] van de gemeente is daarvoor onvoldoende. Het zijn immers omstandigheden die de gedachten achter de verschillende bedingen verklaart, maar die omstandigheden raken niet de mate waarin de bescherming van [verweerder] wordt aangetast. De omstandigheden zijn ook onvoldoende als deze omstandigheden bij [verweerder] bij aanvang van de huurovereenkomst bekend waren. Van [verweerder] – een ondernemer op het gebied van de verkoop van visproducten – kan bovendien niet worden verwacht dat hij op basis van die kennis zijn (rechts)positie kan inschatten. Niet gezegd kan dus worden dat [verweerder] in staat moet worden geacht om de juiste afweging te maken die hoort bij het opgeven van rechten. [verweerder] heeft onbetwist gesteld dat hij niet door een advocaat of een andere ter zake deskundige is bijgestaan bij het tot stand komen van de overeenkomst. Ook is niet gebleken dat [verweerder] is gewezen op de rechten die haar wettelijk toekomen en op de gevolgen daarvoor van het sluiten van de huurovereenkomst met deze bedingen. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [verweerder] (voldoende) voor het verlies van rechten is gecompenseerd. De kantonrechter is aldus van oordeel dat sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van [verweerder] als huurder, hetgeen tot afwijzing van het verzoek moet leiden.
3.4
[verzoekster] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure.
4..De beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
veroordeelt [verzoekster] in de kosten van de procedure aan de zijde van [verweerder] vastgesteld op € 721,- aan gemachtigdensalaris.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. H.M. van de Ven en uitgesproken op de openbare terechtzitting.
527