Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer: 7729382 \ CV EXPL 19-3095
uitspraak: 10 september 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht
in de zaak van
[eiseres]
,
,
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. B. van Laarhoven-Severs.
Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1..Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure volgt uit:
-het tussenvonnis van 5 december 2019;
-de akte uitlaten getuigen van 2 januari 2020 aan de zijde van [eiseres] , waarbij tevens een productie is ingediend;
-het proces-verbaal van het op 11 juni 2020 gehouden getuigenverhoor;
-de akte overleggen producties van 25 juni 2020 aan de zijde van [gedaagde] ;
-de conclusie na getuigenverhoor aan de zijde [eiseres] ;
-de antwoordconclusie na getuigenverhoor aan de zijde van [gedaagde] .
De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2..De verdere beoordeling
De bewijsopdracht en de getuigenverklaringen
2.1
In het tussenvonnis van 5 december 2019 is [eiseres] toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [gedaagde] :
- gedurende enige tijd geen hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde;
- het gehuurde aan [naam persoon 1] dan wel aan anderen heeft onderverhuurd;
- van [naam persoon 1] over een zekere periode maandelijks een bedrag van € 900,-- heeft ontvangen en dat dit bedrag, althans de door hem (erkend) ontvangen betalingen van € 300,-- per maand, betrekking heeft gehad op huurbetalingen voor het gehuurde.
2.2
[gedaagde] is toegelaten tot het overleggen van betalingsbewijzen waaruit kan blijken dat door hem aan [eiseres] meer dan de op het overzicht van 3 oktober 2019 (productie 23) vermelde betalingen zijn verricht.
2.3
[eiseres] heeft als getuigen laten horen [naam persoon 1] , [naam persoon 2] (handhaver en
toezichthouder basisregistratie personen bij de gemeente Gorinchem, hierna: [naam persoon 2] ),
[naam persoon 3] (senior consulent stad en buurt bij [eiseres] ) en [naam persoon 4] (medewerker
klantenservice bij [eiseres] ).
2.4
[gedaagde] heeft afgezien van het laten horen van getuigen.
2.5
[naam persoon 1] heeft onder meer het volgende verklaard:
“Ik ben met [gedaagde] in contact gekomen toen ik een advertentie voor de woning op
marktplaats heb gezien. Dat was ongeveer mei 2018. Ik heb toen het telefoonnummer
gebeld dat in de advertentie stond. Ik weet niet meer welk nummer dat was. Daarvoor kende
ik [gedaagde] nog niet. Ik had gebeld en een afspraak gemaakt. Ik heb geen relatie gehad met
[gedaagde] .
Toen ik een afspraak had gemaakt heb ik de woning bekeken. We hebben toen
afgesproken wanneer ik in de woning zou gaan wonen. Het ging om de hele woning. Wij hebben afgesproken dat ik [gedaagde] € 900,00 per maand zou betalen, dat was de huur. Dit bedrag was inclusief water, gas en stroom. Ik betaalde in het begin de helft contant en de helft per bankrekening. Ongeveer na 3 maanden moest ik van [gedaagde] € 300,00 per bank betalen en de rest contant. U houdt mij voor dat [gedaagde] in deze procedure heeft verklaard dat ik hem € 300,00 per maand betaalde. Dat klopt niet, ik betaalde hem € 900,00.
Ongeveer in mei 2018 hebben [gedaagde] en ik een schriftelijke huurovereenkomst gesloten.
U houdt mij voor een deel van een huurovereenkomst die in de procedure is overgelegd als
productie 15. Dit document is de huurovereenkomst die ik bedoel. [gedaagde] en ik hebben
de huurovereenkomst ook ondertekend. Ik heb ook een kopie van de volledige
overeenkomst ontvangen. Ik weet niet meer of ik die nu nog heb.
U houdt mij voor dat in de procedure is overgelegd een rekeningoverzicht van [gedaagde] .
Bij de betaling van € 300,00 aan [gedaagde] van januari 2019 is vermeld ‘huur’. Bij eerdere betalingen van € 300,00 niet. In het begin zette ik ook de omschrijving ‘huur’ bij de betalingen. [gedaagde] heeft mij toen gezegd dat ik dat niet moest doen. Ik heb dit daarom niet meer gedaan. Toen de problemen ontstonden heb ik deze omschrijving er wel weer bij gezet. Ik weet niet meer precies wanneer dat was, misschien ongeveer januari of februari 2019. In januari 2019 werd de stroom afgesloten.
U houdt mij een verklaring van meneer [naam persoon 5] voor (productie 5) waarin staat dat ik bij zijn bezoek op 12 juli 2018 heb gezegd dat ik niet wist wanneer [gedaagde] thuis zou komen. Met thuis bedoelde ik het volgende. Ik heb met [gedaagde] in het begin afgesproken dat, als er iemand zou komen en die zou vragen naar meneer [gedaagde] , ik zou zeggen dat hij wel in de woning woont, maar er even niet is. Daarom heb ik dit toen gezegd, dit was gelogen.
Ik weet niet meer wanneer ik feitelijk aan de [adres] ben gaan wonen, ik denk ongeveer eind mei 2018.
De afspraak was dat ik alleen met mijn dochter in de woning zou kunnen wonen, gedeeltelijk kon mijn vriend er ook zijn. Meneer [gedaagde] zou er niet wonen. [gedaagde] kwam feitelijk nog wel in de woning. Hij kwam maandelijks de huur ophalen en soms bracht hij kleding. [gedaagde] had geen sleutel, dus ik moest open doen. Ik heb direct een nieuw slot op de deur gezet, misschien een week nadat ik er ben komen wonen. Ik had dit besproken met [gedaagde] , dit was geen probleem. In de periode dat ik in de woning woonde heeft [gedaagde] er nooit overnacht. Ik heb maar een keer een nieuw slot op de deur gezet. U houdt mij voor dat [gedaagde] heeft gesteld dat hij pas in januari 2019 de woning niet meer in kon. Dit is niet waar. Hij kon er daarvoor ook niet in. Hij kwam alleen voor de huur en kleding. In de woning stond een inbouwkast, daarin had [gedaagde] nog kleding en schoenen liggen. Er stonden nog meubels van [gedaagde] in de woning waaronder een hoekbank en een tafel met stoelen. Er was ook een matras van [gedaagde] , maar hij had er geen bed staan.”
Op vragen van mr. Van de Weteringe Buys-Kroon heeft [naam persoon 1] onder meer als
volgt geantwoord:
“U laat mij nogmaals het deel van het huurcontract zien (productie 15). U ziet hier mijn
naam staan. Ik heb mijn eigen naam en ook het adres in Ameide zelf geschreven. Linksboven staat [gedaagde] , dit heeft [gedaagde] geschreven.”
2.6
[naam persoon 2] heeft onder meer het volgende verklaard:
“U houdt mij voor dat in mijn eerdere verklaring (het proces-verbaal van 8 december 2018,
kantonrechter) staat dat [naam persoon 1] op het moment van het huisbezoek in de woning
aanwezig was en dat zij hierbij het volgende heeft verklaard: dat zij hier sinds vijf maanden
woont, dat zij de woning huurt van [gedaagde] , dat zij de huur contant betaalt aan [gedaagde] ,
dat [gedaagde] niet woonachtig is op dit adres, dat zij een nieuw slot in de deur heeft
aangebracht en dat [gedaagde] hiervan geen sleutel heeft. Dit klopt, ik blijf bij deze
verklaring.”
Op vragen van mr. Van de Weteringe Buys-Kroon heeft [naam persoon 2] onder meer als
volgt geantwoord:
“Bij het huisbezoek op 5 december 2018 heeft [naam persoon 1] niets gezegd over dat zij een
bepaalde band of relatie met [gedaagde] had. Op het moment van het huisbezoek was ook de
vriend van mevrouw [naam persoon 1] op visite en de dochter van mevrouw. U vraagt mij
naar mijn conclusie in mijn eerdere verklaring dat mij uit niets was gebleken dat [gedaagde]
daar aanwezig zou zijn en u vraagt mij waar die conclusie op gebaseerd is. Ik heb geen
herenschoenen gezien. Ik heb wel een wasrek gezien met alleen dames- en kinderkleding,
maar helemaal geen herenkleding. Ik had ook geen reden om te twijfelen aan wat mevrouw
[naam persoon 1] heeft gezegd omdat de door haar afgelegde verklaring voor haar niet gunstig
was. Zij zou namelijk waarschijnlijk de woning moeten verlaten. Als zij had gezegd dat zij
een relatie had met [gedaagde] was dat probleem er niet geweest. Zij had dan alleen moeten
worden ingeschreven.
U houdt mij de producties 24, 25 en 26 uit de procedure voor. Deze documenten zijn door
mij opgesteld. Desgevraagd kan ik bevestigen dat ik op 30 maart 2019, 1 april 2019, 3 april
2019, 9 april 2019, 25 mei 2019, 27 mei 2019, 8 juni 2019, 19 juni 2019, 3 juli 20l9 en op
11 september 2019 bij de woning ben geweest en heb aangebeld. In geen van de gevallen
deed [gedaagde] open. Ik heb hem nooit in de woning aangetroffen.”
Hoofdverblijf en onderhuur
3.1
[eiseres] is geslaagd in het leveren van het bewijs dat [gedaagde] gedurende enige tijd geen hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. [naam persoon 1] heeft onder ede verklaard dat zij vanaf ongeveer eind mei 2018 met haar dochter in het gehuurde heeft gewoond. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit tot 19 februari 2019 heeft geduurd. [eiseres] heeft namelijk gesteld dat [gedaagde] op deze dag het slot van het gehuurde heeft vervangen (zodat [naam persoon 1] er niet meer in kon) en [gedaagde] heeft dit niet betwist. [naam persoon 1] heeft verder verklaard dat [gedaagde] in deze periode niet in het gehuurde woonde. De verklaring van [naam persoon 1] is gedetailleerd en stemt overeen met haar eerdere verklaringen. De verklaring komt bovendien overeen met de observaties van [naam persoon 5] en [naam persoon 2] bij hun huisbezoeken (zie 2.2 en 2.3 van het tussenvonnis). De kantonrechter acht de verklaring van [naam persoon 1] geloofwaardig. Daarentegen roept de stellingname van [gedaagde] vragen op. [gedaagde] heeft gesteld dat hij een gedeelte van het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan [naam persoon 1] omdat zij problemen had met haar ex-man en [gedaagde] haar graag wilde helpen. Dit staat op gespannen voet met zijn stelling tijdens de mondelinge behandeling dat hij en [naam persoon 1] een relatie hadden. Deze laatste stelling is overigens in geen van de namens [gedaagde] ingediende processtukken terug te vinden.
3.2
[eiseres] is ook geslaagd in het leveren van het bewijs dat [gedaagde] het gehuurde aan [naam persoon 1] heeft onderverhuurd. [naam persoon 1] heeft verklaard dat zij [gedaagde] maandelijks in totaal € 900,-- heeft betaald. Er is redelijkerwijs geen andere conclusie mogelijk dan dat dit huurbetalingen waren.
3.3
[gedaagde] heeft dus het gehuurde gedurende zekere tijd niet zelf bewoond en hij heeft het gehuurde onderverhuurd. Dat betekent dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de
huurovereenkomst. Uit de bij de huurovereenkomst horende algemene huurvoorwaarden volgt immers dat de huurder het gehuurde zelf moet bewonen en niet mag verhuren of in gebruik geven aan een derde. [gedaagde] heeft het verweer gevoerd dat de algemene huurvoorwaarden niet op de huurovereenkomst van toepassing zijn en/of dat deze voorwaarden vernietigbaar zijn. [gedaagde] heeft hiertoe aangevoerd dat hem de voorwaarden niet bij het sluiten van de huurovereenkomst ter hand zijn gesteld. Dit verweer wordt verworpen. In de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst is vermeld: “De overige afspraken die bij het huren van een huis horen treft u hierbij ook aan. Deze afspraken maken deel uit van uw huurcontract”. Op grond hiervan gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] de algemene huurvoorwaarden bij de ondertekening heeft ontvangen.
Ontbinding huurovereenkomst en huurachterstand
3.4
Als een partij tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst, levert dat in beginsel een ontbindingsgrond op (zie artikel 6:265 lid 1 BW).
3.5
Volgens [gedaagde] rechtvaardigt de tekortkoming in dit geval de ontbinding niet. De
kantonrechter volgt hem hierin niet. Het niet zelf bewonen en het onderverhuren van een sociale huurwoning zijn ernstige tekortkomingen, die in dit geval geruime tijd hebben voortgeduurd. [eiseres] heeft er belang bij dat de woning beschikbaar komt voor anderen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning. [gedaagde] heeft gesteld dat de tekortkomingen inmiddels zijn beëindigd, maar dat doet aan de ernst van de tekortkomingen niet af. Dat [gedaagde] door de ontbinding zijn huurwoning kwijtraakt, weegt niet tegen de belangen van [eiseres] op. De kantonrechter betrekt bij dit oordeel ook dat [gedaagde] blijkbaar ook andere woonruimte tot zijn beschikking had toen [naam persoon 1] in het gehuurde woonde.
3.6
[gedaagde] heeft ook als verweer gevoerd dat ontbinding niet mogelijk is, omdat hij niet in verzuim verkeert. Dit verweer wordt verworpen. Het is voor wat betreft de
periode waarin de tekortkomingen plaatsvonden, niet mogelijk deze nog ongedaan te
maken. Er is dus sprake van blijvende onmogelijkheid. Het verzuimvereiste geldt daarom niet (zie artikel 6:265 lid 2 BW).
3.7
[gedaagde] heeft betoogd dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voor dit oordeel ziet de kantonrechter geen aanleiding. Verwezen wordt naar wat hiervoor in 3.5 is overwogen.
3.8
De kantonrechter zal de huurovereenkomst dus ontbinden. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op vier weken na de betekening van dit vonnis.
3.9
In het tussenvonnis (punt 4.5) is overwogen dat de huurachterstand tot en met de maand oktober 2019 in elk geval is ingelopen tot een bedrag van € 533,68. [gedaagde] heeft geen gebruik gemaakt van de gelegenheid betalingsbewijzen over te leggen ter onderbouwing van zijn stelling dat de achterstand lager is. De kantonrechter gaat daarom uit van een achterstand per 1 november 2019 van € 533,68. De vordering zal in zoverre worden toegewezen.
3.1
[gedaagde] zal ook worden veroordeeld om aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 503,28 (maandhuur inclusief servicekosten) voor iedere maand vanaf 1 november 2019 tot aan het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde, en voor een gedeelte van een maand een evenredig gedeelte van dit bedrag.
3.11
De wettelijke rente over de hiervoor in 3.9 en 3.10 verschuldigde bedragen vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van algehele voldoening zal, als niet betwist, worden toegewezen op de wijze als in de beslissing vermeld.
Winstafdracht
3.12
[eiseres] vordert schadevergoeding wegens de tekortkomingen en stelt dat de schade op grond van artikel 6:104 BW moet worden begroot op de door [gedaagde] genoten winst. Volgens [eiseres] bestaat deze winst uit de gedurende negen maanden ontvangen inkomsten uit onderverhuur met aftrek van de door [gedaagde] aan [eiseres] betaalde huur (€ 900 /- € 474,50 = 425,50 x 9 maanden = € 3.829,50).
3.13
De vordering tot schadevergoeding is toewijsbaar en de schade kan worden begroot op de door [gedaagde] genoten winst. Het staat vast dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en ook is voldoende aannemelijk dat [eiseres] als gevolg daarvan enige (vorm van) schade heeft geleden, bijvoorbeeld doordat medewerkers van [eiseres] aan dit dossier tijd hebben moeten besteden. Deze schade kan [gedaagde] als een gevolg van de tekortkomingen worden toegerekend (artikel 6:98 BW).
3.14
Over de hoogte van de winst overweegt de kantonrechter het volgende. Uit wat hiervoor in 3.2 is overwogen, volgt dat [eiseres] is geslaagd in het leveren van het bewijs dat [gedaagde] van [naam persoon 1] maandelijks een bedrag van € 900,-- aan huurbetalingen heeft ontvangen. Die huurbetalingen kunnen daarom worden gebruikt als basis voor de begroting van de winst. De kantonrechter gaat echter uit van een periode van acht maanden, namelijk van juni 2018 tot en met januari 2019. [naam persoon 1] heeft gesteld dat zij waarschijnlijk vanaf eind mei in de woning is komen wonen, terwijl niet duidelijk is geworden of [gedaagde] over de maand februari 2019 nog huur van [naam persoon 1] heeft ontvangen. Van het maandelijks ontvangen bedrag van € 900,-- zal een bedrag van € 503,28 worden afgetrokken. Hierbij is van belang dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] , naast de huur, niet ook de servicekosten is blijven betalen aan [eiseres] . Dat betekent dat een bedrag van (€ 900 /- € 503,28 = 396,72, x 8 maanden =) € 3.173,76 zal worden toegewezen. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf 20 februari 2019.
Buitengerechtelijke kosten
3.15
De vordering van € 233,82 met betrekking tot buitengerechtelijke kosten wordt toegewezen. Aan de wettelijke vereisten voor toewijzing is voldaan en het gevorderde bedrag (inclusief BTW) is in overeenstemming met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
Proceskosten
3.16
[gedaagde] wordt, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 1.920,01. Dit bedrag bestaat uit de volgende posten:
- € 99,01 aan dagvaardingskosten;
- € 486,-- aan griffierecht;
- € 735,-- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt voor de dagvaarding, 1 punt voor de mondelinge behandeling, 1 punt voor het getuigenverhoor, 0,5 punt voor de conclusie na het getuigenverhoor, en € 210,-- per punt);
- € 600,-- aan getuigen- en tolkkosten.
3..De beslissing
De kantonrechter:
-ontbindt de huurovereenkomst van partijen met betrekking tot het gehuurde;
-veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk vier weken na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
-veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 533,68, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vervaldag tot de dag van volledige betaling;
-veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 3.173,76, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 20 februari 2019 tot de dag van volledige betaling;
-veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 503,28 voor iedere maand, en voor een gedeelte van een maand een evenredig gedeelte van dit bedrag, te rekenen vanaf 1 november 2019 tot aan de ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van volledige betaling;
-veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.920,01;
-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
-wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
45869