Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8448854 CV EXPL 20-1540
uitspraak: 10 september 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AV2 de Woningcoaches B.V.,
gevestigd te Schoonhoven,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. I.P. Biemond,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. J.J. van Kuijk.
Partijen worden hierna aangeduid als AV2 en [gedaagde] .
Verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het exploot van dagvaarding van 30 maart 2020, met producties;
de conclusie van antwoord, tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties;
de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie, met productie;
de conclusie van dupliek in conventie, tevens houdende conclusie van repliek in reconventie;
de conclusie van dupliek in reconventie;
de akte tot wijziging van eis, met productie;
de akte houdende reactie wijziging van eis.
Omschrijving van het geschil
1. De feiten
1.1
De woning van [gedaagde] aan de [adres] staat te koop.
1.2
[gedaagde] heeft makelaarskantoor Leuk! Makelaardij (hierna: Leuk!) ingeschakeld voor de verkoop van haar woning. Leuk! heeft [gedaagde] geadviseerd AV2 in te schakelen. Op 12 november 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde] , Leuk! en AV2.
1.3
[gedaagde] heeft AV2 per e-mail van 1 december 2019 de opdracht verstrekt de woning goed verkoopbaar te maken per 2 december 2019 en goed te presenteren op Funda per 20 december 2019 voor een prijs van € 25.000,- inclusief BTW te betalen bij levering van de woning.
1.4
De spelregels van AV2 luiden onder andere:
“Mocht u de huur van onze materialen willen stopzetten, dan is dit mogelijk.
U geeft aan wanneer de materialen opgehaald moeten worden en vanaf
dat moment stopt de huur van de materialen.
Tevens bent u dan verplicht, na het afhalen van de materialen door AV2
de openstaande post binnen 14 dagen netto te voldoen. Bovenstaand
geldt alleen als de woning nog niet verkocht is.
Mocht u om welke reden dan ook de woning uit de verkoop onttrekken,
dan zal AV2 haar eigendommen per omgaande afhalen. Tevens bent u
dan verplicht, na het afhalen van de eigendommen door AV2, de
openstaande post binnen 14 dagen netto te voldoen. Dit geldt ook bij
zogenaamde "stille verkoop" en/of het verwijderen van de labels op
Funda.”
1.5
AV2 heeft [gedaagde] op 20 december 2019 een factuur voor een bedrag van
€ 24.999,99 verstuurd. De factuur vermeldt als betalingsconditie: uiterlijk tijdens het transport, bij een notaris en via uw makelaar Leuk! of op 17 maart 2020 als uw woning in de verkoop komt bij Waterpoort makelaars.
1.6
[gedaagde] is begin 2020 veranderd van verkopende makelaar. De woning is op Funda aangeboden zonder het door AV2 gemaakte beeldmateriaal en met twee van de drie overeengekomen labels.
1.7
AV2 heeft [gedaagde] per e-mail van 17 februari 2020 onder meer bericht:
“[…] die veranderingen die jij, eenzijdig, hebt aangebracht in de samenwerking, ben ik niet langer bereid om onze samenwerking in stand te houden. De meest eenvoudige oplossing is dat we vergeten dat dit is gebeurd en dat je de opdracht alsnog bij Leuk! Makelaars neerlegt of (in overleg met elkaar) een andere makelaar die een samenwerking in afspraken met AV2 accepteert.
Zo niet, dan wijzigt AV2 ook eenzijdig de overeenkomst en wel op het punt van de betaling en de huur van de materialen. Ik verzoek je dan het bedrag van € 25.000,- binnen een maand na heden te voldoen en de huur van de materialen is maximaal tot en met 30 juni 2020. Dan halen wij de materialen op. Is het eerder verkocht, dan halen wij de materialen op na financiële zekerheid koper.”
1.8
Per brief van 4 maart 2020 heeft de gemachtigde van AV2 [gedaagde] als volgt – voor zover van belang – medegedeeld:
“Cliënte schat in dat met deze wijziging uwerzijds het aanzienlijk langer zal duren voordat de woning zal worden verkocht. Bovendien heeft zij niet langer de zekerheid dat via de makelaar haar nota zal worden geïncasseerd bij de levering van de woning. De voornoemde wijzigingen zoals door u aangebracht op de uitvoering van de overeenkomst zijn voor cliënte reden om dan ook een tweetal wijzigingen van haar zijde te bedingen. Allereerst is dat de huur voor de spullen waarmee cliënte de woning heeft ingericht. Afgesproken was dat deze tot aan verkoop ter beschikking zouden worden gesteld, dat is niet langer akkoord nu de verkoop naar het zich laat aanzien wel even op zich laat wachten. Cliënte stelt tot uiterlijk 30 april 2020 de spullen kosteloos ter beschikking, zij was ervan uit gegaan dat de woning dan al ruimschoots verkócht zou zijn. Na voornoemde datum is het aan u de keuze of u de spullen door cliënte laat verwijderen uit de woning of daarvoor een huur van € 1.000,- per maand gaat voldoen.
Tweede wijziging zijdens cliënte is haar betalingsvoorwaarden. Cliënte is niet langer bereid om het bedrag van € 25 000.- voor te financieren, op 17 februari 2020 is u aangegeven dat u de factuur binnen een maand diende te voldoen. Die termijn zeg ik u bij deze nogmaals aan. Tevens zeg ik u aan dat indien u niet uiterlijk op
17 maart 2020de nota zal hebben voldaan cliënte mij opdracht heeft gegeven een incassoprocedure op te starten.”
17 maart 2020de nota zal hebben voldaan cliënte mij opdracht heeft gegeven een incassoprocedure op te starten.”
1.9
[gedaagde] heeft AV2 per e-mail van 21 juni 2020 onder meer bericht:
“De maand juni is bijna ten einde. Ondanks dat dit niet is afgesproken, zou ik toch graag zien dat de meubels worden opgehaald. Dit graag in overleg zodat ik thuis aanwezig ben.”
2. De vordering, de grondslag en het verweer
in conventie
2.1
AV2 vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 25.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding dan wel 13 juli 2020 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.2
AV2 legt – kort gezegd – nakoming van de (gewijzigde) overeenkomst aan de vordering ten grondslag. [gedaagde] dient de gevorderde hoofdsom primair na wijzen vonnis, subsidiair bij levering van de woning aan een derde te voldoen. Door de gewijzigde omstandigheden is de betalingsvoorwaarde niet langer van toepassing dan wel is aan die voorwaarde voldaan.
2.3
[gedaagde] betwist de vordering voor wat betreft de opeisbaarheid van de aanneemsom. [gedaagde] erkent een bedrag van € 24.999,99 verschuldigd te zijn, maar overeengekomen is dat dit bedrag pas bij levering van de woning aan een derde moet worden voldaan. Een wijziging van de betalingsvoorwaarde is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Voor het geval [gedaagde] eerder dan bij levering moet betalen geldt dat de betalingsvoorwaarde niet transparant is en een oneerlijk consumentenbeding betreft.
[gedaagde] heeft altijd erkend de aanneemsom verschuldigd te zijn aan AV2, AV2 heeft daarom geen belang bij een toekomstige veroordeling van [gedaagde] .
in reconventie
2.4
[eiseres] vordert een verklaring voor recht dat AV2 de overeenkomst dient na te komen zodat [eiseres] de factuur uiterlijk bij het transport van de woning mag voldoen en dat de huur van het meubilair zonder verdere kosten zal voortduren tot een week nadat de koper van de woning financiële zekerheid (bankgarantie) heeft gesteld.
2.5
AV2 concludeert tot afwijzing van de vordering en verwijst daartoe naar wat zij in conventie heeft gesteld.
Beoordeling van het geschil
3.1
Vanwege de verwevenheid van de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen en beoordelen.
Inhoud overeenkomst
3.2
Partijen zijn in december 2019 overeengekomen dat AV2 de woning van [gedaagde]
goed verkoopbaar zal maken en goed zal presenteren op Funda omdat een spoedige verkoop werd beoogd en [gedaagde] de verschuldigde aanneemsom via de makelaar zou voldoen bij overdracht van de woning. Nu beide partijen het erover eens zijn dat dit destijds de gezamenlijke bedoelingen waren en de inhoud van de overeenkomst overeenstemt met deze bedoelingen, hoeft de overeenkomst niet, zoals door partijen aangevoerd, te worden uitgelegd. Vraag is of door de gewijzigde omstandigheden het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de betalingsvoorwaarde te handhaven.
Redelijkheid en billijkheid
3.3
Door AV2 is een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid, volgens haar is het naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet langer aanvaardbaar dat zij haar kosten dient voor te financieren. De samenwerking is destijds aangegaan tussen AV2, [gedaagde] en Leuk!. AV2 heeft goede contacten met Leuk! en veel vertrouwen in dit grote en professionele makelaarskantoor. De woning van [gedaagde] is een lastig te verkopen huis, [gedaagde] heeft het al twee keer eerder op de markt gezet maar zonder succes. Leuk! is een ervaren makelaar in het hogere prijsklassesegment. Met het beeldmateriaal dat AV2 zou maken, onder andere is een film gemaakt vanaf de waterkant en opnames door een drone, werd ingeschat dat de woning dit keer redelijk snel verkocht zou gaan worden. Op basis van dit alles heeft AV2 voorgesteld de kosten achteraf te betalen. [gedaagde] heeft nu een onervaren makelaar in het hogere prijsklassesegment ingeschakeld. Deze makelaar is een prijsvechter, een internetmakelaar zonder uitgebreid netwerk. Enige voordeel voor de verkoper is dat deze makelaar maar 1% courtage berekend. Daarbij is er voor gekozen de door AV2 gemaakte filmpjes en foto’s niet te gebruiken. De woning staat nu met standaardfoto’s op Funda en met maar twee van de drie door AV2 voorgeschreven labels. De invloed van AV2 op een spoedige verkoop is helemaal verdwenen toen de meubels waarmee zij de woning tijdelijk heeft ingericht verwijderd zijn. AV2 heeft er geen vertrouwen meer in dat de woning (spoedig) verkocht gaat worden en wenst om die reden niet langer aan haar eigen betalingsvoorwaarde gebonden te worden.
Volgens [gedaagde] is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als zij AV2 moet gaan betalen voordat de woning is verkocht. AV2 heeft deze mogelijkheid destijds aangeboden. Als [gedaagde] vooraf had moeten betalen, was zij de overeenkomst niet aangegaan want dat geld heeft zij niet. Als [gedaagde] moet betalen omdat de meubels uit de woning zijn verwijderd dan hoeft zij nog niet het gehele bedrag te betalen. De voorwaarde rept namelijk over de openstaande post en dat ziet alleen op het gedeelte wat betreft de meubelhuur. AV2 had anders haar betalingsvoorwaarde maar voldoende duidelijk en transparant moeten opstellen.
3.4
Het beroep van AV2 op de redelijkheid en billijkheid wordt verworpen en wel om het volgende. Het is AV2 zelf geweest die van haar standaardbetalingsvoorwaarde (50% vooraf en 50% achteraf) is afgeweken. Naar haar zeggen vanwege de samenwerking met Leuk! en het te maken beeldmateriaal, en dan met name de opnames vanaf het water en door de drone. Buiten dat onduidelijk is of AV2 [gedaagde] heeft ingelicht over haar beweegredenen een afwijkende betalingsconditie aan te bieden, is in ieder geval niet gesteld of gebleken dat AV2 [gedaagde] heeft gewaarschuwd eventueel haar betalingsconditie terug te willen draaien, althans te wijzigen, als er iets veranderd in de omstandigheden zoals een wisseling van makelaar of gebruik ander beeldmateriaal. Dat had wel op haar weg gelegen. AV2, zijnde de professionele partij in deze, heeft besloten een dergelijk risico te nemen. Dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar zou zijn, valt niet in te zien, te minder nu [gedaagde] , de consument, niet vooraf in overweging heeft kunnen nemen dat zij eerder dan bij verkoop met een dergelijke hoge factuur geconfronteerd kon worden.
Voldaan (opschortende) betalingsvoorwaarde
3.5
AV2 legt in tweede instantie aan haar vordering ten grondslag dat zij recht heeft op betaling van de aanneemsom nu voldaan is aan de (opschortende) betalingsvoorwaarde dat [gedaagde] de huur van de meubels heeft opgezegd en de meubels door AV2 zijn opgehaald (zie 1.4). Op deze grondslag kan de vordering echter ook niet slagen. Partijen zijn het er namelijk over eens dat de overeenkomst niet inhoudt dat [gedaagde] aan Leuk! gebonden is en dat het door AV2 gemaakte materiaal gebruikt moet worden. Dat [gedaagde] van makelaar is gewisseld en het beeldmateriaal niet gebruikt heeft, is dus niet in strijd met de gemaakte afspraken. Het standpunt van AV2 dat [gedaagde] als eerste de overeenkomst eenzijdig heeft gewijzigd zodat AV2 daarop vervolgens gerechtigd was haar betalingsconditie eenzijdig te wijzigen gaat dus niet op. Niet [gedaagde] heeft de overeenkomst eenzijdig gewijzigd maar AV2 heeft dat willen doen per e-mail van
17 februari 2020 (zie 1.7) en brief van 4 maart 2020 (zie 1.8). In afwijking tot de gemaakte afspraken wenst AV2 de in de woning van [gedaagde] geplaatste meubels niet meer beschikbaar te stellen tegen de overeengekomen prijs maar daar per 1 mei 2020 een maandelijkse vergoeding van € 1.000,- voor te ontvangen.
Anders dan de overeengekomen prijs en de prestatie vormt een betalingsvoorwaarde geen kernbeding van een overeenkomst maar toch kan een dergelijke wezenlijke wijziging daarvan niet zonder overleg met de wederpartij, zeker niet nu partijen een mogelijkheid tot wijzigen niet in de overeenkomst hebben opgenomen. Het stond AV2 dus niet vrij de betalingsvoorwaarde eenzijdig te wijzigen. Dit betekent dat niet alleen de betalingsvoorwaarde niet gewijzigd is maar ook dat AV2 de meubelen conform de gemaakte afspraak (opnieuw) beschikbaar dient te stellen. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.
Dat [gedaagde] ondertussen de meubels heeft laten ophalen baat AV2 ook niet. Zoals gezegd stond het AV2 niet vrij om in afwijking met de onderlinge afspraken [gedaagde] aan te zeggen huur te moeten gaan voldoen of de meubels eerder dan overeengekomen moet laten ophalen. Door dit toch te doen heeft zij [gedaagde] gedwongen een keus te maken. Dat [gedaagde] het zekere voor het onzekere heeft genomen en AV2 de meubels heeft laten ophalen omdat zij anders, in tegenstelling dus tot de overeengekomen vaste prijs, met extra kosten geconfronteerd dreigt te worden kan niet tot het gevolg leiden dat voldaan is aan de (opschortende) betalingsvoorwaarde.
Voldoening factuur
3.6
Door [gedaagde] is voldoende onderbouwd dat de verkopende makelaar de factuur van AV2 bij het passeren van de woning zal aanbieden bij de notaris. Daarnaast is deze wijze van betalen door partijen overeengekomen en heeft [gedaagde] verklaard zich hier aan te houden zodat AV2 geen belang heeft bij haar subsidiaire vordering.
Slotsom
3.7
Dit alles leidt tot de slotsom dat de vorderingen van Av2 in conventie worden afgewezen en de vordering van [gedaagde] in reconventie wordt toegewezen.
Proceskosten
3.8
AV2 wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 1.920,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten in conventie en 1 punt in reconventie).
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst af de vorderingen van AV2;
in reconventie
verklaart voor recht dat AV2 de overeenkomst dient na te komen zodat [eiseres] de factuur uiterlijk bij het transport van de woning mag voldoen en dat de huur van het meubilair zonder verdere kosten zal voortduren tot een week nadat de koper van de woning financiële zekerheid (bankgarantie) heeft gesteld;
in conventie en in reconventie
veroordeelt AV2 in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 1.920,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
745