Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8456524 \ CV EXPL 20-11921
uitspraak: 28 augustus 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 9 april 2020,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] , op een bij de deurwaarder bekend geheim adres,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.F. Cheung te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Vestia’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
- het exploot van dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord, met één productie;
- het vonnis van 18 juni 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van 4 augustus 2020 zijdens Vestia, met één productie.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 augustus 2020. Daarbij is namens Vestia de heer [naam persoon] , gemachtigde, verschenen. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. J.F. Cheung, alsmede de maatschappelijk werkster die haar begeleidt vanuit het wijkteam.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In deze procedure wordt uitgegaan van het volgende.
2.1.
Tussen Vestia als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning).
2.2.
De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedraagt (ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding) € 768,03 per maand.
3..De vordering
3.1.
Vestia heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, met veroordeling van [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen om aan Vestia te betalen € 2.748,34, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.608,95 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
- [gedaagde] te veroordelen om aan Vestia te betalen € 768,03 voor iedere maand, te vermeerderen met de (wettelijk) toegestane huurverhoging, te rekenen vanaf 1 mei 2020, zolang [gedaagde] in gebreke blijft met ontruiming van de woning, een gedeelte van een maand voor een hele te rekenen;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Vestia heeft – samengevat weergegeven – aan die vordering ten grondslag gelegd dat de hoogte van de ontstane huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van de woning rechtvaardigt. De huurachterstand bedraagt € 2.608,95 berekend tot de maand mei 2020. Dat is meer dan drie maanden. Vestia heeft [gedaagde] schriftelijk aangemaand tot betaling van die achterstand en maakt daarom aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 139,39 inclusief btw. Daarnaast vordert Vestia wettelijke rente over de achterstallige huur, wegens vertraging in de betaling daarvan.
4..Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van Vestia. Zij heeft – samengevat weergegeven – het volgende naar voren gebracht.
4.2.
Met ingang van 1 april 2019 is [gedaagde] als zzp’er voor zichzelf begonnen. Vanwege opstartproblemen kon zij de huur niet altijd betalen. Toen zij enigszins rond kon komen, is zij zowel financieel als emotioneel hard geraakt door de coronacrisis. Als startend zzp’er heeft zij nog geen buffer kunnen opbouwen om de gevolgen van de coronacrisis op te vangen. Inmiddels is aan [gedaagde] een uitkering toegekend op basis van de Tijdelijke overbruggingsregeling zelfstandig ondernemers (Tozo) en komen er ook weer langzaam opdrachten binnen. De verwachting is dat [gedaagde] financiële situatie zal verbeteren en dat zij de huur weer tijdig en volledig kan voldoen en de achterstand kan aflossen. De huurachterstand was ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding drie maanden, maar zal ten tijde van de mondelinge behandeling minder dan drie maanden zijn. Sinds de dagvaarding is de huur weer tijdig en volledig voldaan. Ontbinding van de huurovereenkomst is bij die stand van zaken niet gerechtvaardigd. [gedaagde] betwist dat zij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die voldoet aan alle vereisten van artikel 6:96 BW Pro. Zij is daarom geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd aan Vestia.
4.3.
In het geval van toewijzing van de gevorderde ontbinding, verzoekt [gedaagde] haar een terme de grace toe te kennen van drie maanden om vervangende woonruimte te vinden. Voorts verzoekt [gedaagde] het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] zal zeker in hoger beroep gaan. Executie van een toewijzend vonnis zal ingrijpende gevolgen voor haar hebben.
5..De beoordeling
5.1.
Vestia heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling een actuele specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht. Volgens Vestia bedraagt de huurachterstand € 5.635,37 berekend tot en met de maand augustus 2020. De kantonrechter verstaat dat Vestia haar vordering dienovereenkomstig wijzigt.
5.2.
Hoewel [gedaagde] in de conclusie van antwoord heeft gesteld dat de huurachterstand tijdens de mondelinge behandeling minder zal zijn dan drie maanden en dat de (lopende) huur sinds de dagvaarding weer tijdig en volledig betaald zal gaan worden, heeft zij op de mondelinge behandeling verklaard dat het klopt dat er geen enkele huurtermijn meer is voldaan. Zij betwist de door Vestia gestelde actuele huurachterstand dan ook niet. Dat bedrag wordt dan ook toegewezen.
5.3.
Het tijdig betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen van de huurder, die voortvloeit uit de huurovereenkomst. De huurachterstand die [gedaagde] heeft laten ontstaan en laten voortbestaan rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat er ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een huurachterstand van drie maanden bestond, die thans is opgelopen tot een achterstand van meer dan zeven maanden. Ook wordt meegewogen dat blijkens de onbetwiste actuele specificatie van Vestia de huurachterstand reeds eind 2019 is ontstaan en dus nog vóór de coronacrisis.
[gedaagde] heeft ter afwering van de vordering een beroep gedaan op haar financiële en persoonlijke omstandigheden. Hoe moeilijk die omstandigheden ook zijn (geweest) voor [gedaagde] , die omstandigheden ontslaan haar niet van haar betalingsverplichting jegens Vestia. [gedaagde] heeft verder niets naar voren gebracht dat haar kan baten.
5.4.
Op grond van de wet heeft de kantonrechter de bevoegdheid om, alvorens de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken, de huurder een termijn van ten hoogste een maand toe te staan om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen, een zogeheten terme de grâce (artikel 7:280 BW Pro). Het is aan de huurder om voldoende concreet te maken dat zij over financiële middelen beschikt of zal beschikken om haar verplichtingen alsnog volledig na te komen binnen een termijn van één maand na de datum van het vonnis.
[gedaagde] heeft ter zitting naar voren gebracht dat zij inmiddels hulp krijgt met haar financiën, met het aanvragen van een uitkering voor zelfstandigen en met het aanvragen van bewindvoering. Die procedures zijn al in gang gezet, maar het is op het moment van de mondelinge behandeling nog onduidelijk hoe het een en ander zal gaan lopen, aldus [gedaagde] . Gelet op het feit dat [gedaagde] niet concreet heeft gesteld of en hoe zij binnen één maand alsnog volledig aan haar betalingsverplichtingen jegens Vestia kan voldoen, bestaat er geen aanleiding om een terme de grâce toe te kennen. Een en ander laat uiteraard onverlet dat partijen naar aanleiding van dit vonnis alsnog kunnen trachten om overeenstemming te bereiken over een minnelijke regeling die het mogelijk maakt dat de huurovereenkomst tussen partijen gecontinueerd wordt en Vestia niet tot ontruiming van de woning overgaat.
5.5.
Het voorgaande betekent dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning wordt toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
5.6.
Vestia heeft betaling van € 768,03 per maand gevorderd, voor iedere maand dat [gedaagde] in gebreke blijft met ontruiming van de woning. De kantonrechter leidt uit de actuele specificatie van Vestia af dat de huurprijs per juli 2020 is gewijzigd in € 745,18 per maand. De vordering van Vestia wordt dienovereenkomstig toegewezen.
5.7.
De wettelijke rente wordt als onbetwist en op de wet gegrond toegewezen.
5.8.
Vestia heeft een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Die vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Naar het oordeel van de kantonrechter voldoet de overgelegde aanmaningsbrief aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
[gedaagde] heeft echter betwist dat zij de aanmaningsbrief heeft ontvangen. Op grond van artikel 3:37 lid 3 BW Pro moet een verklaring (zoals een aanmaning, waarin een veertiendagentermijn wordt aangezegd conform artikel 6:96 lid 6 BW Pro) om haar werking te hebben, de geadresseerde hebben bereikt, tenzij het niet bereiken daarvan het gevolg is van een voor rekening en risico van [gedaagde] komende omstandigheid. Vestia heeft in reactie op het door [gedaagde] gevoerde verweer geen feiten en omstandigheden aangevoerd, waaruit blijkt dat de overgelegde aanmaningsbrief [gedaagde] heeft bereikt of niet heeft bereikt door een voor haar rekening en risico komende omstandigheid. Dit onderdeel van de vordering wordt daarom afgewezen.
5.9.
[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De verschotten zijn vastgesteld op € 499,00 aan griffierecht en € 102,96 aan explootkosten. Het salaris voor de gemachtigde wordt begroot op € 510,00 (1 punt à € 210,00 en – in verband met eisvermeerdering – 1 punt à € 300,00).
5.10.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis. De kantonrechter dient bij een dergelijk verweer de belangen van partijen in het licht van de omstandigheden van het geval te beoordelen. Die belangenafweging valt uit in het nadeel van [gedaagde] . Gelet op hetgeen reeds onder 5.2 tot en met 5.4 is overwogen, kan het afwachten van een eventueel hoger beroep niet van Vestia worden gevergd. Het vonnis zal daarom uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
6..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Vestia te betalen € 5.635,37 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand augustus 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over € 2.608,95 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en de woning onder overgave van de sleutels ter beschikking van Vestia te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Vestia te betalen € 745,18 met ingang van de maand september 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een gedeelte van een maand voor een hele te rekenen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 601,96 aan verschotten en € 510,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
34286