Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8255528 \ CV EXPL 20-1108
uitspraak: 4 september 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. Y. Abdi te Capelle aan den IJssel.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “Woonstad” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
- het exploot van dagvaarding van 30 december 2019, met producties;
- de brief van de zijde van Woonstad van 7 februari 2020, met één aanvullende productie;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek, met producties;
- de akte uitlaten producties.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
Tussen Woonstad als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat sinds 1 november 2014 een huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte met dienstwoning aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). [gedaagde] exploiteert een theehuis in het gehuurde.
2.2.
Woonstad heeft per brief van 29 mei 2019 aan [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd. De inhoud van de brief luidt - voor zover thans relevant - als volgt:
“(…) Woonstad Rotterdam wil de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte en de woning aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’) met u opzeggen.
De reden dat Woonstad Rotterdam de huurovereenkomst met u opzegt, is dat zij het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Daarnaast is Woonstad Rotterdam (op grond van artikel 7:296 lid 3 BW) van mening dat haar belangen bij het beëindigen van de huurovereenkomst zwaarder wegen dat uw belang bij het voortzetten ervan.
Via een verklaring van indeplaatsstelling is de huurovereenkomst naar u overgegaan per 1 november 2014 en vanaf 1 september 2003 wordt de huurovereenkomst steeds met een jaar verlengd. De huidige opzegtermijn bedraagt één jaar. Met inachtneming van deze opzegtermijn zegt Woonstad Rotterdam de huurovereenkomst met u op tegen 31 mei 2020. (…)”
2.3.
De toenmalige gemachtigde van [gedaagde] heeft op 18 juni 2019 een e-mail aan Woonstad gezonden met - voor zover thans relevant - de volgende inhoud:
“(…) Hij ontving uw brief d.d. 29 mei 2019. U verzoekt daarin cliënt binnen zes weken te reageren op uw opzegging. Met de karige inhoud van uw brief beschikt hij echter niet over voldoende informatie om te reageren.
Ik zal nu niet alle ontbrekende informatie aflopen, maar onder andere ontbreekt informatie over de beschikbaarheid van passend vervangend onderdak en welke vergoedingen u cliënt aanbiedt. Geheel onduidelijk is wat u met het gehuurde van plan zou zijn en hoe u een belangenafweging hebt verricht. (…)”
2.4.
Op 8 november 2019 heeft Woonstad een e-mail gezonden aan de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] , waarin zij - voor zover relevant - het volgende heeft medegedeeld:
“(…) In 2017 is onderzoek gedaan naar de fundering van het pand waarin het theehuis van uw cliënt zich bevindt. Een rapport dat naar aanleiding van dit onderzoek is opgesteld, stuur ik u bijgaand toe. Uit dit onderzoek blijkt dat de handhavingstermijn van de fundering van een deel van het pand waarin het theehuis van uw cliënt is gevestigd één tot vijf jaar is (zie pagina 22 van het rapport). Op pagina 23 van het rapport is te lezen dat wordt geadviseerd om de fundering van de bouweenheid [bouweenheid 1] en de [bouweenheid 2] intregaal te vervangen om verschilzakkingen te voorkomen. Woonstad Rotterdam gaat daarom de fundering van het hele blok waarin het theehuis van uw cliënt zich bevindt, vervangen.
Woonstad Rotterdam zal daarbij van de ruimte waarin uw cliënt een theehuis exploiteert een woonruimte maken. Daarnaast wil Woonstad Rotterdam hiermee uitvoering geven aan het beleid van de gemeente. De gemeente wil horecagelegenheden immers zoveel mogelijk weren uit kwetsbare woonwijken (zoals de wijk waarin het theehuis is gevestigd) en ervoor zorgen dat deze horecagelegenheden zoveel mogelijk in hoofdstraten terecht komen. (…)”
3..Het geschil in conventie en reconventie
3.1.
Woonstad heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te beëindigen per 31 mei 2020 en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, zulks met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering legt Woonstad - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag. Op de huurovereenkomst is het regime van artikel 7:290 BW van toepassing. Het gehuurde betreft - blijkens de oorspronkelijke huurovereenkomst van 10 september 1993 - een ‘bedrijfsruimte annex bedrijfswoning’. In de indeplaatsstelling van 17 december 2014 wordt het gehuurde aangeduid als ‘theehuis met dienstwoning’. De woonruimte staat ten dienste staat van de bedrijfsruimte, zodat de bedrijfsruimte overheerst.
Woonstad heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) en de in artikel 7:296 lid 3 BW genoemde belangenafweging. Dit leidt ertoe dat de huurovereenkomst per 31 mei 2020 wordt beëindigd. De reden voor de opzegging is dat Woonstad funderingsherstel en renovatiewerkzaamheden gaat uitvoeren aan het blok waar het gehuurde is gelegen. Na het funderingsherstel zal Woonstad de ruimte, waar het gehuurde is gelegen, in zijn geheel gaan verhuren als woonruimte, zodat de huurovereenkomst met [gedaagde] niet kan voortduren.
Woonstad heeft hier twee redenen voor. De eerste reden is dat Woonstad de ruimte hard nodig heeft om haar huurders te huisvesten, temeer nu sociale huurwoningen in Rotterdam-West schaars zijn en er lange wachtlijsten voor bestaan. De tweede reden is dat Woonstad een beleid voert waarbij zij horecagelegenheden niet in zijstraten huisvest en dat zij geen horecagelegenheden in (de buurt van) haar wooncomplexen wil. Er is bovendien sprake van het veroorzaken van overlast door de bezoekers van het theehuis.
3.3.
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Woonstad is niet-ontvankelijk in haar vorderingen, nu de opzegging van de huurovereenkomst niet gedaan is bij exploot of aangetekende brief en de opzegging geen enkele feitelijke grondslag voor vermeldt.
Ten aanzien van dat deel van het gehuurde dat functioneert als woning geldt het huurregime van woonruimten. De woonruimte is niet afhankelijk van de bedrijfsruimte en werd altijd als zelfstandige woning gebruikt. Nu ten aanzien van de woonruimte het huurregime voor woonruimten geldt, heeft Woonstad in strijd met artikel 7:271 lid 5 onder b BW de huurovereenkomst langer dan zes maanden van tevoren opgezegd, hetgeen reden vormt voor vernietiging van de opzegging.
De aangekondigde renovatie kan niet leiden tot opzegging wegens duurzaam en dringend eigen gebruik, nu voor herstel van de fundering niet vereist is dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en omwonenden wel mogen terugkeren in hun woning. De belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst wegen zwaarder dan de belangen van Woonstad. Het theehuis is de enige vorm van broodwinning voor [gedaagde] en doet dienst als cultureel ontmoetings- en uitwisselingscentrum. Beëindiging van de huurovereenkomst betekent een verlies van de door [gedaagde] geïnvesteerde goodwill. In de buurt wordt voorts geen overlast ervaren van bezoekers van het theehuis. Indien [gedaagde] het gehuurde vanwege renovatiewerkzaamheden niet kan gebruiken, heeft hij recht op financiële compensatie.
3.4.
Op de hiervoor genoemde gronden vordert [gedaagde] in reconventie een verklaring voor recht dat het woonruimteregime van toepassing is op het deel van het gehuurde dat dient als zelfstandige woning. Daarnaast vordert [gedaagde] vernietiging van de opzegging door Woonstad alsmede een verklaring voor recht dat Woonstad gehouden is een nader vast te stellen bedrag aan financiële compensatie aan te bieden aan [gedaagde] voor de duur waarin het genot van het gehuurde niet verschaft kan worden vanwege renovatie. Tenslotte vordert [gedaagde] veroordeling van Woonstad in de proceskosten, de rente daarover alsmede de nakosten.
3.5.
Woonstad heeft de reconventionele vorderingen van [gedaagde] betwist op de hiervoor bij r.o. 3.2. genoemde gronden. Ten aanzien van de verzochte financiële compensatie heeft Woonstad gesteld dat de enige vorm van financiële compensatie, waar [gedaagde] voor in aanmerking zou kunnen komen, huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 BW is. De geplande werkzaamheden en te verwachten overlast kwalificeren echter niet als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat een huurprijsvermindering niet aan de orde is.
3.6.
Op hetgeen partijen verder, in conventie en reconventie, hebben aangevoerd, zal de kantonrechter voor zover van belang, hierna ingaan.
4..De beoordeling
4.1.
Gezien de samenhang tussen de vorderingen van Woonstad in conventie
en de vorderingen van [gedaagde] in reconventie zullen deze gezamenlijk worden
behandeld.
Niet-ontvankelijkheid Woonstad
4.2.
Allereerst dient een oordeel gegeven te worden over de ontvankelijkheid van Woonstad in haar vorderingen in conventie, aangezien [gedaagde] zich op het standpunt heeft gesteld dat de huuropzegging van Woonstad van 29 mei 2019 in strijd met artikel 7:293 lid 2 BW niet bij exploot of aangetekende brief is gedaan. Voorts kan Woonstad geen vordering instellen uit hoofde van de opzegging, nu deze in strijd met artikel 7:294 BW geen feitelijke grondslag voor opzegging vermeldt.
4.3.
Artikel 7:293 lid 2 BW schrijft voor dat opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. De ratio van deze bepaling is dat een opzegging pas werking heeft als zij de wederpartij heeft bereikt (art. 3:37 lid 3 BW). Dat de opzegging [gedaagde] tijdig heeft bereikt is niet door [gedaagde] betwist. Nu er geen onduidelijkheid bestaat over het moment waarop [gedaagde] de opzegging heeft ontvangen, kan [gedaagde] zich er in redelijkheid niet op beroepen dat de opzegging niet voldoet aan het vormvoorschrift, zodat dit niet tot niet-ontvankelijkverklaring van Woonstad kan leiden.
4.4.
In artikel 7:294 BW is bepaald dat een opzegging door de verhuurder nietig is indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid. De verhuurder kan een verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst immers uitsluitend baseren op de gronden die zijn vermeld in de opzegging (artikel 7:295 lid 2 BW). Deze bepaling strekt ertoe dat de huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde gronden moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten of dat hij het op een procedure wil laten aankomen. In de opzeggingsbrief van 29 mei 2019 heeft Woonstad als grond voor opzegging vermeld dat zij het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Daarnaast heeft Woonstad in haar opzeggingsbrief opgenomen dat, op grond van artikel 7:296 lid 3 BW, haar belangen bij het beëindigen van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] bij het voortzetten ervan. De kantonrechter is van oordeel dat het [gedaagde] uit de bewoordingen van de opzegging reeds duidelijk moet zijn geweest dat Woonstad de huurovereenkomst wilde beëindigen omdat zij het gehuurde zelf nodig had. Dat Woonstad in de opzegging niet verder inhoudelijk is ingegaan op de plannen die zij heeft met het gehuurde, doet daar, gelet op hetgeen hierna zal worden overwogen, niet aan af.
4.5.
De verhuurder kan de gronden van de opzegging niet meer aanvullen of wijzigen. Dat heeft Woonstad in casu ook niet gedaan. De kantonrechter acht het echter geoorloofd dat een bij opzegging aangevoerde opzeggingsgrond nadien, en zelfs lopende een beëindigingsprocedure, nader (met feiten of andere argumenten) onderbouwd wordt (vgl. de conclusie van A-G mr. Huydecoper inzake HR 13 juni 2008, NJ 2008/338). Woonstad heeft in haar e-mail van 8 november 2019 een nadere feitelijke toelichting op de reeds in de opzegging vermelde opzeggingsgronden gegeven. De in haar e-mail genoemde feiten en omstandigheden dienen immers ter nadere onderbouwing van de stelling van Woonstad dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, zodat de kantonrechter deze aanvulling aanvaardbaar acht. Voor [gedaagde] was het dientengevolge mogelijk om zich een zodanig beeld te vormen van de reden voor de opzegging van de huur door Woonstad, dat hij de keuze heeft kunnen maken om te berusten in die beëindiging of niet. Bovendien gaat het gaat nog steeds om dezelfde opzeggingsgrond zoals vermeld in de opzegging van 29 mei 2019. Van een ‘nieuwe’ opzeggingsgrond is dan ook geen sprake. Nu hiermee aan de materiële eisen van artikel 7:294 BW is voldaan, bestaat er ook op deze grond geen aanleiding Woonstad niet-ontvankelijk te verklaren.
Toepasselijke huurregime
4.6.
Voor de verdere inhoudelijke beoordeling van de vordering is vervolgens van belang welk huurregime van toepassing is. Niet in geschil is dat het gaat om een ‘gemengde’ huurovereenkomst, dat wil zeggen een combinatie van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en woonruimte. De vraag rijst of het mogelijk is die overeenkomst te splitsen in afzonderlijke huurovereenkomsten ter zake van de woonruimte en ter zake van de bedrijfsruimte. Bij de beantwoording van deze vraag zijn van belang alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan en de feitelijke inrichting van het gehuurde in relatie tot het gebruik ervan. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de gehuurde bij het aangaan van de oorspronkelijke overeenkomst van 10 september 1993 verhuurd is als een ‘bedrijfsruimte annex bedrijfswoning’. Sindsdien is er diverse malen sprake geweest van een indeplaatsstelling, waarbij telkens in de verklaring van indeplaatsstelling is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend gebruikt dient te worden als ‘theehuis met dienstwoning’. Ook bij de laatste indeplaatsstelling per 1 november 2014, waarbij [gedaagde] huurder is geworden, is dit uitdrukkelijk in de verklaring opgenomen. De wijze waarop het gehuurde gebruikt diende te worden is derhalve sinds 1993 niet gewijzigd. Steeds heeft partijen voor ogen gestaan dat het gehuurde als ‘theehuis met dienstwoning’ gebruikt zou worden. [gedaagde] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat partijen een andere bedoeling voor ogen zouden hebben gehad bij het aangaan van de overeenkomst
Voorts is van belang dat de bedrijfsruimte en de woonruimte intern verbonden zijn door een trap, die vanuit het theehuis direct naar de woning loopt. Daarnaast staat vast dat het theehuis geen eigen energieaansluitingen heeft, doch dat deze zijn doorgetrokken vanuit de woonruimte. Gelet op deze praktische omstandigheden - die ertoe leiden dat het praktisch bezwaarlijk is dat de woonruimte door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte wordt bewoond - alsmede het feit dat het gehuurde reeds sinds 1993 onafgebroken als één geheel verhuurd is als bedrijfsruimte met dienstwoning, is de kantonrechter van oordeel dat van splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten geen sprake kan zijn.
4.7.
Ten aanzien van de vraag welk regime van toepassing is op het gehuurde wordt als volgt overwogen. In geval van samenloop van woonruimte en artikel 7:290-bedrijfsruimte wordt het toepasselijk huurregime aangewezen aan de hand van de verwijzingsregel, dat beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (HR 3 oktober 2003, LJN AI1596, NJ 2003/720, WR 2003/78). Bij deze samenloop moet ook rekening worden gehouden met artikel 7:290 lid 3 BW, waaruit volgt dat ook de ‘afhankelijke woning’ (evenals "onroerende aanhorigheden") gerekend wordt tot de 290-bedrijfsruimte. Bij een afhankelijke woning gaat het erom dat de woning niet zonder overwegende bezwaren door een andere dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen. Hiervoor bij r.o. 4.6. is reeds geoordeeld dat de praktische omstandigheden (de trap die vanuit het theehuis direct naar de woning loopt en de doorgetrokken energieaansluitingen) het bezwaarlijk maken dat de woning door een ander de huurder van de bedrijfsruimte wordt bewoond. Gelet hierop - alsmede op het feit dat de woonruimte reeds sinds 1993 onafgebroken als ‘bedrijfswoning’ c.q. ‘dienstwoning’ is verhuurd - is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Dit leidt tot de conclusie dat het regime van artikel 7:290 BW van toepassing is op het volledige gehuurde, inclusief de woonruimte.
4.8.
Het voorgaande leidt er bovendien toe dat de door [gedaagde] in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat het woonruimteregime van toepassing is op het deel van het gehuurde dat dienst als woning, afgewezen zal worden. Hetzelfde geldt voor de gevorderde vernietiging van de opzegging van de huurovereenkomst wegens strijd met artikel 7:271 lid 5 BW, nu het woonruimteregime niet van toepassing is op onderhavige huurovereenkomst.
Opzeggingsgronden
4.9.
Vervolgens wordt toegekomen aan de beoordeling van de door Woonstad aangevoerde opzeggingsgronden. Woonstad heeft een beroep gedaan op de opzeggingsgronden van dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW en de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.
4.10.
Alvorens toe te komen aan de beoordeling van de vraag of de door Woonstad aan haar vordering ten grondslag gelegde opzeggingsgronden in onderhavig geval van toepassing zijn, acht de kantonrechter het gewenst de zaak met partijen te bespreken. Daarom wordt een mondelinge behandeling bepaald. Tijdens de mondelinge behandeling kunnen partijen de nodige informatie verstrekken en hun stellingen toelichten of nader onderbouwen. Ter zitting zal tevens worden onderzocht of partijen tot een schikking kunnen komen.
4.11.
[gedaagde] dient erop voorbereid te zijn dat de kantonrechter voornemens is ter zitting eveneens de (nadere) onderbouwing van de door hem gevorderde vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten aan de orde te stellen.
4.12.
Alle stukken die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in het geding zijn gebracht, dienen door de partij die deze ter sprake wil brengen aan de kantonrechter en aan de wederpartij te worden toegezonden. Deze stukken dienen uiterlijk een week vóór de zitting in het bezit te zijn van de kantonrechter en de wederpartij.
4.13.
Partijen dienen in persoon te verschijnen of zij moeten op de zitting worden vertegenwoordigd door een persoon die op de hoogte is van de feiten met betrekking tot de vordering. Deze vertegenwoordiger moet schriftelijk gemachtigd zijn, eventueel ook tot het treffen van een minnelijke regeling.
4.14.
Uitstel dient schriftelijk en gemotiveerd te worden verzocht binnen een week na ontvangst van dit vonnis. Ook moet worden vermeld of de wederpartij instemt met het uitstel. In het uitstelverzoek moeten voorts zowel de eigen verhinderdata als de verhinderdata van de wederpartij worden vermeld. Indien de partij die het uitstelverzoek doet met de wederpartij niet in contact heeft kunnen komen, dient deze te vermelden welke pogingen daartoe zijn ondernomen.
Zolang op het uitstelverzoek niet is beslist moet er van worden uitgegaan dat de zitting gewoon doorgang zal vinden op de hierna vastgestelde datum.
4.15.
De kantonrechter wijst partijen er op dat het niet verschijnen ter zitting in het nadeel van de niet verschijnende partij kan worden uitgelegd.
5..De beslissing
De kantonrechter, alvorens verder te beslissen,
bepaalt dat partijen (in persoon of behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met een gemachtigde) op
dinsdag 3 november 2020 om 9.30 uurdienen te verschijnen ter zitting van de kantonrechter mr. A.J.L.M. van der Wildt. De zitting zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw, Wilhelminaplein 100 te Rotterdam (melden in het rode gebouw B).
dinsdag 3 november 2020 om 9.30 uurdienen te verschijnen ter zitting van de kantonrechter mr. A.J.L.M. van der Wildt. De zitting zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw, Wilhelminaplein 100 te Rotterdam (melden in het rode gebouw B).
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487